【正文】 因此，如元盛公司可爭(zhēng)取發(fā)展銀行的信任，促使發(fā)展銀行將處置以物抵債房地產(chǎn)的處置、經(jīng)營、管理的權(quán)利委托給元盛公司，不僅元盛公司可以此作為開發(fā)新。因此，元盛公司在房產(chǎn)、地產(chǎn)的盤活、租售、產(chǎn)權(quán)糾紛處理、資產(chǎn)包裝等方面積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，在處理房地產(chǎn)方面的沉淀資產(chǎn)時(shí)可謂輕車熟路。根據(jù)不良資產(chǎn)處置的“冰棍”效應(yīng)，這些不良資產(chǎn)處置得越慢，將來剩余的權(quán)益越少。此外，以上這些抵債的房地產(chǎn)還部分地存在被占用而拒不騰退、設(shè)施被嚴(yán)重?fù)p毀等問題，發(fā)展銀行受償后無法在短期內(nèi)作變賣、出租等處理。以物抵債的房地產(chǎn)多數(shù)是因滯銷而積壓的物業(yè)和問題物業(yè)，否則不至于走到以物抵債的地步。發(fā)展銀行接手的房地產(chǎn)，從物業(yè)類型上來講幾乎涵蓋所有的房地產(chǎn)類型，從未平整的毛地到已開發(fā)的成片開發(fā)區(qū)；從住宅到商場(chǎng)、辦公樓、廠房，從地處繁華鬧市的大廈到偏遠(yuǎn)地帶的所謂山莊；有建成使用的物業(yè)，也有已停工多時(shí)的爛尾工程。未交清地價(jià)、付清工程款、未辦產(chǎn)權(quán)登記等問題時(shí)有發(fā)生，已使得發(fā)展銀行在接手之后面臨著諸多關(guān)系需要協(xié)調(diào)，諸多手續(xù)需補(bǔ)辦的情況。以物抵債房地產(chǎn)因不良貸款而產(chǎn)生，其取得牽涉借貸關(guān)系、抵債關(guān)系、破產(chǎn)清算關(guān)系等多種法律關(guān)系。詳見圖 31。而在以物抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)。近幾年，隨著產(chǎn)權(quán)制度改革的深入和銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的不斷完善，商業(yè)銀行業(yè)務(wù)迅速增加，如何處置這些以物抵債資產(chǎn)已成為清收、壓降不良資產(chǎn)的主要問題 [5][6]。以物抵債資產(chǎn)是銀行以物抵債受償并依法取得產(chǎn)權(quán)或處分權(quán)的財(cái)產(chǎn)。因此，元盛公司可充分利用多年來積累的房地產(chǎn)經(jīng)營、處置、管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系，尋找與深圳發(fā)展銀行的業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，積極培育新的利潤增長點(diǎn)。 發(fā)展與發(fā)展銀行的資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系，尋找業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)發(fā)展銀行是專門從事銀行業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍窄，其擁有的資源和優(yōu)勢(shì)亦是為其主營業(yè)務(wù)服務(wù)的。 對(duì)元盛公司進(jìn)行現(xiàn)實(shí)條件分析的基本結(jié)論通過以上幾個(gè)方面的綜合分析，可以得出以下幾個(gè)方面的結(jié)論： （1）元盛公司的資產(chǎn)經(jīng)營效率很低，如不改變現(xiàn)狀，元盛公司的經(jīng)營將越來越陷入困境； （2）元盛公司的資金流量急劇減少，如不進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，尋找新的利潤增長點(diǎn)或資金來源渠道，元盛公司將無以為繼； （3）元盛公司的管理體制存在嚴(yán)重的弊端，這種弊端使公司不可能進(jìn)行全面的市場(chǎng)需求研究和業(yè)務(wù)定位，產(chǎn)品開發(fā)的市場(chǎng)方向模糊不清，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，開發(fā)的產(chǎn)品不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，造成沉淀資產(chǎn)的形成與積壓；35 / 77第三章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的方案設(shè)計(jì) 前已述及，雖金融環(huán)境對(duì)分業(yè)經(jīng)營要求有放松的跡象，但因相關(guān)法律的限制，短期內(nèi)尚不能麻痹大意。在以上幾種背景情況下，元盛公司員工隊(duì)伍渙散，大家懷有各種不同的心態(tài)。同時(shí)，正是在這種管理體制下，元盛公司員工缺乏積極主動(dòng)性與創(chuàng)新意識(shí)，誰也不愿意冒險(xiǎn)，思維一直停留在幾種保守的資產(chǎn)處置方法上。因此，除非勢(shì)不得已，如 2022 年發(fā)展銀行向中國證監(jiān)會(huì)申請(qǐng)配股時(shí)忍痛賣掉的外圍子公司，深圳發(fā)展銀行絕對(duì)不會(huì)在虧損額巨大的情況下輕易作出處置元盛公司某項(xiàng)資產(chǎn)的決定。 深圳發(fā)展銀行與元盛公司之間長期以來形成的這種管理體制，使元盛公司不僅缺乏投資決策的自主權(quán)，更缺乏處置資產(chǎn)的自主權(quán)。雖然深圳發(fā)展銀行已提取了 3 億余元的壞帳準(zhǔn)備，但如果不妥善解決元盛公司的問題，深圳發(fā)展銀行最終也會(huì)被元盛公司的虧損所拖累。作為深圳發(fā)展銀行以資本金投資的全資子公司，元盛公司的總資產(chǎn)中，除了深圳發(fā)展銀行投入的 2101 萬元的資本金，還有深圳發(fā)展銀行無償撥33 / 77入的 5 億余元的資金，在帳面上雖然作為“應(yīng)付款”來處理，但其實(shí)質(zhì)上就是深圳發(fā)展銀行的所有者權(quán)益資產(chǎn)。 深圳發(fā)展銀行回收其自身投資失誤所造成的沉淀資產(chǎn)并使元盛公司分業(yè)經(jīng)營這一短期目標(biāo)，同元盛公司要生存要發(fā)展這一長期目標(biāo)間，存在著市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)、資產(chǎn)分割、人員歸屬等多種利益矛盾，從而影響到元盛公司從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的角度招攬和儲(chǔ)備高層次的投資管理、市場(chǎng)營銷管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和人力資源管理等多種資產(chǎn)經(jīng)營人才，公司也就不可能在這種背景下按照市場(chǎng)原則制訂和實(shí)施科學(xué)合理的投資戰(zhàn)略規(guī)劃。而重大經(jīng)營自主權(quán)的缺乏，使公司難以建立起獨(dú)立且全面的人才招聘、錄用、辭退、晉升和培訓(xùn)的機(jī)制，難以使公司從長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略要求進(jìn)行人才規(guī)劃并加以實(shí)施。那么，為什么過去元盛公司不制訂和實(shí)施科學(xué)合理的現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展32 / 77戰(zhàn)略規(guī)劃來規(guī)范其投資、經(jīng)營行為呢？究其根源，是元盛公司管理體制和資產(chǎn)經(jīng)營體制存在著嚴(yán)重弊端，具體表現(xiàn)為： 盡管元盛公司是符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定而注冊(cè)登記的有限責(zé)任公司，但其實(shí)質(zhì)仍是深圳發(fā)展銀行的全資子公司，深圳市建昭投資發(fā)展有限公司不過是深圳發(fā)展銀行工會(huì)投資興辦的企業(yè)。 元盛公司管理體制分析 在全國第一次房地產(chǎn)熱興起的時(shí)候，元盛公司雖然看到了投資獲利的大好時(shí)機(jī)，但由于缺乏一整套嚴(yán)密的投資戰(zhàn)略規(guī)劃，特別是對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位模糊不清，投資方向不明確，投資規(guī)?？刂撇蛔?，投資決策缺乏規(guī)范程序等。比如從比率上看，元盛公司的償債能力差，但自 1998 年以來，元盛公司已償還了 億元的銀行貸款。 財(cái)務(wù)分析小結(jié) 以上比率分析，一定程度上反映了元盛公司償債能力、資產(chǎn)管理能力、獲利能力的基本狀況。 獲利能力分析 （1）近三年的比率指標(biāo)（詳見表 25）表 25 元盛公司近三年獲利能力指標(biāo)比率表31 / 77 年度比率項(xiàng)目 2022 2022 2022銷售凈利潤率 % 總資產(chǎn)收益率 股東權(quán)益報(bào)酬率 注：銷售凈利潤率=稅后凈利潤/銷售額；總資產(chǎn)收益率=稅后凈利潤/總資產(chǎn)；股東權(quán)益報(bào)酬率=稅后凈利潤/股東權(quán)益。事實(shí)上，由于企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營效率的高低，取決于企業(yè)銷售收入和利潤增長同企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長間的相互對(duì)比，所以，只有當(dāng)企業(yè)的銷售收入和利潤的增長高于企業(yè)資產(chǎn)總額和流動(dòng)資產(chǎn)額的增長，企業(yè)才會(huì)有高于行業(yè)平均水平的資產(chǎn)經(jīng)營效率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為衡量資產(chǎn)管理能力的指標(biāo)，本論文予以剔除。（2）比率分析30 / 77從以上比率表可看出：元盛公司三個(gè)年度的庫存利用率都嚴(yán)重偏低，說明資產(chǎn)負(fù)債表上的資產(chǎn)沒有有效運(yùn)轉(zhuǎn)及沒有得到合理利用。但固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并不適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來作為資產(chǎn)管理能力的指標(biāo) [4]。但與此同時(shí)，因元盛公司的借款中絕大部分為發(fā)展銀行系統(tǒng)內(nèi)債務(wù)，且已停息掛帳，至今尚未出現(xiàn)很嚴(yán)重的支付不能的情況。(1) 近三年比率指標(biāo)（詳見表 22） 表 22 元盛公司近三年償債能力指標(biāo)比率表 年 度比率項(xiàng)目2022 年 2022 年 2022 年流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 注：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債；速動(dòng)比率= （流動(dòng)資產(chǎn)存貨）/流動(dòng)負(fù)債 （2）比率分析29 / 77僅由以上計(jì)算結(jié)果及與行業(yè)平均值的對(duì)比分析，元盛公司近三年來的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均較為理想，說明元盛公司的償債能力較強(qiáng)。企業(yè)償債能力反映的是企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，即企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)性。因多年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、處置方面的工作，與房地產(chǎn)行業(yè)管理部門、法律部門等建立了良好的關(guān)系，溝通渠道暢順。但無論如何，可以預(yù)計(jì)，新橋投資在成功收購后定將會(huì)有一個(gè)較大的動(dòng)作，對(duì)元盛公司也將有一個(gè)明確的安排。同時(shí)，新橋投資集團(tuán)匯集了眾多投資銀行業(yè)務(wù)運(yùn)營方面的高手，元盛公司也不乏其進(jìn)行資本運(yùn)營的素材和概念。當(dāng)然，這指的不是規(guī)模意義上的第一名，而是在管理水平、服務(wù)質(zhì)量、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、法人治理等方面的第一。據(jù)了解，新橋投資的成名之役是 1999 年擊敗匯豐銀行，一舉收購了韓國第一銀行 51％的股權(quán)，這是亞洲金融危機(jī)以來首例外資控股亞洲大型商業(yè)銀行的案例。據(jù)了解，收購的框架協(xié)議簽署后，雙方確定一個(gè)為期 90 天的過渡期，并成立了過渡期管理委員會(huì)，管委會(huì)的職權(quán)包括全面監(jiān)督、控制風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展業(yè)務(wù)，并負(fù)責(zé)銀行經(jīng)營層的管理和管理機(jī)制的改善在內(nèi)的各項(xiàng)管理職權(quán)。表 21 元盛公司銀行負(fù)債情況表（截至 2022 年 3 月 31 日） 單位：萬元貸款行名稱最初貸款時(shí) 間目前貸款期 限目前貸款金 額貸款年利率%備 注深圳發(fā)展銀行鹽田支行 700 已于 2022年 9 月停息深圳發(fā)展銀行中電支行 400 同上深圳發(fā)展銀行福田支行 550 同上深圳發(fā)展銀行羅湖支行 2022..600 同上深圳發(fā)展銀行南頭支行 2022 同上深圳發(fā)展銀行蛇口支行 USD200 同上合計(jì) 折合人民幣 5910（美元按 1: 折算）27 / 77財(cái)力雄厚的國際知名投資機(jī)構(gòu)加盟深圳發(fā)展銀行，不僅為深圳發(fā)展銀行的發(fā)展注入新的活力，也為元盛公司下一步的出路與發(fā)展提供了較大的想象空間。相比之下，元盛公司的經(jīng)營成本很低，有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。截至今年 10 月份，元盛公司已還清在其它銀行的所有借款，無償還外債之憂。元盛公司可充分利用作為發(fā)展銀行子公司這一優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展與其之間的資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)關(guān)系，并以此形成元盛公司新的利潤增長點(diǎn)?？沙浞职l(fā)展與發(fā)展銀行業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系。雖然因脫鉤之關(guān)系，發(fā)展銀行不能再直接投資于元盛公司，但元盛公司作為信貸客戶卻依然具有一定的融資方面的便利。發(fā)展銀行雄厚的資金實(shí)力、良好的社會(huì)信譽(yù)，無形中為元盛公司塑造了一個(gè)良好的社會(huì)形象。元盛公司作為發(fā)展銀行的子公司，雖然鮮為人知，但在元盛公司接觸的客戶群體中，有相當(dāng)數(shù)量的客戶對(duì)元盛公司的金融背景非常感興趣。 社會(huì)形象好。25 / 77第二章 元盛公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組的現(xiàn)實(shí)條件分析 優(yōu)勢(shì)條件分析 作為發(fā)展銀行子公司的優(yōu)勢(shì)條件發(fā)展銀行雖正在開展與元盛公司的脫鉤工作，元盛公司也進(jìn)行了名稱變更，在發(fā)展銀行對(duì)外公開資料中也難覓元盛公司的身影。同時(shí)，配合業(yè)務(wù)重組的需要，改革現(xiàn)有企業(yè)體制，提高元盛公司的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，做好分業(yè)與不分業(yè)的雙重準(zhǔn)備。在戰(zhàn)略構(gòu)想上，若將元盛公司改組為發(fā)展銀行的資產(chǎn)管理公司，將會(huì)受到較大的政策方面的制約，但如果將元盛公司改組為以物抵債不良資產(chǎn)處置中心，元盛公司受托處置、經(jīng)營包括發(fā)展銀行在內(nèi)的不同單位或個(gè)人委托的房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從中收取一定的手續(xù)費(fèi)和利潤分成，不僅能維持元盛公司現(xiàn)有盤活業(yè)務(wù)所必須的開支，形成一個(gè)新的利潤增長點(diǎn)，而且還為盡快盤活存量資產(chǎn)又不至于形成大范圍虧損奠定良好的基礎(chǔ)。在國家有關(guān)法律未做出變更的情況下，元盛公司可適當(dāng)結(jié)合目前金融形勢(shì)發(fā)展的趨勢(shì)，在法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，在經(jīng)營策略上做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第三，從上述關(guān)于全國房地產(chǎn)形勢(shì)及深圳房地產(chǎn)形勢(shì)的分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)過熱的苗頭已初露端倪，如果選擇這個(gè)時(shí)機(jī)重新開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，很難說不會(huì)重蹈覆轍。因此，元盛公司尚不能根據(jù)主觀臆斷而做出與國家法律法規(guī)相違的選擇，否則，發(fā)展銀行將面臨國家有關(guān)主管部門的嚴(yán)厲懲罰，如停止配股資格等，這將大大影響整個(gè)發(fā)展銀行的發(fā)展。第二種戰(zhàn)略選擇是激進(jìn)和冒險(xiǎn)的。然而，中國的金融環(huán)境已發(fā)生了巨大的變化，金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營的步伐放緩，目前正處于兩難的選擇。事實(shí)證明，采用此種政策的代價(jià)是巨大的。第一種戰(zhàn)略選擇是保守和被動(dòng)的。停止對(duì)歷史遺留項(xiàng)目的清理，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。因此，如元盛公司繼續(xù)目前的發(fā)展戰(zhàn)略，無疑，元盛公司仍將做出巨大犧牲，并最終損害到發(fā)展銀行及元盛公司廣大員工的利益。資產(chǎn)清理工作分析根據(jù) 對(duì)元盛公司現(xiàn)在正在從事的資產(chǎn)清理工作的研究，顯而易見的是，元盛公司采取的急于進(jìn)行資產(chǎn)清理，以盡快實(shí)現(xiàn)分業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略已使元盛公司付出了慘痛的代價(jià)，形成了巨大的虧損。 從深圳每年進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審中，可以看到元盛公司在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位。2022 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，施工規(guī)模在 20 萬平方米以上的房地產(chǎn)企業(yè) 21 家，占調(diào)查數(shù)的 6%，但其施工面積占全市施工面積的36%，利潤總額占全市的 %，銷售收入占全市的 %，銷售面積占全市的 %。市場(chǎng)地位分析22 / 77 深圳是一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的城市，全市房地產(chǎn)公司已由 1990 年的 72 家發(fā)展到 2022 年的 792 家，在短短的十年中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加了十倍。2022 年有 13 家企業(yè)通過政府組織的招標(biāo)和拍賣取得土地 平方米，總建筑面積 1245089 平方米，成交金額 萬元。相比較分析，深圳其他數(shù)十個(gè)規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備逐年增加。目前，元盛公司的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備質(zhì)量較低，基本情況詳見表 16表 16 元盛公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備一覽表項(xiàng)目名稱 位 置 用地性質(zhì) 用地面積(平方米) 備注龍華銀怡花園 深圳寶安區(qū) 工業(yè)自用地 50206 地塊有糾紛番禺怡建項(xiàng)目 廣州市番禺 工業(yè)用地 576523 尚未過戶合 計(jì) 626729從以上的土地儲(chǔ)備量和土地儲(chǔ)備的地理位置、用地性質(zhì)來看，元盛公司已基本喪失了新項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)開發(fā)方面后勁明顯不足。深圳發(fā)展銀行的配股申請(qǐng)獲順利通過，深圳發(fā)展銀行獲得 30 多億配股資金，這對(duì)已被罰三年不能配股，資金嚴(yán)重匱乏，業(yè)務(wù)開展嚴(yán)重受損的深圳發(fā)展銀行來說無疑是柳暗花明。而為符合《中華人民共和國商業(yè)銀行法》的要求，深圳發(fā)展銀行一直加緊開展元盛公司的資產(chǎn)清理工作，力爭(zhēng)早日回收發(fā)展銀行沉淀在此多年的投資，尤其是2022 年深圳發(fā)展銀行恢復(fù)配股資格后，深圳發(fā)