【正文】 25星島湖老年公寓建設(shè)項目可行性研究報告。國辦發(fā)〔2000〕19號《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》規(guī)定：社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地，按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用劃撥方式供地的，要劃撥供地；按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用有償方式供地的，在地價上要適當(dāng)給予優(yōu)惠；屬出讓土地的，土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低。是一榮俱榮，多方共贏的好項目。需要服務(wù)人員2000余人。萬名老人在此居住，為合作公司和當(dāng)?shù)亍按迕瘛碧峁┝司薮蟮纳虣C(jī)和就業(yè)保證。建成后將為鄭州市范圍及周邊區(qū)域的約10000名中老人提供居住、休閑、養(yǎng)老服務(wù)，平均每人月消費1000元以內(nèi)。簡言之就是：承包經(jīng)營權(quán)換社保，宅基地使用權(quán)換住房，集體建設(shè)用地?fù)Q集體經(jīng)濟(jì)。村民進(jìn)入合作公司就業(yè)，獲得工資和入股項目的保底分紅。通過對村民自留地、承包地、承包林、宅基地集中經(jīng)營入股，組建村企合作公司，以實現(xiàn)“農(nóng)民利益最大化，公司利益合法化”。我們生存在這個時代，應(yīng)該抓住這次歷史機(jī)遇，為實現(xiàn)共同原景，自覺承擔(dān)一定的社會責(zé)任和義務(wù)。弘揚中國的孝文化，弘揚中國民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。目前的社會養(yǎng)老模式提供的是最基本的服務(wù)，與老人的尊嚴(yán)不匹配，與子女的孝心不匹配。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求。我國是人口大國，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會進(jìn)步，人民生活水平提高，醫(yī)療衛(wèi)生條件改善，人的壽命普遍延長。七、項目實施項目發(fā)起人：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱：河南泰德老年服務(wù)中心項目名稱：東方銀色港灣或中原泰得大地簽訂《村企合作協(xié)議》籌辦申請獲批后規(guī)劃、土地、發(fā)改委辦理相關(guān)手續(xù)實施建設(shè) （同時完成400畝土地規(guī)劃，分四期建設(shè)，首期建50000平方米。 本案“項目風(fēng)險分析”一章對老年人公寓項目提出了風(fēng)險提示，項目實施時，在硬件完備的基礎(chǔ)上，還必須在軟件上下功夫，提高管理水平，保證服務(wù)質(zhì)量，做好推介宣傳。因此，必須首先做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、協(xié)調(diào)統(tǒng)一、個性特色的總體規(guī)劃，項目就具有了健康骨架和活的靈魂，就有了“量身定做”的依據(jù)和藍(lán)圖，就可避免項目建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保產(chǎn)品個性特色，整體風(fēng)格。老年人公寓項目必須具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選擇好項目地段是打造老年公寓個性和特色的載體和必須的物資條件，老年公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。五、項目風(fēng)險分析老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時間鄭州市屬于大型中心城市，有750萬人口，人均收入高于全省乃至全國部分省市，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個時間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本項目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時間長短。216。 在不影響小區(qū)道路交通的前提下，設(shè)置部分露天停車位，按每千平方米4個車位的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，方便車輛停放。房屋還安裝電子安防系統(tǒng)、緊急呼叫援助系統(tǒng)等。超寬入戶門足夠兩個老人并排攙扶通過。房間每個細(xì)節(jié)都需要求設(shè)計師深思熟慮：無障礙設(shè)計，保證家中老人安全。中空隔熱斷橋鋁合金保溫窗，保持房屋節(jié)能通透、四季如春。銀色港灣所有的戶型都最大限度地保證采光。低層建大戶型，滿足兩代、三代甚至四代同堂的需要。 房屋內(nèi)窗戶大量采用外飄窗形式，保證每戶均有一個陽光花房。 隱蔽管線，管道設(shè)置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室內(nèi)管線暗敷，尤其在管線布置上要集中布線，避免管線出現(xiàn)在視線明顯可及的位置?！叭€三管”入戶，即電話線、有線、寬帶和自來水管、直飲水管、集中供熱水管。 采用環(huán)保地?zé)峁┡謶粲嬞M。架空層層高不低于3米，提升物業(yè)檔次。（八）單體建筑設(shè)計建筑結(jié)構(gòu)：低層和多層均為框架結(jié)構(gòu)；樓層：低層為23層，多層為45層，均配有電梯。整個社區(qū)規(guī)劃形成從整體到局部，從組團(tuán)到單體，多層次，多樣化景觀體系。道路設(shè)計應(yīng)有清晰道路脈絡(luò)系統(tǒng)和特色的空間意象設(shè)計，老年人可以通過道路脈絡(luò)找到自己熟悉的感覺，找到認(rèn)同感和歸屬感，消除孤獨和自閉癥。步行是老年人主要空間轉(zhuǎn)移方式，也是老年人日常重要活動。園區(qū)內(nèi)修建大型具有特色的中央主題花園，給老人帶來美的享受，發(fā)揮景觀功能作用，同時可以作為老年人交流、休憩以及娛樂活動場所。主要的活動有：敘談、飲茶、賞鳥、下棋、散步、健身、釣魚、看書、作畫、寫字、種菜養(yǎng)花等，不同經(jīng)濟(jì)條件，不同文化水平，不同活動能力的老年人有不同的需求，因此在規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)充分認(rèn)識到這一特殊群體的特殊需要。 園區(qū)的環(huán)境應(yīng)為老人提供優(yōu)美、安全、方便的娛樂交往場所。會所配套用房占總建筑面積5%，用于配套服務(wù)的商業(yè)用房占總建筑面積的3%。（六）社區(qū)會所設(shè)計與布置社區(qū)會所分兩大塊，一是整個社區(qū)的大會所，一是各小區(qū)的小會所。住宅產(chǎn)品要保證能滿足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒適等老年人的特殊需要。在同一小區(qū)內(nèi)既有低層，又有多層，要正確處理低層和多層的平面布置關(guān)系。避免“兵營”式排列，沒有層次感），沿湖、主題公園、丘地走勢呈流線型或圍合式布置，使之高低錯落有致。為保障行人和車輛出入安全、方便，社區(qū)應(yīng)在不同方向設(shè)3～4個主出入通道，組團(tuán)內(nèi)應(yīng)設(shè)置2個出入通道。其中住宅分四層次：社區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)、單體。（三）社區(qū)構(gòu)架社區(qū)構(gòu)架是以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。裝飾在色彩、造型和用料方面要獨特，豐富建筑立面的質(zhì)感，與周邊建筑物有鮮明的色彩對比，突出本項目的獨特性。滿足以上這些要求的同時，當(dāng)然還要保證建筑工程質(zhì)量合格、建材環(huán)保、裝修美觀大方、功能分區(qū)明確等基本建筑標(biāo)準(zhǔn)。216。戶型要合理化充分考慮不同年齡階段、不同階層、不同居住人數(shù)等的不同居住要求，大部分戶面積控制在40～60㎡左右。216。216。216。216。結(jié)合我們的定位，在此提出社區(qū)規(guī)劃方案，以期達(dá)成美好的愿景。地塊距離城郊不易超過10 km，老年公寓不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的地方，老人突發(fā)狀況較多，遠(yuǎn)離社會，心理將會承受很大的壓力