【正文】 海滄地產(chǎn)的新神話！。主要執(zhí)行個案有：2001~2003年 美麗新世界、安寶大廈、金谷大廈（新疆烏魯木齊）、悅禧國際山莊（湖南長沙）三、服務(wù)方式及收費標(biāo)準(zhǔn)代理勞務(wù)費為：銷售傭金： 銷售底價總額% 我方能提供的服務(wù)內(nèi)容：A. 承擔(dān)本項目銷售總策劃操作；B. 執(zhí)行現(xiàn)場售樓處業(yè)務(wù)操作；C. 承擔(dān)本項目房地產(chǎn)代理境內(nèi)、外銷售業(yè)務(wù)和企劃事項；D. 承擔(dān)平面廣告企劃設(shè)計費用；E. 協(xié)助甲方辦理客戶按揭登記、戶口、公證等有關(guān)手續(xù)；F. 承擔(dān)乙方售樓處業(yè)務(wù)人員薪資、業(yè)務(wù)提成及售樓處日用易耗品（如電話費、飲用水、文具用品等費用）；G. 貴公司企業(yè)形象宣傳及維護(hù)、以及公司定期人員培訓(xùn)；結(jié)束語結(jié)束論述前，我們由衷的感謝開發(fā)商給我們這次參與的機會，挑戰(zhàn)市場，挑戰(zhàn)自我；同時，在深刻體認(rèn)本案行銷之困難時，我們也深深地敬佩開發(fā)商所具有的一個大企業(yè)的戰(zhàn)略眼光與戰(zhàn)略膽識。職業(yè)歷程：1998年 進(jìn)入廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，擔(dān)任市場研展專員；2000年 廈門禹洲集團，任職企劃部；2001年 廈門甲子年房地產(chǎn)代理有限公司，擔(dān)任研展部總監(jiān)；主要執(zhí)行個案有：1998~2001年 美麗新世界、五州大廈、旺寶榮小城故事、禹洲花園、華僑海景城2001~2003年 西部國際超市、西部豪庭（新疆烏魯木齊）香格里拉莊園（新疆石河子）l 銷售經(jīng)理由現(xiàn)任《悅禧國際山莊》現(xiàn)場銷售經(jīng)理劉勝擔(dān)任。學(xué)業(yè)背景：湖北紡織大學(xué)市場營銷專業(yè)。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)專業(yè)行銷工作6年。職業(yè)歷程：1995~2000年 廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，歷任業(yè)務(wù)部、研展部主管；2001年 成立廈門甲子年房地產(chǎn)代理有限公司，并擔(dān)任總經(jīng)理；主要執(zhí)行個案有：1995~2000年 武漢大廈、銀都廣場、大西洋海景城、百合花園、金尚千禧、吉品2001~2003年 美麗新世界、安寶大廈、金谷大廈（新疆烏魯木齊）、悅禧國際山莊（湖南長沙）l 行銷企劃由經(jīng)驗豐富、屢創(chuàng)佳績的資深經(jīng)理蘇端陽擔(dān)任。學(xué)業(yè)背景：湖北大學(xué)國際貿(mào)易專業(yè)。而房子，則只是花園的點綴！立體綠化當(dāng)建筑外觀不受空調(diào)機位限制時，便有更多空間可用來做立體垂直綠化，這也是西班牙“白壁人家”建筑的特色所在，在空中也可以與大自然親密接觸！豐富的融入環(huán)境與生活的游憩設(shè)施規(guī)劃隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展以及價值觀念的多元化，人們逐漸認(rèn)識到真正的生活不是嚴(yán)肅地往返于工作與家庭，而是精神高度放松的率性與自我體現(xiàn)，這種放松并非通過每年一兩次統(tǒng)一的出外“旅游”所能達(dá)到的，本案追求的正是貫穿于日常生活卻能煥發(fā)生命活力的閑適境界：擁有自己的藍(lán)天白去，綠樹紅花，游弋于花香鳥語和午后的陽光咖啡，家是可居，可游、可賞景的休閑天地。在建筑與自然之間，達(dá)成一種和諧之美，從而得以承載人與自然的每一次親密接觸，生命律動。亦即，在豐富的律動之中，將富于大自然的和諧和生命力的氣息行之于空間，以獨特的浪漫主義的形式，承載一種充滿詩意的生活。概念歸結(jié)本案之產(chǎn)品定位，在市場定位的統(tǒng)領(lǐng)下確立如下：l 產(chǎn)品市場定位：中檔住宅與中高檔住宅雙重市場之復(fù)合定位l 產(chǎn)品功能定位： “休閑渡假式”居住社區(qū)l 產(chǎn)品定位：陽光西班牙豐厚的資源與優(yōu)越的人居環(huán)境，造就了西班牙國民良好的精神狀態(tài)，而這幅美妙迷人、美化美奐的生活版圖正是本案目標(biāo)客戶群所夢昧以求的生活樂園。喜歡上咖啡館、酒吧，在優(yōu)雅而灑脫的生活中盡情展現(xiàn)率性的真我。三、西班牙居住文化掠影——陽光國度西班牙的生活與建筑藝術(shù)真諦康有為游歷多國后，將最美的贊嘆留給了西班牙；肖邦夫婦在這里迎來他們的創(chuàng)作顛峰期；歐洲皇家每年必至的度假勝地……西班牙，一個充滿熱情、藝術(shù)與陽光的魅力國度；藍(lán)天白去、陽光遍野，紅瓦白墻，樹影婆娑；白石小徑旁鮮花怒放；人們在如畫的美景中怡然自得……多彩多姿的陽光國度——西班牙，其美麗絕倫的自然環(huán)境和獨特的建筑藝術(shù)，具有無窮而神奇的魅力，讓無數(shù)人為之傾心。在此，我們?yōu)槟繕?biāo)市場提煉出“運動、健康、休閑、浪漫”這一休閑渡假式生活型態(tài)作為主訴求。它代表了新城市主義的最高境界，同時也體現(xiàn)本項目策劃的靈魂——廈門島工薪階層居家的后花園自然中的城市，城市中的自然，建筑、人、自然三位一體——21世紀(jì)人類最佳的人居模式。但我們認(rèn)為其本質(zhì)與核心是一致的，都在倡導(dǎo)一種人與自然和諧相處的生活方式，探索最佳的人居環(huán)境，在哲學(xué)層面上的人文精神是一致的。新城市主義、新田園主義是當(dāng)今城市發(fā)展理論最有影響力的兩大流派。在充分利用基地固有資源時，更將外在的行銷障礙點順理成章的轉(zhuǎn)化成項目魅力中心。第五章 行銷概念設(shè)計一種生活型態(tài)的實現(xiàn)，最終依賴于有形的物質(zhì)載體，這就是產(chǎn)品構(gòu)想的原始依據(jù)。因酒店客房面積不詳，若酒店整體裝修投入成本大于酒店客房銷售金額，則為貴公司對于酒店固定資產(chǎn)的投資。根據(jù)國家法規(guī)允許酒店物業(yè)交房后包租銷售，而我公司在2002年年中《美麗新世界》個案曾做過酒店客房包租銷售，在3個月內(nèi)銷售108間客房，并且積累了大量的此類物業(yè)的投資客。因此，綜合宏觀經(jīng)濟形勢，本案產(chǎn)品定位應(yīng)適當(dāng)超前，與海滄未來經(jīng)濟的高速發(fā)展，與“大廈門”的強力推行相適應(yīng)，做到10年不落伍。因為汽車受沖擊的結(jié)果必然使汽車降價，汽車價格的下滑有可能帶來城市“空心化”，一方面，市民可以用省下的錢購房。（３）社區(qū)西南面與酒店之間設(shè)置大型雕塑廣場，既可以讓社區(qū)與酒店分開，又可以使社區(qū)檔次提升（４）社區(qū)中央設(shè)計一條長２８０米，寬２０米的觀光走廊，中央布置水帶和各種亞熱帶森林植物，并配置各種休閑桌椅和兒童娛樂雕塑，使小區(qū)品質(zhì)得以質(zhì)的提升（５）小區(qū)建筑呈多樣化造型，東西向為波浪型，各棟住宅樓沿基地西南４層至１２層向西北逐漸上升，以增強視野的通透性。特別要強調(diào)的是，只有給基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，注入一種獨特的、強大的、美好的、人文主義的精神力量，賦予土地以高度的文化價值和生命的靈魂，才能使這塊飛地及飛地上承載的項目真正的“飛起來”三、規(guī)劃建議：本案的社區(qū)規(guī)劃應(yīng)首先充分利用共有的景觀資源。 　　 ——行銷障礙F、周邊日常的休閑、運動設(shè)施及場所缺乏?！袖N障礙D、聯(lián)系外部的便利程度不夠，出入行程的心理感受不佳?！袖N障礙B、基地北、南、西南角度景觀視野良好，但東邊方位視覺效果不佳，和其他方位相比落差感強烈。二、基地資源評析基地所具有的資源條件是本項目發(fā)展最重要的依據(jù)與基礎(chǔ)。在人文景觀方面：海滄大橋，島內(nèi)員當(dāng)中心區(qū)，中山路中心商業(yè)區(qū)依次展現(xiàn)在本區(qū)對岸。在自然景觀方面：其北部、西北部、南部三面環(huán)山，分別為太平山，蔡尖尾山和京口巖山，東面緊臨廈門西海域，景觀依次為：大燒嶼、大嶼、猴嶼、鼓浪嶼等。我們將產(chǎn)品設(shè)定為：戶　型面積范圍總價范圍總面積比結(jié)構(gòu)布局1R40㎡以內(nèi)總價不超過12萬5%平面層2R80—90㎡總價不超過24萬30%平面層80—90㎡總價不超過26萬15％夾層屋3R90—100㎡總價不超過29萬25%平面層110—130㎡總價控制在38萬左右10％挑空樓中樓迷你樓中樓120—140總價控制在40萬10%挑空舒適樓中樓150—180㎡總價控制在54萬5%挑空 以上面積定位主要是在小高層和多層中得以實現(xiàn)，針對客源購房的動機（一次購房60%，二次購房30%，投資10%），和客源區(qū)域的分布（島內(nèi)、周邊地區(qū)）而設(shè)定的。其共有特征為：第一次支付能力強，對產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境較挑剔的與島內(nèi)同類產(chǎn)品相比較有較明顯優(yōu)勢的客源。我們的想法：吸引島內(nèi)工薪階層及周邊地區(qū)中上階層的客戶，讓他們改善居住條件，讓他們實現(xiàn)島內(nèi)所無法實現(xiàn)的居家夢想或居家品質(zhì)。因此，在現(xiàn)有項目對外地中下層客戶的搶奪已進(jìn)入白熱化。由此，我們在傳統(tǒng)二維市場定位基礎(chǔ)上，構(gòu)筑起一個符合市場發(fā)展方向，擁有雄厚市場基礎(chǔ)，順應(yīng)市場潮流的更廣闊的三維市場空間?！巴黄?、創(chuàng)新、超越”是我們的定位宗旨。唯有創(chuàng)造一種具有普遍認(rèn)知和持久魅力的、令人向往的生活型態(tài)，以震撼市場，征服目標(biāo)客群，才能真正解決存在的行銷困難。7. 前面已提到，海滄店面的租金價值到目前還沒有完全顯現(xiàn)出來，月