【正文】 表 41 現(xiàn)狀用地匯總表現(xiàn)狀用地匯總表用地代碼 用地性質(zhì) 用地面積(萬平方米) 百分比(%)M1 一類工業(yè)用地 E4 林地 E9 發(fā)展備用地 合計 ABCD圖 25 土地利用現(xiàn)狀圖ABCD圖 43 用地利用現(xiàn)狀圖 交 通 條 件 平湖物流園區(qū)交通條件平湖流園區(qū)具備港口、公路、 鐵路等多種對外交通運輸方式，將重點發(fā)展水陸聯(lián)運、公鐵聯(lián)運等多式聯(lián)運體系，構(gòu)筑現(xiàn)代化綜合立體交通運輸平臺。地塊 D 約為 萬平方米?，F(xiàn)狀建有四塊工業(yè)用地，另有兩塊已推平用地，剩余用地均為林地。規(guī)劃用地總面積約 萬平方米，分為南北兩個地塊，北地塊紅線編號 202200B0008，面積 萬平方米，南地塊方案號 202200B0009，面積 萬平方米（圖 42） 。該項目選址涉及占用林地 157021 平方米，請 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司按照《關(guān)于加強我區(qū)林地管理的通知》的要求向林業(yè)主管部門申辦《使用林地審核同意書》 。 項目 用地概況 項 目 用 地 概 況 用地地籍概況XX 市國土資源和房產(chǎn)管理局接到 XX 市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司《關(guān)于 XX 市國際農(nóng)產(chǎn)品物流園用地預(yù)審的申請》后，在審查意見中提到在該物流園用地范圍內(nèi)有 95023 平方米尚未完善轉(zhuǎn)地補償?shù)挠嘘P(guān)手續(xù)，且約有 32022 平方米地上已建原村集體工業(yè)區(qū)；另約有農(nóng)用地 162354 平方米，其中林地 157021 平方米，園地 5333 平方米（含基本農(nóng)田約 24 平方米） ；其余為城市建設(shè)用地。北面和東北面與東莞市接壤，西北與寶安區(qū)接壤，是 XX 至東莞、寶安至龍崗區(qū)的交匯站，區(qū)位條件得天獨厚。項目位于 XX 平湖物流基地內(nèi)，平湖物流園為 XX 市政府規(guī)劃建設(shè)的八大物流園區(qū)之一。圖 41 XX 國際農(nóng)產(chǎn)品物流園項目地理位置圖 項目用地區(qū)位分析項目用地位于 XX 市龍崗區(qū)平湖街道白泥坑地區(qū)，即中部物流組團內(nèi)華南物流園所在的物流核心片區(qū)、布吉中心區(qū)和橫崗中心區(qū)所在的綜合配套區(qū)之間的位置，是 XX 橫崗鎮(zhèn)、布吉鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)以及東莞鳳崗鎮(zhèn)的交匯處。表 33 XX 市各類生鮮農(nóng)產(chǎn)品需求總量預(yù)測表項目 每天 每年人均量(公斤) 110蔬菜總量（萬噸） 人均量(公斤) 50水果總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 人均量(公斤) 總量（萬噸） 注：XX 市人口總量按 1121 萬人計本項目除了主要輻射深、港兩地，還將輻射部分珠三角二級城市，項目輻射市場規(guī)模預(yù)測見表 34，其中,珠三角二級城市輻射量取所占深、港市場總額的 20%來測算。表 32 我國國民平衡膳食食品消費量每天 全年谷類食物 300－500 克 公斤蔬菜 400－500 克 公斤水果 100－200 克 公斤魚蝦類 50 克 公斤禽肉類 50－100 克 公斤蛋類 25－50 克 公斤奶類及奶制品 100 克 公斤豆類及豆制品 50 克 公斤油脂類 25 克 公斤XX 市居民人均收入水平較高，高價值、高品質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品消費力較強，飲食結(jié)構(gòu)相對合理。表 31 XX 占廣東省各類農(nóng)產(chǎn)品進出口比重出口 進口數(shù)量（萬噸） 價值（億元） 數(shù)量（萬噸） 價值（億元）品種 項目05 年 05 年 05 年 05 年XX 廣東省 11 XX 所占比例 89% 84% 23% 22%XX 33 13廣東省 XX 所占比例 88% 83% 53% 50%XX 廣東省 46 XX 所占比例 39% 26% 59% 50%XX 15 廣東省 17 21 19 XX 所占比例 88% 89% 42% 29%XX 364 116 196 72廣東省 466 183 835 265總計XX 所占比例 78% 63% 23% 27% 建設(shè)項目市場預(yù)測 早在 20 世紀末，根據(jù)我國傳統(tǒng)飲食和現(xiàn)代科學，我國營養(yǎng)學家就提出了《中國居民膳食指南》，并建立與之相配套的平衡膳食結(jié)構(gòu)。XX 作為廣東省農(nóng)產(chǎn)品進出口重要港口，在其進出口總額中占有較大的比重，見表 31。XX 在國際貿(mào)易中的重要地位決定了國際物流是 XX 農(nóng)產(chǎn)品物流的重要組成部分。珠三角不僅是廣東省，而且是全國甚至東南亞重要的“菜籃子” 、“米袋子” ，其承載著對 XX 地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)，也必將產(chǎn)生可觀的農(nóng)產(chǎn)品物流需求。據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年 XX 市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為：%、 %、% ，由此可見，第一產(chǎn)業(yè)所占比重非常??；再由 2022 年經(jīng)濟增長貢獻度看，第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻份額高達 %，第三產(chǎn)業(yè)為%，第一產(chǎn)業(yè)貢獻度幾乎為零。改革開放以來，珠江三角洲地區(qū)因開放程度大、經(jīng)濟發(fā)展快、收入水平高而成為全國改革開放的一個樣板。1994 年廣東省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)，范圍包括廣州、XX、珠海、東莞、中山、佛山、江門共 7 個省轄市，以及惠州市區(qū)和所屬惠陽、惠東、博羅三縣，肇慶市的端州區(qū)、鼎湖區(qū)和四會、高要兩縣，面積 萬平方公里，人口 2262余萬人。綜上所述，內(nèi)地所占香港的農(nóng)產(chǎn)品市場份額并不理想，隨著《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》的出臺，內(nèi)地的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量必將出現(xiàn)較大的改善，相信未來內(nèi)地輸港農(nóng)產(chǎn)品的市場份額將出現(xiàn)較大的增長，其中 XX 作為輸港農(nóng)產(chǎn)品的主要中轉(zhuǎn)地，供港農(nóng)產(chǎn)品物流需求將出現(xiàn)顯著增長。加上 XX 物流業(yè)迅速發(fā)展中物流服務(wù)的不斷提升，配送效率的提高，XX 市內(nèi)的農(nóng)產(chǎn)品物流需求將會大大增加?？梢灶A(yù)見到隨著 XX 市大力推動連鎖經(jīng)營的發(fā)展,XX 市連鎖經(jīng)營范圍將逐步擴大。一些大、中型零售企業(yè)由于連鎖發(fā)展的需要，雖然大多自建或租用倉儲設(shè)施，自建內(nèi)部配送中心，如萬佳、沃爾瑪?shù)?，但是自建生鮮農(nóng)產(chǎn)品配送中心的屈指可數(shù)。2022 年 XX 市連鎖商業(yè)銷售額占全市社會消費品零售總額的 36%，2022 年達到 50%，其中經(jīng)超市銷售的生鮮農(nóng)產(chǎn)品市場份額也已經(jīng)達到 50%。2022 年末全市從業(yè)人員 萬人，在校學生 105 萬，而且數(shù)量在近兩年不斷增長，由此可見，全市工作餐消費量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會餐飲等對農(nóng)產(chǎn)品物流需求巨大。 國 內(nèi) 農(nóng) 產(chǎn) 品 物 流 需 求 國內(nèi)物流需求又包括 XX 市內(nèi)的物流需求和 XX 市與周邊地區(qū)產(chǎn)生的物流需求。2022 年以來，XX 農(nóng)產(chǎn)品價格已普遍上漲 20%左右，特別是水果的供應(yīng)已不能充分滿足 XX 市的需求，而且隨著 XX 市經(jīng)濟和生活水平的不斷提高，隨著深港兩地城市人口容量的不斷增長，對農(nóng)產(chǎn)品足量、平價、安全、綠色供應(yīng)的需求也將不斷升級，XX 農(nóng)產(chǎn)品流通系統(tǒng)的現(xiàn)狀已遠不能滿足人們未來的需求，因此，規(guī)劃建設(shè)新的現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品流通中心是保障深港兩地農(nóng)產(chǎn)品安全足量供應(yīng)的迫切需求。三大綜合市場由于受規(guī)模和場地所限，市場內(nèi)硬件設(shè)施相對落后，市場發(fā)展速度緩慢，并呈現(xiàn)衰退跡象。另外，XX 的農(nóng)批市場在全國農(nóng)產(chǎn)品流通中也居于十分重要的地位，其貨源地除來自廣東其它城市及周邊省份以外，還包括北京、山東、河南、東北等地，而銷地則主要滿足 XX 本地和香港需求，也有部分運到內(nèi)地其它省市。其次，XX 的農(nóng)批市場保證了港澳地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品需求。首先，XX 市農(nóng)批市場是 XX 市民的“菜籃子” 。 XX 地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品流通現(xiàn)狀XX 經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已初步形成了較為完善的農(nóng)產(chǎn)品流通體系，迄今己建成一個國家級農(nóng)批市場布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場（簡稱“布吉農(nóng)批市場” ）和多個規(guī)模較大的市、區(qū)級農(nóng)批市場，包括福田、南山等綜合型農(nóng)批市場，以及羅芳、鹽田、蛇口、南澳水產(chǎn)品批發(fā)市場、鴻發(fā)家禽批發(fā)市場等專業(yè)型批發(fā)市場。盡管泛珠省區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品交易量很大，但億元以上農(nóng)產(chǎn)品市場數(shù)量明顯少于長三角地區(qū)的浙、蘇、滬，市場集中度較低，區(qū)域內(nèi)部農(nóng)產(chǎn)品流通發(fā)育水平差距要明顯大于長三角地區(qū)。其中，批發(fā)貿(mào)易占 80％以上，零售占 ％。這種模式促進了流通與生產(chǎn)的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于實現(xiàn)物流標準，成為我國農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展的方向，但目前還處于起步階段，涉及范圍非常有限，而且這種模式對管理人員的素質(zhì)要求非常高。第三方物流模式是隨著市場化程度的提高，出現(xiàn)的專門從事農(nóng)產(chǎn)品儲運和流通加工的中間組織。這種模式能夠帶動各方積極參與，節(jié)省了交易成本，各參與方在合作與競爭中發(fā)揮自身優(yōu)勢，專業(yè)化分工明顯，提高了交易效率，也為物流主體建立了公共交易平臺，使交易雙方有更多可選擇性。但弊端是農(nóng)戶同企業(yè)談判中始終處于弱勢地位，農(nóng)民利益容易受到侵害，違約現(xiàn)象頻發(fā)；企業(yè)直接面對分散的農(nóng)戶，市場交易費用高，配送成本居高不下。契約型物流模式有四種形式，即“農(nóng)戶＋運銷企業(yè)” “農(nóng)戶＋加工企業(yè)”“公司十農(nóng)戶十保險”以及“公司十合作社” 。直銷型物流模式是由農(nóng)戶或農(nóng)產(chǎn)品基地自營配送，將農(nóng)產(chǎn)品送到批發(fā)市場或用戶手中。此外，我國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量衛(wèi)生標準和市場內(nèi)部的檢驗檢測體系尚未建立，進入流通的農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量偏低，缺少檢驗手段和食用安全保證。農(nóng)產(chǎn)品物流專業(yè)化和標準化程度較低。農(nóng)產(chǎn)品市場體系功能難以有效發(fā)揮。我國農(nóng)戶對于農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)信息的獲得主要還是依靠傳統(tǒng)方式，來自當?shù)厥袌?、政府部門、傳播媒體及網(wǎng)絡(luò)的很少。據(jù)統(tǒng)計，目前我國有各類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 5000 多家，但具備一定規(guī)模的市場數(shù)量有限，批發(fā)市場管理缺乏相關(guān)法律法規(guī)約束，標準化程度不高，農(nóng)產(chǎn)品檢疫監(jiān)測手段不完善，給食品安全帶來隱患。與發(fā)達國家相比，我國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的建設(shè)、農(nóng)產(chǎn)品倉儲、交通運輸條件和工具、信息網(wǎng)絡(luò)平臺等公共和準公共設(shè)施仍然落后，導致農(nóng)產(chǎn)品流通成本高，流通效率低下。盡管物流主體呈現(xiàn)多元化趨勢，但目前物流規(guī)模普遍偏小，競爭力不強，自營物流還占絕大部分，第三方物流發(fā)展比較緩慢。農(nóng)產(chǎn)品物流專業(yè)化和社會化水平低下。數(shù)據(jù)表明，我國水果、蔬菜在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)上的損失率為25％－30％，我國每年至少有 億噸果蔬腐爛掉，而發(fā)達國家果蔬損失率則在 5％以下；我國糧食損失占總產(chǎn)量的 12％－15％，相當于 8000 萬人口的年消費量。經(jīng)過多年改革發(fā)展，我國農(nóng)產(chǎn)品物流體系逐步完善，農(nóng)產(chǎn)品流通的多重循環(huán)格局初步形成。第三章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 我國現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流發(fā)展現(xiàn)狀效率低下的農(nóng)產(chǎn)品物流正成為我國農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的巨大障礙。綜上所述，項目的建設(shè)有利于保障深港兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)、促進關(guān)聯(lián)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，符合本公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和國家產(chǎn)業(yè)政策，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。項目的建立有助于形成與資源特點相適應(yīng)的區(qū)域經(jīng)濟格局，形成果蔬商品批量生產(chǎn)、批量加工和批量銷售，引導本區(qū)域乃至全國農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)?；?，加快農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)也是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)防止農(nóng)業(yè)萎縮的一個重要途徑，是維持我國農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)作為農(nóng)業(yè)的后向產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)系到農(nóng)產(chǎn)品中間需求的擴張，只有中間需求得到擴張，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)才有長足的發(fā)展，人民生活才能蒸蒸日上。 項 目 建 設(shè) 將 帶 動 中 國 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 調(diào) 整 ， 有 利 于 “三 農(nóng) ”問 題 的 解 決“三農(nóng)”問題已經(jīng)成為我國急需解決的重中之重的問題，農(nóng)產(chǎn)品物流園項目的建設(shè)，將極大的提高農(nóng)副產(chǎn)品的安全性，確保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水產(chǎn)品” ，同時由于農(nóng)產(chǎn)品物流配送業(yè)和批發(fā)交易的發(fā)展，可進一步形成可靠的農(nóng)產(chǎn)品需求等信息系統(tǒng)，將帶動農(nóng)戶的種植方向、時間、品種等，從而推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的進程。隨著CEPA、東盟農(nóng)產(chǎn)品零關(guān)稅、中國對于臺灣水果進入大陸市場的零關(guān)稅政策等經(jīng)濟措施的進一步落實，許多跨國的連鎖零售企業(yè)如沃爾瑪、家樂福、吉之島，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在XX設(shè)立農(nóng)產(chǎn)品采購中心。 項 目 建 設(shè) 有 助 于 提 高 我 國 農(nóng) 產(chǎn) 品 流 通 的 國 際 競 爭 力在目前我國農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易比較優(yōu)勢較低的情況下，以現(xiàn)代化大型農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心為基地，轉(zhuǎn)變我國目前的農(nóng)產(chǎn)品出口貿(mào)易方式，可以極大地降低農(nóng)產(chǎn)品物流成本，提高我國農(nóng)產(chǎn)品的國際競爭力。XX市政府提出“大力發(fā)展以港口運輸和商貿(mào)為主的物流業(yè)，加快區(qū)域性物流中心建設(shè)”的發(fā)展目標，并將物流業(yè)確定為新世紀XX經(jīng)濟發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，加快XX物流園區(qū)的配套貨運通道建設(shè)，重點規(guī)劃興建西部港區(qū)、東部港區(qū)、筍崗清水河、龍華、平湖、航空港等物流園區(qū)，鼓勵物流企業(yè)依據(jù)物流園區(qū)進行配送中心建設(shè)。在我國“十五”規(guī)劃發(fā)展綱要中提出要“大力促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，扶持龍頭企業(yè)，推廣‘公司加農(nóng)戶’、 ‘訂單農(nóng)業(yè)’等多種形式，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工、儲運、保鮮等產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)的后續(xù)效益” 。如美國物流成本占其GDP的%%，%。 項 目 建 設(shè) 是 XX市 社 會 經(jīng) 濟 發(fā) 展 的 需 要物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展有助于降低全社會的物流成本，優(yōu)化配置物流領(lǐng)域中的各種資源，提高國民經(jīng)濟運行效率。因此，通過整合公司在XX地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場業(yè)務(wù)和相關(guān)資源，以大宗農(nóng)產(chǎn)品物流及農(nóng)產(chǎn)品加工配送和交易、農(nóng)產(chǎn)品進出口展銷貿(mào)易等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，以深港兩地乃至泛珠三角地區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品儲存、加工、配送、中轉(zhuǎn)、集散為重點，以農(nóng)產(chǎn)品進出口、無公害檢驗檢疫、農(nóng)產(chǎn)品價格信息形成與發(fā)布、農(nóng)產(chǎn)品展覽展銷、農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易、農(nóng)產(chǎn)品拍賣交易等為配套，規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，并在服務(wù)創(chuàng)新、質(zhì)量安全、品牌效應(yīng)、交易模式、業(yè)務(wù)增長和價值創(chuàng)造等各方面建設(shè)成為中國農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)的標桿項目，鞏固公司在XX地區(qū)，乃至珠三角地區(qū)