【正文】 (3) :B2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72 分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕 繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A、 B選項是用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量法進行計算，在預計未來開發(fā)完成房地產(chǎn)價值時，不能以現(xiàn)時的市場行情為依據(jù)，而應以未來房地產(chǎn)市場狀況或行情為依據(jù)，故 B對 A錯；C、 D 選項是用成本法進行計算，其中 D 選項的估價時點是過去取得土地時的時點，不是現(xiàn)在的估價時點，故錯； C 選項的估價時點不明確 (不知是過去時點還是現(xiàn)在時點 )，也不能選?！凹僭O開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法”，這句話是正確的，“在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的”，這句話也是正確的，“在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發(fā)法”，這句話是錯誤的，在同一個在建工程項目中可以同時采用成本法和假設開發(fā)法，這兩種方法的估 價過程是不重疊的，不會陷入循環(huán)論證的邏輯怪圈。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪 淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 交易實例房地產(chǎn)的外延最大，類似房地產(chǎn)次之，可比實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)最小，是包圍與被包圍關系。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租約約定的租金 (簡稱租約租金，又叫稱為實際租金 )，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。為此，除了有租約限制的以外，利用估價對象本身的資料直接測算出潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考 前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。對于可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。 (16) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. wangxi 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 在回答關于技術路線的問題時，應說明擬采用的估價方法 。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領 成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 房地產(chǎn)投資項目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地獲取投資收益為目的對投資項目的各項財務指標進行分析，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值 為目的。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2) 中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址 ：《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120 分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 ①分別按照市場法和收益法技術路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平；②選取相關案例資料，比較當?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場價格水平和其拍賣市場價格水平的差異；③確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度；④按該偏低的幅度對上述兩種方法估價 的初步結果進行調整計算，根據(jù)調整計算結果綜合確定拍賣底價。比如抵押價值評估中，①注重預期風險；②分析市場變現(xiàn)能力：③考慮抵押期間的耗損就是要考慮的主要因素。 (9) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷 （ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 保險評估中用的較多的方法是成本法，也可用市場法。 (5) :20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A /A(6) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍 淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 A /A(7) :2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. 《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架 雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 建筑物的雷新購律價格是傘新狀況下的價格，未扣除折舊；而土地的增減價因素一般已考 慮在其重新購建價格中。 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 ( 2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. wangxi 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 房地產(chǎn)保險價值評估，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和 保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，這兩類保險估價的估價時點不同。 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓 磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 計算建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與 IH建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；或是設想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應負擔 的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： . 20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 計算土地的重新購建價格，通 常是假設土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等計算其重新購置價格，這特別適用于城市建成區(qū)內的土地難以計算其重新開發(fā)成本時。/AA href=javascript:。本題最多扣至零分 )。錯處不超過 4 個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA h20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 ( 2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： ww. 年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng)粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (5)A href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。 /A20202020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： . 2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪淹泌昔宦肅景刪養(yǎng) 粹盂唬鹿漱簾耕淳籍屋諱謗鷹襖狀菲畏架雕繭暗砧盧墊皮研拼逝戍透艾菏校例侍短 (4)A href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。 /AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/AA href=javascript:。/A2020 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷 (2)中大網(wǎng)校 中大網(wǎng)校引領成功職業(yè)人生 中大網(wǎng)校 “十佳網(wǎng)絡教育機構 ”、 “十佳職業(yè)培訓機構 ” 網(wǎng)址： 2020年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》考前押密試卷（ 2）總分： 120分 及格： 72分 考松娩鑲吞去旬聞可疥拓磋疥馴楞傲匡藤度劍淪