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正文內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)接管方案(參考版)

2025-05-13 22:45本頁面
  

【正文】 第六章 接管工作的進度安排序號內(nèi)容要求責任人完成時間1起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》合同的合理性、合法性項目經(jīng)理物業(yè)接管方案通過后五個工作日內(nèi),11月30日前2同開發(fā)商銜接,確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備位置、數(shù)量的準確性同上簽訂《物業(yè)管理委托合同》后7日內(nèi)3跟進物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進度是否按約定裝修方案施工及如期完工同上根據(jù)約定時間,交房前7日內(nèi)4客戶服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購?fù)晟乒芾碛梅?、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備行政采購人員物業(yè)用房裝修完畢7日內(nèi)5與開發(fā)商(或委托單位)結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財務(wù)等方面的事宜 行政財務(wù)人員簽訂《物業(yè)管理委托合同》7個工作日內(nèi)6制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程引入ISO9001質(zhì)量體系,切合實際項目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負責人12月10日前7對各部門人員的定編定崗,客服、秩序維護、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗達到崗位職責要求項目經(jīng)理和各部門主管交房前30日人員到位,前10日所有培訓(xùn)完成8物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的交接資料完整、記錄清晰房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員資料、圖紙交房前30日,鑰匙交房前15日9物業(yè)工程接管驗收、整改跟進物業(yè)通過驗收,公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標識到位房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前15日10開荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo)清潔達到交房標準環(huán)境部經(jīng)理交房前7日11業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準備,包括業(yè)主資料錄入 房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前20日12入伙通知發(fā)布 售樓部相關(guān)人員交房前7日。主要體現(xiàn)在提供特約服務(wù)和專業(yè)性公司(裝飾公司、園林公司、保潔公司 )。綠化部分:一、 人員 以人為本,通過對人員的充分整合,使之成為復(fù)合型的物業(yè)管理員和在工作實際操作中實現(xiàn)交叉作業(yè),提高員工的工作效率,這樣可以提高物業(yè)服務(wù)的時效性同時降低了管理成本。對所消耗物資的采購和供應(yīng),做好市場調(diào)研,建立質(zhì)優(yōu)價廉的供應(yīng)商名錄,并定期對供應(yīng)商的資格進行審核,保證每以分錢用到了實處。對每一項物資做好日常的使用與維保工作,消耗品應(yīng)做到物盡其用,杜絕浪費和侵吞,在保證工作效率的前提下,竭力降低成本。保潔部分:一、人員 在保證現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)標準的基礎(chǔ)上在現(xiàn)有配備人中員進一步精簡工時,更進一步合理安排工作時間和步驟,要求工作時間和工作的各環(huán)節(jié)步驟緊密配合,挖掘潛力,提高效率,減兵不減灶,力求保證現(xiàn)有標準的延續(xù)性二、物耗 嚴格控制物資消耗,開源節(jié)流。在日常耗材使用方面,嚴格執(zhí)行庫房管理制度,普通耗材以舊換新,需出小區(qū)的日常耗材由部門主管開具出門條后,門崗保安登記后方予放行,單件金額80元以下物品需部門主管核實使用地點后方予領(lǐng)??;單件金額80元以上物品需經(jīng)理簽字后方予領(lǐng)??;在日常耗材管理方面,建立部門物耗明細帳,每月由財務(wù)盤點核查,杜絕材料流失;在材料的采購過程中,在嚴把材料質(zhì)量關(guān)的同時,與供貨方簽訂質(zhì)保合同,保證光源等耗材的合理使用周期,避免次品材料增加材耗費用支出。籍此降低運行能耗費用。二、節(jié)支:降低人力成本:進行人員崗位核編,根據(jù)實際需求配置人員,有效控制人力成本,切實做得各盡其職、各負其責,避免分工不清造成責任不明,杜絕產(chǎn)生冗員。三、積極開展多種形式的方便業(yè)主居家生活的家政服務(wù),采取有償服務(wù)的方式(家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保潔、綠化租擺、養(yǎng)護、教育咨詢等),以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽、公道的價格,既能為業(yè)主排憂解難,解決居家生活的便利以及商務(wù)活動的快捷等問題,又能為服務(wù)中心創(chuàng)造一定的收入,以彌補日常虧損。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標準不下降的情況下,我們擬采取如下增收減虧措施:一、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、一體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理,有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費,在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下,最大限度地降低人工成本。另外,根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中相關(guān)規(guī)定:第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。收支對比見下表:入住率物管費收入支出利潤備注100% 略有盈余80% 虧損75% 虧損60% 虧損20% 虧損在物業(yè)接管前期,由于項目物業(yè)大量空置,物管費收繳率也低,而日常管理和服務(wù)仍須正常開展,故支出遠遠超出收入。(三)綠化維護費用(2450元)明細單位:人民幣(元)序號項目名稱數(shù)量單價金額 (元)備注1農(nóng)藥   2化肥   3草種、植物   4綠化機具維修   5綠化機具消耗   6綠化用水600 7草花租擺    節(jié)日租擺費用另計8合計    (四)清潔管理費用(1360元)明細單位:人民幣(元)序號項目名稱數(shù)量標準金額備注1物耗23人50元/人培訓(xùn)的目的在于加強或改進員工的行為或表現(xiàn),提高管理人員的素質(zhì)、技能及管理水平,使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。人員配備及崗位設(shè)置如下:一、人員配備:序號部門職務(wù)人數(shù)說明崗位職責備注1項目部經(jīng)理1全面負責小區(qū)的日常管理工作,具體實施物業(yè)管理方案2客戶服務(wù)中心主管1全面負責客戶服務(wù)部的工作,負責辦公室的內(nèi)部管理,人事、檔案、物料的管理助理4受理業(yè)主的咨詢、投訴,統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù),辦理各類證卡,業(yè)主檔案的收集整理3工程部主管1負責各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn);工程、機電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計劃及監(jiān)督實施班長1協(xié)助主管做好各崗位巡視、督導(dǎo)工作維修工11水電日常維修、檢修、保養(yǎng)工作4秩序維護部主管1 各崗位巡視、督導(dǎo)、對外聯(lián)系、組織員工培訓(xùn)、保安隊建設(shè)等工作班長3負責小區(qū)的秩序維護以及各崗位巡視、督導(dǎo)工作門崗18出入口:主次消3負責各大門崗位的控制,進出人員、車輛的管理;其中消防出入口兼多層流動崗三班倒巡邏崗6含班長負責小區(qū)內(nèi)的安全、消防巡視,糾正違規(guī)等工作三班倒監(jiān)控中心3負責利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作三班倒固定崗6負責其崗位周邊的控制,進出人員、車輛的管理輪休4負責各崗位休息時頂崗5環(huán)境部主管保潔/綠化工作督查、督導(dǎo)及日常管理綠化工5定期修枝、剪枝、除草,病蟲害的防治保潔員23樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔6合計85二、組織架構(gòu):水沐天城項目部和信房產(chǎn)公司顧問團成都和順物業(yè)服務(wù)公司和順物業(yè)前期介入小組行政、人事(培訓(xùn))支援 環(huán)境部秩序維護部工程部客戶服務(wù)中心財務(wù)支援秩序維護支援工程支援環(huán)境支援第二節(jié) 員工培訓(xùn)在項目接管前,本公司將對員工進行系統(tǒng)培訓(xùn),形式包括:入職培訓(xùn)、上崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。與開發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。第三節(jié) 管理溝通我們非常重視對小區(qū)的監(jiān)察及支援工作,將邀請公司的專家顧問團,定期到現(xiàn)場巡視、檢查、督導(dǎo),并召集管理例會,及時指出管理中的不足,提出合理方案和改進意見。20住戶對物業(yè)管理滿意率85%在日常工作中及時收集客戶的需求信息,盡可能地滿足客戶的需要,加強雙方的溝通,以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。6清潔、保潔率95%落實責任人進行保潔工作,實行巡查制度,建檔記錄,并由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行,以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清,空氣清新,設(shè)施完好7道路完好率及使用率95% 落實責任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行,以確保道路完好、暢通8化糞池、雨水井、污水井完好率95% 落實責任人進行養(yǎng)護,實行巡查制度,建檔記錄,管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行,以確保溝、渠、井完好,并定期疏通、清理9排水管、明暗溝完好率95%落實責任人進行養(yǎng)護,實行每月巡查制度,建檔記錄,管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行
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