【正文】 該項(xiàng)目符合產(chǎn)業(yè)政策，拉動(dòng)GDP的綠色環(huán)保生態(tài)項(xiàng)目；從財(cái)務(wù)的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)分析，該項(xiàng)目有該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力；從以上分析可以看出該項(xiàng)目能帶來(lái)良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。項(xiàng)目建設(shè)完成后，將形成一個(gè)集休閑、度假、娛樂(lè)、游覽、觀光、美食為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。酒店的建成將為白鹿鎮(zhèn)乃至彭州的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和帶頭作用，提升和改善當(dāng)?shù)卣猩桃Y環(huán)境，必將獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。xx旅游度假四星級(jí)大酒店（準(zhǔn)五星）憑借全新的經(jīng)營(yíng)管理理念和獨(dú)具心得的操作手法在開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂(lè)市場(chǎng)中必將大有作為。7. 總結(jié)與結(jié)論1.2.3.4.5.6.7.6.7.. 總結(jié)經(jīng)過(guò)上述分析，在彭州白鹿鎮(zhèn)目前選址興建xx旅游度假四星級(jí)大酒店（準(zhǔn)五星）及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的，是可行的。同時(shí)它的投資周期和使用周期長(zhǎng)、價(jià)值量大、占用資金多、談判時(shí)間長(zhǎng)、交易費(fèi)用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性?；厥掌谠介L(zhǎng)，投資購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)越大。 b: 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)狀況變化的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（2） 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段a: 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是由于經(jīng)營(yíng)決策上的失誤造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。 c:技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能帶來(lái)的損失。在施工管理中，要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對(duì)質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題造成風(fēng)險(xiǎn)。所以應(yīng)當(dāng)在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中建立一個(gè)系統(tǒng)的成本控制體系，建立科學(xué)的管理體系，盡可能實(shí)現(xiàn)以最低的成本來(lái)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。滯銷(xiāo)，則應(yīng)重新審視市場(chǎng)來(lái)合理調(diào)節(jié)價(jià)格，以保證銷(xiāo)售率。 在營(yíng)銷(xiāo)前，應(yīng)當(dāng)確實(shí)適當(dāng)?shù)刈龊枚▋r(jià)的工作，同時(shí)在銷(xiāo)售過(guò)程中，根據(jù)客戶(hù)的反應(yīng)來(lái)適當(dāng)調(diào)節(jié)銷(xiāo)售價(jià)格。不確定性因素變化的幅度（％）日均收入平均敏感度＝（％%）/%/10=%總投資額平均敏感度＝（％％）/％/10＝％；由圖形可知，銷(xiāo)售單價(jià)較投資總額稍微敏感。計(jì)算因不確定因素的變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值：%，5%%，5%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見(jiàn)下表：不確定性因素的變動(dòng)引起評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)表不確定因素內(nèi)部收益率5%%基本方案%5%日均收入%%%%%總投資額%%%%%內(nèi)部收益率的敏感性分析圖計(jì)算敏感性因素，并對(duì)敏感性因素進(jìn)行排序。選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最有可能發(fā)生變化的是客房日平均收入、總投資額。6. 風(fēng)險(xiǎn)及敏感分析1.2.3.4.5.6. 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。. 投資回收期本項(xiàng)目投資回收期為：投資估算費(fèi)用8000萬(wàn)元/營(yíng)業(yè)利潤(rùn)萬(wàn)元=年。. 利潤(rùn)估算 本項(xiàng)目所得稅率為33％，未考慮減免因素。. 成本費(fèi)用 本建議書(shū)根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，確定項(xiàng)目總成本費(fèi)用按以下八項(xiàng)組成：工資及福利、維修及動(dòng)力、物料及低值易耗品、折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、管理費(fèi)、餐飲成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用。滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)營(yíng)年收入預(yù)計(jì)為萬(wàn)元（酒店客房收入萬(wàn)元；餐飲收入萬(wàn)元；娛樂(lè)康體收入萬(wàn)元、商務(wù)（超市）收入萬(wàn)元；會(huì)議展覽收入及其他收入萬(wàn)元）。 從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看，高檔酒店的營(yíng)業(yè)狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。收入單價(jià)以成都市目前酒店行業(yè)市場(chǎng)情況為基礎(chǔ)、未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)為計(jì)算依據(jù)。一次投入費(fèi)用初步估算如下：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（m2）費(fèi)用估算（萬(wàn)元）1建筑設(shè)計(jì)及咨詢(xún)費(fèi)15000 m275萬(wàn)2土建工程15000 m21800萬(wàn)3水電安裝等（強(qiáng)、弱電工程；給排水及鍋爐工程；電梯、空調(diào)工程等）15000 m21200萬(wàn)4攤面、圍墻、綠化（含租地和綠化工程）20000 m2400萬(wàn)5道路30萬(wàn)7裝修和家具設(shè)備等15000 m23000萬(wàn)8征地20畝1200萬(wàn)9報(bào)建相關(guān)費(fèi)用15000 m2120萬(wàn)10稅總投資*%合計(jì)約8000萬(wàn)5. 投資效益預(yù)測(cè)1.2.3.4.5.. 營(yíng)業(yè)收入本項(xiàng)目建設(shè)期按三年考慮，預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)三年后基本達(dá)到滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)營(yíng)。本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被浸入的措施。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門(mén)等的距離均滿(mǎn)足規(guī)定要求。建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)，對(duì)餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)裝置，但消防泵不用漏電保護(hù)。對(duì)澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周?chē)㈦娞菅b置等進(jìn)行輔助等電們聯(lián)結(jié)。c. 電氣安全,本工程采用TNS接地系統(tǒng)。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。（3） 勞動(dòng)安全方面。酒店對(duì)周?chē)纳鷳B(tài)和植被做到保持原貌，增加植被覆蓋率，保護(hù)水資源的可持續(xù)發(fā)展原則。所以酒店的環(huán)保和綠化將符合生態(tài)良性循環(huán)。廚房的灶臺(tái)和吸油煙機(jī)部位設(shè)置廚房專(zhuān)用滅火系統(tǒng)。設(shè)計(jì)噴灑水量為15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。：該建筑物為中等危險(xiǎn)等級(jí)。（2） 室內(nèi)消防給水設(shè)計(jì)。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/(min室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3h。建筑疏散走道、安全出口及防火門(mén)設(shè)置。建筑功能及防火防煙分區(qū)。（3） 給排水專(zhuān)業(yè):生活給水供水系統(tǒng)(供人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水及綠化用水等)、排水系統(tǒng)（分污水、廢水、雨水三個(gè)排水系統(tǒng)）；. 建筑防火根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定，本建筑為一類(lèi)建筑，其耐火等級(jí)為一級(jí)。. 公用設(shè)施（1） 電氣系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（語(yǔ)音數(shù)據(jù)通信用）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含網(wǎng)絡(luò)、程控交換、數(shù)據(jù)庫(kù)等）、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備弱電集成系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等。（2） 基本條件： ：；：C類(lèi)； ：。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。④ 員工后勤區(qū)。③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。（13） 與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：① 前廳是酒店的門(mén)面，面積控制在150平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果