【正文】 案例 47： 杭州市項(xiàng)目 案例 48： 杭州市項(xiàng)目 機(jī)會(huì)點(diǎn)尋找 發(fā)現(xiàn)一： 政府嚴(yán)格控制濱江區(qū)的土地供應(yīng) 發(fā)現(xiàn)二： 樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈同時(shí)，也不乏熱銷項(xiàng)目 發(fā)現(xiàn)三： 商業(yè)市場(chǎng)處于起步階段，亟需集中型商業(yè)配套支持 發(fā)現(xiàn)四： 濱江區(qū)產(chǎn)業(yè)云集，小戶型租賃市場(chǎng)具有培養(yǎng)價(jià)值 綜合結(jié)論 通過(guò)對(duì)濱江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類要素的提取，我們發(fā)現(xiàn)就目前濱江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的狀況而言： ? 整體市場(chǎng)比較健康，未來(lái)發(fā)展還有空間； 結(jié)合以上的分析，我們認(rèn)為在杭州市濱江區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā)的建議是可行的 。 辦公市場(chǎng) 濱江區(qū)辦公市場(chǎng)處于起步階段，很多企業(yè)的辦公場(chǎng)所均是自建自用模式，良好的辦公市場(chǎng)還沒(méi)培育起來(lái)； 很多辦公產(chǎn)權(quán)土地都開發(fā)成商住兩用的項(xiàng)目，客戶購(gòu)買此類產(chǎn)品主要是看中其居住功能。成交均價(jià)基本保持在 7000元 /平方米左右，上下波動(dòng)不大。 案例 38： 蘇州市項(xiàng)目 案例 41： 杭州市項(xiàng)目 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說(shuō)明 ： ? **企業(yè)有意在杭州 濱江區(qū) 開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 需 研究 杭州市濱江區(qū)房地產(chǎn)狀況 ? 并結(jié)合土地本身特質(zhì) , 判斷 其項(xiàng)目的可行性 案例 42： 杭州市項(xiàng)目 東 信 大 道 六合路 杭州中恒電氣股份有限公司 規(guī) 劃 支 路 B 商業(yè)用地 18920平方米 A 住宅用地 28306平方米 南 都 逸 天 廣 場(chǎng) 杭 州 第 二 中 學(xué) 摩托羅拉 北 案例 43： 杭州市項(xiàng)目 杭州市各區(qū)歷年土地供應(yīng)走勢(shì)圖9718925064401085447617336030060090012001500濱江 拱墅 經(jīng)濟(jì)開發(fā) 江干 上城 西湖 下城單位：萬(wàn)平方米2022年 2022年 2022年2022年17月份杭州市各區(qū)土地出讓一覽表050100150200250300濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 上城區(qū) 西湖區(qū) 下城區(qū)單位：畝為了消化原有的出讓土地，06年政府嚴(yán)格控制現(xiàn)有土地的出讓 目前濱江區(qū)所儲(chǔ)備的土地存量也不大 , 未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模土地出讓現(xiàn)象 0 04年濱江區(qū)土地供應(yīng)集中放量 。 綜合結(jié)論 ? 綜上所述 , 無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)方面 , 還是從微觀市場(chǎng)方面的分析 , 蘇州市的房地產(chǎn)投資環(huán)境總體表現(xiàn)良好 ? 在整體經(jīng)濟(jì)方面 , 蘇州市位于長(zhǎng)三角城市前茅 , 居民的生活水平較高 ,對(duì)相關(guān)資料請(qǐng)見附件： 《 蘇州中心城區(qū)低密度物業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告 》 ? 對(duì)改善居住環(huán)境具有強(qiáng)烈的愿望 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)方面 ,蘇州市中心城區(qū)的土地供應(yīng)較少 , 市場(chǎng)需求旺盛 , 房地產(chǎn)價(jià)格每年以較大的幅度上漲 , 市場(chǎng)前景良好 ? 低密度 產(chǎn)品方面 , 蘇州市的低密度產(chǎn)品在品質(zhì)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等方面檔次不高 , 缺乏較高品質(zhì)的低密度物業(yè) , 中高端低密度產(chǎn)品的客戶挖掘空間較大。 ? 小區(qū)內(nèi)部景觀處理比較一般。提高中心城區(qū)定位已 納入蘇州? 十一五 ?規(guī)劃之中 配套優(yōu)勢(shì) ：各種商業(yè)、交通等配套設(shè)施日趨完善 園林優(yōu)勢(shì) ：蘇州園林天下知名，各種風(fēng)格的園林如拙政園、留園、 獅子林等都有悠久的歷史 土地稀缺 ：土地市場(chǎng)主要依靠舊城改造和城區(qū)外延提供開發(fā)用地， 可供開發(fā)的土地相對(duì)緊缺，商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 20222022年 9月 蘇州中心城區(qū)土地出讓情況0501001502002022年 2022年 2022年 2022年 2 0 0 6 年1 9 月萬(wàn)平方米案例 34： 蘇州市項(xiàng)目 區(qū)位有優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)有需求 2022年蘇州中心城區(qū)上市別墅 項(xiàng)目去化 情況 產(chǎn)品類型 獨(dú)幢別墅 聯(lián)排別墅 其他 2022 100% 100% 100% 2022 97% 85% 75% 2022 / 70% / 案例 35： 蘇州市項(xiàng)目 ? 2022年上市銷售的別墅項(xiàng)目中 , 獨(dú)幢別墅的銷售情況最好 , 推出的 60套獨(dú)幢房中 , 僅剩 5套 房源可售 , 去化率已達(dá) 97% ? 聯(lián)排別墅的銷售次之 , 去化率 已達(dá) 85%左右 ? 其他類型別墅的 去化率 在 75%左右 , 整體去化情況良好 ? 蘇州 中心城區(qū) 的地價(jià)穩(wěn)中有升 ? 中央政府對(duì)于別墅用地加以限制 ? 蘇州客戶對(duì)于園林別墅的追捧 這都導(dǎo)致了蘇州中心城區(qū)的別墅價(jià)格一路走高 , 相信未來(lái)的稀缺性更是價(jià)格上揚(yáng)的基礎(chǔ) 8000140001100020220150001300005000100001500020220250002022 2022 2022元/平方米案例 36： 蘇州市項(xiàng)目 價(jià)格有空間 產(chǎn)品有機(jī)會(huì) ? 整體規(guī)劃水平不高 由于土地 稀缺性 和 低密度產(chǎn)品需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致眾多開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中忽略了項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量的提升。 案例 26： 合肥市 案例 31： 蘇州市項(xiàng)目 項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究說(shuō)明 ： ? **企業(yè)有意在蘇州中心城區(qū)開發(fā)低密度產(chǎn)品 ? 需 研究 蘇州市中心城區(qū) （金閶、平江、滄浪）的 低密度 市場(chǎng)情況 ? 判斷 能否開發(fā)容積率在 ？ 金閶區(qū) 平江區(qū) 滄浪區(qū) 案例 32： 蘇州市項(xiàng)目 案例 33： 蘇州市項(xiàng)目 1541 1760208028024 0 2 6 . 5 234500100020223000400050002022 2022 2022 2022 2022 2022單位：億元0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %　GDP 　增長(zhǎng)率%%%%%%% % % % % % %2022年2022年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)10617123611627614451050001000015000202202022年 2022年 2022年 2022年0%5%10%15%20%人均可支配 增長(zhǎng)率總體來(lái)說(shuō) ? 蘇州市整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，位列長(zhǎng)三角城市的前茅 ? 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)各行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 ? 房地產(chǎn)在蘇州經(jīng)濟(jì)中扮演著重要的角色 。 房地產(chǎn)竣工率 % 房地產(chǎn)竣工率逐漸降低 , 開發(fā)周期被拉長(zhǎng) , 以往幾年出讓的土地還繼續(xù)供應(yīng) , 加大了未來(lái)的消化壓力 , 容易形成惡性循環(huán) 房地產(chǎn)成交量 省會(huì)城市 , 商品住宅成交量明顯偏低 , 城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)階段 , 以當(dāng)?shù)鼐用褡宰橹?, 外來(lái)購(gòu)買力不強(qiáng) 商品住宅空置 已購(gòu)商品住宅的空置率達(dá)到 12%以上 , 浙江一帶的投資客進(jìn)來(lái)導(dǎo)致了當(dāng)?shù)厣唐纷≌目罩寐实奶岣?, 并且也制造了一些? 供不應(yīng)求 ?假象 商品住宅均價(jià) 3189 價(jià)格受外界因素刺激作用較小 , 價(jià)格