【正文】 計(jì)劃推廣周期內(nèi)總體推廣費(fèi)用控制：%左右，初步核算為xxxx萬元，具體見下列各階段費(fèi)用估算表。但推廣預(yù)算仍按物業(yè)總市值2%進(jìn)行宏觀控制。認(rèn)籌期【時(shí) 段】201x/0x0x【工作內(nèi)容】認(rèn)籌活動策劃 通知所有前期來訪客戶會員啟動 媒體廣告的投放及來訪統(tǒng)計(jì) 價(jià)格策略初步擬定開盤期【時(shí) 段】 201x/0x月初—0x月中【工作內(nèi)容】開盤活動策劃敦促導(dǎo)入期客戶落定及簽約銷售人員進(jìn)場接待客戶媒體廣告的投放及監(jiān)控銷售業(yè)績及總結(jié)報(bào)送發(fā)展商 價(jià)格的策略調(diào)整 銷售的策略調(diào)整持續(xù)銷售期【時(shí) 段】201x/00底—00/30【工作內(nèi)容】SP活動策劃利用開盤情況造勢項(xiàng)目工期宣傳價(jià)格的策略調(diào)整炒作，持續(xù)銷售促銷清盤期【時(shí) 段】 201x年0x月201x年0x月【工作內(nèi)容】 物業(yè)的完善和現(xiàn)場的展示相關(guān)促銷活動的開展二、各階段推廣費(fèi)用估算預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)：按照目前地產(chǎn)界通常的標(biāo)準(zhǔn)，%2%之間。根據(jù)我們對地產(chǎn)市場的估測，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際特點(diǎn)，我們將本項(xiàng)目推廣節(jié)奏分為以下五部分：形象導(dǎo)入期【時(shí) 間】 201x年00月—201x年00月【工作內(nèi)容】 媒體軟性投放；整體廣告發(fā)布；售樓現(xiàn)場包裝；看樓動線包裝；公關(guān)活動執(zhí)行；展示系統(tǒng)、導(dǎo)視系統(tǒng)完成；售樓資料設(shè)計(jì)印刷完成；銀行按揭手續(xù)準(zhǔn)備就緒；落實(shí)客戶資源登記，試探市場反映，制定并修改營銷戰(zhàn)略、價(jià)格策略等，使項(xiàng)目更貼近市場需求；銷售人員培訓(xùn)、到位。第十一章 推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算一、推廣計(jì)劃匯總推廣節(jié)奏是將整個(gè)項(xiàng)目營銷推廣作一整體安排，并預(yù)計(jì)大致的效果和銷售進(jìn)度，規(guī)劃大致的促銷活動，使整個(gè)項(xiàng)目處于宏觀把握之中，而不至于臨陣磨槍，隨波逐流。 以營銷處為中心，向東、西及項(xiàng)目南部三方面全部制作宣傳圍墻，一不影響內(nèi)部施工的整體效果，二可作為主要宣傳手段進(jìn)行宣傳。 工地氣氛：利用彩旗、汽球、條幅等宣傳物品，引人注目，營造人氣旺，整潔有序的施工現(xiàn)場。二、工地環(huán)境形象包裝工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和開放的場所，工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，且還能夠營造銷營氣氛，激發(fā)購買欲望。銀行POS機(jī)：便于客戶刷卡付款。流 程 圖：購房的整個(gè)銷售流程圖表。展 板：售樓中心懸掛資料，可全面展示樓宇的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。手 袋：可作為流動媒體宣傳，并可裝售樓資料。單 頁：正面鋪位分布圖、反面置業(yè)計(jì)劃書。海 報(bào)：售樓普及資料，內(nèi)容簡潔，因其單價(jià)低，可大量派發(fā)，傳播范圍廣泛。一、賣場設(shè)計(jì)銷售中心包裝（詳見案場包裝方案）銷售道具投資手冊：專業(yè)的售樓資料，設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與其項(xiàng)目定相一致，內(nèi)容全面，制作精良，具有高檔感，配合形象加以發(fā)揮，提供清晰明確的投資分析和項(xiàng)目賣點(diǎn)內(nèi)容介紹供買家選擇。XX大型建材市場作為商業(yè)投資型物業(yè)，必須從整體的包裝在在體現(xiàn)商業(yè)投資氛圍的同時(shí)，又要有效的樹立并提升項(xiàng)目形象。這種滾動式的策劃有利于項(xiàng)目推廣在主體路線不變的情況下，隨當(dāng)時(shí)市場的變化而作出相應(yīng)的調(diào)整，保證項(xiàng)目推廣的有效進(jìn)行。在宣傳中注意利用物業(yè)入市升值的手法，提升客戶信心。兩級政府重點(diǎn)工程，項(xiàng)目總占地xxx畝、總面積xx萬平方米、總投資xx億元，打吉安最具規(guī)模的專業(yè)裝飾建材市場！【鉑金地段】XX大型建材市場——在有著九省通衢、吉安咽喉的XX恢弘崛起；依托長遠(yuǎn)的市政規(guī)劃，占據(jù)xx路、xx路等城市核心交通要道，xx高速近在咫尺，城市發(fā)展核心區(qū)位，快捷交通四通八達(dá)，物業(yè)升值指日可待！【六大功能】市場規(guī)劃了“五金機(jī)電、裝飾建材等”商貿(mào)市場、物流倉儲區(qū)、時(shí)尚生活區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、餐飲美食區(qū)、超市購物區(qū)六大功能， 建成后將容納3000商戶經(jīng)營、萬人居住的城市一站式商貿(mào)綜合體！【前瞻規(guī)劃】采用國際前瞻的經(jīng)營規(guī)劃，業(yè)態(tài)豐富，建材、裝飾材料（陶瓷、板材、油漆、鋁型材等）、五金機(jī)電、汽摩配電動車及配件、煤礦機(jī)械、鋼材、型鋼及鋼構(gòu)等一應(yīng)俱全，全沿街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)金鋪，打造最具經(jīng)營特色的超級市場！【豐富資源】成熟市場升級改造，近前商戶整裝待發(fā)，劃行規(guī)市匯聚裝飾建材等業(yè)態(tài)一線品牌，坐擁城市數(shù)十萬建材裝飾消費(fèi)群體，豐厚資源成就市場繁榮發(fā)展！【財(cái)富金地】全沿街黃金旺鋪，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣；乘天時(shí)、座地利、得人和——XX大型建材市場，商貿(mào)興市，財(cái)富共贏！二、核心賣點(diǎn)提煉（USP）項(xiàng)目優(yōu)勢陳述不清：XX大型建材市場有很多賣點(diǎn)，那么究竟哪些是應(yīng)該主要推廣的賣點(diǎn)呢？由于對買家的消費(fèi)心理缺乏透切的認(rèn)識，如果采用大包圍方法，將所有賣點(diǎn)一次性全部推出，反而令市場對項(xiàng)目的印象模糊不清。案場：樓書 D M：主要針對如龍橋路、中御橋路、酒仙橋路等XX及周邊縣市的專業(yè)市場，尤其是建材類專業(yè)市場進(jìn)行針對性的掃單。廣播：（目標(biāo)為出租車，私家車主，濟(jì)寧交通頻道）車體：主要針對XX周邊區(qū)域和XX專業(yè)市場集中的干道公交進(jìn)行設(shè)置，將面擴(kuò)大。同時(shí)配合項(xiàng)目活動節(jié)點(diǎn)，有針對性的階段播放字幕告知。報(bào)紙：以《吉安晚報(bào)》為主、《XX日報(bào)》、《XX日報(bào)》為輔。 以報(bào)紙、電視、戶外為主要媒體組合。市內(nèi)交通導(dǎo)視牌：市內(nèi)主要交通路口制作藍(lán)底白字的導(dǎo)視牌，標(biāo)注到達(dá)XX大型建材市場的里程及方向，大企必備的招牌菜。D M：更多的信息及具體的利益承諾，需通過DM一類的介質(zhì)為平臺，針對性的投遞，傳播到目標(biāo)客戶中，對客戶集中的專業(yè)市場尤其有效；雜 志：可選擇XX樓市等針對性雜志上投放，吸引目標(biāo)客層；戶 外：在XX核心位置及核心市場集中的區(qū)域，尋找廣告牌，利用人流和截殺通路的方式，引起人們關(guān)注，傳播項(xiàng)目。電視：最常見的電視廣告時(shí)間通常為30秒1分鐘的廣告，在極短的時(shí)間內(nèi)自然無法將太多賣點(diǎn)一一盡錄，因此電視廣告應(yīng)簡明而直接，配合項(xiàng)目的3D立體畫面，以形象+階段賣點(diǎn)的形式重復(fù)地向買家灌輸本項(xiàng)目更為詳盡的資料。報(bào)紙：報(bào)紙一類的大眾媒體，針對頂尖的個(gè)眾消費(fèi)不是很強(qiáng)，但做為有知名度及燒熱市場關(guān)注度話題性方面有先天優(yōu)勢，所以會采用較大數(shù)量的報(bào)紙媒體，使XX沸騰、關(guān)注、議論；報(bào)章廣告要配合本項(xiàng)目的整體形象，將最為突出的賣點(diǎn)加以發(fā)揮，例如獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪與虛擬產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，專業(yè)市場與集中市場的不同等。此外，電視、廣播、報(bào)紙等廣告媒體在傳播速度、覆蓋面上也存在差異。路牌廣告放置在市中心繁華地段與放置在城市近郊區(qū)，顯然具有不同的效果。一、媒體考良消費(fèi)者行為研究告訴我們，消費(fèi)者的行為是存在差異性的，這種差異性的表現(xiàn)之一就是消費(fèi)者接觸各種媒體的習(xí)慣是不同的。但經(jīng)驗(yàn)告訴我們，不同的方法、不同的道路意味著不同的投入、不同的效果。在廣告策略中，廣告媒體的作用就相當(dāng)于這些藥引子。這些藥引子本身對治療疾病并無什么作用，但它可以將那些具有療效的藥物引導(dǎo)到人體中最適合的位置，使其發(fā)揮出最佳的療效。然而一個(gè)成功的廣告策略，除了成功的廣告創(chuàng)意外，也離不開成功的媒體策略。因此項(xiàng)目在各階段的廣告重點(diǎn)略有不同。四、廣告階段執(zhí)行策略由于項(xiàng)目體量和推盤節(jié)奏因素，項(xiàng)目從入市到銷售，需要一個(gè)積累和形象導(dǎo)入期，然后才能逐步推動銷售，一波跟一波的制造高潮。從而一舉取得銷售上的成功。 三、廣告操作策略遵循XX商業(yè)引領(lǐng)者高度和廣告調(diào)性，本項(xiàng)目廣告訴求以全面推廣，制造轟動效應(yīng)為主，宣傳攻勢展開時(shí)，以報(bào)紙、戶外、車體、電視等大眾媒體鋪開“面”，以DM、現(xiàn)場POP（賣點(diǎn)廣告）、銷售中心等實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)”的突破，按照項(xiàng)目為XX地產(chǎn)的引領(lǐng)者的高度，以及XX首家獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式建材專業(yè)市場的定位和主題，來鋪開各個(gè)階段的廣告宣傳。第四階段： 城南地標(biāo)性建筑，榮耀全城 通過前期項(xiàng)目的炒作和造勢，順勢演繹地標(biāo)性概念。XX大型建材市場為什么這么火？同時(shí)利用分批解籌的過程，強(qiáng)化賣點(diǎn)。第三階段：用數(shù)據(jù)說話通過前期形象的樹立和項(xiàng)目賣點(diǎn)的剖析，吸引市場關(guān)注，進(jìn)行客戶積累。 廣告定位——怎么說？第一階段：豎高姿態(tài) 不刻意的宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)和優(yōu)勢，在推出項(xiàng)目形象定位的同時(shí)，邀請專家進(jìn)行行業(yè)論壇和政府論壇，邀請媒體站在城市運(yùn)營的角度，從XX整體商業(yè)市場氛圍和裝飾建材行業(yè)入手，進(jìn)行探討未來的專業(yè)市場格局、老市場的重新整合、虛擬產(chǎn)權(quán)的投資弊端等，給XX地產(chǎn)行業(yè)和建材裝飾市場行業(yè)拋出系列的思考！同時(shí)在引領(lǐng)是思考的同時(shí)，無形中樹立起XX大型建材市場在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)地位和創(chuàng)新者的角色。利益承諾說什么？我們說服客戶購買XX大型建材市場，就必須清晰的傳遞利益點(diǎn)給客戶，就是說，他購買XX大型建材市場可以得到什么？有什么好處？所以我們分析：購買XX大型建材市場從精神和價(jià)值上可滿足客戶以下需求：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪：實(shí)實(shí)在在的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪，看得見摸得著，自營、投資兩不誤；最具潛力投資金鋪：不斷成熟的片區(qū)和市場，租金、鋪位升值，項(xiàng)目前景是商鋪投資的前提；廣闊經(jīng)營前景：10年以后的前瞻市場規(guī)劃，投資者自然不用擔(dān)心短時(shí)間市場模式的淘汰良好商業(yè)氛圍：創(chuàng)新的產(chǎn)品打造，室外樓梯、聯(lián)廊、倉儲、車位、大幅廣告位，全新的建材市場，全新的理念設(shè)計(jì)，爭作XX建材市場的引領(lǐng)者。同時(shí)也將項(xiàng)目與XX眾多建材市場形成了差異化，直接宣傳了項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。（也就是用一句話闡述X