【正文】 進(jìn)一步落實(shí)資金建議投資者進(jìn)一步落實(shí)資金，保證資金及時(shí)到位，確保項(xiàng)目及早落成達(dá)標(biāo)。只要投資方科學(xué)、規(guī)范地運(yùn)作，該項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。不確定性分析等表明，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有一定的盈利能力和清償能力。充分利用以上優(yōu)勢，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，采用科學(xué)的經(jīng)營方式和營銷戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場前景是比較可觀的。是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的有效途經(jīng)，對增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力具有重大意義。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５４第 十 章 結(jié) 論 與 建 議 結(jié) 論本項(xiàng)目的建設(shè)條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有利于加快盤山縣社會主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐。 投資利潤率按上述計(jì)算得出，投資利潤率為 %； 投資利稅率為%。 第 2 年~第 11 年正常年份生產(chǎn)負(fù)荷 100%，銷售收入1705 萬元，利潤總額 468 萬元，稅后利潤 351 萬元。 財(cái)務(wù)效益分析 營業(yè)收入和年?duì)I業(yè)稅金及附加的估算見下表：表 10—2 單位：萬元序 號 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 單價(jià)/元 金 額 備 注 1 住宅樓銷售 ㎡ 41720 2200 9178 2022 年售樓收入 2294 萬元2022 年售樓收入 6884 萬元 2 機(jī)動車交易 480盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５３ 3 施工及建材銷售 1200 4 物業(yè)收入 25合計(jì) 1705 不含售樓收入 銷售稅金及附加按 17%估算，所得稅按 25%估算。 人員工資及福利按 30 人估算（含季節(jié)用工） ，年工資總額為 45 萬元。年攤銷額 76 萬元。 修理費(fèi)用（不含住宅樓）修理費(fèi)=土建折舊30%，年修理費(fèi)為 6 萬元。項(xiàng)目計(jì)算周期按 11 年。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告５１第九章 財(cái)務(wù)效益分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 單位成本估算依據(jù)：按市場現(xiàn)行價(jià)格估算。該項(xiàng)目建設(shè)投資 7905 萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下：（詳見附表1）表 81 項(xiàng) 目 建 設(shè) 投 資 匯 總 表 單 位 ： 萬 元序 號 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例(%)1 固定資產(chǎn)投資（土建） 7142 2 無形資產(chǎn)投資（土地） 321 3 遞延資產(chǎn)投資 139 4 預(yù)備費(fèi) 303 合 計(jì) 5177 100 資金籌措該項(xiàng)目資金來源全部由企業(yè)自籌。投資總額：為基本建設(shè)投資＋全部流動資金=8000 萬元。建筑工程費(fèi)用，根據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)提供的技術(shù)資料，按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b同類工程標(biāo)準(zhǔn)，按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４９第八章 投資估算 編制說明大興和新村建設(shè)項(xiàng)目占地 42773m2，其投資估算內(nèi)容主要包括：住宅樓主體工程、辦公樓、機(jī)動車交易市場改造項(xiàng)目、和橋梁、道路及綠化工程及公用工程設(shè)施，整個(gè)計(jì)算期為 11 年。 項(xiàng)目運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)說明，該項(xiàng)目的建設(shè)從財(cái)務(wù)評價(jià)角度看是可行的。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４８目實(shí)施的全過程。四 安全風(fēng)險(xiǎn)工程施工過程中人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事故。建立履約保證制度，用經(jīng)濟(jì)手段控制施工進(jìn)度。項(xiàng)目管理不到位 很小 中等 小采購、安裝、土建施工采用招標(biāo)方式，選擇有相應(yīng)資質(zhì)、有管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平高的供貨商和承包商。一 投資風(fēng)險(xiǎn)資金使用安排不當(dāng) 中等 中等 中在深化設(shè)計(jì)中，要密切關(guān)注設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模、和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)投資失控，造成資金浪費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，表 71 對該項(xiàng)目建設(shè)階段的存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別和評價(jià)，提出了初步對策方案?？傊?，為了避免投資決策失誤，應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村房地產(chǎn)、機(jī)動車輛市場現(xiàn)狀和需求調(diào)查，對項(xiàng)目前期的科學(xué)評估和論證，建立科學(xué)民主的決策體制和適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營管理模式。 投資決策控制機(jī)制要堵塞投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制的“漏洞” ，就要強(qiáng)調(diào)投資決策的科學(xué)化、民主化，充分論證項(xiàng)目建設(shè)的可行性。結(jié)果表明，公司對行業(yè)及機(jī)動車交易的周邊市場經(jīng)營發(fā)展等具有較好經(jīng)驗(yàn)，并具有政策、資源以及組織體系等優(yōu)勢，因此投資進(jìn)入的市場環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。 投資進(jìn)入的市場環(huán)境投資決策面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)主要指需求風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與競爭風(fēng)險(xiǎn)。 因此，項(xiàng)目投資進(jìn)入政策“寬松” ，投資進(jìn)入的政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。因此，在投資以前仔細(xì)研究國家的政策條件和政策意圖以及它們的變化趨勢，是控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)的前提。 投資進(jìn)入的政策環(huán)境任何建設(shè)項(xiàng)目的投資決策都要符合國家的一系列投資政策的規(guī)定。然而，由于我國投資決策風(fēng)險(xiǎn)約束體制相對薄弱，在放寬投資增長力度的同時(shí)，提高投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理水平十分必要。努力避免投資決策失誤，是強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理的中心環(huán)節(jié)。地震疏散可利用交易市場場地。形成立體高效的疏散系統(tǒng)。滅火器配置：采用2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火器應(yīng)放置在住宅樓、辦公樓樓梯明顯和便于取用的地方、每個(gè)單元配備一個(gè)。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過 120m。消防設(shè)施消火栓設(shè)置：室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，并宜靠近十字路口。新村消防中心控制室設(shè)在辦公樓內(nèi)，設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。消防供水大興和新村在原鍋爐房設(shè)置消防水池、同時(shí)設(shè)置兩臺消防供水高壓泵（一開一備），整個(gè)新村設(shè)置垂直和各樓層橫向的專用消防用水管道和設(shè)施。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。 工程措施消防設(shè)計(jì)根據(jù)總圖布置與功能結(jié)構(gòu)，大興和新村消防應(yīng)規(guī)范、合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理劃分消防責(zé)任區(qū)。增強(qiáng)消防意識，積極推進(jìn)消防工作社會化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 消防 消防工程規(guī)劃原則 遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利賓館運(yùn)營、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好大興和新村防火規(guī)劃和滅盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４２火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。 （5）設(shè)備設(shè)置重復(fù)接地，地埋電纜用塑料管保護(hù)（過路要加鋼套管） ，開關(guān)箱設(shè)置漏電保護(hù)器。（3）電器、電路要設(shè)漏電、過載、短路保護(hù)和防爆裝置。第六章 安全消防盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４１ 安全 危險(xiǎn)源（1）供熱管道；（2）電器、電路（3）動力設(shè)備 安全措施（1）認(rèn)真執(zhí)行“安全操作規(guī)范” 、 “應(yīng)急預(yù)案”和“勞保條例” ，操作工人嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的安全操作規(guī)范。公司員工要做到著裝整潔，上下班換工作服。通過監(jiān)控設(shè)施，杜絕尾氣和噪音超標(biāo)車輛進(jìn)場交易。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告４０ 環(huán)境衛(wèi)生措施園區(qū)內(nèi)綠化和種植花草喬木 4000㎡、綠化率 12%；生活區(qū)每棟樓前設(shè)置一個(gè)垃圾箱，市場兩側(cè)每 50 米設(shè)置一個(gè)垃圾箱。污水排放控制所有污水經(jīng)循環(huán)使用后進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池厭氧分解處理后肥田。交易時(shí)間為早 8 點(diǎn)至晚 5 點(diǎn)，保證居民和工作人員作息。 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響因素廢氣：交易車輛排放的汽車尾氣；廢水：生活污水；生活垃圾；施工、居住、市場交易排放的生活垃圾。廢固物控制生活垃圾分類存放分類送到園區(qū)垃圾箱。廢水控制生活污水要統(tǒng)一收集，沉淀后統(tǒng)一排放到集水池、用于沖盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告３９廁和綠化澆地。每天晚 22：00～次日 6：00 不得在生活區(qū)作業(yè)。 施工期間環(huán)境污染防治措施噪聲和尾氣控制：進(jìn)出施工現(xiàn)場的動力車輛要加尾氣排放筒，并且是經(jīng)過年檢合格的車輛方可進(jìn)入施工現(xiàn)場。廢氣：運(yùn)輸車輛排放的尾氣。此外，大興和新村建設(shè) 4000m2的綠化設(shè)施，凈化空氣環(huán)境，減緩對周圍噪聲環(huán)境的影響。 區(qū)域噪聲 根據(jù)現(xiàn)狀，界內(nèi)噪聲可達(dá)到 GB1234890《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域噪聲能在 GB30962022《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 一期工程 2022 年 5 月～2022 年 11 月；二期工程 2022 年 3 月～2022 年 11 月。 工程進(jìn)度安排工程分兩期建設(shè)；第一期工程：建設(shè)橋右側(cè)，市場北部的辦公樓；市場南部的兩棟住宅樓和機(jī)動車交易市場改造工程。采用計(jì)算機(jī)停車場管理系統(tǒng)，在停車場進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡機(jī)、信號燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè)出口管理室。在一些無人值守的重點(diǎn)場所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級要求及現(xiàn)場條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。引入市話電纜線路。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。采用電磁操作。（2）通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每個(gè)區(qū)域均設(shè)有排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)在屋面。通過排污泵將污水排入化糞池，設(shè)計(jì)主排水管采用 DN500 砼管。雨水由水落管流入農(nóng)田排水網(wǎng)。設(shè)計(jì)參數(shù)： 污水量按用水量的 80%計(jì)算： 雨水量 Q=φqF I/S 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告３４ 其中徑流系數(shù) φ=0 .60 暴雨強(qiáng)度 q 按盤錦市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算， 匯水面積 F 按起步區(qū)匯水面積計(jì)算排水設(shè)計(jì)方案： 根據(jù)上述參數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)污水量為 480m3/d，雨水量為／s 。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。用水指標(biāo)：大 興 和 新 村 用水指標(biāo)：14L／m 2/ d公用設(shè)施用地用水指標(biāo)：／m 2/ d道路廣場用水刷地指標(biāo)：／m 2/ d綠地用水指標(biāo)：2L／m 2/ d時(shí)變化系數(shù) ：l. 50建設(shè)方案： 根據(jù)上述參數(shù)資料，大 興 和 新 村 最高日用水量為600m3／d，最高小時(shí)最大時(shí)用水量為 37m3／h。 公用工程 供水 供水現(xiàn)狀：盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告３３建 設(shè) 大 興 和 新 村 給水系統(tǒng)，來水經(jīng) DNl00 管道接入新村給水管網(wǎng)，要求供水壓力 ，保證不間斷用水。綜合辦公樓柱、地面采用花崗石磨光板，內(nèi)墻涂白色乳膠漆。 裝修外裝修：主樓正面干掛彩色瓷磚，其他三面按建筑構(gòu)物分不同層次配刷米黃、紫紅、白色涂料。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為6 度；按建筑抗震設(shè)防類別及場地類別調(diào)整后用于確定抗震等級的烈度 7 度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 。墻體采用空心磚砌筑。本工程建筑耐火等按Ⅱ級設(shè)防，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。 工程設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市、盤山有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 機(jī)動車交易市場 對原有機(jī)動車市場進(jìn)行改造 ，按以前積累的交易經(jīng)驗(yàn)、重新規(guī)劃和界定交易區(qū)，將市場地面改造成黑色瀝青砼地面。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告３１層高 ，塑鋼窗、不銹鋼門、內(nèi)門為木質(zhì)裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 辦公樓市場北部東側(cè)、建筑紅線以內(nèi) 9m、建設(shè)辦公樓。外墻前面粘瓷磚、其余三面為涂料，內(nèi)墻為仿瓷涂料，麻面水泥地。6313m、6 層帶閣樓、層高 ，每棟建筑面積 5195㎡，框架結(jié)構(gòu)。 建筑構(gòu)物 住宅樓臨 305 國道一側(cè)、建筑紅線以內(nèi) 9m，橋西側(cè)建設(shè)住宅樓 3棟、橋東側(cè) 2 棟。市場及其他空間為黑色瀝青砼地面。南西角坐標(biāo)點(diǎn)向東 215m（中心）為新村橋、橋?qū)?15m。盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告３０ 總圖布置大 興 和 新 村 建 設(shè) 規(guī)劃在原盤山縣新立大興和機(jī)動車交易市場有限公司的左側(cè)，南鄰 305 國道規(guī)劃占地面積為，呈 形，建筑面積：45822m 2。建筑設(shè)計(jì)符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。豎向布置與總平面布置結(jié)合考慮，場地標(biāo)高符合建設(shè)要求，為賓館經(jīng)營管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，滿足場內(nèi)道路運(yùn)輸設(shè)施的要求。第五章 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案 設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃