【正文】 項目區(qū)將。項目區(qū)將應用先進的技術，以造林綠化為根本、以設施農(nóng)業(yè)為重點，以休閑旅游為目的，選用最新優(yōu)良品種，遵循科學的操作規(guī)程，采用企業(yè)化高效管理運營體系，加強品牌化建設，帶動區(qū)域生態(tài)建設向規(guī)范化、親民化方向發(fā)展。上述各子項目在提供給人類豐富食品的同時，綜合利用園區(qū)內(nèi)外的資源優(yōu)勢，減少污染，保護環(huán)境，使項目具有顯著的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益。建設生態(tài)果園生產(chǎn)基地有利于改善整個示范園的生態(tài)環(huán)境，營造出一個優(yōu)雅、清新的自然環(huán)境。果蔬下腳料、生活垃圾、部分豬欄糞用于沼氣池，產(chǎn)生能源供應養(yǎng)豬和生活燃料。 技術路線在本項目實施過程中，充分依托建設地點的資源優(yōu)勢創(chuàng)建生態(tài)示范園。以生態(tài)旅游為主，自然資源、田園景觀、經(jīng)營形態(tài)、民俗風情、農(nóng)耕文化等資源相互融合，在各片區(qū)內(nèi)重點開展?jié)庥羿l(xiāng)村體驗活動的旅游項目。項目開發(fā)過程中要合理調(diào)配資源，以區(qū)域集群形式進行開發(fā)，形成“片”與“片”的合理分工與協(xié)調(diào)，實現(xiàn)資源的高效利用，提升區(qū)域的綜合競爭力。項目區(qū)要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化配置農(nóng)村與城市資源，促進城鄉(xiāng)交流，為城市提供安全食品、觀光休閑等服務，真正建設***市的后花園。借助項目區(qū)地處***市郊的區(qū)位優(yōu)勢，利用科研院所的科技資源，引進國內(nèi)外最新農(nóng)林科技成果，為項目區(qū)提供科技支撐和示范，帶動***經(jīng)濟的發(fā)展。第六章　工程建設思想、原則與目標　指導思想以科學發(fā)展觀為指導，以企業(yè)化經(jīng)營、品牌化運作、規(guī)?；a(chǎn)為支撐，堅持生態(tài)林業(yè)、低碳農(nóng)業(yè)、循環(huán)發(fā)展原則，以改善區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，發(fā)掘和弘揚歷史文化意蘊，結合項目區(qū)周邊生態(tài)恢復治理工程，通過政府政策支持、招商引資、科技植入等方式，探索城郊公園開發(fā)模式，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。（3）尚未建立良好的機制與體制，競爭力相對較弱。（2）生產(chǎn)結構單一，組織化程度低。項目區(qū)多年實施退耕還林工程、環(huán)城綠化工程等，由于目標定位不準，投資標準低，林業(yè)建設成果保留較少，無立木林地面積大，有林地景觀差，與一流省會城市的要求相距甚遠，作為其間的一些班塊狀農(nóng)田，以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，設施農(nóng)業(yè)發(fā)展水平明顯偏低，現(xiàn)代種植業(yè)觀念相對落后，對科技含量較高的無公害農(nóng)產(chǎn)品、綠色農(nóng)產(chǎn)品、有機農(nóng)產(chǎn)品的關鍵生產(chǎn)技術缺少掌握。積極建設城郊公園，發(fā)展都市休閑林業(yè)，促進城鄉(xiāng)一體化的建設，帶動休閑旅游業(yè)的發(fā)展，是把握戰(zhàn)略機遇期的有效手段。（4）適逢中改試驗區(qū)建設的戰(zhàn)略機遇期。（3）農(nóng)耕文化底蘊深厚，農(nóng)業(yè)資源豐富。項目區(qū)西部以汾河為界，項目區(qū)許多土地通過退耕還林轉(zhuǎn)為了林業(yè)用地，僅有少部分土地開發(fā)了初級的設施農(nóng)業(yè)，休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)層級和建設水平較低。項目區(qū)緊鄰西北環(huán)高速，南面與主城區(qū)相鄰，西邊為***公路，緊靠****、*****景區(qū)，距離市中心直線距離僅4公里，車程只需510分鐘，優(yōu)越的地理區(qū)位和便捷的交通條件為項目區(qū)的發(fā)展提供了獨特的條件和優(yōu)勢。第五章　　基礎設施概況 項目區(qū)基礎設施尚不完善 ，供水供電條件較差， 排水以自然排水為主，生活垃圾簡易填埋，冬季取暖以燃煤為主。但項目區(qū)內(nèi)大部分為土路，道路坑凹不平?！〗煌ǜ艣r 項目區(qū)交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，鐵路、公路四通八達。 　社會經(jīng)濟條件***區(qū)處于***市的上風上水地區(qū)，區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，不僅有風景秀麗的自然風光，而且擁有歷史悠久的名勝文物古跡，歷史文物古跡眾多，有廟宇30座，古墓、古跡10多處，是明清時代著名書法家、醫(yī)學家***先生的故鄉(xiāng)。適于發(fā)展林業(yè)，開展設施農(nóng)業(yè)建設。其中眾鑫片區(qū)總面積4312畝，臥龍片區(qū)總面積1340畝，***片區(qū)總面積3302畝，***片區(qū)（康樂谷）總面積2404畝。參見附圖5。土質(zhì)疏松，土層深厚，熟化耕作層大于30厘米，～20g/kg之間，～，速效磷含量5～20mg/kg，速效鉀含量50～150 mg/kg，立地條件相對較好，適宜植物生長。但本區(qū)充足的光照，滿足植物生長所需的有效積溫，是一個比較有利的氣候條件。年平均氣溫9℃，極端最高溫度35℃～39℃，極端最低溫度24℃～28℃，全年日照2400～2600小時，早霜一般出現(xiàn)在10月初，有時也可在9月下旬出現(xiàn)，晚霜期一般在5月上旬至中旬，無霜期為120～150天，年降水450毫米，多集中于夏季，7～9月占60%以上。參見附圖4。參見附圖3。00′37″～38176。27′29″～112176。第四章　工程建設條件項目區(qū)現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境及景觀質(zhì)量較差，植被稀疏、各類建筑雜亂無章，在一定程度上影響著城市形象。項目區(qū)生態(tài)旅游主體市場為本市鄉(xiāng)村休閑游的中高端市場，輔助市場是***旅游區(qū)分流的休閑市場。***要把旅游業(yè)培育成戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務業(yè)，大力推進旅游與文化、體育、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、林業(yè)、商業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合發(fā)展。立足于本地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)，走品牌化路線，實現(xiàn)“量”的擴張和“質(zhì)”的提升，具有廣闊的市場前景。 為此，***區(qū)堅持開放政策，積極出臺有關林業(yè)建設的優(yōu)惠政策，吸引了四個造林實體，投身北山生態(tài)建設，通過社會參與，努力建設***市具有較大影響力的城郊公園第三章　市場分析***區(qū)雨熱同季，晝夜溫差大，發(fā)展發(fā)展林業(yè)條件優(yōu)越，同時也是***省無公害果菜產(chǎn)業(yè)和精細特菜生產(chǎn)區(qū)。重點之一是建設“一流的現(xiàn)代宜居城市”，建設藍天白云之城，青山綠水之城，大幅提升城市的宜居度，提升城市的綜合競爭力，在經(jīng)營城市的競爭中掌握先機，使市民重新感受“藍天白云、繁星閃爍”的宜人景象，再現(xiàn)“錦繡龍城”的風貌。結合綜改試驗區(qū)的建設，積極探索多渠道籌資、多元化參與林業(yè)發(fā)展的途徑，逐步建立資源型企業(yè)反哺林業(yè)生態(tài)建設等機制，走出一條以政府投入為主導、社會投入為主體的林業(yè)投融資路子；在管理創(chuàng)新上，要大力推行工程化造林，實行市場化運作。在體制創(chuàng)新上，要努力打破所有制界限，做到不求所有、但求有樹、但求有林，積極穩(wěn)妥推行林地認養(yǎng)認領和合作造林。要特別注重改革創(chuàng)新。在重點區(qū)域，優(yōu)先布局實施重點工程。（20）2012年***省林業(yè)局長會議精神。，其中：；溫室大棚500棟；。，其中：；。在著重突出生態(tài)效益的同時，提高綠化質(zhì)量，形成綠色環(huán)繞***城，森林覆蓋***的城郊公園格局，依托獨具特色的森林景觀，大力發(fā)展生態(tài)旅游。（9）資金來源 ，%；，%；，%；，%。（8）投資規(guī)模。②建設北山現(xiàn)代生態(tài)觀光園，包括辦公管理、果品采摘、老年康復、蔬菜大棚、特色文化、特色養(yǎng)殖、鮮花溫室、休閑娛樂、生態(tài)公墓、花木培育、科技示范、科普教育、農(nóng)耕體驗、文化展示、林下種植等。（6）建設地點***市***區(qū)西北環(huán)高速公路以北區(qū)域，涉及***鄉(xiāng)的***口、***口、***、鎮(zhèn)城、崗北5個村。（4）實施單位***區(qū)林業(yè)局。（2）項目性質(zhì)新建。本項目早日順利完工對本地區(qū)的商貿(mào)娛樂帶來具有極大促進作用，因此，建議盡量爭取各級政府部門的支持和幫助，同時，應該盡量與當?shù)刈龊脺贤?，亦可能減少和消除各種偶然因素對項目的不利影響。項目價格和食宿實現(xiàn)率對其贏利能力有較大影響，建議項目開發(fā)務必重視項目前期的營銷工作，保證各項資金的如期到位。 建議由于本項目具有較高的經(jīng)濟效益，是一個良好的投資機遇，所以建議一定要爭取時間，加快項目開發(fā)建設進度，尤其是加快開發(fā)前期工作的進度，是得整個開發(fā)進度按計劃、有步驟的順利進行?？傊?，本報告認為項目建設方案可行，經(jīng)濟合理。防范措施，公司應在景區(qū)開發(fā)過程中，堅持開發(fā)與保護兼取的原則，以方面對旅游資源進行科學開發(fā)，另一方面要充分尊重和保護當?shù)氐淖匀痪坝^和人文景觀，不斷增長景區(qū)對游客的吸引力，從而為公司經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定增長和長期可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。防范措施，首先要對投資項目進行客觀分析，合理設置景區(qū)項目，加快工程進度，爭取早日完工，其次，加強市場營銷工作，積極開拓市場，擴大市場客源，增加旅游互動項目，擴大收入來源。 風險分析 財務風險分析財務風險是公司在經(jīng)營過程中客觀存在的，它會給公司的生存和發(fā)展引發(fā)如資金短缺、盈利能力下降等一系列問題，財務風險主要表現(xiàn)在為投資風險。 資金來源與運用本項目從第二年起各年能收支平衡。均大于零。 償還能力，用于酒店、賓館等盈利項目建設，%計算。 利潤核算所得稅按利潤總額的25%提，盈余公積金按稅后利潤的15%計提。以上各項殘值率取5%，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)按10年平均攤銷。 其他費用項目核算項目固定資產(chǎn)投資后，建筑工程費、設備購置費及裝修費進入固定資產(chǎn)原產(chǎn)值，其它進入遞延資產(chǎn)原值，預備費用按比例分別推入固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)原產(chǎn)值中。年均工資234萬元。經(jīng)營成本包括原材料、燃料、工資及福利、社會保險、車輛、建筑物及設備維修費、銷售費和管理費用等，其中原材料、燃料等消耗主要參考省內(nèi)類似景區(qū)的成本水平確定。餐飲收入，按1500—2000個餐位，就餐率50%—70%，人均消費50元—150元計算。索道收入估算：投入運營后，按游客量45%計算，價格為120元∕人。游客規(guī)模估算：隨著旅游經(jīng)濟區(qū)建設，游客規(guī)模逐年增加，估計最終可達105萬人次。 營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算該項目屬于農(nóng)業(yè)文化旅游綜合開發(fā)項目，可以采取邊建設、邊運營的方式進行建設。，室內(nèi)裝修折舊按6年計算，設備折舊按8年計算。：依據(jù)國家發(fā)展改革委員會、建設部2006年8月發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》中的有關規(guī)定進行分析評價。其中； 項目融資；爭取政府基礎設施部分支持6000萬元；；其余招商引資。（見表121212124）表121 項目建設直接費用建設項目單位數(shù)量單價（萬元）金額（萬元）分期投資123入口牌樓個1130033003300商業(yè)街（1200米）間1005025002500百姓宗祖祠堂（3000㎡）㎡300012001200雙向復合索道（3000m）1000050005000游客服務中心（1200㎡）㎡1200360360娛樂園1000㎡㎡1500600600職業(yè)培訓學校（2200㎡）㎡2000800800大酒店（50000㎡）㎡50000275008250110008250山莊風情酒樓獨棟4套、對聯(lián)2套15000㎡㎡24001560468468624療養(yǎng)中心㎡1000015000450045006000民俗風情園㎡120004200126012601680相應配套和附屬工程（水、電）35000105001050014000合計102020286383392839454表122 第一年固定資產(chǎn)投資序號工程或費用名稱估算價值（萬元）建筑工程設備購置裝飾工程其他費用合計1固定資產(chǎn)投資工程費用景觀工程游客服務設施基礎設施其他費用勘探設計費建設單位管理費工程監(jiān)理費市場啟動費職工培訓費預備費用基本預備費用差價預備費2建設期利息合計占投資比例表123 第二年固定資產(chǎn)投資 序號工程或費用名稱估算價值（萬元）建筑工程設備購置裝飾工程其他費用合計1固定資產(chǎn)投資工程費用景觀工程游客服務設施基礎設施775..0其他費用勘探設計費建設單位管理費工程監(jiān)理費市場啟動費職工培訓費預備費用基本預備費用差價預備費2建設期利息合計37884占投資比例表124 第三年固定資產(chǎn)投資序號工程或費用名稱估算價值（萬元）建筑工程設備購置裝飾工程其他費用合計1固定資產(chǎn)投資工程費用景觀工程游客服務設施基礎設施其他費用勘探設計費建設單位管理費工程監(jiān)理費市場啟動費職工培訓費預備費用基本預備費用差價預備費2建設期利息合計占投資比例 鋪底流動資金估算本項目流動資金估算，采用詳細測算法。（六）預備費：按工程費加及其他費用之和的10%計算。(五)其他工程費用。（三）安裝