【正文】 85 / 85。成交價(jià)格對比鄭州市存量房在08年2月份以前，與商品住宅成交均價(jià)走勢圖基本保持。三、 存量房市場與商品房市場的對比 成交量對比鄭州市存量房和商品住宅銷售量走勢基本吻合，本月均大幅下降，雙雙達(dá)到07年至今成交的最低值。二、價(jià)格分析（以評估價(jià)為基準(zhǔn)）08年2月份以前，存量房成交價(jià)格波幅較小，2月，受非住宅高價(jià)成交拉動的影響，本月存量房銷售價(jià)格急劇上升，達(dá)到07年以來的峰值。2月，受銷售淡季、房貸政策的影響，鄭州市存量房成交套數(shù)和面積同比、環(huán)比雙雙下降；在非住宅高價(jià)成交的拉動下，成交均價(jià)急劇上升。n 供求分析2月惠濟(jì)區(qū)沒有新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域表現(xiàn)供不應(yīng)求，且供求嚴(yán)重失衡，和上個(gè)月供應(yīng)大于需求有直接關(guān)系。住宅情況（以面積為比較基數(shù)）2月，惠濟(jì)區(qū)打破以往20003000元/㎡成交價(jià)占較大比重的特點(diǎn)，攀升到35004500元/平方米。n 價(jià)格分析整體情況2月惠濟(jì)區(qū)商品房銷售均價(jià)為3727元/㎡，%﹪，％。成交面積段分析（以套數(shù)為比較基數(shù)）2月惠濟(jì)區(qū)商品住宅共成交34套，成交套數(shù)最多的面積段依然是5070㎡和150－170㎡，190㎡以上的類別墅銷售情況比起上個(gè)月也有了提高。本月該區(qū)域供給緊縮，因?yàn)樯蟼€(gè)月的供給造成了市場上大量的存量房，可是隨著市場一步步的滿足和飽和，新一輪的供應(yīng)又降來臨。4. 在售樓盤匯總（不含300平方米以下）樓盤名稱板塊屬性成交面積(㎡)成交套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/平方米）70年代（尚景）西中板塊普通住宅34544913風(fēng)和日麗家園西北板塊普通住宅41134060宏蕊花園西北板塊經(jīng)濟(jì)適用房15599951404湖光苑小區(qū)西中板塊普通住宅81164328輝煌名苑西北板塊普通住宅42334523晶華城西中板塊普通住宅2518294542西中板塊普通住宅878104790綠都城西中板塊普通住宅1363135008美麗源西中板塊普通住宅38834355啓福華都西中板塊普通住宅54232131秦嶺藍(lán)天佳園西中板塊普通住宅50444923西中板塊普通住宅61043110威尼斯水城西北板塊普通住宅1738214178西北板塊普通住宅661204173鑫苑國際廣場西中板塊普通住宅58574689六、惠濟(jì)區(qū)市場綜述：區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價(jià)（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390惠濟(jì)區(qū)00037272月惠濟(jì)區(qū)沒有新批準(zhǔn)預(yù)售面積；銷售面積32萬平方米，較上月上漲了3950%；本月銷售均價(jià)3727元/平方米低于08年1月銷售均價(jià)。戶型分析 動靜分區(qū)，干濕分離；格局方正，裝修方便；臥室皆南向設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果好；臥室飄窗、陽臺增強(qiáng)通風(fēng)采光效果，生活陽臺與臥室相連增添生活情趣，但物品的晾曬相對不便；客廳與臥室緊密相連，私密性大打折扣。規(guī)劃與景觀項(xiàng)目總建筑面積80萬平方米，由多層、小高層、高層三種建筑形態(tài)，項(xiàng)目分四期開發(fā)，首期推出純多層住宅。西湖新城總建面積800000㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域中原區(qū)物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層環(huán)線位置內(nèi)環(huán)外樓盤地址農(nóng)業(yè)西路與秦嶺路交匯處區(qū)位優(yōu)勢農(nóng)業(yè)路、秦嶺路、西環(huán)高速路分布在項(xiàng)目周邊，交通便捷；西流湖公園坐落于項(xiàng)目西邊，自然環(huán)境優(yōu)越；鄭州商貿(mào)外語學(xué)校、八十中、中原區(qū)人民醫(yī)院分布在項(xiàng)目周邊，社區(qū)配套商業(yè)和學(xué)校為業(yè)主日后生活提供便利。關(guān)注樓盤項(xiàng)目概況：物業(yè)名稱甲天下不同于07年年初的市場火熱，08年年初受宏觀調(diào)控累積效應(yīng)、物價(jià)上漲的影響，消費(fèi)者持幣觀望，市場低迷。n 供求分析2月份，㎡，供求比為1：。因宏蕊花園成交價(jià)格均在2000元/平方米以下，若排除該項(xiàng)目的影響，可以得知40005000元/平方米為區(qū)域商品住宅真實(shí)價(jià)格。n 價(jià)格分析繼07年4月份商品房成交均價(jià)劇烈下降后，本月，受宏蕊花園經(jīng)濟(jì)適用房批量成交影響，商品房成交均價(jià)為3908元/平方米，%，%。都市公寓成交的影響，50平方米以下所占比重僅次于90平方米。住宅情況（以套數(shù)為比較基數(shù)）2月，中原區(qū)商品住宅成交面積段較1月份分布較為均衡。n 成交分析整體情況2月。2月份，㎡，%，%。區(qū)域商品房供應(yīng)與全市供應(yīng)相一致，同比、環(huán)比均大幅下降；商品房銷售量較07年2月急劇萎縮，但在宏蕊花園的拉動下，環(huán)比小幅上漲；受宏蕊花園經(jīng)濟(jì)適用房批量成交影響，區(qū)域商品房成交均價(jià)同比、環(huán)比俱降。新增樓盤匯總 本月二七區(qū)無新增樓盤。銀行遍布，碧波園超市、慶豐街集貿(mào)市場為業(yè)主提供了完善的配套服務(wù)，同時(shí)也增加了區(qū)域的居住氛圍。重點(diǎn)小學(xué)有隴西小學(xué)、鐵路局小學(xué)、幸福路小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)二中、四中、1010106中學(xué)。周邊配套項(xiàng)目周邊分布數(shù)十條公交車線路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，距火車站西廣場約1公里，地理位置極其優(yōu)越，交通十分便利，升值潛力巨大。項(xiàng)目由8棟板式高層住宅和臨隴海路的底層商業(yè)組成，分南、北兩區(qū)進(jìn)行開發(fā)，小區(qū)共計(jì)1607套住宅，~，主力戶型為79~89平方米的兩居室。關(guān)注樓盤項(xiàng)目概況：物業(yè)名稱隆福國際推廣名隆福國際總建面積180000㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域二七區(qū)物業(yè)形態(tài)高層環(huán)線位置內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤地址京廣路與隴海路西北本月供求形勢與上月相比雖有所緩和，但從總體供求走勢來看，二七區(qū)除個(gè)別月份外，大部分時(shí)間都處于供過于求的狀態(tài)，住宅去化速度較為緩慢。其次，受經(jīng)濟(jì)適用房大量成交的影響，本月二七區(qū)商品住宅成交價(jià)格段主要集中在2000元/平方米以下，%，這也是拉低本月區(qū)域住宅成交均價(jià)的主要原因。由于本月區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房有大量成交，%；另外，%，但成交量較小，受此影響本月區(qū)域成交均價(jià)較上月出現(xiàn)小幅下降。區(qū)域成交分布走勢一直較為穩(wěn)定。成交面積段分析（以套數(shù)為比較基數(shù)）由成交面積段的分布狀況可以看出，50平方米以下及90110平方米戶型仍是區(qū)域主要去化面積段。n 成交分析整體情況2月，%：，%；，%。受整體市場冷淡的影響，本月區(qū)域內(nèi)無新增樓盤，與上月形成鮮明對比，%。商品房銷售均價(jià)與1月份相比有小幅下降，%。34681四、二七區(qū)市場綜述：2月份鄭州市與二七區(qū)市場情況對比表區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價(jià)（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390二七區(qū) 43792月份，同比、%、%；，%，%，%。148833富田太陽城三期東南板塊普通住宅。75386首座國際廣場東中板塊普通住宅。314952花都港灣東南板塊普通住宅。（以實(shí)際成交為準(zhǔn)，不含經(jīng)濟(jì)適用房及成交量在300平方米以下樓盤）項(xiàng)目名稱板塊屬性成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)金色港灣二期　　12大景區(qū)組團(tuán)，噴泉、疊瀑、草坡、奇石、景墻、花園等組成織錦繁花般的園林萬博園……沿景觀軸線序列，生活區(qū)景觀組團(tuán)排布兩側(cè)，并直接伸入到家庭單位，形成體系完整的“葉脈狀舒展景觀空間”?！　【坝^設(shè)計(jì)采用簡潔現(xiàn)代的元素，以全新視角演繹“現(xiàn)代北美風(fēng)情”，建筑之間，玫瑰花園、葡萄藤架、別致雕塑、特色鋪裝……強(qiáng)調(diào)一種戶外生活，健康優(yōu)雅，充分享受陽光、水露與空氣的北美中產(chǎn)階級生活方式。項(xiàng)目區(qū)位 橡樹玫瑰城坐落在城市南中軸之端，屬于機(jī)場干線—國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)—CBD—主城區(qū)“多中心焦點(diǎn)”，交通便捷鐵路物流鏈：京廣、隴海鐵路交織全國最大的客運(yùn)總站鄭州火車站亞洲最大的鐵路一類口岸—鄭州鐵路東站機(jī)場物流鏈：鄭州國際航空港新鄭機(jī)場公路物流鏈：連接京珠高速公路、新10310國道。■供求分析08年2月，供求比1：，市場表現(xiàn)供過于求，商品房存量較多，短期內(nèi)市場不容樂觀。n 價(jià)格分析整體情況2月，各類政策性住房成交量大大減少，故而一些樓盤如方圓創(chuàng)世花園、在很大程度上拉升了管城區(qū)商品房的成交價(jià)格，管城區(qū)商品房成交均價(jià)超過前13個(gè)月各月均價(jià)，達(dá)到5144元/平方米。 成交量面積段分析（以套數(shù)為基數(shù)）2月，區(qū)域成交面積段分布與1月基本持平，但受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響110130平方米所占比重較上月有較大幅度上升，90110平方米所占比重較上月有較大下降。n 成交分析整體情況08年2月，降至07年1月份以來最低點(diǎn)。管城區(qū)商品房供應(yīng)從07年11月開始下降，08年1月降至最低，2月份供應(yīng)量有所回升。24061三、管城區(qū)市場綜述：1月份鄭州市與管城區(qū)市場情況對比表區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價(jià)（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390管城區(qū)8835144∕08年2月，％；，％；商品房成交均價(jià)5144元/平方米，％。百合公寓鄭東板塊普通住宅。華府鄭東板塊普通住宅。百合公寓三期鄭東板塊普通住宅。55496奧林匹克花園國際公寓鄭東板塊普通住宅。海知音鄭東板塊普通住宅。93667盛世年華鄭東板塊普通住宅。75422永基244966溫哥華廣場鄭東板塊普通住宅。在售樓盤匯總（以實(shí)際成交為準(zhǔn)，不含經(jīng)濟(jì)適用房及銷售面積在300㎡以下的樓盤）樓盤名稱板塊屬性成交面積(㎡)成交套數(shù)成交均價(jià)(元/㎡)一品中央鄭東板塊普通住宅。三室兩廳一廚兩衛(wèi)，面積大約144㎡ 該戶型比較方正，沉穩(wěn)大氣，布局較為合理。主力戶型兩室兩廳一廚一衛(wèi)，面積大約115㎡115㎡作兩室一衛(wèi)略顯浪費(fèi)，客廳和餐廳間有較大空余；廚房門緊挨臥室門和衛(wèi)生間門，讓人感覺不是非常舒服。 建業(yè)小哈佛雙語幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、英協(xié)藝術(shù)幼兒園圍繞在此，孩子入學(xué)較為方便。戶型由：mini精品小戶、smart 舒適兩房、cube 奢適三房周邊配套一品中央位于新老城區(qū)交叉口，緊鄰中州大道、金水路、鄭汴路、商都路，連通鄭汴商圈、二七商圈、鄭東新區(qū)，是鄭東新區(qū)的前沿，也是繁華城區(qū)的后防；在政府投資大旗下有著無限發(fā)展機(jī)遇。關(guān)注樓盤項(xiàng)目概況物業(yè)名稱一品中央推廣名一品中央總建面積70000㎡物業(yè)類型住宅所在區(qū)域鄭東新區(qū)物業(yè)形態(tài)高層環(huán)線位置外環(huán)外樓盤地址中州大道與商鼎路交匯處項(xiàng)目規(guī)劃　 一品中央位于中州大道與商鼎路交匯處，緊鄰中原第一景觀大道中州大道，連接金水路與鄭汴路，是鄭東新區(qū)與繁華城區(qū)的中心地帶。n 供求分析2月，供求比是1：。3000元/平方米以下價(jià)格段占比共25%，上月3000元/平方米以下價(jià)格段占比高達(dá)62%。2008年2月份，鄭東新區(qū)商品房成交均價(jià)為4556元/平方米，雖成交量有所下降，%，在全市市場成交量下降的情況下，鄭東成交均價(jià)上升主要是因?yàn)榇蟊P均價(jià)較高，開發(fā)商對未來市場的樂觀態(tài)度使得房價(jià)保持了“堅(jiān)挺”。110—130平方米面積段1月和2月成交量相差較大，這是因?yàn)樾卤P一品中央有該面積段戶型供應(yīng)，且此盤本月成交量較大。 成交面積段分析（以套數(shù)為比較基數(shù)）鄭東新區(qū)住宅成交面積段集中于110—130平方米及130—150平方米，其中110平方米以上面積段成交量共占區(qū)域總成交量的69%。鄭東新區(qū)該月商品房成交量下降到07年1月份以來最低點(diǎn)。龍湖南區(qū)的土地開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，商品房供應(yīng)量在1月份明顯下跌，本月略有上升。二、鄭東新區(qū)市場綜述：2月份鄭州市與鄭東新區(qū)市場情況對比表區(qū)域預(yù)售面積（萬平方米）同比（%）環(huán)比（%）銷售面積(萬平方米)同比（%）環(huán)比（%）銷售均價(jià)（元/平方米）同比（%）環(huán)比（%）鄭州市4390鄭東新區(qū)45562月，％，％；，％，％；銷售均價(jià)為4556元/㎡，％，略高于市均價(jià)。部分在售樓盤匯總（以實(shí)際成交為準(zhǔn)，不含經(jīng)濟(jì)適用房，且銷售面積在20