【正文】 在將辦公樓 6樓改造成為酒店后， A集團(tuán)應(yīng)調(diào)整原酒店設(shè)計(jì)方案，盡可能減少辦公用房或增加客房營(yíng)業(yè)面積；同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)酒店業(yè)務(wù)的管理力度，以確保酒店運(yùn)營(yíng)成本能夠得到有效控制；并實(shí)施有效的營(yíng)銷策略，以提升客房的入住率。 但在比較樂(lè)觀的假設(shè)條件下，方案二在財(cái)務(wù)上可行。 其內(nèi)部收益率高于 7%，所以，可以認(rèn)為方案在財(cái)務(wù)上可行。 根據(jù)上述假設(shè)條件的變化與估算過(guò)程，得到辦公樓改造方案即方案二的現(xiàn)金流量表（表 725）。項(xiàng)目物業(yè)增值率由原假設(shè)的 50%上調(diào)為 80%。 客房經(jīng)營(yíng)成本 在加強(qiáng)內(nèi)部管理的前提下，客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將可能由此前假定的每天每間 70元下降至 60元。 客房入住率 項(xiàng)目主要是為解決集團(tuán)入京人員的后勤保障及接待，客源應(yīng)較穩(wěn)定，再加上近西客站，其入住率也應(yīng)有保障。相對(duì)于原假設(shè)方案，客房數(shù)量可增加到 46間。由于方案一和方案二在初始投入、內(nèi)部收益率等指標(biāo)方面都比較接近，以下僅對(duì)方案二即辦公樓改造方案進(jìn)行不確定性分析。 其內(nèi)部收益率仍然低于設(shè)定的折現(xiàn)率 (7%)，所以，可以認(rèn)為該方案在財(cái)務(wù)上也不可行。 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營(yíng)成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 表 723 整層購(gòu)買方案的現(xiàn)金流量表 三、 辦公樓改造方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 8）項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率 為簡(jiǎn)化起見，這里僅列出辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表（表 724）。 該方案內(nèi)部收益率為 %。其中，銷售稅金及附加按照銷售收入額的 %計(jì)算，所得稅稅率按 25%計(jì)算。按照上文所設(shè)定的， 10年后回收的該酒店資產(chǎn)的余值等于其凈值再加上在現(xiàn)值基礎(chǔ)上 50%的增值。 考慮到酒店式公寓地址緊鄰北京市比較繁華的西客站北廣場(chǎng)，本次預(yù)測(cè)時(shí)將酒店式公寓客房入住率假定為 80％。 二、 整層購(gòu)買方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 4）年客房運(yùn)營(yíng)費(fèi) （ 5）年度經(jīng)營(yíng)收入 （ 6）回收固定資產(chǎn)余值 客房日程使用費(fèi)預(yù)計(jì)為平均每間每天 70元，客房數(shù)為 32間，可得年客房運(yùn)營(yíng)費(fèi)為： 70元 /間 /天 32間 365天 =（萬(wàn)元）。 40=（萬(wàn)元） 管理人員 4人，月工資福利平均為 4000元；客房服務(wù)員 4人，月工資福利平均為 2022元。 由此得到初期總投資為： （ +） =（萬(wàn)元）。 ? 折現(xiàn)率的確定主要依據(jù)同期五年期國(guó)債利率，根據(jù)財(cái)政部 2022年 6月公布的五年期國(guó)債利率為 %，確定折現(xiàn)率為 7%。在計(jì)算資產(chǎn) 10年后出售價(jià)格時(shí)，考慮到北京市一類地段寫字樓的增值因素，本次測(cè)算時(shí)在 10年后回收凈值附加 50%的增值率。 ? 客房日常使用費(fèi)用（水電、洗漱用品、布草清洗）平均為每間每天 70元。 （ 2）辦公樓改造方案 ? 新設(shè)酒店人員配置：管理人員 4人、客房服務(wù)員 4人。其中擬投資改造該寫字樓 6樓，建筑面積 ，可改造雙人標(biāo)間 42間 (～ )，辦公室 5間 (～ 44 m2)，會(huì)議室 1間 ( m2)。 ? 房間均按四星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)裝修，精品家具、家電、燈具一應(yīng)俱全，安裝美國(guó)開利中央空調(diào)， 24小時(shí)提供熱水。 ? 第 13層、第 14層將在 2022年底之前開盤出售，預(yù)計(jì)均價(jià)為： ～ /m2。樓盤共有 14層，第 1～ 4層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營(yíng)，不對(duì)外出售。 ? B酒店式公寓位于西客站北廣場(chǎng)，距地鐵站約 10分鐘步行路程。 （ 2）相關(guān)建議 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項(xiàng)目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購(gòu)與改建項(xiàng)目的投資比較分析 一、項(xiàng)目 方案概述 ? 為解決 A集團(tuán)入京人員的后勤保障與來(lái)京人員的起居、飲食及接待，同時(shí)解決 A集團(tuán)入京人員家屬就業(yè)問(wèn)題， A集團(tuán)擬進(jìn)行一項(xiàng)酒店投資。 不確定性分析表明，銷售收入是影響該項(xiàng)目盈利能力以及收益最敏感的因素。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，因而經(jīng)濟(jì)上可行。 （ 2）敏感性分析 不確定性因素變化 對(duì)內(nèi)部收益率的影響 營(yíng)業(yè)收入 經(jīng)營(yíng)成本 絕對(duì)值（ %） 相對(duì)變化（ %） 0 % 1 +10% % % 2 10% % % 3 10% % % 4 +10% % % 五、 評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 第一，該酒店投資改建項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高達(dá) %（亞洲開發(fā)銀行認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率一般應(yīng)該在 10%~12%之間）、正常經(jīng)營(yíng)年份投資利潤(rùn)率為 %、投資回收期（含建設(shè)期）僅 。 由于達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)時(shí)客房接待能力的利用率很低，顯見該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 360 10000=（元）， P=100元， 而客房日可變成本 CV= 100 18%+100 5%=23（元）， 所以： QBEP=f/P－ CV） =247。 （ 2）項(xiàng)目投資回收期 根據(jù)表 721所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計(jì)算得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為%。 2230=% 稅后投資利潤(rùn)率 =247。 年中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)及其它固定支出： 3%=（萬(wàn)） 年固定成本費(fèi)用合計(jì) ： ++++=（萬(wàn)） ①固定成本費(fèi)用的估算 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 ②可變成本費(fèi)用的估算 (1) (2) (3) (4) (5) 序號(hào) 費(fèi)用項(xiàng)目 成本 成本說(shuō)明 參照比例 1 客房 客房收入的 18% 25% 2 餐飲 餐飲收入的 42% 52% 3 康樂(lè) 康樂(lè)收入的 30% 30% 4 其它 其它收入的 30% 30% 合計(jì) 可變成本估算表（單位：萬(wàn)元） 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 5）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配 (1) (2) (3) (4) (5) 序號(hào) 項(xiàng)目 營(yíng) 業(yè) 期 第 216年 1 營(yíng)業(yè)收入 2 總成本費(fèi)用 3 利潤(rùn)總額 4 所得稅 5 稅后利潤(rùn) 6 可分配利潤(rùn) 7 盈余公積金 8 公益金 9 未分配利潤(rùn) 所得稅征收稅率為 24%， 盈余公積金、公益金提 取比例分別為 10%和 5%。 年廣告宣傳費(fèi)： 1%=（萬(wàn)） 5）中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)及其它固定支出。 年辦公費(fèi)： 2%=（萬(wàn)） 4）廣告宣傳費(fèi)。 年固定資產(chǎn)維修費(fèi)： 185 2%=（萬(wàn)） 3）辦公費(fèi)。 年工資及福利費(fèi)： 100人 800元 /月 12月 (1+14%)=（萬(wàn)） 2）固定資產(chǎn)維修費(fèi)。按酒店定員和人均月工資及福利費(fèi)估算。每次裝修費(fèi)用為 440萬(wàn)元，故有： 第 2年 第 6年年折舊費(fèi)為： 440 （ 15%） 247。 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 2）項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi) (1) (2) (3) (4) (5) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 建筑物 15年 原值 1690 折舊費(fèi) 凈值 1183 676 169 裝修 5年 原值 440 440 440 折舊費(fèi) 凈值 22 22 22 合計(jì) 原值 2130 折舊費(fèi) 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 凈值 1945 1760 1575 1390 1205 1438 1253 1068 883 698 931 746 561 376 191 第 2年 第 16年年折舊費(fèi)為： 1690 （ 110%） 247。流動(dòng)資本從開始營(yíng)業(yè)按 100%安排使用。 ②流動(dòng)資金估算：本項(xiàng)目流動(dòng)資金估算總額為 100萬(wàn)元。 裝修部分：從第 1年起，每 5年一次，每次內(nèi)裝費(fèi)用 370萬(wàn)元；外裝 70萬(wàn)元。由項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期按 15年計(jì)算，每年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間按 360天計(jì)。 ? 酒店客房 157間，計(jì)劃餐位數(shù) 300個(gè)，夜總會(huì)座位為 100位，另有健身房、桑拿洗浴中心、棋牌房、彈子房、保齡球和美容美發(fā)中心、商場(chǎng)等必要服務(wù)設(shè)施。 ? 項(xiàng)目改建主要是在賓館舊樓的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項(xiàng)目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購(gòu)與改建項(xiàng)目的投資比較分析 一、項(xiàng)目背景 ? 本項(xiàng)目是一酒店投資改建項(xiàng)目，即擬在收購(gòu)某賓館舊樓基礎(chǔ)上進(jìn)行改建。 ? 在收購(gòu) 分拆出售 回租經(jīng)營(yíng)這一投資經(jīng)營(yíng)模式之下，如果能夠聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，由酒店管理公司向業(yè)主回租并進(jìn)行酒店經(jīng)營(yíng)管理，并由酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向業(yè)主支付投資回報(bào)，則該投資方案后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和壓力可以降至最低。 ? 針對(duì)兩種具體方案的盈利能力即收購(gòu)公寓酒店并將公寓房分拆出售后是否回租經(jīng)營(yíng)的分析表明，單純從項(xiàng)目投資方案的盈利能力來(lái)看，采取收購(gòu) 分拆出售 回租經(jīng)營(yíng)這種投資經(jīng)營(yíng)模式似乎更優(yōu)。 45281+5600**%)*100% =% 四、 方案 2A的 分析 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計(jì)算得到方案內(nèi)部收益率 IRR=%。 ? 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的投資利潤(rùn)率（稅后） = 247。 45281+39681**%] (400+1*39681*%)[39681*()*6%] = （萬(wàn)元） ? 項(xiàng)目在第一年的投資利潤(rùn)率（稅后） =247。此外，在上海地區(qū)存在多種投資機(jī)會(huì)的前提下，公寓房投資者是否接受 8%的投資回報(bào)率，也是需要考慮的問(wèn)題。如果考慮到本項(xiàng)目所涉及物業(yè)的自然升值，項(xiàng)目方案的盈利空間將會(huì)更大。 三、 方案 1A的 分析 （ 7）項(xiàng)目方案的不確定性 ? 本項(xiàng)目方案的不確定性因素表現(xiàn)為以下多個(gè)方面，如項(xiàng)目第一年能否順利完成公寓的收購(gòu)與分拆出售及其相關(guān)成本費(fèi)用、公寓房購(gòu)買者的投資回報(bào)率的確定、回租后公寓式酒店的經(jīng)營(yíng)成本以及酒店的入住率。 45281+5600**%)*100% =% 三、 方案 1A的 分析 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 2）項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 (1) (2)