【正文】 12. 結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運(yùn)營后將為重慶市增加一座新型的現(xiàn)代化三星生態(tài)園，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。對于生態(tài)園經(jīng)營班子的構(gòu)成，可由雙方協(xié)商，并通過有效法律文件加以保證。. 融資資金用途融資取得的資金將用于“銅鑼灣生態(tài)園”購置設(shè)備和營運(yùn)啟動(dòng)資金。（5）直接采取項(xiàng)目會員制的形式進(jìn)行銷售。⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，如外部投資者選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則公司負(fù)有按照約定價(jià)格收購該部分股權(quán)的義務(wù)。. 融資方式本項(xiàng)目計(jì)劃采用多樣化的融資方式，可采用如下一種或者幾種方式搭配的辦法融通資金：⑴采用股權(quán)融資方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立“銅鑼灣生態(tài)園”管理有限公司，所有股東均享受同等的權(quán)利，在公司清算前通過分紅取得投資收益，在20年經(jīng)營期限屆滿，或通過清算，按照投資比例收回剩余財(cái)產(chǎn)，或各方協(xié)商一致，繼續(xù)經(jīng)營。. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)對策生態(tài)園針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險(xiǎn)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。同時(shí)，生態(tài)園將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟(jì)效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用，培育員工對生態(tài)園的忠誠和敬業(yè)精神，增強(qiáng)生態(tài)園的凝聚力。. 對策 . 客源影響對策針對休閑度假的經(jīng)營特點(diǎn)，主要實(shí)施三項(xiàng)對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大生態(tài)園的知名度和美譽(yù)度，樹立”銅鑼灣生態(tài)園”的品牌；二是通過加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為生態(tài)園客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，降低生態(tài)園對某一渠道的依賴度。. 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括休閑度假在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因?yàn)樯鷳B(tài)園數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，休閑度假在價(jià)格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。. 總收入預(yù)測（略）. 成本費(fèi)用預(yù)測（略）. 利潤預(yù)測（略）. 現(xiàn)金流量預(yù)測（略） . 財(cái)務(wù)評價(jià)（略） 10. 風(fēng)險(xiǎn)與對策分析. 風(fēng)險(xiǎn) . 客源影響帶來的風(fēng)險(xiǎn)休閑度假的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起生態(tài)園客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。住宿毛利潤按：70%計(jì)算，本項(xiàng)目酒店住宿毛利潤：2002萬元。. 住宿收入預(yù)測本項(xiàng)目酒店簡稱房間約1000套。㎡，年租金：216萬元；物管費(fèi)按5元/月按其經(jīng)營范圍不同，租金收取也略有不同，具體租金詳見經(jīng)營范圍及租金合同（暫略）. 餐飲收入預(yù)測（略）本項(xiàng)目餐飲一條街修建8000㎡，其中臨街2000㎡的小吃一條街，待本項(xiàng)目炒活后計(jì)算租金：50元/月投入3000萬元，毛利潤：。月，平均按20%計(jì)算，年租金：576萬元；㎡，套數(shù)：75套，按日租20%計(jì)算，年租金月：330萬元；休閑養(yǎng)身區(qū)1年租金收入：1122萬元。第一種租賃模式：㎡，房間1000間，可以日租，也可以月租、年租（長租會便宜點(diǎn)），暫且按長租計(jì)算，租金300元/間. 野生養(yǎng)殖區(qū)收入及預(yù)測野生養(yǎng)殖區(qū)，采用放養(yǎng)野生動(dòng)物（如野豬、野兔、野雞、山羊等），一方面游客可以直接買賣，另一方面游客可以直接參與狩獵，也可以采取贈(zèng)送等方式來吸引游客到本項(xiàng)目度假、旅游。移植的植物可以出售，或用于其他園林施工。生態(tài)園林區(qū)： 13000萬元，野生養(yǎng)殖區(qū)： 150萬元休閑養(yǎng)身區(qū)： 3000萬元休閑娛樂區(qū)： 200萬元溫泉療養(yǎng)區(qū)： 1000萬元餐飲一條街： 800萬元星級酒店： 5500萬元停車場： 100萬元綜合功能區(qū)： 300萬元考慮到生態(tài)園的行業(yè)特點(diǎn)，在生態(tài)園開業(yè)5－8年間通常對生態(tài)園進(jìn)行重新部分裝修，以保持生態(tài)園對客人的吸引力，在本項(xiàng)目中計(jì)劃在生態(tài)園開業(yè)的第六年利用生態(tài)園營運(yùn)自身的資金積累，投入1000萬元對生態(tài)園進(jìn)行重新裝修。9. 投資與財(cái)務(wù)評價(jià). 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度 本項(xiàng)目工分三期進(jìn)行開發(fā)，一期完成整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)，同時(shí)完善項(xiàng)目內(nèi)道路、管網(wǎng)、排水系統(tǒng)、園林綠化、照明、蓄水工程等，為二期招商奠定基礎(chǔ)；二期正式對外進(jìn)行招商工作，同時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目酒店、住宿、餐飲、娛樂以及野生養(yǎng)殖等項(xiàng)目的建設(shè)；三期開始本項(xiàng)目的營業(yè)，在聚集人氣的同時(shí)，全力打造本項(xiàng)目的湖濱別墅項(xiàng)目，為業(yè)主方回收大量資金，降低整個(gè)項(xiàng)目的投資，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于生態(tài)園的要求進(jìn)行生態(tài)園各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員6人。. 人員配備 生態(tài)園住宿服務(wù)人員計(jì)劃前樓按照1：8的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要20名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員（指前樓服務(wù)人員）。生態(tài)園計(jì)劃的內(nèi)部及財(cái)務(wù)流程如下圖所示：. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 “銅鑼灣生態(tài)園”。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物品及原料配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房采購及儲存衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、廚房生產(chǎn)操作衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、餐廳收款服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、前廳接待人員素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)、接待前的準(zhǔn)備工作標(biāo)準(zhǔn)、有預(yù)訂散客接待程序標(biāo)準(zhǔn)、?？秃唾F賓接待程序標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、無預(yù)訂客人接待程序標(biāo)準(zhǔn)、換房和房間變更程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺接待協(xié)調(diào)配合標(biāo)準(zhǔn)、總臺問詢服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、代客溝通與聯(lián)系程序標(biāo)準(zhǔn)、會客與查詢程序標(biāo)準(zhǔn)、總臺預(yù)訂服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、貴重物品包管服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、電話總機(jī)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、司門行李服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客用衛(wèi)生間衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人住店服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人特別要求服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、特殊情況處理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、夜床服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客人投訴衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、行李房管理標(biāo)準(zhǔn)、客房衛(wèi)生消毒標(biāo)準(zhǔn)等。包括工程保障設(shè)施，如變、配殿設(shè)施，空調(diào)冷凍設(shè)施，備用發(fā)電設(shè)施，供、排水設(shè)施，熱水供應(yīng)設(shè)施，洗衣房及其所需的設(shè)備設(shè)施；安全保障設(shè)施，如對講通訊設(shè)施、事故廣播設(shè)施、消防指揮設(shè)施、各種滅火器材等；內(nèi)部運(yùn)行保障設(shè)施，如員工食堂、員工宿舍、員工更衣室、員工通道等。根據(jù)生態(tài)園經(jīng)營需要而設(shè)置的商場及售貨設(shè)施及其經(jīng)銷的商品。具有與生態(tài)園規(guī)模相適應(yīng)的歌舞廳，以及所必須的各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，及其附設(shè)的酒吧服務(wù)設(shè)備和設(shè)施；桑拿浴、按摩室及各種配套設(shè)施等。具有與生態(tài)園規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的中餐廳、風(fēng)味餐廳、宴會廳及所必需的飲食供應(yīng)設(shè)施，包括餐具、炊具、家具、廚具以及各種飲食器皿等?？头績?nèi)將配有與生態(tài)園星級標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)的客用設(shè)施，如寫字臺（或梳妝臺）、衣柜、床（軟床墊）、座椅、沙發(fā)、床頭控制柜等配套家具；每間客房設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)配有坐式便器、梳洗臺（裝有洗面盆、梳妝境）、冷熱水設(shè)施（包括配有噴頭的浴缸、浴簾）；每間客房都具有能夠保證或調(diào)節(jié)溫度的分體空調(diào)或中央空調(diào)；每間房間都配有電話和寬帶，可直撥或通過總機(jī)掛通國內(nèi)或國際長途電話，每間客房都配有電視機(jī)并接通有線電視系統(tǒng)；每間客房內(nèi)都配有一定數(shù)量的文化用品，如信紙、信封、明信片、城市地圖、針線包、生態(tài)園指南；每間客房內(nèi)還配有一定數(shù)量的衛(wèi)生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗發(fā)水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。設(shè)置具有與“銅鑼灣生態(tài)園”規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的前臺接待條件，包括前臺接待大廳、總服務(wù)臺（含接待處、問訊處、收銀處）、商務(wù)中心、貴重物品寄存處、大堂副理接待處等。⑥其他服務(wù)項(xiàng)目，如代辦旅游汽車出租、商務(wù)租車服務(wù)、自行車出租服務(wù)等，及幼兒托管、寵物托管等。④娛樂服務(wù)項(xiàng)目，如歌舞廳、美容、美發(fā)、桑拿浴、按摩、棋牌等。②客房服務(wù)項(xiàng)目，包括客房服務(wù)及房內(nèi)冷熱水供應(yīng)，電話、電視、叫醒服務(wù)、洗衣、熨燙、客房酒水、客房保險(xiǎn)柜、擦鞋服務(wù)等。生態(tài)園餐飲的基本業(yè)務(wù)流程為：總臺預(yù)訂、前廳接待、點(diǎn)菜及用餐服務(wù)、賬單核對、總臺收銀等。. 銷售激勵(lì)制度 生態(tài)園將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對生態(tài)園銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)生態(tài)園銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度，針對出租車司機(jī)的拉客，制定合理的拉客獎(jiǎng)勵(lì)制度。. 提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證生態(tài)園客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。具體計(jì)劃采用如下銷售方式：與國內(nèi)知名商務(wù)訂房網(wǎng)站合作，以訂房網(wǎng)站作為生態(tài)園客房銷售的代理商，爭取采用網(wǎng)上訂房方式的外地來渝散客；加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)生態(tài)園；針對散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在生態(tài)園入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對長住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。⑶散客客源散客客源市場的開發(fā)，是影響生態(tài)園經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，生態(tài)園要在有限的客房條件下提高收入，必須適當(dāng)提高入住客人的散團(tuán)比例。⑵會務(wù)客源以政府各職能部門、市內(nèi)外商務(wù)及會議公司作為主要銷售對象。在與重慶本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，在市外與廣東、北京、上海、江浙、成都、貴陽等各地及國內(nèi)主要游覽地的旅行社合作，力爭作為指定生態(tài)園，其中市內(nèi)旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是生態(tài)園重要的基本客源。⑷內(nèi)部宣傳：客人進(jìn)店要促成每項(xiàng)消費(fèi)，就必須把每項(xiàng)服務(wù)介紹給他們，需要建立有效的內(nèi)部宣傳網(wǎng)，自走進(jìn)生態(tài)園的大廳開始，通過總體設(shè)施燈箱和圖片就能了解生態(tài)園的基本設(shè)施情況，同時(shí)又能進(jìn)一步看到圖文并茂的宣傳廣告，到了客房，除了一些重點(diǎn)介紹的項(xiàng)目外，還將有圖文并茂的服務(wù)指南，除了各項(xiàng)設(shè)施的介紹圖片、計(jì)費(fèi)方法、電視節(jié)目、菜譜外，還有生態(tài)園的背景資料和名人來訪圖片及企業(yè)文化的內(nèi)容等，同時(shí)還將有生態(tài)園位置圖、各項(xiàng)交通設(shè)施和旅游景點(diǎn)的介紹、相應(yīng)的地方風(fēng)土人情等。⑵交通工具：公共巴士、的士上的介紹和宣傳。網(wǎng)絡(luò)訂房作為生態(tài)園新的銷售方式在散客銷售中將占據(jù)重要的地位。其中，作為一個(gè)傳統(tǒng)的預(yù)訂模式，％居第一位，％。. 間接渠道通過與網(wǎng)絡(luò)訂房網(wǎng)站，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。⑵通過與市內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。餐飲娛樂服務(wù)價(jià)格將參考重慶市市生態(tài)園的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。房價(jià)參照重慶市市生態(tài)園的平均中位價(jià)格確定。. 產(chǎn)品與服務(wù) 主要提供餐飲、娛樂和住宿服務(wù)。⑶重慶公務(wù)、商務(wù)客人。具體可分為如下層次：⑴團(tuán)隊(duì)：重慶各大旅行社（北京、上海、廣州、浙江、江蘇）組織的團(tuán)體客人。第三階段計(jì)劃在3年后開始。. 實(shí)施