【正文】 5時(shí)，對(duì)主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響分析，見(jiàn)表81和82，圖83和圖84。15%、177。 敏感性分析影響本項(xiàng)目收益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）和銷(xiāo)售收入。（2）當(dāng)建設(shè)成本不變時(shí)，經(jīng)計(jì)算可知，%，%時(shí)，項(xiàng)目就能能保持盈虧平衡，具體見(jiàn)圖81。假設(shè)項(xiàng)目總投資不變，當(dāng)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入上升或下降一定幅度時(shí)，會(huì)使項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)上升或下降，當(dāng)出現(xiàn)稅前利潤(rùn)的正負(fù)變化時(shí)，采用線性?xún)?nèi)插法求出稅前利潤(rùn)為零時(shí)銷(xiāo)售收入減少的幅度，即為項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。 資金平衡能力分析由資金來(lái)源與運(yùn)用表（附表9）可以看出，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)行期間，本方案具有較好的資金平衡能力，到銷(xiāo)售期結(jié)束時(shí)，項(xiàng)目累計(jì)盈余資金為32828萬(wàn)元。借款償還期為2年，滿(mǎn)足銀行要求的還貸期限。，除去開(kāi)發(fā)商35%，剩余不足款項(xiàng)均由銀行貸款解決。由資本金現(xiàn)金流量表計(jì)算可知，見(jiàn)附表6。b) 資本金內(nèi)部收益率資本金稅后內(nèi)部收益率經(jīng)計(jì)算，%（季度），%（年），大于10%的年基準(zhǔn)收益率，說(shuō)明項(xiàng)目是可行的。 內(nèi)部收益率(IRR)計(jì)算方法為：NPV（IRR）==0, 解方程即可得出IRR。資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，也說(shuō)明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。詳見(jiàn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（附表5）。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV) 計(jì)算方法為：NPV=（ic（季度）=%）a) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)計(jì)算，為5851萬(wàn)元人民幣。由于本項(xiàng)目以季度為最小計(jì)算期單位，故需算出季度的基準(zhǔn)收益率，經(jīng)計(jì)算得，ic（季度）==% 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)、成本及稅金、銷(xiāo)售費(fèi)用等。公式為：ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3)1 i1為資金成本和機(jī)會(huì)成本的最大值，i2為投資風(fēng)險(xiǎn)，i3為通貨膨脹率。　總投資資金來(lái)源，投資規(guī)模較大。　　包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，取前六項(xiàng)之和乘以3%?！　∮?jì)取基礎(chǔ)為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)和室外工程費(fèi)之和，費(fèi)率為1%。詳見(jiàn)表71 前期費(fèi)計(jì)算表 表71序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)依據(jù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積25元/㎡2勘察費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)34406901%3三通一平建筑面積17元/㎡4可行性研究費(fèi)建筑面積1元/㎡5城市建設(shè)配套費(fèi)市政公用設(shè)施配套費(fèi)建筑面積70元/㎡消防設(shè)施配套費(fèi)住宅3元/㎡其他5元/㎡易地“結(jié)建”人防工程建設(shè)費(fèi)14元/㎡天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積22元/㎡集中供熱工程建設(shè)集資住宅30元/㎡商業(yè)80元/㎡抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積㎡“結(jié)建”人防工程建設(shè)押金人防工程總投資192678610%新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)建筑面積6元/㎡散裝水泥保證金建筑面積5元/㎡定額編制管理費(fèi)建安造價(jià)%質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安造價(jià)%勞保統(tǒng)籌費(fèi)建安造價(jià)%　　、。包括土地出讓金3107萬(wàn)元、契稅233萬(wàn)元、評(píng)估費(fèi)30萬(wàn)元、拆遷安置費(fèi)14640萬(wàn)元，共計(jì)18141萬(wàn)元。 總投資估算據(jù)估算，本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用，詳見(jiàn)附表1。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一期工程預(yù)售許可證將在2006年三季度辦好，四季度正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；二期工程2007年二季度開(kāi)始銷(xiāo)售。包括銷(xiāo)售人員服裝、項(xiàng)目資料介紹、小禮品、紙杯、旗幟、工地圍墻等，力求讓公眾認(rèn)同、了解我們的項(xiàng)目?！′N(xiāo)售中心建設(shè)項(xiàng)目北側(cè)的多功能中心規(guī)模較小，施工時(shí)間較短，主體做好后，弧形部分盡塊裝修，做銷(xiāo)售中心，搭建我們直接與客戶(hù)溝通的橋梁，展示本項(xiàng)目的形象。建立自己的項(xiàng)目網(wǎng)站，、搜房網(wǎng)等全國(guó)性網(wǎng)站建立鏈接，詳細(xì)闡述我們的理念，介紹我們的項(xiàng)目?！≈苯余]寄計(jì)劃本項(xiàng)目系大規(guī)模綜合物業(yè)，故只靠單一的售樓處模式守株待兔，不可能達(dá)到好的銷(xiāo)售效果，我們必須充分調(diào)動(dòng)公司人員的積極性，“全民銷(xiāo)售”，廣泛調(diào)查目標(biāo)客戶(hù)的需求，之后向其寄發(fā)項(xiàng)目信息，邀請(qǐng)客戶(hù)來(lái)項(xiàng)目參觀或由銷(xiāo)售人員登門(mén)拜訪，加強(qiáng)溝通?！　。?）戶(hù)外廣告1）在經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地的公交線路如600、700等線路上投放車(chē)體廣告，時(shí)間可與報(bào)紙廣告時(shí)間錯(cuò)開(kāi)，以延續(xù)人們對(duì)我們項(xiàng)目的印象2）在南門(mén)廣場(chǎng)和長(zhǎng)安路立交橋周?chē)x取適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，制作大型廣告牌，在快到項(xiàng)目的200余米馬路兩側(cè)設(shè)置燈箱廣告，提起人們對(duì)項(xiàng)目的注意?！≈黝}和廣告語(yǔ)入住世紀(jì)龍城，共享龍騰（龍的）世紀(jì)誰(shuí)說(shuō)南門(mén)外是500強(qiáng)的天下？我們也要去那辦公產(chǎn)品讓你心動(dòng)，價(jià)格讓你行動(dòng)　概念推廣，輿論造勢(shì)南門(mén)在西安城市形象中的地位與作用南門(mén)外的地段優(yōu)勢(shì)如何體現(xiàn)未來(lái)的辦公環(huán)境是什么樣的大中型企業(yè)的辦公室應(yīng)該是什么樣的純寫(xiě)字樓和商住樓有什么區(qū)別在商住樓里辦公的得與失　產(chǎn)品形象廣告大景觀、大車(chē)場(chǎng)的寫(xiě)字樓擁有完善配套的寫(xiě)字樓高標(biāo)準(zhǔn)的綠色寫(xiě)字樓南門(mén)外規(guī)模最大的辦公區(qū)域古今結(jié)合、中西合璧的建筑典范成長(zhǎng)性企業(yè)騰飛的平臺(tái)，最合理的辦公地選擇單身一族最理想的居住場(chǎng)所投資置業(yè)的不二之選　銷(xiāo)售實(shí)施計(jì)劃　廣告計(jì)劃　?。?）報(bào)紙廣告媒體選擇：華商報(bào)、三秦都市報(bào)。配合公告促銷(xiāo)活動(dòng)，舉辦一些活動(dòng)，如酒會(huì)等，邀請(qǐng)社會(huì)名流，政府官員等出席，肯定本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而促成交易?！〈黉N(xiāo)策略預(yù)計(jì)一期工程銷(xiāo)售許可證可在2006年9月間辦好，之后擇日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，初步定于2006年10月1日國(guó)慶節(jié)開(kāi)盤(pán)，利用節(jié)日來(lái)掀起一個(gè)銷(xiāo)售高潮。制作好樓書(shū)，傳遞我們的信息與思想。選定目標(biāo)顧客，寄發(fā)商品信息。　告知階段利用小規(guī)模廣告、工地圍墻、路邊廣告引起人們注意。所以，我們首先要營(yíng)造一個(gè)氣氛，讓人們相信南門(mén)外將來(lái)會(huì)形成西安市又一個(gè)最佳辦公區(qū)，至少要讓人們把南門(mén)外納入自己的辦公地選擇范圍。從本項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)，建議將項(xiàng)目分兩期進(jìn)行：第一期為住宅3號(hào)樓，4號(hào)樓及商業(yè)裙房，寫(xiě)字樓1號(hào)及多功能中心，二期工程為寫(xiě)字樓2號(hào)，二期工程在一期工程開(kāi)始半年后開(kāi)始，預(yù)計(jì)總工期為11個(gè)季度，詳細(xì)計(jì)劃如表51所示： 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排計(jì)劃 表51進(jìn)度 時(shí)間2005200620072008分項(xiàng)工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度一期工程多功能中心　　　　　　　　　　住宅a段　　　　　　　　　住宅b段　　　　　　　　　寫(xiě)字樓1號(hào)abc座　　　　　　　　　寫(xiě)字樓1de座　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　二期工程寫(xiě)字樓2號(hào)　　　　　　　　　　室外工程　　　　　　　　　　竣工驗(yàn)收　　　　　　　　　　辦理各種手續(xù) 基礎(chǔ)工程 主體工程 裝飾工程 室外工程 竣工驗(yàn)收第六章　項(xiàng)目的銷(xiāo)售方案策劃　銷(xiāo)售理念與策略我們應(yīng)確定“銷(xiāo)售未動(dòng)，推廣先行”的思想。施工采用監(jiān)理制，公開(kāi)招標(biāo)選擇工程承包商，使項(xiàng)目的工期、質(zhì)量、成本按計(jì)劃進(jìn)行，早日投入使用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)由開(kāi)發(fā)商獨(dú)立完成，投入35%的自有資金，分期建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在資金良性運(yùn)做下不斷推出使用合理、配套齊全、適應(yīng)市場(chǎng)需要的精品項(xiàng)目。　　地上：130168㎡　　地下：㎡其中：寫(xiě)字樓總面積：㎡住宅總面積：㎡商業(yè)總面積：㎡多功能中心面積：㎡建筑密度：%綠化率：% 其中：%總戶(hù)數(shù)：486戶(hù)容積率：車(chē)位數(shù)：1065個(gè)　　地上：355個(gè) 地下：710個(gè)第五章　項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排　建設(shè)方式由于該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大?！〖夹g(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地總面積：20185㎡（不含代征路）。商業(yè)裙房?jī)?nèi)部地面墻面水泥抹光，各種接口到位，提供最基本的開(kāi)業(yè)保障。住宅樓及商業(yè)裙房的外立面要達(dá)到西安市一流水平，20年不落后，50年可改造。（7）智能化： 達(dá)到5A。（4）電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)（5）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。（2）裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國(guó)際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。我們這樣的設(shè)計(jì)，可以順應(yīng)時(shí)代潮流，在設(shè)計(jì)上占盡先機(jī)，為日后的競(jìng)爭(zhēng)打下良好基礎(chǔ)。古典元素最好以唐風(fēng)格為主，因?yàn)樵诠糯崎L(zhǎng)安城是當(dāng)時(shí)世界上最著名的城市之一，選擇唐風(fēng)則意味著新時(shí)代的我們將從這里騰飛，走向世界?！〗ㄖO(shè)計(jì)項(xiàng)目所在地——南門(mén)廣場(chǎng)外，是西安城市的門(mén)戶(hù)，是西安展示對(duì)外形象的一個(gè)窗口，考慮到本項(xiàng)目的具體情況，建議本項(xiàng)目的形象應(yīng)該和南門(mén)這個(gè)小環(huán)境相聯(lián)系，可以使建筑風(fēng)格、形態(tài)極具現(xiàn)代感，以展示我們與世界接軌，與時(shí)代同步的精神風(fēng)貌，同時(shí)還要加入一些古典的元素，作為我們的特色，并以此顯示西安十三朝古都的悠久的歷史和濃厚的文化底蘊(yùn)。出入口布置：項(xiàng)目共規(guī)劃有五個(gè)主入口，其中寫(xiě)字樓一號(hào)北側(cè)兩個(gè)，東側(cè)一個(gè)，寫(xiě)字樓二號(hào)一個(gè)，住宅區(qū)東側(cè)一個(gè)，為人員出入口，西側(cè)為機(jī)動(dòng)車(chē)出入口。地塊最南端是居住區(qū)，布局整齊，占地面積約7078平方米。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)涉及寫(xiě)字樓、住宅、商場(chǎng)及多功能會(huì)所，為了達(dá)到功能分區(qū)，我們?cè)谧畋倍瞬贾?層的健身、運(yùn)動(dòng)中心，兼做休閑、商務(wù)會(huì)所，規(guī)劃路兩側(cè)是辦公區(qū)，北側(cè)是寫(xiě)字樓2號(hào)，依地勢(shì)而建，南側(cè)是寫(xiě)字樓1號(hào)，共分A、B、C、D、E五座。綠化設(shè)計(jì)上，地面綠化、屋頂綠化和室內(nèi)綠化相結(jié)合，停車(chē)位運(yùn)用硬地網(wǎng)格狀植草，最大限度進(jìn)行綠化，我們誓將綠色革命進(jìn)行到底。大綠地，大車(chē)場(chǎng)是我們規(guī)劃的亮點(diǎn)。在這里，魚(yú)與熊掌可以兼得?！≡O(shè)計(jì)特點(diǎn)項(xiàng)目地塊中，有一條地裂帶，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)劣勢(shì)，一方面，地裂帶和規(guī)劃路的存在，讓我們損失了一部分可利用的土地面積，但從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們可以充分利用這片空間，進(jìn)行綠化，創(chuàng)造讓其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的景觀優(yōu)勢(shì)，%，為市場(chǎng)上同規(guī)模物業(yè)中最高水平。（6）滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)對(duì)信息化，智能化的需求，引入網(wǎng)絡(luò)和信息平臺(tái)，全面提升本項(xiàng)目的服務(wù)、管理水平。此外，娛樂(lè)健身項(xiàng)目及日常生活配套設(shè)施亦應(yīng)完善也是必不可少的。（4）滿(mǎn)足了人們對(duì)不同建筑的不同使用功能的要求。（3）項(xiàng)目規(guī)劃堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相結(jié)合的原則，注意節(jié)約土地，開(kāi)發(fā)利用空間，提高土地使用效率。完善配套設(shè)施體系，引入現(xiàn)代化的智能設(shè)施及環(huán)保設(shè)施體系,并配有園林綠化景觀，不僅使各功能區(qū)域不僅具有良好的舒適性、安全性、經(jīng)濟(jì)性，還具有一定的超前性和導(dǎo)向性，體現(xiàn)以人為本，回歸自然的特色。第四章　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案　設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn)　設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想（1）項(xiàng)目的規(guī)劃要布局合理，追求與城市空間的協(xié)調(diào)、人文環(huán)境的典雅和居住環(huán)境的安靜，創(chuàng)造清新、明快、富有時(shí)代感的建筑風(fēng)貌.?！∈姓涮讞l件項(xiàng)目所在地市政基礎(chǔ)設(shè)施與道路同步建設(shè)，具體內(nèi)容包括給水、雨水、污水、電力、電信、熱力、天然氣集中管線，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要的市政接駁點(diǎn)可從鄰近已建成的道路接駁?！№?xiàng)目建設(shè)的用地條件項(xiàng)目建設(shè)用地位于西安市長(zhǎng)安路與友誼路交界處，占地面積為36畝。（7） 降水：～。（5） 霜期：無(wú)霜期219～233天。（3） 日照：。求取交易日期調(diào)整系數(shù)：所選樓盤(pán)均為在售樓盤(pán)，本項(xiàng)目?jī)赡旰蟪鍪郏⊥ㄘ浥蛎浡?%， 交易日期調(diào)整系數(shù)為1（1+3%）2＝求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：（以本案為基準(zhǔn)，取100）住宅：我愛(ài)我家特2號(hào)：100/檸檬公寓：100/摩登BOBO：100/寫(xiě)字樓：長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)：100/101海星城市廣場(chǎng)：100/老三屆 世紀(jì)星：100/經(jīng)發(fā)大廈：100/（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格我愛(ài)我家特2號(hào)：3600100/1＝檸檬公寓：3800100/1＝摩登BOBO：4800100/1＝長(zhǎng)安國(guó)際廣場(chǎng)：13000100/1011＝海星城市廣場(chǎng)：5500100/1＝老三屆 世紀(jì)星：6150100/1＝經(jīng)發(fā)大廈：5500100/1＝（5）本項(xiàng)目定價(jià)將上述比準(zhǔn)價(jià)格去算術(shù)平均數(shù)，作為本項(xiàng)目的售價(jià)：住宅：（++）/3＝4430元/㎡寫(xiě)字樓：（+++）/4＝8076元/㎡，定價(jià)時(shí)取8088元/㎡車(chē)位：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，取市場(chǎng)平均價(jià)格，地上10萬(wàn)元/個(gè)，地下15萬(wàn)元/個(gè)商業(yè)裙房：參考本組住宅、商業(yè)調(diào)查報(bào)告，定價(jià)8000元/㎡第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件　項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1） 氣溫：～。　價(jià)格定位（1）定價(jià)原則反映市場(chǎng)供求，體現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)值，使開(kāi)發(fā)商利益最大化。所以整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)