【正文】 廣州番禺潮流水上樂(lè)園建造有限公司 2006年4月1日62。同時(shí)，祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以彌補(bǔ)永州冬季無(wú)旅游熱點(diǎn)的不足，促進(jìn)該區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目在市場(chǎng)需求方面可行、技術(shù)上的先進(jìn)、適宜性以及經(jīng)濟(jì)上合理；項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)三大效益明顯。第十三章③不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)和不可抗力。第一，本園區(qū)是位于長(zhǎng)沙—南岳—張家界—桂林這一黃金旅游地帶的中繼點(diǎn)，現(xiàn)有客源充足、穩(wěn)定，加上本公司開(kāi)發(fā)的金洞漂流、舜皇山旅游和漂流、老山界紅色旅游區(qū)，地處于永州區(qū)域，只要我們與周邊景點(diǎn)交好聯(lián)合、擴(kuò)展市場(chǎng)，這一因素可很好消除；第二，不斷對(duì)本園區(qū)農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖、種植等區(qū)塊進(jìn)行技術(shù)投入提高技術(shù)含量，達(dá)到與國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)接軌，會(huì)促使國(guó)內(nèi)外相關(guān)從業(yè)人員自覺(jué)到本園區(qū)觀光學(xué)習(xí)；第三，加大宣傳力度。②實(shí)際問(wèn)題比預(yù)測(cè)客源每下降5%，可使稅后利潤(rùn)下降810%；，即Kf2=。構(gòu)成本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基本元素：①物價(jià)上漲導(dǎo)致投入資金增大，投資回收周期增長(zhǎng)，利潤(rùn)空間減?。虎诳驮戳窟_(dá)不到預(yù)測(cè)量，造成經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)下降；③管理費(fèi)、維修費(fèi)和技術(shù)改造費(fèi)增加，造成實(shí)際利潤(rùn)下降；④不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)和不可抗拒力。綜上所述：，即可保本經(jīng)營(yíng)。所以只要游客達(dá)到理想狀態(tài)的48%時(shí)，即可保本經(jīng)營(yíng)。（前面已經(jīng)敘述）三、項(xiàng)目盈利能力農(nóng)業(yè)生態(tài)園盈利能力分析：項(xiàng)目名稱投資額預(yù)算(萬(wàn)元)5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)5年內(nèi)稅后利潤(rùn)預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)5年后每年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)5年后每年稅后利潤(rùn)預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施2800213405825溫泉區(qū)33804395度假酒店及別墅2820總計(jì)9000四、盈虧平衡點(diǎn)分析 生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施部分： 盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售收入為：,即可保本經(jīng)營(yíng)。 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估一、經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于前面章節(jié)，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)制度規(guī)定、稅收、資金占用費(fèi)率等，前面章節(jié)已敘述。（四）總投資的來(lái)源包括申請(qǐng)國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金、地方財(cái)政配套、農(nóng)業(yè)部門(mén)自行安排的配套資金、單位自籌資金投資等。其中自有資金占40%，項(xiàng)目融資占38%，銀行貸款占22%。而流動(dòng)資金、建設(shè)期資金占用費(fèi)等不含在里面。（二）投資構(gòu)成總投資構(gòu)成:根據(jù)國(guó)家農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金管理的有關(guān)要求，項(xiàng)目建設(shè)資金只能用于生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（含為生產(chǎn)服務(wù)的輔助設(shè)施），不用于辦公、生活等非生產(chǎn)性設(shè)施建設(shè)。依據(jù)是有關(guān)建筑安裝工程綜合定額指標(biāo)及現(xiàn)行商品價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及稅率、利率。二、項(xiàng)目投資和5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總項(xiàng)目名稱投資額預(yù)算(萬(wàn)元)5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)5年內(nèi)稅后利潤(rùn)預(yù)測(cè)(萬(wàn)元)投資回收期預(yù)測(cè)(年)生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施280021340 溫泉區(qū)33803度假酒店及別墅2820總計(jì)9000/總投資回收期///綜上，總投入資金9200萬(wàn)元RMB，建設(shè)時(shí)間3年。營(yíng)業(yè)成本（1）5年內(nèi)經(jīng)營(yíng)成本　　管理費(fèi)（%計(jì)算）： %＝建筑折舊：按20年計(jì)算：1820萬(wàn)元/20年5年＝455萬(wàn)元　　設(shè)備折舊：按15年計(jì)算：850萬(wàn)元/15年5年＝　　維修費(fèi)：5年內(nèi)平均40萬(wàn)元/年5年=200萬(wàn)元　　工資：5年內(nèi)平均120人/月9600元/人（2）5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)，住客人數(shù)基本穩(wěn)定。②別墅平時(shí)開(kāi)房率第一年按20%計(jì)，每年別墅平時(shí)開(kāi)房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)；別墅節(jié)假日開(kāi)房率第一年按45%計(jì)，每年別墅節(jié)假日開(kāi)房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)?；ㄍ顿Y320萬(wàn)元，設(shè)備投資150萬(wàn)元, 流動(dòng)資金50萬(wàn)元。度假別墅共32套，全部為單層建筑，每棟平均為100m2，以三房一廳為主。年5年＝336萬(wàn)元水電費(fèi)：5年內(nèi)平均120萬(wàn)元/年5年=600萬(wàn)元5年內(nèi)物品消耗費(fèi)：30元/人=稅金：%=796萬(wàn)元（2）5年后每年經(jīng)營(yíng)成本　　管理費(fèi)：%計(jì)算：4395萬(wàn)元%＝　 建筑折舊：按20年計(jì)算：2080萬(wàn)元/20年＝104萬(wàn)元/年　 設(shè)備折舊：按15年計(jì)算：1100萬(wàn)元/15年＝　 維修費(fèi)：60萬(wàn)元/年　 人員工資：100人9600元/人=96萬(wàn)元/年水電費(fèi)：120萬(wàn)元/年年物品消耗費(fèi)：30元/人=879萬(wàn)元稅金：4395萬(wàn)元%＝利潤(rùn)預(yù)測(cè)　?。?）5年內(nèi)稅前利潤(rùn)：－（ 元＋520萬(wàn)元＋＋250萬(wàn)元＋336 萬(wàn)元+600萬(wàn)元＋＋796萬(wàn)元）＝8493萬(wàn)元　　 所得稅：8493萬(wàn)元33%＝稅后利潤(rùn)：8493萬(wàn)元－＝（2）5年后每年稅前利潤(rùn)：4395萬(wàn)元－（＋104萬(wàn)元＋＋60萬(wàn)元＋96萬(wàn)元＋120萬(wàn)元＋879萬(wàn)元＋） =　　 所得稅：33%＝稅后利潤(rùn)：－＝投資回收期： 3380萬(wàn)元/5年=3年（三）度假酒店及別墅基本情況：酒店建筑面積25000平方米，以單層為主，局部二層，可容納住客1000人；設(shè)有可容納500人的多功能會(huì)議廳一個(gè)，可容納20人、50人、100人的多功能會(huì)議廳各一個(gè)及可容納1000人就餐的餐廳一個(gè)，設(shè)有KTV包房等服務(wù)設(shè)施，總投資2300萬(wàn)元?！　? 營(yíng)業(yè)收入：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，溫泉區(qū)游客人數(shù)第一年按10萬(wàn)人計(jì)，每年游客人數(shù)增長(zhǎng)按25%估算，5年后游客可達(dá)到理想人數(shù)。年5年＝324萬(wàn)元　　水電費(fèi)：5年內(nèi)平均30萬(wàn)元/年5年=150萬(wàn)元稅金：9840萬(wàn)元%=（2）5年后每年經(jīng)營(yíng)成本　　管理費(fèi)：%計(jì)算：2925萬(wàn)元%＝　 建筑折舊：按20年計(jì)算：6700萬(wàn)元/20年＝335萬(wàn)元/年　 設(shè)備折舊：按15年計(jì)算：2000萬(wàn)元/15年＝133萬(wàn)元/年　 維修費(fèi)：50萬(wàn)元/年　 人員工資：120人7200元/人=水電費(fèi)：30萬(wàn)元/年稅金：2925萬(wàn)元%＝利潤(rùn)預(yù)測(cè)　　（1）5年內(nèi)農(nóng)業(yè)游客的門(mén)票和消費(fèi)收入稅前利潤(rùn)：9840萬(wàn)元－（＋1675萬(wàn)元＋＋150萬(wàn)元＋324萬(wàn)元＋150萬(wàn)元＋）＝　　所得稅：33%＝5年內(nèi)農(nóng)業(yè)游客的門(mén)票和消費(fèi)收入稅后利潤(rùn)：－＝加上5年內(nèi)種植和養(yǎng)殖業(yè)總稅后利潤(rùn)2300萬(wàn)元，故在前5年內(nèi)農(nóng)業(yè)生態(tài)園在生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施方面的總稅后利潤(rùn)達(dá)到：+2300萬(wàn)元=（2）5年后每年稅前利潤(rùn)：2925萬(wàn)元－（＋335萬(wàn)元＋133萬(wàn)元＋50萬(wàn)元＋＋30萬(wàn)元＋） =　　所得稅：33%＝5年后每年農(nóng)業(yè)游客的門(mén)票和消費(fèi)收入稅后利潤(rùn)：－＝加上5年后每年種植和養(yǎng)殖業(yè)稅后利潤(rùn)580萬(wàn)元，故在5年后農(nóng)業(yè)生態(tài)園每年在生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施方面的稅后利潤(rùn)達(dá)到：+580萬(wàn)元/年=　　投資回收期：5年+（2800－）/=（二）溫泉區(qū)　　基本情況：溫泉區(qū)由室外水上娛樂(lè)園、溫泉浴城、休閑湯都和SPA水療中心組成，總面積19000平方米，總投資3380萬(wàn)元。 ②5年后種植和養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)值基本穩(wěn)定，每年總產(chǎn)值達(dá)到2900萬(wàn)元/年，每年稅后利潤(rùn)達(dá)到580萬(wàn)元/年。根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，游客人數(shù)第一年按20萬(wàn)人計(jì)，每年游客人數(shù)增長(zhǎng)按25%估算，5年后游客可達(dá)到理想人數(shù)。 投資估算和資金籌措方案一、項(xiàng)目效益和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）生態(tài)農(nóng)業(yè)、科普基地及配套設(shè)施基本情況：項(xiàng)目占地面積493900m2，總投資2800萬(wàn)元，其中，基建1600萬(wàn)元，設(shè)備投資1200萬(wàn)