【正文】 預(yù)測(cè)。項(xiàng)目以出租規(guī)模利用率表示的盈余平衡點(diǎn)（BEP）%。從資金來(lái)源運(yùn)用表中可看出，營(yíng)業(yè)期第1年開始出現(xiàn)盈利資金，（計(jì)算期內(nèi)各年能收支平衡，并有盈余）。從借款還本付息計(jì)算表看，（含建設(shè)期），能滿足銀行的貸款要求。投資利潤(rùn)率＝%，投資利稅率＝%。盈余公積金按稅后利潤(rùn)的10%計(jì)取。年平均利潤(rùn)總額為281萬(wàn)元。流動(dòng)資金借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，；（6）其它費(fèi)用：為了計(jì)算簡(jiǎn)便，按工資總額的180%計(jì)取。其中：（1），；（2）（計(jì)入成本）（1）水、電、煤費(fèi)用：，；，；耗原煤608噸，原煤價(jià)按80元/噸計(jì)算。項(xiàng)目正常年出租（營(yíng)業(yè)），具體估算詳見表8銷售稅金及附加主要包括營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅、教育附加。（7）建設(shè)期利息：建設(shè)期利息為項(xiàng)目投產(chǎn)前支付的固定投資借款利息。（4）勞動(dòng)定員及工資總額：項(xiàng)目合同制勞動(dòng)總定員為67人，其中：管理人員24人，%，員工和長(zhǎng)年雇用臨時(shí)工43人，%，人均年工資及福利按8400元計(jì)。（1）租金：根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn)并參考**現(xiàn)有各類交易市場(chǎng)的租金水平，，；（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率：財(cái)務(wù)效益分析中財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取定為12%；（3）實(shí)施進(jìn)度：項(xiàng)目建設(shè)期為2年，營(yíng)業(yè)第2年達(dá)產(chǎn)（攤位出租率100%），因項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)期和收益期較長(zhǎng)，計(jì)算期確定為20年，經(jīng)營(yíng)期為18年。第十一章　財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期共3年，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期20年，根據(jù)全部投資測(cè)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），%，財(cái)務(wù)效益分析以上述方案為主體，對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行效益分析。（3）建設(shè)期第三年完成總體規(guī)劃中剩余工程內(nèi)容。（2）建設(shè)期第二年，主要建設(shè)內(nèi)容為完成建筑物裝飾、設(shè)備安裝、室外給排水、供熱、供電管線、植樹種草等。（1）建設(shè)期第一年，主要建設(shè)內(nèi)容為場(chǎng)地平整、主干道路完成土建主體工程、果、蔬交易大棚建設(shè)、設(shè)備定貨等。估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為1662萬(wàn)元。一定要建設(shè)一支業(yè)務(wù)素質(zhì)高，作風(fēng)過(guò)硬的市場(chǎng)安全保衛(wèi)隊(duì)伍、積極配合公安部門及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，消除市場(chǎng)內(nèi)可能發(fā)生的隱患。 批發(fā)交易市場(chǎng)屬大型公共設(shè)施，是人員、商品的重要集散地。 由于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的特殊性，從業(yè)人員多、客流量大、車輛多，而且來(lái)源廣、流動(dòng)性大，市場(chǎng)管理難度大。 對(duì)市場(chǎng)生產(chǎn)定理人員要定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育和技術(shù)培訓(xùn)，樹立安全第一的觀念。提高經(jīng)營(yíng)者的環(huán)保意識(shí)，保持市場(chǎng)的清潔衛(wèi)生，對(duì)產(chǎn)生的垃圾、污水按規(guī)定及時(shí)處理。牲畜糞便清掃匯集后，運(yùn)往農(nóng)田。 垃圾：在市場(chǎng)內(nèi)人流活動(dòng)集中處設(shè)置小型垃圾箱，存放零散垃圾。 廢水：污水主要來(lái)源于蔬菜和日常生活。鍋爐采用雙層爐排燒形式，自然通風(fēng)，熱風(fēng)助燃，并配以機(jī)械消煙除塵設(shè)施。 垃圾：主要為清理蔬菜產(chǎn)生的菜葉、沙土，牲畜糞便，冬季取暖產(chǎn)生的廢渣以及人員活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物。 噪聲：汽車發(fā)動(dòng)機(jī)噪聲、加工機(jī)械噪聲、牲畜鳴叫噪聲以及人流產(chǎn)生的噪聲。 場(chǎng)內(nèi)污染物主要有垃圾、廢渣、廢氣及污水。大部分區(qū)域除道路車輛產(chǎn)生污染外，基本無(wú)其他形式環(huán)境污染。根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)情況，在經(jīng)濟(jì)效益可觀的情況下進(jìn)行第二期項(xiàng)目的內(nèi)容建設(shè)，第三年完成屠宰場(chǎng)所、舊貨市場(chǎng)建設(shè) 。 根據(jù)上述原則和各階段劃分的具體情況，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排，考慮市場(chǎng)滾動(dòng)發(fā)展，計(jì)劃用三年的時(shí)間建成綜合批發(fā)交易市場(chǎng)，第一年“三通一平”及施工圖設(shè)計(jì)、果蔬交易大棚建設(shè)。 本項(xiàng)目實(shí)施階段包括項(xiàng)目調(diào)研、申報(bào)立項(xiàng)、可研報(bào)告編制、審批、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招投標(biāo)、工程施工、試運(yùn)行、正式運(yùn)行九個(gè)階段。 在綜合協(xié)調(diào)、把握項(xiàng)目整體建設(shè)的基礎(chǔ)上，除具體安排現(xiàn)階段建設(shè)外，應(yīng)合理安排目前市場(chǎng)交易的正常運(yùn)行，使其與項(xiàng)目整體建設(shè)步驟協(xié)調(diào)一致，確保市場(chǎng)進(jìn)度各環(huán)節(jié)前后銜接，保質(zhì)保量建設(shè)工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家規(guī)范要求的標(biāo)準(zhǔn)。 在具體進(jìn)度安排時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目前期各項(xiàng)條件的落實(shí)情況，如項(xiàng)目建選址、規(guī)劃、征地、資金到位等，科學(xué)合理地安排各個(gè)工程環(huán)節(jié)的實(shí)施進(jìn)度，縮短建設(shè)工期，合理使用資金，控制工程成本，促使項(xiàng)目早日建成，更好地發(fā)揮應(yīng)有的效益。企業(yè)其它各項(xiàng)資金由公司統(tǒng)一管理，包括計(jì)劃安排、資金使用、項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)合同以及資金的回收等。本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)國(guó)家投入資金設(shè)立專門賬戶，接受主管部門監(jiān)督管理。簽訂勞動(dòng)用工合同的員工，必須參加上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時(shí)間一般12周，培訓(xùn)內(nèi)容主要是對(duì)員工進(jìn)行國(guó)家方針政策法律、法規(guī)、工商稅務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)、市場(chǎng)管理服務(wù)、市場(chǎng)信息調(diào)查收集、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、環(huán)保、衛(wèi)生、檢疫、安全保衛(wèi)、營(yíng)銷策略等知識(shí)的培訓(xùn)。管理人員必須具有?？埔陨蠈W(xué)歷，并有從事專業(yè)工作3年以上經(jīng)歷。一般管理人員均面向社會(huì)招聘。詳見勞動(dòng)定員表731。 勞動(dòng)定員和培訓(xùn) 勞動(dòng)定員依據(jù)合理分工協(xié)作，使每一個(gè)員工有足夠工作量的原則及因事責(zé)人定崗設(shè)人原則配備人員。項(xiàng)目在具體實(shí)施過(guò)程中采用層層承包方式，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制。 項(xiàng)目實(shí)施管理措施組織措施：項(xiàng)目主管部門要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行指揮、協(xié)調(diào)、組織和領(lǐng)導(dǎo)工作。（10）配送中心：負(fù)責(zé)對(duì)**市和就近縣城零售市場(chǎng)產(chǎn)品的配送。（8）信息中心：負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)的建立，產(chǎn)品市場(chǎng)信息的發(fā)布，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)的信息引導(dǎo)服務(wù)。（6）經(jīng)營(yíng)策劃部：負(fù)責(zé)市場(chǎng)年度和未來(lái)發(fā)展計(jì)劃和策略。（4）市場(chǎng)管理中心：全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)的運(yùn)行管理，如攤位管理、倉(cāng)儲(chǔ)管理、物流進(jìn)出管理，協(xié)調(diào)各經(jīng)營(yíng)戶的關(guān)系。（2）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的資金計(jì)劃、資金安排、資金管理和日常財(cái)務(wù)工作，市場(chǎng)投運(yùn)后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理等。各職能機(jī)構(gòu)在經(jīng)理指導(dǎo)下具體執(zhí)行各自承擔(dān)的任務(wù)和工作，經(jīng)理任免各機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人并直接調(diào)配一般管理人員和工作人員。結(jié)合實(shí)際需要，市場(chǎng)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)的組織形式采取直線職能式結(jié)構(gòu)形式。通過(guò)科學(xué)有序的管理、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等有效手段，建立一個(gè)寓管理與服務(wù)之中的管理機(jī)構(gòu)。采取先進(jìn)的勞動(dòng)組織形式，以科學(xué)合理的調(diào)整人員結(jié)構(gòu)和使用勞動(dòng)力，正確處理勞動(dòng)者之間的分工與協(xié)作，充分發(fā)揮勞動(dòng)者的技能和積極性，保證市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)正常進(jìn)行，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。第七章 項(xiàng)目組織管理 項(xiàng)目管理 管理原則建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行規(guī)范的公司制，使企業(yè)成為適應(yīng)市場(chǎng)機(jī)制的法人實(shí)體和競(jìng)爭(zhēng)主體。（5）除了檢疫檢測(cè)方面的衛(wèi)生外，還要抓好市場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境衛(wèi)生。（3）加強(qiáng)衛(wèi)生宣傳和信息反饋，讓經(jīng)營(yíng)者了解有關(guān)無(wú)公害農(nóng)副產(chǎn)品的知識(shí)和信息，并積極與生產(chǎn)主管部門配合，通過(guò)市場(chǎng)把檢測(cè)結(jié)果公布于眾，起到警示、引導(dǎo)的作用。為此，需要把好農(nóng)資供應(yīng)關(guān)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)關(guān)和商品流通關(guān)。擬建項(xiàng)目所經(jīng)營(yíng)的是與人們息息相關(guān)的生活必須品，所以為保證質(zhì)量，對(duì)市場(chǎng)內(nèi)的農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)行檢疫檢測(cè)。（3）廢氣：瓜果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的土建工程均無(wú)廢氣產(chǎn)生渠道，唯一可能產(chǎn)生廢氣的是冷凍保鮮庫(kù)，因此在組裝過(guò)程中液氯罐、管道、閥門施工安裝及運(yùn)行操作過(guò)程中均應(yīng)嚴(yán)格技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。（2）廢渣：水果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)的廢渣主要是腐果、腐菜等，廢渣運(yùn)往有關(guān)部門指定的垃圾場(chǎng)；活畜交易市場(chǎng)不設(shè)屠宰，廢渣主要是糞便和煤渣等廢渣。項(xiàng)目區(qū)主要周邊布設(shè)綠化帶3000平方米，主要以生態(tài)林建設(shè)為主，綠化帶盡可能地不占用農(nóng)民土地。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，經(jīng)調(diào)查建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境質(zhì)量基本良好。節(jié)能的主要技術(shù)措施本市場(chǎng)建設(shè)節(jié)能主要采用屋頂帶式和屋頂帶式和墻體自然采光少照明用電。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域、市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作不僅關(guān)系到市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)也直接關(guān)系到廣大經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。因此要求市場(chǎng)管理者與社會(huì)各界密切配合，為經(jīng)營(yíng)者的日常生活，人身安全等諸多方面提供保障。保護(hù)工作人員的身體健康；對(duì)蔬菜加工應(yīng)嚴(yán)格按食品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)，杜絕各種渠道的污染源進(jìn)入加工場(chǎng)地。第六章　勞動(dòng)安全、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)與衛(wèi)生，樹立安全第一的觀念。各個(gè)消火栓口調(diào)節(jié)壓力流量由減壓孔板均衡調(diào)節(jié)。（3）消防系統(tǒng)用水來(lái)自城市市政管網(wǎng)和地下消防水池。（2）其給水管網(wǎng)為環(huán)狀。市場(chǎng)消防系統(tǒng)均為室外消火栓系統(tǒng)結(jié)合室內(nèi)自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。照明及電力設(shè)備共用共同變壓器，只在母線上分開，同時(shí)事故照明與正常用電線路分開。另外自備柴油發(fā)電機(jī)組。附屬用房為二級(jí)負(fù)荷。柴油機(jī)組為微機(jī)程控，按總?cè)萘康?0%考慮，并保證一級(jí)負(fù)荷。負(fù)荷按不同性質(zhì)分供。高壓為單母線接入。室外排水：蔬菜洗滌用水、生活污水及雨水分別就近按市政規(guī)劃接入市政管網(wǎng)。市場(chǎng)用地范圍內(nèi)的生活污水由室內(nèi)排向設(shè)于室外的分流制排水系統(tǒng)，出口管徑為Φ200。（2）活畜交易市場(chǎng)，給水水源自瓜果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)干管引入，引入支管徑Φ400供水主干管引入，引入支管徑Φ300，環(huán)繞市場(chǎng)建筑Φ200環(huán)形供水管網(wǎng)，其管長(zhǎng)800米，另外生活供水管長(zhǎng)度為500米，消防供水管網(wǎng)700米。第五章　　公用設(shè)施工程（1）瓜果蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，給水水源自鄉(xiāng)農(nóng)經(jīng)站自來(lái)水中Φ400主干管提供，從自來(lái)水干管以Φ400管徑水管引至交易市場(chǎng)室外，長(zhǎng)度約800米，在距建筑6米形成Φ200的環(huán)繞建筑物的給水管網(wǎng)，管長(zhǎng)1280米，另外還需鋪設(shè)800米的生活用水管和1100米的消防供水管。各交易區(qū)間建10米寬的通道，并建一個(gè)地磅，為過(guò)磅通道，建筑面積11400平方米，為電子信息采集、發(fā)布、智能化管理中心，檢驗(yàn)檢疫中心，物流配送中心，交易服務(wù)中心等各類市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地。建立農(nóng)立品配送中心，配送的基本要求是：不怕零星、不分晝夜、不論遠(yuǎn)近、文明搬運(yùn)、急用急配；定貨、到貨、驗(yàn)貨、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、選揀、包裝、裝盤、組配、裝車、送貨、流水線作業(yè)都必須有操作規(guī)范；配送的機(jī)械包括貨架、叉車、籠箱、托盤、廂型車、冷藏車、分揀輸送機(jī)。比如蔬菜產(chǎn)供銷方面：在產(chǎn)品規(guī)格及品種上，根據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)狀況，加工產(chǎn)品小包裝洗滌菜，1公斤包裝年加工能力為10000噸，在工藝流程上，設(shè)置蔬菜加工生產(chǎn)流水線，采用人工分選，機(jī)械傳送清洗，并輔以人工操作，生產(chǎn)流程如下：蔬菜加工生產(chǎn)流程蔬菜進(jìn)廠→檢驗(yàn)→分選取→清洗→包裝→出廠在主要設(shè)備上：設(shè)蔬菜加工線，配置的主要設(shè)備有步進(jìn)式輸送機(jī)、清洗機(jī)、精量包裝機(jī)等。為人民群眾提供優(yōu)質(zhì)、安全放心的農(nóng)產(chǎn)品。四是制定信息采集規(guī)范，提高信息報(bào)送和發(fā)布等工作的質(zhì)量。二是抓好