【正文】 ?購買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看重居住在周邊人群，更愿意居住在現(xiàn)有居住區(qū)域。 ?居住趨向： 改善性住房，追求更高品質(zhì)的生活，需求更大面積戶型，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的稀缺性。 ?藍(lán)堡灣： 鄭州周邊地市、縣城客戶購買人群主力購買，如滎陽、新密、周口、信陽等地！ ?圣菲城： 金水區(qū)行政企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主以及地市客戶為主！ ?正弘數(shù)碼公寓： 以科技市場(chǎng)業(yè)主、項(xiàng)目周邊商業(yè)從業(yè)人員及行政事業(yè)單位客戶！ ?嘉辰時(shí)代公寓： 周邊中小企業(yè)客戶、以及經(jīng)三路、花園路區(qū)域商戶投資臵業(yè)客戶。 北部客戶則以區(qū)域內(nèi)政府單位、事業(yè)單位、大型國有企業(yè)等工作的高收入人群為主，外地客戶比例相對(duì)較低，如圣菲城 〃 銀堤漫步等樓盤。 匯總調(diào)研果 —— 板塊客戶 35%為外地客戶，主要來源地是新密、新鄭、滎陽、許昌、周口、信陽等地。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 鑫苑逸品香山 城心墅院力作 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 ?豐富項(xiàng)目賣點(diǎn)支撐項(xiàng)目形象定位 ?重點(diǎn)打造項(xiàng)目差異化形象定位設(shè)定項(xiàng)目突破性價(jià)格空間 ?創(chuàng)建制導(dǎo)型營(yíng)銷模式 價(jià)值突出、形象鮮明、客戶精準(zhǔn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 稀缺四房和小戶型公寓 精裝修即買即用 配套競(jìng)爭(zhēng)力 高端特色商業(yè)配套 品牌競(jìng)爭(zhēng)力 鑫苑集團(tuán)，美國上市的首家地產(chǎn)公司 優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)力 周邊豐富金融資源 地鐵 2號(hào)線 5號(hào)線 知名幼兒園簽約入住、知名中小學(xué) 地段競(jìng)爭(zhēng)力 鄭州市中央金融區(qū)、高端商業(yè)區(qū) 整合競(jìng)爭(zhēng)力 奢適性居住規(guī)劃 與城市發(fā)展戰(zhàn)略高度結(jié)合 片區(qū)高端形象 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系 科技智能化應(yīng)用 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立要素 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力體系 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 華中區(qū)金融中心 鑫苑品質(zhì)，十三年力作 書香門第，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 1 3 4 完美配套，眷戀一生 5 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 金水核心 重點(diǎn)談判對(duì)象 幼兒園 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 品牌保障價(jià)值 —— 鑫苑集團(tuán)，地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造者。 如按片區(qū)劃分，本案業(yè)主小孩可就讀文化路一小、農(nóng)科路小學(xué)省實(shí)驗(yàn)中學(xué)；但如作為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升點(diǎn)之一，則需要開發(fā)商與學(xué)校溝通并確定。 本案 圣菲城 東風(fēng)渠 經(jīng)三路 花園路 農(nóng)業(yè)路 正弘數(shù)碼公寓 嘉辰時(shí)代公寓 農(nóng)科路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 投資增長(zhǎng)價(jià)值 —— 片區(qū)投資型物業(yè)價(jià)格引領(lǐng)全市，連創(chuàng)新高 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 家庭發(fā)展價(jià)值 —— 專屬私家名牌教育 一、引入知名幼兒園 二、就讀農(nóng)科路小學(xué)、文化路一 小、省實(shí)驗(yàn)中學(xué) 貝斯特外語幼兒園 河南省實(shí)驗(yàn)幼兒園 鄭州海文實(shí)驗(yàn)幼兒園 文化路一小 是建校歷史早、具備優(yōu)良教育傳統(tǒng)和良好師資的小學(xué)； 農(nóng)科路小學(xué) 是鄭州市重點(diǎn)小學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，師資力量雄厚，兩所學(xué)校是區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶群體較為鐘意，向往的小學(xué)。市場(chǎng)價(jià)值預(yù)期進(jìn)一步升高。 ?特色服務(wù)類項(xiàng)目提升項(xiàng)目形象，提升業(yè)主居住的尊貴感，提高物業(yè)附加值。 花園路商圈 農(nóng) 業(yè) 路 花 園 路 經(jīng) 三 路 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 本案 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 生活品味價(jià)值 —— 建議引進(jìn) 特色商業(yè)配套（如免稅店等），全面提升項(xiàng)目形象，滿足高端需求，增加項(xiàng)目營(yíng)銷亮點(diǎn)，迎合目標(biāo)客群對(duì)身份的認(rèn)識(shí) ?引進(jìn)特色配套，體現(xiàn)項(xiàng)目高端社區(qū)形象，同時(shí)滿足片區(qū)高端消費(fèi)人群的需求。兩種物業(yè)的組合有力的填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，均是目前市場(chǎng)上極度稀缺的物業(yè)類型。 地鐵 2號(hào)線、 5號(hào)線 自駕出行 BRT快速公交 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 生活效率價(jià)值 —— 上下立體交通，地鐵口物業(yè)，交通規(guī)劃大幅提升項(xiàng)目生活效率 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?項(xiàng)目周邊 1000米范圍內(nèi)商場(chǎng)云集，成為鄭州檔次最高的商圈之一； ?南向毗鄰鄭州國貿(mào)中心、商業(yè)步行街、丹尼斯百貨、大商新瑪特、家樂福等鄭州市頂級(jí)商業(yè)； ?北邊鄭州市電子科技市場(chǎng)、有中原硅谷之稱商圈，商業(yè)氛圍濃厚； ? 花園路商業(yè)帶 —— 以紫荊山商圈為中心逐漸向南、向北延伸，北向發(fā)展速度快于南向，未來必將大幅提升區(qū)域價(jià)值 . 東風(fēng)路 藍(lán)堡灣商業(yè) 酒吧一條街 農(nóng)科路 農(nóng)業(yè)路 大商新瑪特 丹尼斯百貨 紅旗路 農(nóng)科院地塊 中寰百貨 緯三路 正道花園商廈 商城路 易初蓮花 隴海路 金水路 紫荊山商圈 國貿(mào)中心商圈 家樂福 電子科技市場(chǎng) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 生活發(fā)展價(jià)值 —— 片區(qū)是鄭州業(yè)態(tài)最豐富、檔次最高的核心商圈之一，商圈的逐步成熟將拉升投資潛力 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 生活稀缺價(jià)值 —— 鄭州市金水核心區(qū)絕版物業(yè)，填充市場(chǎng)空白 ?區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍存在設(shè)計(jì)不合理（戶型過大或過小） ，產(chǎn)品偏離市場(chǎng)主流需求問題。 本項(xiàng)目位于地鐵 2號(hào)線與 5號(hào)線換乘站附近，未來規(guī)劃的花園路站、農(nóng)業(yè)路站、東風(fēng)路站近在咫尺，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“地鐵就在家門口”。 因此，如何有利的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，提升本案價(jià)值，讓客戶感受物超所值將成為營(yíng)銷工作中首要解決的問題！ 價(jià)值突出 形象鮮明 客戶精準(zhǔn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 05 整體戰(zhàn)略 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)值突出、形象鮮明、客戶精準(zhǔn) ?建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 ?豐富項(xiàng)目賣點(diǎn)支撐項(xiàng)目形象定位 ?重點(diǎn)打造項(xiàng)目差異化形象定位 ?設(shè)定項(xiàng)目突破性價(jià)格空間 ?創(chuàng)建制導(dǎo)型營(yíng)銷模式 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 金融機(jī)構(gòu)分布： 學(xué)校公園醫(yī)院： 1 1 1 2 2 3 3 3 4 5 5 6 7 7 8 9 9 9 9 10 9 11 12 13 14 15 16 13 18 a b c d e f g h i j k l m n o p q r 生活資源價(jià)值 —— 省級(jí)金融、高端商業(yè)、名校、城市配套等機(jī)構(gòu)林立，占據(jù) 金融、商務(wù)、文化、教育中心 本案 1 銀行分行 1 銀行支行 13 保險(xiǎn)公司 a 公園綠地 l 教育機(jī)構(gòu) r 醫(yī)療機(jī)構(gòu) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體現(xiàn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 目前項(xiàng)目所臨的花園路、農(nóng)業(yè)路已有 B1 B1等多條公交線路通行，到達(dá)市區(qū)各個(gè)方向非常便利。 價(jià)格市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?本項(xiàng)目擁有特征明顯的區(qū)位屬性，有機(jī)會(huì)建立獨(dú)特的市場(chǎng)地位； ?本項(xiàng)目能夠吸引輻射范圍更大的特殊客戶群體的關(guān)注，形成自身客戶圈層并引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注； ?本項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成差異化明顯，個(gè)性十足，形象突出，應(yīng)建立明確的形象定位； ?本項(xiàng)目銷售環(huán)境優(yōu)越，有望采取 “ 制導(dǎo)型 ” 營(yíng)銷模式并以此指導(dǎo)營(yíng)銷執(zhí)行； ?本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不十分明顯，需要建立內(nèi)部資源提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。本項(xiàng)目借助鑫苑強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，增加局部亮點(diǎn)，可以更好的拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，強(qiáng)化鑫苑洋房品牌影響力。 項(xiàng)目名稱 平層 錯(cuò)層 復(fù)式 凸窗 轉(zhuǎn)角 窗 入戶 花園 露臺(tái) 多陽 臺(tái) 空中 花園 挑高 陽臺(tái) 其他 普羅旺世 ★ ★ ★ ★ 溫哥華廣場(chǎng) ★ ★ ★ ★ ★ ★ 古德佳苑 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 翰林居 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 鑫苑景園 ★ ★ ★ ★ 目前市場(chǎng)銷售洋房在戶型的設(shè)計(jì)上，普遍采用 凸窗、露臺(tái)、多陽臺(tái)、空中花園設(shè)計(jì) ，注重居住的 舒適度和安逸性，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)亮點(diǎn)不十分突出，價(jià)值建立仍需考慮跳出產(chǎn)品以外 啟示 —— 由于多層產(chǎn)品的稀缺，尤其花園洋房類產(chǎn)品的稀缺，導(dǎo)致市場(chǎng)花園洋房產(chǎn)品的售價(jià)較高，花園洋房面對(duì)的客戶群體多屬于高端客戶，對(duì)產(chǎn)品護(hù)設(shè)計(jì)要求較高，因此設(shè)計(jì)上注重舒適度和安逸性。 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 板塊內(nèi)各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體偏重舒適，基本都采取了平層、凸窗設(shè)計(jì)，少量頂層復(fù)式設(shè)計(jì)。 以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理 通過在售項(xiàng)目調(diào)研，板塊小戶型客戶目前表現(xiàn)出以 企業(yè)白領(lǐng)、企業(yè)主、 IT行業(yè)、金融類為主的 特征，從購買用途上呈現(xiàn) 投資客為主，本項(xiàng)目需加強(qiáng)對(duì)該部分客戶群體的關(guān)注 企業(yè)白領(lǐng)11% 公務(wù)員8%金融類18%IT20%商戶15%國企員工6%企業(yè)主22%企業(yè)白領(lǐng)公務(wù)員金融類IT商戶國企員工企業(yè)主投資客, 6 2自住業(yè)主,38 投資客自住業(yè)主客戶市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 洋房類 產(chǎn)品 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 普羅旺世 古德佳苑 溫哥華山莊 永威翰林居 鑫苑景園 普羅旺世項(xiàng)目 概況：總建筑面積 25萬方，由多層和高層組成 溫哥華山莊項(xiàng)目 概況：總建筑面積 13萬方，由洋房和別墅組成 翰林居項(xiàng)目 概況：總建筑面積 10萬方，由 8層電梯洋房組成 古德佳苑項(xiàng)目 概況：總建筑面積 3萬方，有多層和別墅組成 鑫苑景園項(xiàng)目 概況：總建筑面積 19萬方，由花園洋房、小高層、高層組成 本項(xiàng)目周邊基本無洋房在售。在外部環(huán)境區(qū)域雷同的情況下，尋找內(nèi)部配套的空白點(diǎn)， 后期可以考慮引入健身類配套、新風(fēng)系統(tǒng)等，增加項(xiàng)目亮點(diǎn) 。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 從產(chǎn)品設(shè)計(jì)角度來看 ,目前新的在售項(xiàng)目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品附加值，以天驕華庭為代表（贈(zèng)送面積、送露臺(tái)），本區(qū)域的公寓類項(xiàng)目多為 精裝修 ● 同致行住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 板塊內(nèi)各項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)整體偏重經(jīng)濟(jì)實(shí)用，基本都采取了平層，圣菲城、螞蟻 SOHO、非常 SOHO采用復(fù)試設(shè)計(jì)，陽臺(tái)已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，對(duì)需要增加成本的半贈(zèng)送景觀功能區(qū)間，如入戶花園、露臺(tái)、挑高陽臺(tái)等運(yùn)用非常少，只有部分新開的項(xiàng)目采用。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 公寓類 產(chǎn)品 —— 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 按照同致行競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究結(jié)果，目前可類比典型項(xiàng)目總供應(yīng)量在 115萬㎡ ， 其中小戶型供應(yīng)量為 ㎡ ，綜合容積率為 ，品質(zhì)多數(shù)不高但銷售現(xiàn)狀均良好， 有較大上升空間和市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 總占地面積（萬㎡） 總建面（萬㎡） 小戶型總 面積（萬㎡） 容積率 已推面積（萬㎡） 套數(shù) 近期均價(jià)（元 /㎡ ） 銀座時(shí)代廣場(chǎng) 高層住宅 1008 7000 數(shù)碼公寓 高層住宅、小戶型 3270 8000 圣菲城 小高層、高層、疊加別墅 38 2020 6500 螞蟻 SOHO 6棟高層、住宅、商業(yè) 0 1450 7000 （預(yù)計(jì)）