【正文】 商業(yè)分布臨散 ,為初級生活配套 ,百貨超市為主體 以機場產(chǎn)業(yè)為主 ,帶動經(jīng)濟發(fā)展 ,對中級商業(yè)配套需求激增 屬新城區(qū)商業(yè)發(fā)展起步階段 片區(qū)商業(yè)規(guī)劃原則 ? 商業(yè)布局與住宅環(huán)境的融合； ? 商業(yè)價值的最大化； ? 商業(yè)回收利潤最大化； 在項目周邊商業(yè)配套不足、商業(yè)氛圍也不夠的情況下 我們建議采取 “ 超市社區(qū)店＋生活配套店＋物流商鋪 ” 的形式 優(yōu)勢 ： 受街鋪影響較少，居住氛圍好； 以集中商場提升價值。 價格修正 商業(yè)要如何規(guī)劃呢 ? 全街鋪式？ 商場＋街鋪式？ QUESTION 3: 周邊商業(yè)配套嚴(yán)重不足 項目周邊 800米的半徑范圍內(nèi)只有三個小舊的農(nóng)貿(mào)市場 此地居民買東西都必須去近2公里外的小超市購買。 餐廳改次臥或書房 花園改餐廳 可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室（注：甚至有 6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層） 內(nèi)庭院可改成一書房 價格定位 序號 樓盤名稱 片區(qū) 開發(fā)商 入市時間 均價 銷售率 1 金石雅苑 福永 振昌實業(yè) 3400 100% 2 萬福人家 2期 （十里紅妝） 福永 天兆基 4200 100% 3 時代景苑 3期 福永 興益工業(yè) 4000 100% 4 金域豪庭 （福僑花園 2期） 福永 永泰輝印刷 4300 100% 5 金域豪庭 （福僑花園 3期） 5600 100% 6 桃源盛景 （桃源居 16區(qū)） 西鄉(xiāng) 深圳航空城（東部）實業(yè) 9800 30% 7 航城國際 機場 樂安居實業(yè) 7800 未售 ?片區(qū)價格近年翻倍增長態(tài)勢，目前樓盤均價在 7800－ 9800元 /㎡ 水平； ?預(yù)計未來市場價格將穩(wěn)中稍降。 躍式戶型 錯層空間 （送面積或打造空中TH的復(fù)式空間） 戶型功能彈性：彈性空間預(yù)留 說明：預(yù)留戶型的功能彈性。 增加部分大三房和大四房，可以拔高項目的檔次，提高品牌價值 戶型價值提升：錯層躍式 說明：提供一種空間上的變化，強調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。 周邊原住民，企業(yè)家和高級管理人員 ,西鄉(xiāng)擠出客戶 等． 相對稀缺型 ４５～５５㎡一房一廳，３０ % 以高贈送面積吸引企業(yè)主的關(guān)注，可實現(xiàn)一房變兩房。 架空層園林 一期的局部改造 目的：減少治安較差的外部環(huán)境對小區(qū)的影響 軟件改造： 門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng) 硬件改造：外立面翻新 目的：提高社區(qū)檔次，與二期高端形象相結(jié)合 服務(wù)改造： 全方位立體化物業(yè)管理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容： ? 制定社區(qū)健康服務(wù)及治安報警指南； ? 為業(yè)主提供機票預(yù)訂服務(wù)； 戶型定位的原則 絕對標(biāo)桿、相對稀缺 客戶推導(dǎo)戶型 機場人員和企業(yè)技術(shù)人員 個體戶，企業(yè)主，原住民 片區(qū)企業(yè) 中高管理員 游離型 10% 跨區(qū)置業(yè)型 15% 實用置業(yè)型 20% 企業(yè)主，投資客，公務(wù)員，外籍人士，換房族 西鄉(xiāng)擠出客戶、關(guān)內(nèi)投資客 項目客戶群的分類 客戶類型 單身公寓 一房一廳 兩房兩廳 三房兩廳 四房兩廳 百分比 商務(wù)便捷型 5% 20% 5% 30% 自住 +投資型 10% 10% 5% 25% 實用置業(yè)型 5% 15% 20% 跨區(qū)置業(yè)型 5% 10% 15% 游離型 5% 5% 10% 每個戶型比例 10% 30% 40% 15% 10% 100% 面積 30㎡ 45~65㎡ 67~85㎡ 82~120㎡ 150㎡ 戶型推導(dǎo) 對比區(qū)域戶型供應(yīng)特點，并結(jié)合區(qū)域市場客戶置業(yè)需求 ,中原建議本項目戶型配比如下： 角色 產(chǎn)品 作用 客戶 絕對標(biāo)桿型 150㎡ 四房兩廳，配比為 10% 標(biāo)桿型產(chǎn)品，提升項目的檔次。 建議要點： ? 采用現(xiàn)代都市 明快 設(shè)計風(fēng)格，體現(xiàn) 檔次感 ； ? 用一些突出的異構(gòu)體突出昭示性 ? 利用玻璃幕墻加涂料等組合，在顏色上跳躍 考慮因素： ? 外立面為提升產(chǎn)品檔次感的重要因素； ? 項目昭示性好 昭示性與品質(zhì)感具備的外立面 一層架空增加綠化空間，豐富園林層次，增加共享空間 架空層下開放的空間與主軸聯(lián) 為一體，迅速擴大共享空間感受。 規(guī)劃建議： ?中小戶型戶型定位 ?以塔樓形式建設(shè)，增加可售面積； ?戶型方正實用，做入戶花園、錯層陽臺。 ?中間多做架空園林，保證綠化率。 大戶型客戶遷往中心城區(qū) 需求總價在 4060萬 的物業(yè)客戶群最多，需求最旺盛。 自住 +投資 片區(qū)典型客戶深度分析 典型客戶 業(yè)主姓名： 何寧 年齡： 36 籍貫： 廣東 家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家 職業(yè)： 某中學(xué)老師 學(xué)歷： 碩士 描述： 來深圳 8年，現(xiàn)某中學(xué)特級教師，從 3年前買第一套房， 從此走上炒房道路，現(xiàn)擁有 4套住房，對寶安前景比較看好， 如果價格合理，會進貨。 片區(qū)典型客戶深度分析 典型客戶 業(yè)主姓名： 李笑宇 年齡： 25 籍貫： 廣西 家庭結(jié)構(gòu)： 單身 職業(yè)： 某工廠銷售經(jīng)理 學(xué)歷： 本科 描述： 來深圳 3年，展轉(zhuǎn)三間公司， 1年前做上銷售經(jīng)理，年收入 5— 6萬，現(xiàn)與同事合租金達(dá)花園 3房單位，租金 2500元 /月；想在 附近買一套總價 40萬以下的小戶型，最好是兩房單位，好把父母 接過來。 ?客戶看重的是教育和環(huán)境等。 ?客戶重點關(guān)注價格。 ?客戶關(guān)注點是位置和產(chǎn)品品質(zhì)。 競爭樓盤分析 —— 中糧瀾山 項目名稱 物業(yè)管理10 資源20 產(chǎn)品20 地段15 體量 15 配套10 品牌10 總分100 項目 類型 富通城 8 18 14 10 14 8 7 79 跟隨者 泰華陽光海 8 15 16 10 14 8 8 79 跟隨者 檳城西岸 8 12 16 10 10 7 7 70 補缺者 圣淘沙（二手） 8 12 12 10 13 8 8 71 跟隨者 中糧瀾山 8 18 19 11 12 8 10 86 領(lǐng)導(dǎo)者 本案 8 11 15 14 12 6 6 74 ? 5公里競爭圈層對比， 瀾山項目是 5公里范圍內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型項目 , 其它三個項目是跟隨型或補缺型項目，我們要做補缺