【正文】 直到“協(xié)信TOWN城”同樣唱出了“一個西班牙居住夢想”的調(diào)子，我們才意識到需要去補(bǔ)這一堂課，那時已是11月份，林泉馨賞早已化妝成“弗萊明戈”開始搭臺準(zhǔn)備登場。但其實這個時候要轉(zhuǎn)舵也還來得及，但最大的問題是，我們自己并沒有認(rèn)識到西班牙這個幾字對于景觀的影響，只不過是將意大利的“托斯卡”變成西班牙的“托斯卡”而已，于是我們只是很簡單地將原來方案中出現(xiàn)的八個意大利小鎮(zhèn)改為了西班牙小鎮(zhèn)的名字，同時改變了方案中的一些提法，就開始上馬施工了?！诖嘶A(chǔ)上，設(shè)計師向我們闡釋了“托斯卡”風(fēng)格的園林應(yīng)有的特征：有歷史感的天然石材形成的臺地、墻體，取自托斯卡農(nóng)田形式的成片栽植的灌木，格狀的果園，院落中的葡萄藤架，規(guī)整的花園，正式的噴泉及雕塑等——所有的元素都很自然、很鄉(xiāng)村、很樸素——也很符合當(dāng)時對于“林泉馨賞”的設(shè)想，很OK——但是在這之后，我們一直忽略了一樣很重要的東西，盡管托斯卡的鄉(xiāng)村風(fēng)格在美國大行其道，但這樣的鄉(xiāng)村、這樣的樸素，在多大程度上能夠討到我們本土這個剛剛“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的市場的好？我們的思考中已經(jīng)有盲點了。但其實在這樣一種層面，還有很多問題有待于我們自己去深入的認(rèn)識，去確定。回顧： 在05年7月我們發(fā)出的設(shè)計任務(wù)書中對于該項目整體風(fēng)格要求是這樣描述的：“以 ‘地中海風(fēng)格’的景觀設(shè)計理念為主，充分利用現(xiàn)有地形，結(jié)合自然山水，營造一個以強(qiáng)調(diào)自然林木、泉水為環(huán)境主題的生活氛圍。16 我拿什么獻(xiàn)給你，我的市場——從市場角度反思弗萊明戈樣板區(qū)景觀研發(fā)事件簡述：在弗萊明戈樣板區(qū)景觀的實施過程中，由于在前期設(shè)計過程中對于產(chǎn)品定位的研究不足，導(dǎo)致內(nèi)庭院出現(xiàn)了大面積返工，增加了投資成本，同時造成樣板區(qū)的延期開放。216。【經(jīng)驗總結(jié)】216。 對于第一個原因，既有“方案優(yōu)化”的因素，又有“考慮不周”的因素。 第三個原因?qū)儆谇捌诜桨浮翱紤]不周”：前期測算時平均每個車位面積為30平米，低于正常值（35~40平米）。 第二個原因?qū)儆凇胺桨竷?yōu)化”，增加了項目可售面積，并且降低了單套總價?！臼录胤拧抗?jié)點時間建筑面積（平米）成本（萬元）備注拿地階段2005年12月14,5002,530住宅402戶，60%的戶型地下車庫停車（每戶兩個車位），40%的戶型戶外或入戶停車概念設(shè)計2006年2月同上同上同上方案設(shè)計2006年7月35,7996,750住宅436戶，全部地下車庫停車（每戶兩個車位）【原因分析】面積及成本增加的原因如下：原因增加面積（平米）增加成本（萬元）比例原方案住宅402戶，60%地下車庫停車（241戶，每戶兩個車位）；40%戶外或入戶停車。該管理辦法以三個階段會審會為核心，邀請造價采購部、營銷部、工程部在各個階段對售樓部、樣板間及示范區(qū)景觀設(shè)計的風(fēng)格、成本、技術(shù)可行性等進(jìn)行監(jiān)控。而研發(fā)部裝飾設(shè)計協(xié)調(diào)專員對清波售樓部面積為880M2 這個數(shù)字缺乏敏感性。對售樓部的面積缺乏敏感度?！痉?析】設(shè)計前未對項目的營銷設(shè)施建造費(fèi)進(jìn)行拆分。經(jīng)過分析，發(fā)現(xiàn)問題的根源在于售樓部單體面積過大，由此引發(fā)各項指標(biāo)超標(biāo)，僅外裝費(fèi)用一項就超出目標(biāo)成本20余萬。責(zé)成研發(fā)部相關(guān)人員承擔(dān)管理失誤責(zé)任，對研發(fā)部經(jīng)理劉擁軍、景觀設(shè)計協(xié)調(diào)專員張華分別處以500元的罰款。缺乏及時有效的信息反饋。缺乏可在緊急狀態(tài)下啟用的資源儲備。至此，已造成示范區(qū)成本和工期較大損失，經(jīng)造價采購部核實，設(shè)計調(diào)整后直接經(jīng)濟(jì)損失三萬六千余元。在從成本、技術(shù)等方面綜合評價而推翻了3個方案后，因工期已緊張，最后倉促選擇了L型懸臂雙柱上加鋼管的方案。設(shè)計師以空間狹小，不宜設(shè)廊架為由，將此意見擱置。 13 晶藍(lán)半島示范區(qū)鋼構(gòu)廊架案例【案件回放】2005年3月底，在對晶藍(lán)半島示范區(qū)設(shè)計進(jìn)行點評時，樊總提出，該景觀方案未考慮從售樓部到樣板區(qū)的過渡。完善文控管理，要求發(fā)給設(shè)計方的我司意見要 “形成文字、多用圖說”。在工作界面清晰的前提下，發(fā)揮整體優(yōu)化的資源作用（外部資源和內(nèi)部資源并用），項目運(yùn)作中各專業(yè)人事合理搭配，以取得高效高質(zhì)成果。強(qiáng)調(diào)預(yù)判與預(yù)案的重要性，要求部門每位成員對重要工作做一備選預(yù)案?！敬?施】針對晶藍(lán)半島售樓部鋼構(gòu)設(shè)計中出現(xiàn)的問題，研發(fā)部快速反應(yīng)、及時總結(jié)：以“虛擬招標(biāo)函”的形式收集設(shè)計單位資料，已初步建立分供方資源庫。12月1日，多方參與的審圖中（包括外部的鋼構(gòu)施工單位和基準(zhǔn)方中公司），對圖紙的意見各方不能統(tǒng)一，同時對設(shè)計內(nèi)容和討論意見的理解上也有差異，未能形成書面確定結(jié)論提給相關(guān)部門或外部單位。因此造成11月30日基準(zhǔn)方中交付的施工藍(lán)圖不符合我司要求，須重新修改出圖，計劃節(jié)點再次延誤的局面。工程部在11月227日才提出圖紙內(nèi)容把控問題。11月25日方確定建筑圖紙，此時留給鋼構(gòu)完成施工圖的時間實際只有5天了。部門間配合不當(dāng)。造成以上情況出現(xiàn)的原因，主要是研發(fā)部沒有充足的分供方資源可供選擇，進(jìn)而也未形成一套較為科學(xué)的資源選擇流程與判斷標(biāo)準(zhǔn)。但與預(yù)期設(shè)想不符的是，所委托的建筑設(shè)計單位在10月底開始進(jìn)行方案設(shè)計工作后，前后共提交八九輪草案均不理想，方案一直無法確定。 【分 析】 資源選擇失誤。三、措 施鑒于清波項目研發(fā)主管兼景觀設(shè)計協(xié)調(diào)專員王春鵬在談判及公司領(lǐng)導(dǎo)決策前，未對景觀面積進(jìn)行復(fù)核，導(dǎo)致公司決策依據(jù)失真，影響了判斷，對其處以500元罰款，并行政通報，以督促其能更加深刻認(rèn)識到龍湖的工作標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)公司的研發(fā)人員不同于設(shè)計院的設(shè)計師之處就在于，他的研究與決策是建立在對大量基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)之上的?；A(chǔ)數(shù)據(jù)是決策的依據(jù)。由于研發(fā)人員提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，影響了公司決策的正確判斷。經(jīng)過重新復(fù)核。在水平相當(dāng)?shù)那闆r下，14元的單價差讓公司選擇了艾克斯蒂。詢價后，艾克斯蒂報價22元人民幣/平方米。11關(guān)于清波選擇項目景觀設(shè)計單位的案例一、事 由在選擇清波項目景觀設(shè)計單位時，兩家候選單位——艾克斯蒂公司、SWA公司無論從設(shè)計能力還是國際聲譽(yù)等綜合評價均不相上下。以統(tǒng)一各參與部門思想，達(dá)到信息一致、步調(diào)一致、不漏項的目的，讓驗收工作順利開展。觀山水一期驗收范圍及指標(biāo)沒有以統(tǒng)一的書面形式同時告知研發(fā)部及營銷部，導(dǎo)致兩個部門相關(guān)工作人員對驗收范圍理解不同，最終造成房測報告（營銷負(fù)責(zé)，房管測量計算）與勘測報告（研發(fā)負(fù)責(zé)，勘測院勘測）范圍不一致，出報告時間不同步，給規(guī)劃驗收造成影響，尤其是時間成本，可能影響達(dá)成“交房交證”的目標(biāo)。10 觀山水規(guī)劃驗收案例對本案來說，防火門自身成本的增加并不敏感，即使再增加一倍，從全局來看，還是接近“零成本”。從經(jīng)濟(jì)性的角度，甲方要追求合理的成本，但不能一味的考慮節(jié)約。在進(jìn)行成本控制時，應(yīng)從全局出發(fā)，綜合考慮各項投入收益的內(nèi)在關(guān)系，在各個關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)采取有力的措施，甚至在某些環(huán)節(jié)故意付出額外成本，以換取全局成本的大幅度降低。三、總結(jié)和思考：成本意識的全局觀。下表演示了兩種方案的綜合成本比較：處理方式方案一，普通防盜門方案二、防火防盜門滿足規(guī)范的處理原則1）樓梯間出屋面；2）滿足上人要求；3）各單元必須相互聯(lián)通。在規(guī)范必須滿足的前提下，哪種方案的綜合成本才是最小的呢？無論采用的戶門有無乙級防火功能，其外觀完全一致，即交付業(yè)主的產(chǎn)品不存在效果或質(zhì)量差異的問題。市場情況：絕大部分公司達(dá)到7層的樓盤，直接采用了樓梯間出屋面的方式處理，戶門采用普通防盜門。項目情況：紫都城四期項目因容積率較高，采用了6+1/1的規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)消防部門的認(rèn)定，1層參與總層數(shù)計算，所有單元均≥7+1?！保ǎS家報價： 滿足我司花園洋房標(biāo)準(zhǔn)的美心防盜門，每樘價格1230元；若在防盜門的基礎(chǔ)上，增加乙級防火功能，每樘門價格達(dá)到1500元。一、事件簡述：在紫都城四期戶門定樣的過程中，研發(fā)部項目設(shè)計管理專員陳建熙在比較了不同方案的綜合成本后，通過戶門增加10萬元的代價，達(dá)到了整個項目節(jié)約111萬的目的。研發(fā)部會就施工中遇到的問題、交房的情況等進(jìn)行回顧和反思，完成項目總結(jié)?！竞笥洝浚焊鶕?jù)各個項目的案例總結(jié)，研發(fā)部正在清理的施工圖設(shè)計指引已經(jīng)初具雛形，將作為下階段設(shè)計工作前控的重要工具。產(chǎn)品的終端是客戶，客戶使用中的反饋應(yīng)及時總結(jié)，并反映到新項目中的設(shè)計中，產(chǎn)品才可能得到不斷的完善和優(yōu)化。事實上，一個項目的完整過程應(yīng)包含設(shè)計、施工、交房的全過程。產(chǎn)品的終端是客戶，客戶使用中的反饋應(yīng)及時總結(jié)，并反映到我們將來的設(shè)計中，這才是一個完整的閉環(huán)。項目的完整過程應(yīng)包含設(shè)計、施工、交房的全過程。因此研發(fā)敏感點應(yīng)基于客戶敏感點，與客戶敏感點保持一致。研發(fā)人員研發(fā)過程中，關(guān)注的往往是空間效果，立面效果等等，對于客戶使用中的細(xì)節(jié)關(guān)注較少。同時，建筑專業(yè)作為牽頭專業(yè)，必須全局把控，關(guān)注到項目的各個重要點，包括景觀和裝修。設(shè)計管理中，建筑與景觀設(shè)計管理由不同專業(yè)的人員負(fù)責(zé)，景觀設(shè)計滯后于建筑設(shè)計，建筑和景觀的搭接經(jīng)常會出現(xiàn)問題，并且在項目后期施工中暴露?！痉此己涂偨Y(jié)】：別墅高窗在湖東和湖西反復(fù)出現(xiàn)，說明研發(fā)部在設(shè)計管理中的經(jīng)驗沉淀和積累還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于景觀的場地標(biāo)高發(fā)生變化，項目部在施工過程中，取消了部分位置的防水層，想重新填土提高場地標(biāo)高也不可行。鋁合金門窗的成本高，加工周期長。方向二：適當(dāng)提高場地標(biāo)高，使現(xiàn)狀看上去更合理。以上兩種原因?qū)е铝诉@種不合理的現(xiàn)狀。注：圖紙中紅色圈出的部分為因放坡形成的高窗。藍(lán)色為現(xiàn)狀實施的情況?！驹蜃匪荨浚航?jīng)研發(fā)部核對圖紙，總結(jié)該問題出現(xiàn)的主要原因是：建筑設(shè)計的總圖標(biāo)高與景觀設(shè)計的場地標(biāo)高有較大差異，原建筑設(shè)計中只能開高窗的部位，因場地標(biāo)高的變化，可以大大降低。主要出現(xiàn)部位為：洗衣房、保姆房及保姆房衛(wèi)生間，少量出現(xiàn)在地下室的視聽室及活動室。08 藍(lán)湖郡湖西1組團(tuán)地下室高窗的案例【事件簡述】：2006年10月，公司各部門在進(jìn)行藍(lán)湖郡湖西1～6組團(tuán)交房前檢查的過程中，發(fā)現(xiàn)1組團(tuán)地下室出現(xiàn)部分高窗，開啟面小且不便開啟（見附圖一），但室外場地高差現(xiàn)狀是可以加大開窗面，降低窗底標(biāo)高的（見附圖二）。設(shè)計協(xié)調(diào)工作的管理重點有機(jī)把握效果、施工、成本各個環(huán)節(jié)，在目的、途徑、代價之間充分調(diào)配，“在成本允許的前提下，通過可以輕易實施的手段，達(dá)到預(yù)想目的。三、總結(jié)和思考：尋找標(biāo)準(zhǔn)，不斷超越標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造標(biāo)準(zhǔn)。無施工難度，對工序、工藝、后期維護(hù)無專門要求。，極易掉色，受熱脹冷縮作用涂料外殼易開裂，掉漆后粗糙的表面易割手。2. 即使長期使用后受光和作用退色也是均勻的，不會出現(xiàn)花斑。3. 外觀及質(zhì)感均不夠理想，與龍湖產(chǎn)品的檔次不符。下表演示了兩種方式的 P K 結(jié)果：處理方式方案一，白管刷漆方案二、定制顏色管徑 （管徑不影響本案結(jié)果）每米表面積（表面積不影響本案結(jié)果）每米原價16 （原價不影響本案結(jié)果）16增加成本原因說明雨水管加刷外墻涂料或特殊涂料，每平米含人工價格30元（造價部提供數(shù)據(jù)，）按廠家報價，定制顏色，每米比原來貴18～20％每米增加成本30*＝16*18％＝效果PK1. 涂料流掛形成紋路。此種方式一次性投入較高，整體費(fèi)用較低。此種方式其實在施工和成本的兩方面都付出了代價。刷漆可以達(dá)到目的，但要達(dá)到預(yù)想效果，工藝繁雜，維護(hù)不便，不利于推廣。從研發(fā)、工程、造價的不同角度出發(fā)，任何一種方式都是合理的。通過對以上信息的深入分析，我們發(fā)現(xiàn)， UPVC定樣的決定因素為：效果、施工、成本。 0％的樓盤采用廠家定制顏色。市場情況：大部分樓盤直接采用了白色管材，不理會對外立面的影響。造價部提出：白管每米14～16元，若定制顏色，每米價格比白管增加約18～20％，從成本角度太不合算。每隔2年需重新補(bǔ)色，且不靠窗的落水管補(bǔ)色極困難，高層尤其困難。且涂料附著能力差，刷色前表面需拉毛，刷色時涂料易流掛，形成高低不平的紋路，外觀及質(zhì)感均不夠理想，與龍湖產(chǎn)品的檔次不符。無論選用哪種方式，若對外立面效果有影響，落水管必須帶色。 新的方案：定制顏色，按外立面色彩要求出廠。 公司原有方案：白管刷漆，待外裝施工時，將其刷成與相鄰墻面接近的顏色。整個項目在節(jié)約成本約14萬的基礎(chǔ)上，施工更為便利，效果得到提升。研發(fā)部07 紫都城四期落水管定樣案例一、事件簡述：，研發(fā)部項目專員陳建熙在材料定樣時，通過對以往項目定樣的過程、樣品的效果、現(xiàn)場施工技術(shù)水平、后期維護(hù)、成本控制、廠家資源等信息的全面了解，層層分析，在跟參與定樣的各部門探討后，確定了新的UPVC落水管定樣方案。因此，各個部門，尤其是設(shè)計部門和現(xiàn)場管理部門在項目開發(fā)過程中的溝通搭接、相互理解、交叉作業(yè)、互相補(bǔ)位就顯得尤為重要。這必然會引發(fā)在正常的流程之外的一些問題和矛盾。對公司目前正在進(jìn)行的各個項目而言，各個團(tuán)隊都面臨著時間緊張、質(zhì)量要求高、市場變化快以及人員新的壓力。從時間要求、品質(zhì)要求、人員配置要求而言，公司一直秉承效率高、精度高、人員配置精的原則，既要實際公司的效益，也要為社會、客戶提供優(yōu)質(zhì)、滿足需求的產(chǎn)品。目前研發(fā)部的施工圖審查要點已不能滿足現(xiàn)階段我公司對施工圖設(shè)計深度、精度的要求，需要重新梳理，尤其是結(jié)構(gòu)、水、暖、電專業(yè)方面。研發(fā)部重新梳理施工圖審查的流程，運(yùn)用流程保證這一關(guān)鍵行為的規(guī)范性、合法性和有效性。在本案例中，施工圖審查是事件的主要發(fā)展線，該項工作也是研發(fā)部在當(dāng)階段最重要的設(shè)計管理工作。從紫都城四期項目來看，由深圳華匯進(jìn)行項目的概念設(shè)計直至施工圖設(shè)計，其在專業(yè)能力、服務(wù)態(tài)度和圖紙質(zhì)量上的綜合能力來講，是值得肯定的。這種趨勢下，外地優(yōu)秀的設(shè)計單位會越來越多、越來越深入地介入我們的項目。目前，通過前期的磨合，雙方對配合的標(biāo)準(zhǔn)、配合的方式都有了進(jìn)一步的了解，相信在今后的配合中會更順暢。會議管理上，無論從會議組織、紀(jì)要的撰寫、會簽意見達(dá)成一致后再校稿，研發(fā)部和工程部都暴露了一系列問題，如何提高會議管理的效率，仍然是研發(fā)部和工程