【正文】 長期代理國貿(mào)、天安、嘉里中心、發(fā)展中心、海外聯(lián)誼大廈等寫字樓的招租工作，累計出租20000平方米。代理出租深房集團擁有的部分錦繡大廈A座（文錦路0羅湖區(qū)委旁）物業(yè)，累計出租4000平方米。目前租賃面積穩(wěn)定在60000平方米左右。公司地址：深圳市人民南路3005號深房廣場A座十樓電 話：0755－82355998 82224128傳 真：0755－82228240二、授權談判代表深圳市新峰地產(chǎn)顧問有限公司授權談判代表：李春雷 經(jīng)濟學碩士 高級會計師 中國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人 職 位： 新峰地產(chǎn)交易中心總監(jiān)地 址： 深圳市人民南路3005號深房廣場A座十樓電 話： 0755－82312817 13802250951傳 真： 0755－82228240三、相關經(jīng)驗和資格新峰地產(chǎn)獨家代理租賃了大量寫字樓，積累了寫字樓招商租賃的豐富經(jīng)驗，每年的招商租賃合同金額在5000萬元，運作的類似項目如下：從98年6月起至今，獨家代理深房集團總部所在的深房廣場大廈（人民南路國貿(mào)對面），長期提供招租服務。展望未來，新峰人將以“中介使者、地產(chǎn)專家”為宗旨，以“做你最好的朋友”為理念，竭誠為廣大客戶服務。在深圳取得長足發(fā)展的基礎上，新峰地產(chǎn)主要業(yè)務開始輻射內(nèi)地市場，以專業(yè)服務的地產(chǎn)顧問公司身份為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)締造商機。具體服務領域包括：市場調(diào)研、咨詢策劃、租售代理、土地研究、房地產(chǎn)估價、三級市場交易等。伴隨著深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的進程，經(jīng)過13年的穩(wěn)健發(fā)展，新峰地產(chǎn)已成長為深圳具有專業(yè)規(guī)模的房地產(chǎn)顧問公司之一，是深圳市中介協(xié)會常務理事，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會員，深圳市不動產(chǎn)估價學會會員、亞洲房地產(chǎn)學會理事成員。 考核標準n 雙方根據(jù)代理租賃要求與代理合同簽訂時再行協(xié)商。n 業(yè)主與租客簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》并收到首期租金及押金后即納入我司當期完成銷售額范圍，結算標準按前述規(guī)定執(zhí)行，結算方式選擇月結算方式。n 租賃代理傭金采取單向收費，即向業(yè)主收取不超過租賃合同月租金50%的傭金，具體標準按合同另行約定。n 商務部分，2006年底出租率達40%以上，2007年6月完成70%。但考慮到行業(yè)慣例，管理費優(yōu)惠可在客戶裝修期間適當考慮。② 風險規(guī)避高品質(zhì)的物業(yè)管理形象需要長時間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價值。n 預留空間：在可能性的情況下，為需要整層的國際性大企業(yè)預留3個整層面積，借助客戶品牌效應提供地鐵大廈品牌形象。n 合理規(guī)劃布局：借鑒“雷格斯”服務模式，為企業(yè)需求多種靈活空間選擇。② 風險規(guī)避本案寫字樓可招租的面積體量較小，招租壓力也相對要小，故此我們需要在客戶質(zhì)量上來保證整個項目的品質(zhì)形象。當市場熱度和項目氛圍起來之后，再逐漸完善補充性的商務配套，商務配套完善又能提升招租空間。二者搏弈形成悖論，容易使商務和辦公招商同時陷入僵局。二、風險規(guī)避方式項目屬于深圳為數(shù)不多的“單一業(yè)權甲級寫字樓”物業(yè)，其優(yōu)勢明顯；本案招商過程中的風險主要來自以下幾個方面，我們對此提出針對性的可實際操作性的方案以規(guī)避風險給項目招商帶來的不利影響。第三階段全面招商階段① 目標——簽約目標客戶此階段工程項目基本竣工，已向外界全面展示大廈的整體形象，大廈招商推廣條件完全成熟，應集中力量和優(yōu)勢，加大全面招商之力度，在前期積累目標客戶群的基礎上，針對海內(nèi)外大、中、小客戶分層預租售的推廣也全面開展，進行全方位、深層次的招商，力爭創(chuàng)造佳績。 ② 策略此階段應加大營銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談有意向客戶的基礎上，鎖定重點客戶目標群，同時開拓新的客戶群，整盤洽談與分層洽談同時并舉。② 策略建立地鐵大廈自身網(wǎng)頁，通過與大型的專業(yè)商務網(wǎng)站的鏈接，舉辦有影響的國際性、區(qū)域性企業(yè)領袖峰會等大型會議、和新聞發(fā)布會，擴大地鐵大廈知名度，針對主要目標客戶群進行招商宣傳和洽談，初步積累部分租賃意向客戶資料。事件營銷結合深圳地鐵建設各個節(jié)點和事件，將地鐵大廈和地鐵建設聯(lián)合進行事件營銷，制造轟動效應，提升項目知名度。n 如新浪網(wǎng)、Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻n 房地產(chǎn)類：如焦點房地產(chǎn)n 友情鏈接：中華網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)周刊、深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、深圳寫字樓網(wǎng)、樓市在線 n 財經(jīng)營銷類：，經(jīng)濟日報網(wǎng)絡版，經(jīng)濟觀察 ，世界經(jīng)理人網(wǎng)站 。在線推廣透過專業(yè)商務網(wǎng)站發(fā)布地鐵大廈信息，提供在線租賃服務，租賃信息和查詢操作。地鐵相關媒體全線支持充分利用地鐵人流量和關注度的優(yōu)勢，相關的媒體進行全線支持。項目形象定位“傲然中心，縱橫商?！狈蛛A段廣告訴求點n 傲然中心，縱橫商海n 只租不售，地鐵實力，品質(zhì)保證n 地鐵大廈amp。地鐵大廈是深圳真正意義上的“城市運營策源地”，因此項目概念定位語：地鐵大廈◎城市運營策源地 項目功能定位——智能商務先鋒————生態(tài)商務旗艦————自由商務空間——釋意：新一代的寫字樓已不再是僅滿足簡單的辦公功能，新一代的寫字樓還須體現(xiàn)智能化、人性化、陽光商務和健康理念，使辦公室不再是封閉和冰冷的鋼筋混凝土森林，而應該是一個“擁有優(yōu)良的辦公環(huán)境，能夠極大提高工作效率，通過倡導和諧的人與人、人與環(huán)境的關系和自由的辦公新方式，并在設計和所提供的服務上，處處體現(xiàn)出以人為本的宗旨，來幫助企業(yè)提高員工素質(zhì)和建立企業(yè)文化，為使用者提供一個享受工作的空間和舞臺”。同理，本案地理位置本不在中心區(qū)南區(qū)的商務中心，而是北區(qū)的行政中心，一味的訴求CBD概念，勢必被“同質(zhì)化概念”所淹沒，產(chǎn)品特性的訴求難以實現(xiàn)。⑤ 寫字樓招租過程中，在不同階段，分別在本地、香港等地舉辦招商會，或有計劃參加博覽會，一方面進行招商，另一方面擴大項目的整體知名度、擴大發(fā)展商知名度，起到名利雙收的作用；商業(yè)以本地招商為主，外地招商為輔，利用外地招商，發(fā)掘市場，爭取客戶，擴大聲勢，起到推動本地招商的作用。③ 在招租過程之中，對前期必備性的商務配套——快餐中心，我們主張采取“快餐中心由地鐵公司自營、聯(lián)營，風味飲食對外招租”的模式進行操作。② 裙樓商務配套招商運用上，我們主張“兩條腿”走路的互動模式：n 考慮周邊項目的配套未建立，本項目寫字樓招租需要，我們提出在寫字樓招租的之前，提供必備性的基本配套（快餐中心），做好已確定功能的配套（會議中心），以此提高招租的吸引力。自然設立門檻：我們吸引中小公司的進駐，并不是“魚目混珠”敞開式的吸納，而是需要有選擇性，選擇那些處于發(fā)展與上進而需要平臺的潛在客戶。 培訓平臺：本案在商務配套考慮設置培訓中心，與專業(yè)培訓機構或信息技術行業(yè)領導性地位的公司合作建立權威性的培訓基地，在行業(yè)中建立知名度。 投資平臺：設立投資服務機構和俱樂部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府創(chuàng)造溝通的機會，促進資本與技術、產(chǎn)品的結合。 會展平臺：依托多功能會議中心，舉辦不同層次與規(guī)模的國內(nèi)外學術會議中心以及行業(yè)中領導性地位企業(yè)的新成果發(fā)布會，起到市場推廣的示范作用。 孵化平臺：通過國內(nèi)外風險基金、有意進行產(chǎn)業(yè)投資的中資集團的引入，構造創(chuàng)業(yè)輔導、成果孵化平臺。 創(chuàng)新平臺：深圳、福田中心區(qū)是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，通過產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團管理機構的引入，構造創(chuàng)新平臺。使地鐵大廈成為中心區(qū)功能上的戰(zhàn)略中心，利用“地鐵”功能定位與品牌效應作為杠桿來提升項目的價值，并通過市場推廣上的“旋渦效應”促進本項目的招商。通過對大廈的內(nèi)涵進行挖掘，塑造或強化本項目與眾不同的特色，充分展示項目獨特的價值，最終使目標客戶接受這樣的產(chǎn)品。地鐵大廈的擁有豐富的自然資源，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，十分符合領袖企業(yè)注重以人為本、追求高生活質(zhì)量的特征。中心區(qū)是福田的CBD與金融中心，是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，地鐵大廈位于中心區(qū)之內(nèi)，區(qū)位價值引人注目，必將成為區(qū)內(nèi)具有戰(zhàn)略性的中心，是國內(nèi)外企業(yè)在深圳發(fā)展的戰(zhàn)略制高點，具備產(chǎn)生集聚效應的內(nèi)在要素。營銷推廣上充分利用“地鐵”這個有力的平臺為地鐵大廈造勢，利用地鐵本身擁有的媒體與口碑進行推廣地鐵大廈。城市地鐵建設是政府最為關心的話題之一，借助“地鐵”平臺，與政府部門相配合，使深圳區(qū)域內(nèi)有一定知名度和實力的客戶能夠接受這種具有高規(guī)劃、高標準、高品質(zhì)特征的高端產(chǎn)品。推廣思路單一業(yè)權純商務甲級寫字樓市場在中心區(qū)乃至整個深圳都屬于市場的差異化，深圳地鐵大廈在客戶市場的推廣上應采取的具有針對性的思路，在策劃宣傳上圍繞“城市資源、城市運營、地鐵、地鐵大廈”的主題而展開。但我們也客觀地看到，地鐵大廈面臨著深圳市巨大的甲級商務寫字樓的市場供給，中心區(qū)同質(zhì)商務樓盤的競爭態(tài)勢，同時華強北改造、車公廟－竹子林升級、華僑城與蛇口的等整個商務樓市場“梯度型”結構的制約與影響。有償代理服務：清潔服務；叫車租車服務；訂房中心；票務代理；郵政服務；速遞服務；車輛的維修保養(yǎng)；室內(nèi)設計、裝修；室內(nèi)綠化；人力資源中心；專項服務：免費借傘；客戶投訴中心；辦公室搬遷服務；報修熱線；房屋中介；商務服務：打印、復印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、電腦租賃、全配辦公室租賃、秘書租賃等。又如，實現(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫等等。軟件服務人性化、專業(yè)化相對酒店的五星級服務標準，我們倡導寫字樓服務有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入住企業(yè)的人性化和專業(yè)化的商務服務上。n 我們認為，提高檔次，保證品牌，不能放開物管費，需要促銷的時候，我們可以在租金上適當做一些優(yōu)惠；“管理費不變，租金適當優(yōu)惠，二者捆綁計算”，這樣的做法更優(yōu)于其他項目“折減物管費，提高租價”的方式；一者維護了品質(zhì)形象，二則單一業(yè)權物業(yè)的租金價格可以靈活進行調(diào)度，保證收益的平衡，而其他產(chǎn)權分散的項目則不能做到。在實際操作過程，有很多項目采取“贈送物管費”作為促銷手段而進行銷售或招商；我們認為這是一種“犧牲”物業(yè)形象而得不償失的做法，高品質(zhì)的物業(yè)管理形象需要長時間積累形成，形象式最為重要，不可以隨隨便便用作促銷而降低形象價值。故此，我們建議“深圳地鐵大廈”的物業(yè)管理采取“知名國際物管顧問＋地鐵物業(yè)管理”的服務模式，達到國際知名物管提升地鐵物管綜合素質(zhì)的目的，從而提升項目的形象，并促進寫字樓與商務的招租工作。在中心區(qū)寫字樓項目中，幾乎每個項目都在強調(diào)服務的優(yōu)勢，其中又不乏很多項目采用了國際知名物業(yè)管理公司作為顧問或直接進行管理，譬如：卓越時代廣場聘請“世邦魏理仕”，鳳凰大廈和安聯(lián)大廈都聘請了“第一太平戴維斯”，都是希望借此提升項目的價值和品牌形象。一、物業(yè)管理模式看過馮小剛導演《大腕》大概都會記得如此臺詞，“樓子里站一個英國管家，戴假發(fā)，特紳士的那種，甭管有事(兒)沒事(兒)都得跟人家說：may I help you！這房至少值個4000美金吧。n 商務西餐廳：雨花、老樹咖啡……n 會所：中航健身會、金朝陽健身會、瑪莎纖體中心、魚美人減肥中心……n 酒樓：咸亨酒家、海港城……第五篇：寫字樓物業(yè)服務與管理建議 作為一個甲級寫字樓的多功能商務大廈，其所具有的服務功能應具有科學性、前瞻性，能夠?qū)崿F(xiàn)商務、辦公、休閑于一體全方位的服務；本項目在服務功能上除開借鑒學習同類大廈經(jīng)驗之外，還必須將“地鐵”服務理念嫁接到“地鐵大廈”，并充分彰顯出二者的優(yōu)勢，要讓大廈客戶感覺到“地鐵”優(yōu)質(zhì)的服務就在身邊。（二）商務部分客戶群描述招商對象，我們針對深圳地鐵大廈功能建議而展開，招商目標客戶為以下行業(yè)的從業(yè)者：n 票務、商務、銀行n 商務西餐廳n 快餐中心＋風味飲食n 休閑會所（小球運動室、小電影室、舞蹈室、棋牌室、健身房、美容美發(fā)及纖體專門店、個人護理專門店、減肥中心、Spa香薰店等）n 高級酒樓※具體詳見功能建議表目標消費者定位本項目商務目標消費者主要來自如下幾個方面：n 本案入駐企業(yè)員工n 深圳地鐵大廈員工n 中心區(qū)內(nèi)的高級白領n 市民中心政府辦公人員n 周邊輻射區(qū)住宅區(qū)居住的居民n 本區(qū)域公司、商務客戶n 市區(qū)內(nèi)其他區(qū)域內(nèi)的從事商業(yè)活動者、商家、企業(yè)群體二、部分意向客戶名單辦公部分根據(jù)中心區(qū)寫字樓