【正文】 保安員訓(xùn)練、考核安排表 時(shí) 間 訓(xùn)練、學(xué)習(xí) 項(xiàng)目 內(nèi)容 地點(diǎn) 參加人員 每天 接班前 半小時(shí) 前二十分。 （ 6）注重形象。 物業(yè)管理處保安部主管對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?中班每小時(shí)、夜班每 30分鐘，向班長(zhǎng)報(bào)告崗位值勤情況一次，以及時(shí)了解各崗位和人員的值勤情況。在節(jié)日慶典或有重大活動(dòng)時(shí)，全體待命。 （ 3）建立應(yīng)急分隊(duì)值勤制度。 2．保安隊(duì)伍的管理 （ 1）保安隊(duì)伍實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，組織軍事體能、消防專(zhuān)業(yè)技能、車(chē)輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，管理處定期組織安保隊(duì)伍考核 (保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè) )。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。 （ 4）緊急事件和突發(fā)事 件的安全管理 2．安全管理方式 安全管理的方式以保安門(mén)崗、流動(dòng)崗哨、機(jī)動(dòng)應(yīng)急人員為主，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。 （ 2）消防管理： 防火及防止各種自然災(zāi)害。做成功物業(yè)管理人！』 第 48 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 和工作、娛樂(lè)休閑環(huán)境的行為。 二、安全管理目標(biāo) 1．人員進(jìn)出井然有序 2．日常居住、休閑環(huán)境安全、舒適 3．重大活動(dòng)順利進(jìn)行 4．突 發(fā)事件迅速得到解決 5．交通事故處理率 100%，無(wú)車(chē)輛失竊事件 6．治安案件發(fā)生率為 0 三、安全管理原則 堅(jiān)持外馳內(nèi)張， “人防、技防相結(jié)合 ”的原則。 每年二次 ? 檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。 每年一次 ? 檢查消防帶完好無(wú)損。做成功物業(yè)管理人！』 第 47 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 【樓道、室外消防栓】 ? 檢查樓道內(nèi)及室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)電動(dòng)大門(mén) ,應(yīng)開(kāi)啟靈活。 每年一次 【圍墻大門(mén)及電動(dòng)大門(mén)】 ? 檢查圍墻大門(mén)門(mén)腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年一次 【健身設(shè)施】 ? 檢查保養(yǎng)健身設(shè)施，保持設(shè)施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每年兩次 【兒童娛樂(lè)設(shè)施】 ? 對(duì)兒童娛樂(lè)設(shè)施檢查保養(yǎng)，注潤(rùn)滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢修。 每周一次 【雕塑景觀(guān)、噴水池】 ? 對(duì)雕塑、景觀(guān)檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 每年一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每年二次 【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。汛期前一個(gè)月 【屋頂避雷帶】 ? 對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)行測(cè)試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在 12層以上應(yīng)有防雷專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行測(cè)試，防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)，完成測(cè)試工作后，應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。 每年一次 ? 疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 ? 對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。每年二次 【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢： 每月一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每季一次 ? 對(duì)屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無(wú)破損，屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。 ? 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶(hù)玻璃、五金配件完好； b. 各類(lèi)標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 【樓道】 ? 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證； f. 每周巡視弱電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄； g. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。 ?? 保安人員 h. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； i. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、工程主管。 ?? 電工 e. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線(xiàn)，記錄 《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》； f. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； g. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松慈粘Ｑ惨曈涗浖岸ㄆ跈z查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)； l. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； m. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)； n. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工 作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； o. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。生活水泵 ?運(yùn)行 ?與 ?備用 ?每二周交替更換一次； e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； ?? 工程主管 g. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； h. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè) 備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視消防設(shè)備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。消防泵 ?運(yùn)行 ?與 ?備用 ?每月定期啟動(dòng)后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松慈粘Ｑ惨曈涗浖岸ㄆ跈z查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)； i. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； j. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)； k. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) f. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； g. 供配電設(shè)備發(fā) 生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在工程主管協(xié)同下排除異常和故障。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； d. 每年 12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； e. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； f. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程 度評(píng)定辦法》，填寫(xiě)《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類(lèi)記錄表》，經(jīng)主任審核后上報(bào)公司主管部門(mén)； 【供配電設(shè)備】 ?? 電工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； d. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第六章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理 一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備 的使用管理、維修和更新 2 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況 3 需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù) 4 屬于開(kāi)發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出報(bào)告與建議，并協(xié)助開(kāi)發(fā)商維修 5 編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全 6 合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變?cè)ㄖ挠猛? 7 各類(lèi)設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺(tái)帳清楚 8 及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好 9 因房制宜，有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù) 10 完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng) 制度 11 完善的管理、檢查、考核制度 12 各類(lèi)房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài) 13 建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 14 搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理 ,科學(xué)安排施工進(jìn)度 二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 【房屋、建筑設(shè)施】 ?? 維修工 b. 按《房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程》與《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》的內(nèi)容要求進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)； c. 每月一次按《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求》對(duì)小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)行巡查； d. 將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表》 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松潞顺煽?jī)作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫(xiě)《員工年度考核鑒定表》，匯總成績(jī)作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級(jí)、降級(jí)的主要依據(jù)。 ◆管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn) 管理人員考核制度 ——《員工考核及獎(jiǎng)懲辦法》。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車(chē)輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。 ◆管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn) 花園管理將引進(jìn) ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)行管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)行有效的操作、控制和監(jiān)督，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ◆管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制 各個(gè)崗位的員工都應(yīng)接受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對(duì)管理處進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3． 5 強(qiáng)電系統(tǒng) 3． 6 弱電系統(tǒng) 3． 7 智能化系統(tǒng) 4． 1 管理處中央監(jiān)控室管理辦法 4． 2 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 3 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 4 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 6 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 4． 8 設(shè)備帳、卡物管理辦法 4． 9 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法 培訓(xùn)課時(shí)： 20課時(shí) 三、規(guī)章制度的建立 規(guī)范系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、 科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在花園的物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照 ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建立一套內(nèi)容全面、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。 課程目標(biāo)： 了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理 設(shè)備的種類(lèi)， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。主要針對(duì)以下六個(gè)系統(tǒng)：