【正文】 。 考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。 　　2） 　　1） 　　劣 　　1） 　　優(yōu) 　　三、 　　1） 　　劣 　　2） 　　1） 　　優(yōu) 　　二、 　　2） 　　1） 　　劣 　2） 　　1） 　　優(yōu) 　　一、物業(yè)管理策略 　?。?） 　?。?）余款一年內(nèi)免息付清70%作按揭30%30% 　　七日內(nèi)簽署正式合同999510000元特惠分期銀行按揭（一） 　　付款策略 　　付款方式策略 　　定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。 　　第五階段：尾盤期（封頂后至項(xiàng)目售完） 　　定價(jià)說(shuō)明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。 　　第四階段：持銷期（開盤后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂）價(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀望者心理。 　?、?　　基本定價(jià)： 　　第三階段：強(qiáng)銷期（開盤到開盤后2個(gè)月） 　?、谝缘蛢r(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。 　?、?　　基本定價(jià)： 　　定價(jià)原則：低價(jià)開盤，運(yùn)用促銷制造開盤熱銷態(tài)勢(shì)。 　?、?　?、垡詢r(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶的注意。預(yù)售證尚未辦理； 　　定價(jià)說(shuō)明： 　　第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前） 　　 　　整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃）（略 　　5）詳見(jiàn)培訓(xùn)教材《銷售講習(xí)》） 　　4） 　?、?　?、?　　3）開發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。 　?、?　?、?　　2）樓盤名稱、logo設(shè)計(jì)。項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝 　　前期工作 　　實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤清理。 　　實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。 　　實(shí)施的第三步，開盤左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。 　　實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢排號(hào)。開通電話咨詢熱線。推廣實(shí)施步驟： 　　規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)；基本原則：整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見(jiàn)整合推廣方案） 　　商鋪部分： 　　上半年完成40％以上的銷售率，下半年完成50％以上的銷售率。銷售計(jì)劃名人代言公關(guān)促銷國(guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng)中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng)節(jié)假日復(fù)合促銷活動(dòng)排隊(duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng)舉行開盤慶典儀式開盤慶典活動(dòng)通過(guò)探討城市“CLD”為主線的系列新聞活動(dòng)通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)） 　　SP活動(dòng)方案思路 　　 　　四、 　　三、 　　二、 　　一、……等等商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣；地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力； 　　廣告訴求點(diǎn)：（“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計(jì)） 　　●備注：以下為簡(jiǎn)要策劃，各階段廣告策劃見(jiàn)詳細(xì)整合推廣方案 　　 　　DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時(shí)節(jié)約成本。 　　報(bào)紙廣告：（項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳）通過(guò)銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場(chǎng)的變化為導(dǎo)向； 　　3）燈箱廣告：給人以視覺(jué)沖擊（多為形象廣告） 　　1）報(bào)紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；媒體分析及策劃營(yíng)銷渠道分析 　　2）開盤期交納誠(chéng)意金的客戶通過(guò)抽簽形式挑選單位（造勢(shì)），如果挑選不到合適單位或價(jià)格不能接受，誠(chéng)意金可以退還。 價(jià)格策略實(shí)施：1）不公開售價(jià)，客戶可以交納誠(chéng)意金，開盤時(shí)采用低于市場(chǎng)價(jià)策略（轟動(dòng)效應(yīng)），同時(shí)迅速聚集人氣。 　　建議采用“低價(jià)開盤”策略，其一能夠迅速占領(lǐng)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；其二有利于以后的價(jià)格浮動(dòng)；其三能夠提升項(xiàng)目形象，給消費(fèi)者信心。 　　2）定價(jià)策略具體執(zhí)行的策略分析 　　等等…… 　　概念設(shè)計(jì)之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設(shè)計(jì) 　　概念設(shè)計(jì)之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計(jì)策略的選擇 　?。ǘ┍景傅娜掏茝V方案以賣為主，以租為輔先關(guān)系營(yíng)銷，后市場(chǎng)營(yíng)銷通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷及市場(chǎng)營(yíng)銷分階段進(jìn)行推廣行銷推廣策略 　?。?） 　?。?）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場(chǎng)的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。價(jià)格策略 　　1）如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整； 　　針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控； 　　二、 　　②分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷予以推廣。對(duì)于大西路商鋪 　　1）對(duì)于斜橋街商鋪 　　一、整合推廣策略 　　物業(yè)管理建議 　　本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質(zhì)。 　　景觀園林設(shè)計(jì)建議 　　建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。 　　以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸 　　紫金花園過(guò)于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒(méi)有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色； 　　五、項(xiàng)目建議 　　將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。 　?、?　　②住宅 　　對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）商鋪 　　具體的推廣思路： 　　以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。 　　四、項(xiàng)目推廣思路 　　⑤ 　?、?　?、?　　② 　　① 　　● 　　●Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。（Unique 　　項(xiàng)目“USP”的提煉品牌定位盡享都市繁華坐擁繁華景象（高層建筑）生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便投資潛力大地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)功能定位文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）品位CLD生活概念創(chuàng)新優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；形象定位 　　以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施： 　　三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向 　　通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 　　消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。 　　潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅 　　對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）； 　　本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)； 　　高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷造勢(shì)； 　　機(jī)會(huì)分析： 　　消費(fèi)群劣勢(shì) 　　本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大