【正文】 （ 2）本大盤項(xiàng)目今年推出體量較大，所以營銷費(fèi)用比例相對應(yīng)有一定提高。 ★ 注重渠道挖掘、短信投放，考慮增加高檔酒店票封。 中心景觀 三大主題會所 1月 4月 5月 8月 10月 12月 營銷策略及執(zhí)行 第四階段：持續(xù)銷售期（ 1112月） —— 主題：完美收官 感恩沈陽 ★ 結(jié)合會所進(jìn)行維系客戶活動(dòng)。 ★ 報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)解讀會所、示范區(qū)及產(chǎn)品。 ★ 中心水景示范區(qū)開放既疊院加推。 ★ 開始進(jìn)行渠道挖掘。 ★ 軟文硬做對產(chǎn)品進(jìn)行解讀。 ★ 57月市內(nèi)戶外更換品牌信息。 ★ 配以軟文對龍湖進(jìn)行解讀。 ★ 3月市內(nèi)營銷體驗(yàn)中心建立。 釋放即將加推二期疊院產(chǎn)品信息 活動(dòng)營銷 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 維系客戶的營銷活動(dòng) ?品牌聯(lián)動(dòng) —— 名車試駕體驗(yàn)、名車展 ?圈層營銷 —— 高爾夫用品試用體驗(yàn) ?品鑒營銷 —— 國際奢侈品展、新品發(fā)布 ?圈層營銷 —— 咖啡品鑒會、紅酒品鑒會 ?圈層營銷 —— 音樂會 ?品牌宣傳 —— 地產(chǎn)高峰論壇、產(chǎn)品推介會、經(jīng)濟(jì)學(xué)家座談會 以符合客戶圈層的高端營銷活動(dòng)，向客戶傳達(dá)休閑度假純別墅區(qū)概念 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程進(jìn)度 訴求方向 線下推廣 營銷動(dòng)作 線上推廣 市內(nèi)營銷體驗(yàn)館建立 售樓處改裝完工 樣板間改裝完工 外圍包裝完工 報(bào)紙硬廣每月投放 3周，每周 2版左右，地產(chǎn)專欄軟文做系列報(bào)道 網(wǎng)絡(luò)（新浪房產(chǎn)、搜房）、寫字間樓宇電梯門、戶外廣告牌、路旗、圍擋、渠道拓展、活動(dòng) 企業(yè)品牌力量 區(qū)域炒作 區(qū)域論壇 高爾夫用品體驗(yàn) 景觀示范區(qū)開放 疊院樣板間完工 國際俱樂部開放 以網(wǎng)絡(luò)為主 以網(wǎng)絡(luò)、戶外、渠 道為主 新品推介 紅酒品鑒 音樂會 新品推介 營銷執(zhí)行總控 聯(lián)排賣點(diǎn)梳理 聯(lián)排樣板間完工 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 戶外、高炮 疊院賣點(diǎn)梳理 龍湖品質(zhì)升級 完美收官 感恩沈陽 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 第一階段 :品牌導(dǎo)入期 (14月 )—— 主題：龍湖 后豪宅時(shí)代的別墅專家 1月 4月 5月 7月 10月 12月 ★ 23月整月，在沈哈高速、沈撫大道樹立高炮 。 重要項(xiàng)目： 未來功能區(qū)介紹。 ? 室外高爾夫練習(xí)場開放 ? 釋放即將加推產(chǎn)品信息 活動(dòng)營銷 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 【 中心景觀示范區(qū)開放 】 主題：滟瀾山景觀示范區(qū)開放 地點(diǎn)：滟瀾山國際俱樂部。 重要項(xiàng)目： ? 國際俱樂部功能介紹。經(jīng)過上崗培訓(xùn)后，攜帶本案項(xiàng)目資料，對沈陽大型的寫字樓、知名企業(yè)進(jìn)行拜訪，采用登門拜訪的方式，主動(dòng)出擊，提高上門量。同時(shí)拓展時(shí)鞍山、吉林、長春等地項(xiàng)目。 輸血線： 輝山大街、人和街、沈閆路、依農(nóng)路等路段設(shè)立路旗，截流客戶； 吸血點(diǎn)： 原香墅、大溪地、皇第龍邸、九如溪谷、金河灣等項(xiàng)目附近近可能樹立廣告，吸引到此項(xiàng)目看房客戶 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 新聯(lián)康高端客戶資源 渠道中心： 我公司將在 2022年成立渠道中心，收集沈陽高端精英人士的名單，對各項(xiàng)目的客戶資源進(jìn)行整合，同時(shí)專人負(fù)責(zé) CALL客，深入發(fā)掘客戶渠道，進(jìn)而提升龍湖團(tuán)隊(duì)的銷售業(yè)績。 【 高檔小區(qū) LED】 核心營銷思路 建議投放場所：金廊沿線 /北站寫字間，北方傳媒、財(cái)富中心、光達(dá)大廈等。新聯(lián)康客戶資源放大，直銷團(tuán)隊(duì)建立 核心營銷思路 媒體策略：選擇有效媒體大規(guī)模投放 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 媒體策略：選擇有效媒體大規(guī)模投放 本項(xiàng)目媒體選擇及組合策略： ? 渠道： 是間接地、持續(xù)地想市場傳遞聲音、感染客戶的有利武器 ? 路牌 /路旗： 樹立形象，截流客戶，傳播力較強(qiáng)的傳播路徑； ? 工地圍板： 指向性較強(qiáng)，直接傳播項(xiàng)目形象或利益點(diǎn)； ? 網(wǎng)絡(luò)： 網(wǎng)絡(luò)營銷是傳播項(xiàng)目形象、口碑、影響力及在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)信息的有效途徑； ? 短信： 是傳達(dá)即時(shí)信息的低成本高效手段； ? 報(bào)紙： 報(bào)紙主要用在項(xiàng)目區(qū)域及行業(yè)營銷的媒體配合及同時(shí)發(fā)布項(xiàng)目的重要信息；少而精。 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 售樓處：增加洗腦區(qū)、工法樣板間 增加龍湖品牌洗腦區(qū) 工法間展示產(chǎn)品細(xì)節(jié) 核心營銷思路 展示攻略 高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立高端話語權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相 一致的競爭力。 Action3:通過網(wǎng)絡(luò)、軟文推廣項(xiàng)品牌形象；調(diào)性仍然是項(xiàng)目本身的 尊貴品質(zhì)生活。 核心營銷思路 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 形象攻略 Action1:市內(nèi)營銷體驗(yàn)館的建立， 表現(xiàn)本項(xiàng)目強(qiáng)勢的、尊貴的、高品質(zhì)的調(diào)性及項(xiàng)目的賣點(diǎn) 。 高標(biāo)準(zhǔn)、高形象的展示與服務(wù)體驗(yàn)，建立 高端話語權(quán)，從服務(wù)上建立與品牌體驗(yàn)相 一致的競爭力。 享樂私家會所 設(shè)施：個(gè)性化酒店、健身中心、 spa 案例借鑒 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 首席度假型別墅重要支撐 —— 高爾夫球場 【 室外高爾夫球場 】 將部分苗圃改造成室外高爾夫練習(xí)場，專供艷瀾山業(yè)主消閑。 （ 2）與農(nóng)貿(mào)超市建立生鮮食品、豬肉、有機(jī)蔬菜等生活必需品的供應(yīng)配送體系，保障業(yè)主的生活便利。同時(shí)建出戶外休閑區(qū)域，規(guī)劃出運(yùn)動(dòng)區(qū)、休閑區(qū)等 位臵：二期于四期之間 中心景觀 打造極致景觀資源，通過豐富景觀打動(dòng)客戶 案例借鑒 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 【 打造沈陽首席業(yè)主俱樂部 】 首席度假型別墅重要支撐 —— 國際化主題業(yè)主會所 建議建立三大主題會所，其中包括實(shí)用社區(qū)服務(wù)會所、浪漫商務(wù)休閑會所、享樂私家會所，打消客戶對區(qū)域高端配套不足的抗性 位臵：中心景觀旁 社區(qū)服務(wù)會所 設(shè)施：西餅屋、花店、小超市、甜飲店、飾品店、影碟店、洗衣店、品牌折扣店、國際幼兒園。 老帶新：老業(yè)主轉(zhuǎn)介的新客戶。 政府官員：棋盤山地區(qū)各政府高官。 私營業(yè)主：大東陶瓷城、汽貿(mào)、中街的個(gè)體商戶。 政府公務(wù)員、醫(yī)生、教師等。 ? 生活方式：有錢有閑，每年多次國外旅游，追逐領(lǐng)先的生活品質(zhì)和生活方式，對生活品質(zhì)要求高。 ?提前鎖定客戶 ， 以客戶為中心 ， 讓客戶眼見為識的感受產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì) 、創(chuàng)造差異化的營銷體驗(yàn) 。 艷瀾山 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 案例借鑒 核心營銷思路 營銷策略執(zhí)行 SWOT分析 策略推導(dǎo) 策略總綱 項(xiàng)目定位 客戶定位 目標(biāo)客戶鎖定 形象攻略 展示攻略 推廣攻略 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 框架 案例借鑒 項(xiàng)目建議 營銷執(zhí)行總控 營銷費(fèi)用 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 龍湖 .艷瀾山現(xiàn)狀 SWOT S優(yōu)勢 ?品牌實(shí)力 ?1000畝大盤 ?園林 ?苗圃及果園 ?物業(yè)服務(wù) ?育才及 2中高校的落戶 ?周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)品品質(zhì)高 ?別墅專家 ?體驗(yàn)式營銷 W劣勢 ?大區(qū)域環(huán)境差 ?小區(qū)域內(nèi)位臵偏，客戶容易被截流 ?一期產(chǎn)品面積控制較差，總價(jià)高 ?產(chǎn)品線不夠豐富 ?缺少品牌落地 ?配套不成熟 ?沒有會所 ?客戶通往項(xiàng)目動(dòng)線差 ?沒有做到完全的體驗(yàn)式營銷 ?2022年?duì)I銷費(fèi)用不足 O機(jī)會 ?新產(chǎn)品類獨(dú)棟 100200平，面積控制好，總價(jià)低 ?恒基、聯(lián)東進(jìn)入板塊，炒熱板塊 ?高端項(xiàng)目的進(jìn)入，將會形成與棋盤山片區(qū)連片發(fā)展的趨勢，形成“大棋盤山板塊” T威脅 ?產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ?恒基、聯(lián)東的潛在競爭 ?政策的不確定性 ?別墅市場競爭激烈 ?別墅市場供大于求 項(xiàng)目分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機(jī)會，克服劣勢 立足優(yōu)勢，把握機(jī)會 建立品牌優(yōu)勢 ， 深化項(xiàng)目大盤形象及唯一性 ,建立地標(biāo)性頂級度假型別墅形象 ，開展一系列主題活動(dòng)深化形象 ,占領(lǐng)區(qū)域高地 ， 樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿 . 提前鎖定客戶 ， 以客戶為中心 ， 讓客戶眼見為識的感受產(chǎn)品與服務(wù)品質(zhì) 、 創(chuàng)造差異化的營銷體驗(yàn) 把握時(shí)間和空間上的稀缺加強(qiáng)現(xiàn)場展示 充分展示產(chǎn)品力 ， 承諾品質(zhì)物管服務(wù) ， 引領(lǐng)都市回歸 ， 超越客戶心理預(yù)期 策略推導(dǎo) 強(qiáng)調(diào)品牌 ， 充分展示項(xiàng)目資源及附加值 ，引領(lǐng)客戶體驗(yàn)度假型別墅形象 從客戶角度出發(fā) ， 解決實(shí)際需求 S優(yōu)勢 ?品牌實(shí)力 ?1000畝大盤 ?園林 ?苗圃及果園 ?物業(yè)服務(wù) ?育才及 2中高校的落戶 ?周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ?產(chǎn)品品質(zhì)高 ?別墅專家 ?體驗(yàn)式營銷 W劣勢 ?大區(qū)域環(huán)境差 ?小區(qū)域內(nèi)位臵偏，客戶容易被截流 ?一期產(chǎn)品面積控制較差，總價(jià)高 ?產(chǎn)品線不夠豐富 ?缺少品牌落地 ?配套不成熟 ?沒有會所 ?客戶通往項(xiàng)目動(dòng)線差 ?沒有做到完全的體驗(yàn)式營銷 ?2022年?duì)I銷費(fèi)用不足 O機(jī)會 ?新產(chǎn)品類獨(dú)棟 100200平，面積控制好，總價(jià)低 ?恒基、聯(lián)東進(jìn)入板塊，炒熱板塊 ?高端項(xiàng)目的進(jìn)入，將會形成與棋盤山片區(qū)連片發(fā)展的趨勢，形成“大棋盤山板塊” ?全國高端客戶帶來的圈層效應(yīng) T威脅 ?產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重 ?恒基、聯(lián)東的潛在競爭 ?政策的不確定性 ?別墅市場競爭激烈 ?別墅市場供大于求 項(xiàng)目分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 策略總綱：通過品牌價(jià)值提升項(xiàng)目認(rèn)知，顛覆現(xiàn)有形象，全方位占領(lǐng)市場，建立頂級度假型別墅形象，強(qiáng)化并擴(kuò)大唯一性。 設(shè)立時(shí)間： 3月份 設(shè)立地點(diǎn)：滟瀾山、香醍漫步售樓處內(nèi) 品牌營銷方案 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 【 以龍頭身份聯(lián)合區(qū)域開發(fā)商炒熱板塊 】 形式：論壇 /媒介 內(nèi)容： 片區(qū)內(nèi)開發(fā)商達(dá)成區(qū)域共識，共同進(jìn)行區(qū)域炒作 邀請知名業(yè)內(nèi)人士、政府人士舉行論壇 聯(lián)合政府和媒體進(jìn)行區(qū)域炒作 目的： 通過媒介提高片區(qū)知名度和客戶認(rèn)知度，刷新客戶的片區(qū)認(rèn)知形象，發(fā)出區(qū)域聲音。 設(shè)立時(shí)間： 24月份 設(shè)立地點(diǎn)：全市重點(diǎn)區(qū)域（黃河大街、金廊等） 【 網(wǎng)絡(luò) 】 網(wǎng)絡(luò)、軟文同步宣傳 搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)，以軟文的形式同步宣傳“龍湖 后豪宅時(shí)代的別墅專家”。 C咖啡，給予客戶高端的服務(wù)，同時(shí)使用高端娛樂場所吸引客戶上門。 現(xiàn)階段客戶對龍湖項(xiàng)目認(rèn)知： “霧里看花”，有期待但較模糊 品牌落地問題 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2022年?duì)I銷突破：在區(qū)域、產(chǎn)品均不被認(rèn)可的情況下，品牌營銷成為重點(diǎn)，需制造話題，通過品牌再次落地，行成關(guān)注，帶動(dòng)龍湖兩項(xiàng)目銷售。總體感覺就是這只 沈北地區(qū)園區(qū)景觀好的項(xiàng)目。 兩項(xiàng)目目標(biāo)分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 解決方案 A. 品牌落地問題 B. 品牌營銷方案 C. 項(xiàng)目解讀 客戶語錄一： “ 龍湖 ” 的名稱讓人覺得很大氣；但從廣告來看， 給人感覺園區(qū)景觀比較豐富，做景觀很專業(yè)的開發(fā)商， 其他的沒看出來。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 項(xiàng)目 蘭喬圣菲 十二橡樹莊園 爵世山 新希望 棋盤山 1號 香緹瀾山 香麓山 琥珀灣 金河灣 龍灣 國際城 長青灣 頤景園 產(chǎn)品 獨(dú)棟 聯(lián)排升級 聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 獨(dú)棟 雙拼 雙拼升級 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排升級 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排升級 聯(lián)排 聯(lián)排 雙拼 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排 聯(lián)排升級 聯(lián)排 龍湖項(xiàng)目分析 產(chǎn)品 榮盛香緹瀾山 龍湖 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，供應(yīng)升級型產(chǎn)品項(xiàng)目較多，尤其出現(xiàn)了榮盛刻意模仿龍湖的項(xiàng)目，龍湖產(chǎn)品優(yōu)勢不突出。 【 進(jìn)入時(shí)間最短，項(xiàng)目最少，賣點(diǎn)最少，景觀觀賞周期最短，項(xiàng)目體量最大 】 龍湖項(xiàng)目分析 大盤入市操作模式 性價(jià)比 銷 售 項(xiàng) 目 生活夢想 持續(xù)營銷 品