星彥地產(chǎn)桐山國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)二期產(chǎn)品定位報(bào)告(參考版)
2025-01-24 17:45本頁(yè)面
【正文】 ３、操作方法：聘請(qǐng)英式管家為物業(yè)顧問(wèn)，入住后引進(jìn)本土優(yōu)秀物管公司 物業(yè)管理建議：高品質(zhì)物業(yè)管理 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 Thanks 溝通從現(xiàn)在開始 。 ２、他們懂得銀器、玻璃器皿的鑒定、收藏和養(yǎng)護(hù)；懂得品嘗名酒和雪茄煙的味道；懂得名牌鞋子、高檔服裝的打理。 6mm+12mm+6mmLOWE低輻射玻璃 室內(nèi)冷熱能量 100％ 投射熱傳輸損失 40％ 太陽(yáng)能熱量 10％ 透射太陽(yáng)能 65％ 室外環(huán)境 室內(nèi)環(huán)境 LOWE鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱 防地漏 新風(fēng)系統(tǒng) 高科技智能化應(yīng)用 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 ?除正常的物業(yè)管理與服務(wù)外，為體現(xiàn)項(xiàng)目立意，建議在首層大廳 \會(huì)所等 ,設(shè)置英式“管家”，進(jìn)行貼身服務(wù)。 天域特點(diǎn) — 熱烈、華貴 ?街區(qū)規(guī)劃： 短街、曲徑、共享街道 共享空間、灰空間 南加州風(fēng)格、異域混搭 街區(qū)演繹：加州風(fēng)情商業(yè)街，塑造一個(gè)寬松、舒適、和諧、交流的生活環(huán)境 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 戶型設(shè)計(jì)：小戶革命，全面升級(jí)產(chǎn)品，藍(lán)海戰(zhàn)略下的產(chǎn)品價(jià)值提升 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 居住、商務(wù)的兼容性 控面積、控總價(jià) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 大面積贈(zèng)送 創(chuàng)新產(chǎn)品 ?項(xiàng)目本體 核心地段； 交通便利 商業(yè)用地； ?需求層面 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)精英； 區(qū)域外投資； ?供應(yīng)層面 公寓產(chǎn)品創(chuàng)新度不夠； 對(duì)創(chuàng)新的理解僅限于少量挑高； 未來(lái)供應(yīng)量大； 小戶革命！?。? 生活方式引導(dǎo) 戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)：傳統(tǒng) LOFT，挑高處理，增加一層適用面積，但第二層層高僅 2米左右，舒適性不夠 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 戶型設(shè)計(jì)方向一：創(chuàng)新 LOFT，不再是簡(jiǎn)單的復(fù)式，結(jié)合凸窗、空中庭院等，魔術(shù)一房變?nèi)浚?，舒適性保證，實(shí)用率大幅提高； 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 贈(zèng)送 ， 47平米一房一廳一衛(wèi)變身三房一廳一衛(wèi)，一房變?nèi)?，使用率大幅提高，賣點(diǎn)突出 全贈(zèng)送面積 戶型設(shè)計(jì)方向二：平面處理，通過(guò)入戶花園、空中庭院、落地凸窗贈(zèng)送，贈(zèng)送面積有限，小空間實(shí)現(xiàn)功能最大化 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 落地凸窗 戶型方向確定：通過(guò)比較，創(chuàng)新 LOFT賣點(diǎn)突出、附加值高、更加注重居住和商務(wù)的兼容性，更為重要的是， LOFT代表著一種自由、時(shí)尚的生活方式 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 項(xiàng)目本體情況 目標(biāo)客戶需求 ?核心地段； ?交通便利； ?商業(yè)用地； ?純投資； ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)居住、投資； ?中小企業(yè)辦公需求 ； 投資型產(chǎn)品， 總價(jià)敏感，控面積、控總價(jià)。逐漸產(chǎn)生了今天的南加州風(fēng)情。 市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷 ? 區(qū)域研究 ? 產(chǎn)品機(jī)會(huì)判斷 客戶目標(biāo)：規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo) 客戶目標(biāo)排序 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)＞快速回現(xiàn)＞利潤(rùn)最大化＞通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)公司品牌 客戶設(shè)想 所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有 客戶困惑 為達(dá)到目標(biāo)本項(xiàng)目該如何進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃？ 問(wèn)題：如何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)、快速銷售的 綜合體產(chǎn)品規(guī)劃 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定義：基于快速去化、降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)分析，項(xiàng)目通過(guò)商業(yè)完善區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，通過(guò)公寓實(shí)現(xiàn)快速銷售，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 需求 價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn) 去化速度 寫字樓 需求存在不確定性 低 需求少，風(fēng)險(xiǎn)高 緩慢 酒店 經(jīng)濟(jì)型需求 較高 涉及售后返租等較繁瑣 一般 商業(yè) 核心區(qū)短時(shí)饑渴、完善區(qū)域配套 高 合理業(yè)態(tài)規(guī)劃化解 快 商務(wù) 公寓 區(qū)域目前供應(yīng)少 高 投資、自住、辦公皆可，風(fēng)險(xiǎn)低 快 主題商業(yè) +公寓 +一期賣場(chǎng)城市綜合體產(chǎn)品體系 產(chǎn)品建議 ? 產(chǎn)品組合 ? 物業(yè)形態(tài) ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 規(guī)劃布局 ? 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品組合：一期賣場(chǎng) +主題商業(yè) +商務(wù)公寓，項(xiàng)目以賣場(chǎng)帶動(dòng)人氣；主題商業(yè)完善配套、提升品質(zhì)；商務(wù)公寓產(chǎn)品化解銷售壓力，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流； 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 賣場(chǎng) 主題商業(yè) 商務(wù)公寓 人氣 品質(zhì) 現(xiàn)金流 公園式購(gòu)物 SHOPPING PARK 產(chǎn)品建議 案例借鑒：基于與項(xiàng)目本體屬性吻合，或者在產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)新上具有借鑒意義的案例選擇 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 ?本體屬性吻合：海上海（非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)）、全部（綜合體項(xiàng)目） ?產(chǎn)品創(chuàng)新：海上海（ LOFT）、建外 SOHO、SOHO現(xiàn)代城（ SOHO）、街區(qū)商業(yè)應(yīng)用 ?概念創(chuàng)新：創(chuàng)意 LOFT、 SOHO、公園式購(gòu)物體驗(yàn)（ shopping park） 案例分析 —— 上海海上海新城 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 海上海新城：寫字樓 +住宅 +商業(yè)街區(qū)綜合功能定位消除區(qū)域抗性、細(xì)分市場(chǎng)、演繹創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的核心主題 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京建外 SOHO 寫字樓面向高端商務(wù)客戶，開放式街區(qū)成為區(qū)域級(jí)商業(yè)活力中心面向區(qū)域消費(fèi)者，商務(wù)公寓面向 SOHO客戶，多種產(chǎn)品滿足不同客戶，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京建外 SOHO 開放式街區(qū)規(guī)劃，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷售面積最大，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京 SOHO現(xiàn)代城 借助核心 CBD價(jià)值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 煙臺(tái)陽(yáng)光 100國(guó)際廣場(chǎng) 城市核心地段、體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)、寫字樓、精裝公寓致力打造公園式購(gòu)物體驗(yàn) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 ?海景寫字樓： 滿足高端商務(wù)需求，品質(zhì)提升 ； ?體驗(yàn)式街區(qū)商業(yè)： 運(yùn)用街區(qū)式的建筑設(shè)計(jì)，制造街區(qū)式商業(yè)，多層空間交錯(cuò)疊加、隨意緊湊的店鋪排列、便于人流穿行的步行街和廣場(chǎng)，營(yíng)造出一種公園式的空間氣氛； ?精裝公寓： 核心區(qū)位，滿足成功人士居住和小型辦公需求；戶型方正、結(jié)構(gòu)實(shí)用、廳堂開敞豁達(dá)、注重采光寄海景效果，兼顧舒適與商務(wù)； 產(chǎn)品建議 物業(yè)形態(tài)定義：通過(guò)公園式開放街區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目以塔樓 +獨(dú)棟 +街區(qū)結(jié)合的方式，以多產(chǎn)品組合、部分拆分物
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