【正文】 JRJEXTERNAL20220820ZHS 66 02/04年扭虧為盈 全行業(yè)虧損 我國酒店行業(yè)起步于我國的對外改革開放 ， 其發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動 ， 目前正處于新一輪上升周期 ， 預(yù)計此輪周期持續(xù)的時間可能會更長 1979年 國務(wù)院發(fā)布了 《 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家旅游局關(guān)于建立酒店管理公司及有關(guān)政策問題請示的通知 》 ；也促成了90年代的擴(kuò)張 起步于我國對外改革開放，政府批準(zhǔn)了第一家酒店合資項目，開始了第一批合資合作飯店的建設(shè) 1984年 亞洲金融危機(jī)后，中國酒店行業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)虧損 ，全國房價下降了136%， 虧損一直持續(xù)到 2022年 1998年 1999年 1995年 由于擴(kuò)張過猛導(dǎo)致供給總量過剩 ，中國酒店的建設(shè)高潮開始回落，飯店業(yè)的利潤率逐年下降 中國酒店業(yè)在低迷中進(jìn)行調(diào)整，2022年才扭轉(zhuǎn)虧損局面 1988。JRJEXTERNAL20220820ZHS 64 1028118615561913234927246027735888809751108882 0 . 5 %1 5 . 4 %3 1 . 2 %2 2 . 9 % 2 2 . 8 %5 6 . 3 %2 2 . 1 %2 0 . 7 %9 . 8 0 %1 1 . 6 7 %1 6 . 0 %1 9 . 2 %1 8 . 7 %0202240006000800010000120221992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 20220%10%20%30%40%50%60%在快速增長的旅游客源支撐下 ， 90年代以來中國酒店業(yè)保持了 %的年增長速度 中國星級酒店數(shù)量及年增長率 資料來源：中國資訊行 單位：家 第一波酒店建設(shè)熱在 1994年達(dá)到頂峰 應(yīng)該是 97年左右的投資決策；且2022年行業(yè)仍處于大幅虧損中 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 62 外部影響因素說明 旅游業(yè) ? 94年以來國內(nèi)旅游 *人次保持年均8%的增長速度；國內(nèi)游未來 35年仍將以觀光游為主 ? 92年以來入境旅游 *人次保持年均%的增長速度；入境游客中商務(wù)客源比例上升 ?自 2022年以來中國旅游消費已進(jìn)入啟動期 ?十一五規(guī)劃國家將大力發(fā)展旅游業(yè)，實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長 8% ?經(jīng)濟(jì)影響因素 ?中國經(jīng)濟(jì)近年來保持 9%以上的增長速度 ?2022年中國人均 GDP首次突破1000美元，進(jìn)入大發(fā)展階段 ?自 89年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持 %的年增長率；農(nóng)村居民人均純收入保持%年復(fù)合增長率 ?政府政策 ?中央及地方政府對旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)舉措 ?中國酒店業(yè)自改革開放起步以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長及旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期 ?酒店業(yè)發(fā)展受旅游業(yè)發(fā)展直接影響，而旅游業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入水平等因素影響 ?政府對新建酒店項目的審批制度一定程度上影響了酒店的供給 *注：按照出行目的可分為旅游觀光、休閑度假、商務(wù)、會務(wù)會議等 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 60 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 58 土地的稀缺 、 市場競爭加劇等因素 ， 促使經(jīng)營模式由開發(fā)后出售向?qū)懽謽浅钟薪?jīng)營轉(zhuǎn)變 投資 開發(fā) 出售 投資 持有 /經(jīng)營 開發(fā) 風(fēng)險過大 ? 開發(fā)環(huán)節(jié)承受巨大的政策風(fēng)險 ， 開發(fā)出售模式所承擔(dān)的風(fēng)險過于集中 土地的稀缺性 ? 優(yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大 市場競爭加劇 ? 一些城市的寫字樓市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場 市場行情 ? 新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價逐步下滑 ， 而租金卻可以保持較高的水平 ， 并不斷上漲 未來可能會出現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有經(jīng)營企業(yè) 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 56 在供應(yīng)增量方面看 ， 新增供應(yīng)集中放量 ， 而且主要是甲級寫字樓 ， 未來兩年仍然會保持高增長態(tài)勢 1 7 0 . 7 41 1 1 . 0 15 3 . 61 0 3 . 4 52022 2022 2022 待定單位：萬平方米 ? 受政策和寫字樓市場預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出階段性集中供應(yīng)的特點 ? 2022年，甲級寫字樓開始集中放量，并且未來 2年仍然過于集中，有短期階段性供應(yīng)過量的可能 20222022年北京辦公樓年度累計竣工面積 北京市 20222022年在建在售寫字樓項目供給 資料來源：北京統(tǒng)計局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析 表示未確定具體進(jìn)入市場的時間 97 98 97 941542880501001502002503003502022 2022 2022 2022 2022 2022單位：萬平方米 未來 3年有超過400萬平方米的供給 ? 2022年 6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建項目動工，大部分項目都會趕在 2022年之前完工 奧運政策性因素 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 54 三大區(qū)域分別有特定的客戶群體 ， 市場表現(xiàn)不盡相同 ， 未來的發(fā)展趨勢也不相同 客戶構(gòu)成特點 ? 外企聚集，世界 500強(qiáng)有 1/3都已入駐 CBD ? 靠近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢 ? 金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè) ? 仍有較多的土地可供開發(fā) ? 2022年之前集中增加供應(yīng)量 ? 金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐 ? 證券、保險、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開放，需求上升空間較大 ? 2022年之前仍有部分新增供應(yīng)量 ? 基本無可開發(fā)土地 資料來源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析 CBD 金融街 ? 研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國公司研發(fā)部門進(jìn)駐 ? 高科技發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險投資等企業(yè)需求比例會上升 ? 目前存量最大 ? 市場供大于求，租金和售價最低 中關(guān)村 未來趨勢 市場表現(xiàn) ? 租金及售價最高 ? 空置率較低 ? 可開發(fā)土地數(shù)量較少 ? 空置率最低，租售情況良好 ? 租金及售價較高 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 52 從 2022年開始 ， 北京的寫字樓市場整體表現(xiàn)出較快增長 北京寫字樓整體市場變化情況 0200400600800100012001Q03 2Q03 3Q03 4Q03 1Q04 2Q04 3Q04 4Q04 1Q05 2Q05 3Q05 4Q05 1Q06總存量 總?cè)胱×咳f平米 0% 5% 10% 15% 20% 25% 集中放量階段 空置率 43％ 資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析 ? 新增供應(yīng)量巨大，同時市場需求也非常強(qiáng)勁，市場整體表現(xiàn)出階段性波動的特點 ? 從 2022年開始供應(yīng)集中放量，導(dǎo)致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關(guān)系又有所變化，空置率在2022年下半年開始回落 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 51 北京寫字樓市場受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響始終處于波動之中 1993 2022 2022 2022 20222022 ? 受 1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量不大，市場供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲 ? 由于市場行情看好，2022年也成為幾年來寫字樓投資量較大的一年 ? 隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張，加上 911導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑， 2022年甲級寫字樓市場處于低潮 1995 ? 1993至 1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。JRJEXTERNAL20220820ZHS 49 由于政策影響因素 ， 寫字樓市場在 1999年～ 2022出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡 ? 中國經(jīng)濟(jì)高速增長，兌現(xiàn)對 WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國并且在大中城市進(jìn)行布點 ? 國內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是 30%，有的甚至達(dá)到了 50％ ? 新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大 需求旺盛 ? 歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過時、低端寫字樓和辦公用房 ? 1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)，造成連續(xù) 3年寫字樓投資開發(fā)不足， 199 2022年全國寫字樓投資負(fù)增長 供應(yīng)不足 供應(yīng) 需求 示意圖 資料來源：遠(yuǎn)卓分析 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 47 寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇的影響 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是其根本的推動力量 多種變化和機(jī)遇 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識和服務(wù)為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速 ? 國際化趨勢和與跨國公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整 ? 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫字樓發(fā)展機(jī)會較多 ? 奧運會、世博會等國際活動帶來的發(fā)展契機(jī) ? 經(jīng)濟(jì)影響因素 ?中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持 9％以上的增長速度 ? 2022年中國人均 GDP達(dá) 1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 ?中國加入 WTO后，對外經(jīng)濟(jì)日漸活躍 ? 政策因素 ?1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā) ?2022年開始，政策管制放松 ?2022年開始的宏觀調(diào)控又收緊了政策 ? 寫字樓市場發(fā)展不平衡，在多數(shù)地區(qū)處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高 ? 寫字樓受行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、及城市規(guī)劃等多種因素影響，有特殊的發(fā)展特點 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 45 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 43 近兩年全國及北京零售物業(yè)空置面積快速上升 ， 也反映出市場風(fēng)險的迅速放大 2022 (1月 6月 ) 2 0 0 5 ( 1 月 6 月)18萬平方 米43萬平方 米133%北京市近年商業(yè)營業(yè)用房空置增長情況 ? 北京市零售地產(chǎn)發(fā)展速度大大超過了零售業(yè)發(fā)展速度， 2022年上半年其空置率快速增長，階段性過熱的趨勢初步呈現(xiàn) ? 另一方面，北京市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)低于上海、深圳，離發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積也有很大差距，理論上應(yīng)有很大需求空間 ? 造成這種有效需求不足的根源與全國零售地產(chǎn)有效需求不足的癥結(jié)一樣：商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正對接 資料來源： 國家發(fā)改委，行遠(yuǎn)顧問 2022，北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)， 成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問 ，高力國際 截止 2022年 6月底，北京優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)空置率為 % 2022 20223 1 4 2 萬平方米3 8 7 2 %全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積 2022年全國零售地產(chǎn)空置率高達(dá) 20%25% BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 42 05001000150020222500300035002022 2022 2022 2020CAGR=22%CAGR=4%CAGR=6%《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年） 》 ，偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 以發(fā)展的觀點來看 ， 北京市在未來相當(dāng)長時間內(nèi)還有很大發(fā)展空間 ? 根據(jù) 《 北京城市總體規(guī)劃（ 2022年 — 2020年 ） 》 ，北京市常住人口將于 2020年達(dá) 1800萬高峰 ? 以國際發(fā)達(dá)城市東京為參照 ， 目前其人均零售物業(yè)面積為 /人 ， 2020年北京常住人口達(dá)到高峰時 ， 其零售物業(yè)市場規(guī)模將有： 1800 萬 平方米 / 人=3060萬 /平方米 ? 北京零售地產(chǎn)于 2022～