蘇州繁花中心商業(yè)廣場(chǎng)整體招商策略提案(參考版)
2025-01-24 13:58本頁(yè)面
【正文】 ?價(jià)格策略：在不同的招商階段，針對(duì)不同品牌層次以不同的價(jià)格方式進(jìn)行招商 –以提高報(bào)價(jià)，加大折扣方式吸引租戶入駐 –以更優(yōu)惠的租金政策吸引品牌知名度較高的客戶進(jìn)駐（一事一議） –部分主力品牌客戶可采用扣率方式吸引入駐（一事一議） –租賃年限根據(jù)品牌客戶的層級(jí)予以靈活運(yùn)用。 主題定位策略：創(chuàng)造適合于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的特色商業(yè)主題，形成集中性、競(jìng)爭(zhēng)性的主題商業(yè)市場(chǎng)。 互補(bǔ)性策略：在所招業(yè)態(tài)上互補(bǔ)性強(qiáng)，盡力滿足區(qū)域內(nèi)不同消費(fèi)者在消費(fèi)內(nèi)容和水平的不同需求；同時(shí)在業(yè)態(tài)的檔次上與附近的商圈形成互補(bǔ)，避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。SAT、哈森、千百度 男裝 IMDAVID、太平鳥(niǎo)、馬克華菲、賓寶、七星、 GK、卡洛密歐 、 OETY、卡賓、 ZUO、佐岸、酷、柒牌、金狐貍、壹籟閣、格瑞帝爾 配套 皮具護(hù)理中心、改衣店、移動(dòng)、電信、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 電器賣(mài)場(chǎng) 蘇寧電器、五星電器 女飾 xoxo、第五空間、星動(dòng)力 女裝 only、 veromoda、 meamp。 項(xiàng)目定位分析 40 業(yè)態(tài) 業(yè)種 合計(jì) 占比 目標(biāo)客戶 超市及超外 超市 20475 % 樂(lè)購(gòu)、樂(lè)天瑪特 超外 時(shí)尚集市 味千拉面、賽百味、百味林、永和大王 美食廣場(chǎng) 大食代、新食代 零售 快時(shí)尚 18092 % Camp。 3. 功能設(shè)定： 本項(xiàng)目定位為具有特色經(jīng)營(yíng)的餐飲、休閑、娛樂(lè)、時(shí)尚購(gòu)物、金融服務(wù)等多功能的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┬蓍e購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑等商業(yè)配套，為區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)主和大量流動(dòng)人口提供購(gòu)物餐飲、休閑娛樂(lè)、金融等一攬子綜合服務(wù)。故此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目控制在10萬(wàn)平米左右為最佳。 相城周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)良好，可以正確定位，開(kāi)展錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。 相城區(qū)商業(yè)空白較多，發(fā)展機(jī)會(huì)良好。在滿足了基本的購(gòu)物需求后，更富有都市生活韻味的購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑一體化的商業(yè)設(shè)施應(yīng)是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。相城區(qū)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，郊區(qū)居民快速中心城市化的區(qū)，其人均擁有的商業(yè)設(shè)施量是最低的。 相城區(qū)屬于近郊區(qū)，商業(yè)發(fā)展起步較晚，區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)整體上是以大型批發(fā)商貿(mào)城為主，其余如百貨、便利店、購(gòu)物中心、主題商業(yè)街等新型商業(yè)形態(tài)較為缺乏。金雞湖商圈圓融時(shí)代和印象城等一批宏大的商業(yè)設(shè)施昭示著新城商業(yè)霸主的雄心。 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的主力品類(lèi)品牌已經(jīng)在該區(qū)域相當(dāng)不錯(cuò)，要想超越它們難上加難； 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金在現(xiàn)有萬(wàn)達(dá)系統(tǒng)里面是比較低的，要想引進(jìn)好品牌租金是一道坎。 代表商家 家樂(lè)福、大玩家、大歌星、萬(wàn)達(dá)影城 租金水平 零售： 6~7元 /天 餐飲： 4~ /天 基本免租一年 開(kāi)發(fā)商 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 37 Swot 分析 優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目處于相城區(qū)再建住宅群的中心區(qū)域，未來(lái)消費(fèi)潛力巨大； 現(xiàn)該區(qū)域目前只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)購(gòu)物中心，而且萬(wàn)達(dá)餐飲娛樂(lè)數(shù)量較少； 項(xiàng)目成航母狀，可以容納足夠的餐飲和百貨品類(lèi)，未來(lái) 5年不可估量； 劣勢(shì) 本項(xiàng)目離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 1公里不遠(yuǎn)，而且招商沖突品牌比較多； 由于區(qū)位的原因可能導(dǎo)致知名連鎖品牌的難以引進(jìn)； 由于周邊都是在建住宅項(xiàng)目，消費(fèi)力在未來(lái) 3年內(nèi)不足； 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的贏利前景比較堪憂，勢(shì)必會(huì)影響商家信心。綠寶廣場(chǎng)建筑吸收了北歐式建筑風(fēng) 格，充滿異國(guó)情調(diào)，硬件設(shè)施居國(guó)際領(lǐng)先水平，提供國(guó)際化的服務(wù)，吸引了 諸多國(guó)際及國(guó)內(nèi)之知名公司入駐，現(xiàn)已成為蘇州新區(qū)地標(biāo)性建筑之一。 綠寶廣場(chǎng)定位于中高端消費(fèi)群，以年輕、休閑、娛樂(lè)為主體業(yè)態(tài)，集大 型購(gòu)物商場(chǎng)、各式餐飲美食、休閑娛樂(lè)中心、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店 等于一體。City CRZ Honeys MindBridge 業(yè)種 少女 少女 少女 少女 少女 少女 少女 商鋪面積 300平 300平 700平 600平 100平 150平 150平 去年銷(xiāo)售額 700萬(wàn) 800萬(wàn) 1000萬(wàn) 500萬(wàn) 100萬(wàn) 400萬(wàn) 200萬(wàn) 租金 10% 10% 16% 15% 15% 12% 15% 客單價(jià) 5001000 5001000 300800 300800 300800 200700 4002022 主要客群 2035歲 2035歲 1830歲 1830歲 1830歲 1830歲 2540 對(duì)本案興趣 有 有 有 有 有 有 有 入駐前提 有氛圍 有氛圍 有氛圍 有氛圍 有氛圍 有氛圍 有氛圍 26 印象城被訪談女裝圖庫(kù) 1 27 印象城被訪談女裝圖庫(kù) 2 28 商家名稱 恒孚珠寶 萊爾斯丹 CNE COEY 林清軒 佰草集 業(yè)種 珠寶 女鞋 女鞋 女鞋 化妝品 化妝品 商鋪面積 80 85 80 80 25 25 去年銷(xiāo)售額 400萬(wàn) 250萬(wàn) 180萬(wàn) 180萬(wàn) 12
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