【正文】 。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 56 ?5000元左右的房價(jià)， 70150M2面積， ?精致、人性化的裝修 ?全面而適度超前的智能化配套的高質(zhì)素小區(qū)是消費(fèi)者最為青睞的 ?綜合考慮樓盤的性價(jià)比是消費(fèi)者選擇某個(gè)版塊及樓盤的一個(gè)重要因素。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購房決策過程 比 較 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 55 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場(chǎng)會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場(chǎng)餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。 價(jià)格對(duì)我們目標(biāo)受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤的綜合素質(zhì)相對(duì)比中發(fā)揮作用的。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 54 小區(qū)環(huán)境、交通、價(jià)格、配套設(shè)施和地段這幾個(gè)因素往往是對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生綜合影響，而不是單獨(dú)發(fā)揮作用，決策的過程往往是 ： 版塊 樓盤綜合素質(zhì) 價(jià)格 區(qū)內(nèi)環(huán)境、生活、教育等各種配套、交通情況、物業(yè)管理等 消費(fèi)者一般以日?；顒?dòng)點(diǎn)為中心，在一定半徑內(nèi)的多個(gè)版塊作出可能的選擇，將樓盤的綜合素質(zhì)與價(jià)格進(jìn)行對(duì)比， 選擇他們認(rèn)為性價(jià)比（價(jià)值）較高的樓盤 。 物業(yè)管理和小區(qū)品位檔次因素影響的比例也比總體大。 寬帶光纖入戶，保證家庭電話、傳真及網(wǎng)上快速?zèng)_浪能同時(shí)使用的需要，對(duì)外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話線接口。 SAS系統(tǒng) （安全自動(dòng)化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消防報(bào)警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 ?尤其值得注意的是：錦繡天河有相當(dāng)一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，提供現(xiàn)成裝修會(huì)較為理想，即使是本地的高收入人士其實(shí)也面臨同樣的問題。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 51 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 ?大多數(shù)人認(rèn)為只要發(fā)展商提供的裝修確實(shí)比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因?yàn)閭€(gè)人在時(shí)間精力、專業(yè)知識(shí)方面都有現(xiàn)實(shí)困難，集體裝修成本也相對(duì)較低。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 49 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房價(jià)格 調(diào)查表明， 30005000元 是番禺樓盤潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的人士中，期望價(jià)位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價(jià)在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。 ?對(duì)于躍式或錯(cuò)層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費(fèi)者認(rèn)為這種結(jié)構(gòu)對(duì)老人和小孩并不是很適合。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 46 南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對(duì)其認(rèn)識(shí)尚較模糊；結(jié)合消費(fèi)者對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強(qiáng)化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。 對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。 對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點(diǎn)，將這些賣點(diǎn)整合起來，會(huì)產(chǎn)生較強(qiáng)的整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?價(jià)格偏高，交通不便是排在消費(fèi)者不滿意意見的前兩位 ，尤其是華南碧桂園的交通情況。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個(gè)地區(qū)所選擇的地段錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 43 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿意。 潛在消費(fèi)者對(duì)居住地段的偏好%% %%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 41 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮?、較為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對(duì)較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場(chǎng)熱點(diǎn)已有啟動(dòng)跡象。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 38 錦繡天河的目標(biāo)消費(fèi)群人文特征小結(jié) ?主要群體相對(duì)年輕且學(xué)歷較高（ 2635歲，大專以上學(xué)歷 ） ?收入及職位較高的高級(jí)打工一族為主（ 管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在 7000元左右 ） ?外來人士特征明顯，愛好運(yùn)動(dòng)、前衛(wèi)時(shí)尚、希望遠(yuǎn)離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向） ?買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境 ?更為渴望一種個(gè)性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式 有車一族、上下班時(shí)間相對(duì)穩(wěn)定的白領(lǐng)或 SOHO一族更有可能成為我們首期的目標(biāo)消費(fèi)者。由于錦繡天河距離市區(qū)的實(shí)際距離較遠(yuǎn)，對(duì)交通問題的關(guān)注會(huì)在很大程度上決定著居民對(duì)樓盤的選擇。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 36 （ 8）、購房動(dòng)機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說明了他們對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個(gè)適合家居的理想家園， 這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 從南村最易通達(dá)的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。 三口之家 和 二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級(jí)管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷售人員 IT與金融業(yè)專業(yè)人士老板/董事長 其它各類綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。 潛在消費(fèi)者的年齡分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556歲以上錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 30 （ 2）、學(xué)歷特征 潛在消費(fèi)者的學(xué)歷情況%%%%%17%%%17%%%%%%%%%初中及以下 高中/中專/技校 專科 本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)群番禺樓盤的潛在消費(fèi)群中，高學(xué)歷群占多數(shù)，其中價(jià)位在 4000元以上樓盤的目標(biāo)群體高學(xué)歷傾向更為明顯，大專以上學(xué)歷者占了%的比例。因此，在調(diào)查中，我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者，及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體，并進(jìn)行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 27 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 目標(biāo)消費(fèi)群體主要是根據(jù)一手市場(chǎng)調(diào)查資料、在與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 市場(chǎng)研究營銷咨詢中心 26 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點(diǎn)，綜合素質(zhì)非常高。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評(píng)為 “最受歡迎樓盤”，建有六個(gè)各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。三期 有面積 70 多平方米至 130多平方米的多種戶型、及 178 平方米至 3 00 平方米的復(fù)式單位。在同檔次的樓盤中，