【正文】 b、培養(yǎng)一名得到主管認(rèn)為合格的組長(zhǎng)獎(jiǎng) 20。 ? 時(shí)間： 12 月 23 日 下午 ? 地點(diǎn)：銷售中心 ? 活動(dòng)內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場(chǎng)魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會(huì)，抽獎(jiǎng) 等 。 F、旺點(diǎn)咨詢點(diǎn)設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點(diǎn)（如：新世紀(jì)廣場(chǎng)或大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)） ? 廣州：時(shí)代新都會(huì)設(shè)置咨詢點(diǎn)，并可接送客戶至項(xiàng)目看樓。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、圖片。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12 月 10 日后 ? 建議小區(qū)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動(dòng)態(tài)不斷變換主題。 ? 培訓(xùn)時(shí)間： 12 月中旬 宣傳策略明細(xì) 3) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時(shí)間： 12 月 17 日 12 月 31 日 發(fā)布頻道：翡翠臺(tái)、本港臺(tái)、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目形象、公開發(fā)售信息 B、報(bào)紙廣告： 發(fā)布時(shí)間： 12 月 21 日、 12 月 28 日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報(bào)紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項(xiàng)目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日?qǐng)?bào) 。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 10) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 11) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 ? 售樓部 模型往門口移動(dòng)，方便客戶看樓。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 8) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 7) 跟進(jìn)方面 A. 滲透拉客工作的監(jiān)控與督導(dǎo)； B. 成本支出與客戶情況的跟進(jìn)； C. 學(xué)生的日常管理與溝通； D. 工作計(jì)劃的實(shí)施與調(diào)整； E． 物料清單與妥善保管。 5) 早會(huì)及總結(jié)會(huì)議內(nèi)容 A. 讓學(xué)生有歸屬感，士氣激昂； B. 讓學(xué)生來到這里工作開心； C. 讓學(xué)生體會(huì)到工作的認(rèn)真； D. 讓學(xué)生清晰目標(biāo)與工作動(dòng)機(jī)； E. 讓學(xué)生在工作的過程中，得到價(jià)值。 成交獎(jiǎng)： 成交客戶 1個(gè)額外獎(jiǎng) 50元。 工作內(nèi)容 外展點(diǎn) 目標(biāo)（臺(tái) \天 ) 單張數(shù)量 學(xué)生人數(shù) 車輛 旺點(diǎn) 新世界廣場(chǎng) 25 3000 6 1 大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng) 20 2020 5 1 金城廣場(chǎng) 10 2020 5 1 東華酒家（ M 記） 15 2020 5 * 樓盤點(diǎn) 中房 .觀湖 5 500 3 打的士 萬科 .天景花園 5 500 3 打的士 朗月君庭 6 500 3 打的士 合計(jì) 86 臺(tái)客 105000 30 3 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 b、培養(yǎng)一名得到主管認(rèn)為合格的組長(zhǎng)獎(jiǎng) 20 元。 ? 時(shí)間： 12 月 23 日 下午 ? 地點(diǎn)：銷售中心 ? 活動(dòng)內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場(chǎng)魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會(huì)，抽獎(jiǎng) 等 。 F、旺點(diǎn)咨詢點(diǎn)設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點(diǎn)（如：新世紀(jì)廣場(chǎng)或大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)） ? 廣州：時(shí)代新都會(huì)設(shè)置咨詢點(diǎn)，并可接送客戶至項(xiàng)目看樓。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、圖片。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動(dòng)態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 發(fā)布時(shí)間： 12 月 10 日后 ? 建議小區(qū)：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動(dòng)態(tài)不斷變換主題。 ? 培訓(xùn)時(shí)間： 12 月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時(shí)間： 12 月 17 日 12 月 31 日 發(fā)布頻道：翡翠臺(tái)、本港臺(tái)、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項(xiàng)目形象、公開發(fā)售信息 B、報(bào)紙廣告： 發(fā)布時(shí)間： 12 月 21 日、 12 月 28 日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報(bào)紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項(xiàng)目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日?qǐng)?bào) 。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 ? 售樓部 模型往門口移動(dòng)，方便客戶看樓。 ? 可用升氣球拉起大型條幅，增加宣傳效果和銷售氣氛 ? 建議安排好自駕車客的停車問題，一旦進(jìn)入熱銷期 售樓部外 的停車位將會(huì)非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)） 、清潔區(qū)等。 （ 2） 成立招商中心，最好 選擇沿街醒目位置設(shè)立 ， 一方面擴(kuò)大宣傳影響面 ，一方面方便與目標(biāo)客戶 進(jìn)行開發(fā)、拜訪、接洽； 建議選擇冉屯東路較好商鋪位置成立威尼斯水城商業(yè)街招商中心； （ 3）根據(jù)客戶積累情況和主力店進(jìn)駐情況可適時(shí)安排召開“招商說明會(huì)” ，一方面進(jìn)一步擴(kuò)大影響，一方面為商業(yè)街開業(yè)造勢(shì)！ （ 4）簽約主力品牌進(jìn)店的廣告及新聞發(fā)布； （ 5）預(yù)告改裝開幕時(shí)間和 廣告以及新聞發(fā)布； （二） 招商 推廣主題： 主題一：威尼斯 水城商業(yè)步行街，社區(qū)商業(yè)，全面招商！ 主題二： 到西部淘金去！ 零租金入駐 水城商業(yè)街 ！ 主題三： 70 萬滾滾人流，帶來滾滾錢流！ 主題四： 開放式社區(qū)型的商業(yè)模式，完美結(jié)合專業(yè) 店 +商業(yè)步行街，集合購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的“鄰里中心”。品牌專業(yè)店 ★ 糖煙酒： 精品煙酒 專賣店 （四）、 租金制定 原則上，臨路外街商鋪?zhàn)饨鹈科椒矫?20 元， 分層的租金制定一層為每平方米 20 元，二層每平方米 10 元； 實(shí)行范圍： 151114； 內(nèi)街商鋪 12131516租金為每平方米 25 元； 以上適用于中小商戶實(shí)行的租金，大客戶與主力店具體進(jìn)行協(xié)商； 租金 交納方式及優(yōu)惠措施 方案一：租金 建議： 一般 按季度交納；按年度一次性交納，優(yōu)惠 2個(gè)月租金；一次性交納 3 年的租金，優(yōu)惠 6 個(gè)月租金； 方案二：入駐前半年實(shí)行零租金，商戶僅繳納相應(yīng)的水電物業(yè)費(fèi)； （五） 、 商戶入駐經(jīng)營(yíng)費(fèi)用交納及優(yōu)惠措施 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 15 物業(yè)管理費(fèi)按平方收取，費(fèi)用待定； 水電費(fèi)一戶一表，按商業(yè)用水用電價(jià)格，以實(shí)際發(fā)生額計(jì)算交納； 稅費(fèi) 由商戶自行辦理； 進(jìn)場(chǎng)內(nèi)裝修費(fèi)用商戶自理； 廣告位統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，商戶有償使用； （ 六 ） 、 租金 年 收入 預(yù)估 以全部出租情況計(jì)算： 以上為粗步計(jì)算，未計(jì)算商鋪年遞增率增加的收入額。 ★ 干洗 ：康潔 連鎖 ★ 藥店 仟 禧堂 文具、圖書、音像制品、 化妝品、 玩具、時(shí)尚數(shù)碼用品、學(xué)生用包、眼鏡、時(shí)裝、男裝、童裝等 ：碧崗商圈 、緯四路鄭花商圈 169。 ★ 服裝鞋包類：七匹狼、紅蜻蜓等。 （三） 招商目標(biāo)客戶 商業(yè)步行街 名稱 對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶 外街：臨冉屯東路 ★超市： 沃爾瑪社區(qū)店、丹尼斯、思達(dá)等 ★ 餐飲類： 快餐店、火鍋店 、 百歲魚，串串香等特色餐飲。 招商 的 “管理 ”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù) ， 統(tǒng)一管理的原則 為廣大簽約商戶和顧客都提供 盡可能的 便利 。 內(nèi)街： 糖煙酒、 西點(diǎn)面包房、鹵制品專賣、 茶葉茶具、藥店、保健品、沖印、干洗、鐘表維修、首飾加工、機(jī)械修鞋、 美容美發(fā)、 布藝花藝、票務(wù)中心、旅行社、彩 票投注、文具、圖書、音像制品、玩具、時(shí)尚數(shù)碼用品、學(xué)生用包、眼鏡、 時(shí)裝、男裝、童裝 等 第五部分 招商策略 （ 一）、 招商原則： 商業(yè)街的業(yè)態(tài)和業(yè)種，實(shí)行統(tǒng)一布局規(guī)劃進(jìn)行招商； 14 小吃 11 火鍋店 15 時(shí)裝、男裝、童裝、童玩 16 兒童教育中心 12 鞋包、化妝品、飾品 13 西點(diǎn)面包房 1 特色餐飲 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 招商實(shí)行五 統(tǒng)一 ：既統(tǒng)一進(jìn)行招商，統(tǒng)一 品牌 管理，統(tǒng)一營(yíng)銷活動(dòng)，統(tǒng)一 裝飾 形象、 統(tǒng)一物業(yè)管理； 招商順序原則。 服裝鞋包類： 七匹狼、紅蜻蜓 等。 電信：包括聯(lián)通新時(shí)空、中國電信營(yíng)業(yè)廳。 市場(chǎng)定位 ： 開放式社區(qū)型 的 商業(yè) 模式 ， （鄰里中心，便利生活） 完美結(jié)合專業(yè)店+商業(yè)步行街，集合購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的“鄰里中心”。 第三部分 水城商業(yè)步行街商業(yè)定位 （一）、 根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議項(xiàng)目定位為： 商業(yè)定位思路：經(jīng)調(diào)研項(xiàng)目 所處位置是非城市主要商業(yè)中心區(qū)， 周邊缺乏大型的商業(yè)設(shè)施，且周邊居住人群消費(fèi) 水平屬中等，平均年齡結(jié)構(gòu)偏大，因此 將業(yè)態(tài)定位于滿足周邊消費(fèi)需求的配套商業(yè)業(yè)態(tài)，以此基礎(chǔ)進(jìn)行招商。 B、 周邊商業(yè)配套的相對(duì)滯后，蘊(yùn)藏了周邊人群對(duì)商業(yè)設(shè)施的較大需求，如能根據(jù)顧客消費(fèi)需求準(zhǔn)確定位本商業(yè)項(xiàng)目的話，將進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌價(jià)值和創(chuàng)造利潤(rùn)空間。 B、項(xiàng)目所處的冉屯東路非主干道，人流車流較少， 該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間較短，樓盤集中程度不高，生活環(huán)境配套設(shè)施還不夠完善，該區(qū)域西邊有鄭州水晶股份有限公司（原鄭州化肥廠）、鄭州熱電廠 等污染較重的企業(yè)，對(duì)該區(qū)域的居住狀況會(huì)造成一定的影響；總體感覺污染大、周邊居民區(qū)檔次較低，而 且還給人有些荒涼的感覺； 3）發(fā)展機(jī)遇 O： A、 農(nóng)業(yè)路兩側(cè)輻射區(qū)域?qū)⒂瓉砬八从械陌l(fā)展契機(jī)。目前該區(qū)域較知名有左右間、思達(dá)、丹尼斯等三家便利型的超市。主要以煙酒百貨、五金土雜、小吃店、小型服裝鞋襪、干洗店、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)為主。大部分面積很小，缺少大型商業(yè)與餐飲。 從上表調(diào)查情況可以看出， 水城周邊 公里商圈常住居民常住人口達(dá)70000 人左右， 隨著該區(qū)域城市建設(shè)的發(fā)展，以及各個(gè)新建生活區(qū)入住人口的不斷增加，在未來 3— 5 年內(nèi)水城周邊樓盤將進(jìn)一步增加密度，加之不斷增強(qiáng)的居民人均收入，對(duì)住宅區(qū)域商業(yè)配套設(shè)施的消費(fèi)需求 將 進(jìn)一步增強(qiáng)， 一個(gè) 區(qū)域商圈也將 逐步形成 。 基本范圍劃定 （北達(dá)五龍口村，南到隴海鐵路，西至環(huán)城西路，東連鄭北機(jī)務(wù)段） 周邊范圍內(nèi)人口及居民現(xiàn)狀：大的居住點(diǎn)有 24 處，總戶數(shù)約 23000 戶居民，常住人口約 70000 余人。 城市發(fā)展： 全區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到 70 萬人，建成區(qū)面積達(dá)到 68 平方公里，建成區(qū)人口達(dá)到 65 萬人。 結(jié)構(gòu)調(diào)整： 三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為 2： ： ；非公有制經(jīng)濟(jì)增加值比重達(dá)到 90%以上。 商鋪面積統(tǒng)計(jì)表： 樓棟 編號(hào) 樓層 建筑面積 商鋪間數(shù) 出租情況 銷售情況 單層面積 整棟面積 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 3 1 1F ㎡ ㎡ 4 2F ㎡ 1 5 1F ㎡ ㎡ 2 2F ㎡ 1 11 1F ㎡ ㎡ 12 2F ㎡ 2 14 1F ㎡ ㎡ 13 2F ㎡ 4 外街面積小計(jì)： ㎡ 39 12 1F ㎡ 28 13 1F ㎡ 20 15 1F ㎡ 22 16 1F ㎡ 8 內(nèi)街面積小記： ㎡ 78 商鋪面積總計(jì)： ㎡ 117 第二部分 ：項(xiàng)目分析 中原區(qū) 城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 中原區(qū) 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %左右，到 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 43億元。 ? 水城步行街 的 商業(yè)規(guī)模： 商業(yè)建筑面積： 平方米；屬住宅底層商業(yè)，其中：外街為兩層，一樓層高 米， 2 層為 米，開間 米；內(nèi)街為一層，層高為