【正文】 知名品牌商戶的進駐能有效提升商場 的品位、吸引消費人流和提。放水養(yǎng)魚的原則就是商場“先做人氣，再做生意”的戰(zhàn)略。 （ 5）、放水養(yǎng)魚原則 商業(yè)廣場經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)，先將整個購物中心造旺，然后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金，讓經(jīng)營商家感到本項目的發(fā)展前景是大有空間的。 核心主力店的招商對整個 市場 的 運營成敗與否， 市場 輔助和配套店的引進都有重大的影響。 （ 4）、核心主力店互動原則 在大型 市場 的招商方面來講，理論上遵從核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。 核心主力店同質(zhì)化無差異 是不能想象的。必須要有針對性地引進各類商家，切合本項目的主題定位，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。 （ 2）、統(tǒng)一主題與品牌形象 商業(yè) 市場 是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。 招 商 方 案 （一）項目整體招商原則 必須以品牌為中心 ,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進駐經(jīng)營，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非品牌的商家，則要限制進場，即使這些商家有經(jīng)濟實力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠(yuǎn)來說必然會影響商場的持久 經(jīng)營，我們必須對這類商家進行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。 五）創(chuàng)業(yè)板商鋪 創(chuàng)業(yè)板商鋪可以降低投資門檻，增強獲利能力。 四）購鋪易，低首付 允許首期采用分期支付的方式，比如只是支付 20％， 30％由發(fā)展商提供 23 年無息分期付款優(yōu)惠，優(yōu)惠期可延至商鋪開業(yè)經(jīng)營后。 三）十年保收計劃 具體內(nèi)容： 即客戶在購買本項目 10 年時間內(nèi)，發(fā)展商給予客戶買鋪總款的銀行同等存款利率（利息）返還優(yōu)惠，客戶可選擇以 1 年、 2 年或 5年為一個結(jié)算階段（客戶只能收取利息額，不能獲得本金，可從總價中一次性扣除）。 根據(jù)淮濱裝飾建材城 的情況，我司認(rèn)為 3－ 5 年返租比較合適。 （ 2）、在首期中一次性扣除返還金額。 一個月內(nèi)付 樓價 50% 返租的方式 返租一般有兩種形式： 一次性返還和分期支付。 付款方式一覽表： 付款方式 一次性付款 銀行按揭 （ 五 成十年按揭） 超輕松 按揭 簽署訂購書時付訂金 人民幣 5 萬 — 10 萬元 簽署訂購書一周內(nèi) (扣除拾萬元定金 ) 樓價 50% 并簽署銷售契約 樓價 50% 并簽署銷售契約及辦理銀行 按揭手續(xù) 50%最長于 10 年內(nèi)分期還款 樓價 1020% 簽署 銷售契約及辦理銀行按揭。 超輕松按揭 客戶簽訂合同時，支付首期 1020%，既可辦理銀行按揭手續(xù)（需要銀行支持），由銀行提供 50%的按揭款，最長還款年限為 10 年。 5 成 10 年銀行按揭貸款。 我司建議，淮濱裝飾建材城 付款方式主要有三種： 一次性付款。 （二）付款方式 商業(yè)物業(yè)售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)的售價，一個好的商鋪少則幾十萬 ，多則幾百萬甚至上千萬，對買家購買能力要求更高，加上金融機構(gòu)對商鋪投資風(fēng)險的過高估計，至目前為止，國內(nèi)銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進行 5 成 10年的按揭，最多可申請 6 成10 年的按揭。反之，則銷售將遇到壓力，甚至有可能功虧一簣。銷售前期的推廣，是一個不斷提升客戶心理價格的過程，在此階段，客戶通過了解項目，結(jié)合個人的經(jīng)驗，明確項目在心目中的定位，尤其是價格定位的判斷。 項目在建筑期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對購買期鋪仍存在投資顧慮，在開盤時以較低的價格銷售，一方面可以吸引目標(biāo)客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在建筑期的資金壓力；另一方面，隨著項目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢，通過逐步調(diào)價能造成售價節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認(rèn)為商鋪物有所值或物超所值，增強投資者的投資信心，形成銷售勢能。 e、以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪要比臨近非主干道的價格更高； f、以位于商業(yè)街的位置為參照值：商業(yè)街兩端的商鋪要比中間位置的價格更高； （ 3）、項目價格制訂系數(shù)： 在訂價過程中，以上述各價格層級為基礎(chǔ)，根據(jù)各鋪位的條件不同，以此類推，得出各單位的價格。 （ 1）、二大原則： 原則 1：有效人流的多少； 原則 2：注目率的高低。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，不同的鋪位，由于位置的不同，對購房者來說，其經(jīng)營也將有其不同的效果。 貼近市場的承受力 在制定價格表時，必須保持項目不同區(qū)位之間的商鋪的價格均好性，在商鋪規(guī)劃時，保持地段價值和價格基本吻合。 一）、整體價格制定原則 確定合理的利潤率 在定價過程中，確定合理利潤率，在塑造項目優(yōu)良的素質(zhì)的同時，為了提高項目的市場競爭力，項目必須對購買者要有吸引力 (不一定是低價 )。配合縣里的招商引資，宣傳淮濱，吸引建材廠家來縣里投資辦廠，落戶淮濱。 舉辦建材博覽會。形成一個行業(yè)自律的專業(yè)組織，為推進 淮濱城市化建設(shè)提供服務(wù)，使之長期繁榮， 預(yù)計每年公司管理費用 40 萬元。 （九）、商業(yè)培訓(xùn)計劃 組織商場的經(jīng)營戶和投資者進行專業(yè)的商業(yè)培訓(xùn)，豐富他們的商業(yè)知識，提升經(jīng)營技巧，做到與時俱進。從各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到市場內(nèi)進行批量采購的人群，凡采購超過 2020 元，給予100 元的油費補貼， 兩年 補貼 200 萬元。 （七）、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)采購補貼計劃 。 淮濱裝飾建材城 應(yīng)該站在與 國內(nèi) 潮流接軌的高度，率先提出這一經(jīng)營比例，從而占領(lǐng) 淮濱裝飾建材 商業(yè)市場的最高形象。 （四）、品牌經(jīng)營，名店經(jīng)營計劃 從大型品牌店到 批發(fā) 主力店，從實力經(jīng)營到品牌經(jīng)營， 淮濱裝飾建材城將代表淮濱裝飾建材 商業(yè)的最高形象，以開發(fā)商品牌，項目品牌，經(jīng)營商家的品牌，塑造 淮濱裝飾建材 商業(yè)新形象。 （三