碧湖花園項(xiàng)目地塊的思考(參考版)
2024-10-21 18:18本頁(yè)面
【正文】 【 項(xiàng)目周邊解析 —— 優(yōu)劣勢(shì) 】 【 項(xiàng)目解析 — 基本數(shù)據(jù) 】 地理位置： 座落于常平鎮(zhèn)松柏塘村，毗領(lǐng)東莞火車站，汽車站，交通便利 ； 小區(qū)內(nèi)部配套 :智能化管理、豪化會(huì)所、湖畔公園 中小學(xué) :震興中學(xué)、漢森學(xué)校 幼兒園 :常平第二幼稚園 綜合商場(chǎng) :華潤(rùn)超市 郵局 :常平郵政局 銀行 :工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行 醫(yī)院 :常平第一醫(yī)院、常平第二醫(yī)院 其他 :常平火車站 【 項(xiàng)目解析 — 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 】 總用地面積： 總建筑面積： 住宅面積： 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 60% 總戶數(shù)： 794戶 總停車位： 800 S（優(yōu)勢(shì)） T（威脅） O（機(jī)會(huì)） W（劣勢(shì)） S1：地理位置優(yōu)越，交通便利； S2：成熟園林環(huán)境及配套設(shè)施； S3：超大社區(qū)，易引發(fā)客戶認(rèn)同； W1：周邊環(huán)境相對(duì)較差； W2：周邊生活配套不足； W3：部分產(chǎn)品滯銷； W4：長(zhǎng)期沉寂，市場(chǎng)影響力有所降低 O1：剛性需求客戶依然存在； O2：環(huán)城路開通，有力推動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)銷售； T1：觀望情緒依然存在； T2：經(jīng)濟(jì)不景氣，消費(fèi)群體購(gòu)買力下降； T3：較周邊項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力； 【 項(xiàng)目 SWOT解析 】 【 項(xiàng)目解析 —— 小結(jié) 】 項(xiàng)目擁有較好的前期客戶基礎(chǔ)；成熟的園林環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施 ,為項(xiàng)目加分不少； 區(qū)位限制使得項(xiàng)目幅射力有限，影響范圍有所局限； 較周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力； 這是一個(gè) 開創(chuàng)性 發(fā)展商進(jìn)軍房地產(chǎn)的 拓疆 之作 這是一個(gè) 承擔(dān)發(fā)展商品牌與形象 提升的 使命 之作 品牌戰(zhàn)略 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目使命 ? 項(xiàng)目整體實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值及較快銷售速度 ? 在市場(chǎng)上具有較高影響力 ? 項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌的建立 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目核心問題界定？ ? 如何確定項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位？ ? 產(chǎn)品分布的科學(xué)合理性？ ? 形象如何建立？ ? 如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售？ ? 戶型面積及功能定位的優(yōu)化配套設(shè)置？ ? 本地塊與前二期形成怎樣的互動(dòng)關(guān)系？ 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ? 市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（入市時(shí)間選擇） ? 盡早入市，避免資金積壓 ? 科學(xué)合理定位規(guī)避預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ? 開發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目檔次定位 【 項(xiàng)目思考 】 ? 區(qū)位因素：遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享寧?kù)o生活 ? 氣質(zhì)因素：傳承一、二期別墅大宅高貴血統(tǒng)，天生王者氣質(zhì) ? 產(chǎn)品因素：先進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，為現(xiàn)代都市人量身定做 傳承：代表一種延續(xù)； 創(chuàng)新：代表一種超越： 創(chuàng)新 傳承 【 項(xiàng)目思考 】 別墅大宅高貴血統(tǒng) 突破前期產(chǎn)品固有形象 項(xiàng)目檔次定位 如何突破前期產(chǎn)品固有形象，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將產(chǎn)品調(diào)性進(jìn)一步拔高，以更符合我們的要求！ 我們的目標(biāo) 定位做高檔住宅？ 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)化思考 ? 配合靈活銷售方式，建立產(chǎn)品功能多變需求 ? 合理科學(xué)安排前期地塊規(guī)劃（減少后期調(diào)整的時(shí)間及重復(fù)建設(shè)） ? 良好的品牌形象工程 ? 產(chǎn)品的增值優(yōu)化 如戶型有贈(zèng)送面積、小區(qū)配置先進(jìn)的智能化、大量的環(huán)保節(jié)能材料、陽(yáng)光的地下車庫(kù)、專業(yè)的物業(yè)服務(wù)等 【 項(xiàng)目思考 】 項(xiàng)目二期尾貨 長(zhǎng)時(shí)間停售，項(xiàng)目影響力已降至最低 二期產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一定缺陷 僅靠自然銷售，對(duì)三期開發(fā)形成負(fù)擔(dān) 選擇合適的入市時(shí)機(jī)？ 提升銷售速度？ 【 項(xiàng)目思考 】 合理的調(diào)整產(chǎn)品缺陷？
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