【正文】 金海中學(xué) 長沙理工大學(xué) 環(huán)科園管委會 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 37 5．區(qū)域優(yōu)劣勢分析 區(qū)域 優(yōu)勢： 交通優(yōu)勢： 區(qū)域內(nèi)長沙市韶山路、萬家麗路、芙蓉路三大交通主干道 ,可在長株潭城市圈內(nèi)暢行無阻，地鐵 1 號線也經(jīng)過該區(qū)域； 教育資源豐富： 區(qū)域內(nèi)有金海中學(xué)、 長沙理工大學(xué)等學(xué)校外，另外區(qū)域內(nèi)有一大型職業(yè)教育基地，教育科研氛圍濃厚； 區(qū)位優(yōu)勢： 該區(qū)域地處長株潭三市的結(jié)合部，地理位置優(yōu)勢，輻射區(qū)域廣； 生態(tài)綠化： 區(qū)域內(nèi)南三環(huán) 城市綠化。項目所在區(qū)域東北部為湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園 管委會。 項目四至 西 北 南 東 項目北接環(huán)保大道和金海中學(xué) ,南臨萬家麗路 ,西連長沙理工大學(xué)新校區(qū)，東臨工業(yè)廠房， 花仙 路穿項目而過，把項目分成東西兩部分。項目東湖 1號生態(tài)總部基地 、中信新城雖定位總部基地，但是目前都尚處于規(guī)劃階段，市場上缺乏 高品質(zhì)、上檔次工業(yè)地產(chǎn)項目。 區(qū)域競爭市場 總結(jié)： 從 區(qū)域市場競爭產(chǎn)品分析來看，目前長沙成型的工業(yè)地產(chǎn)項目少，尚處于起步階段，目前在售項目尚處于工業(yè)地產(chǎn)第二代產(chǎn)品，即工廠與辦公的混合體。 ? 價格分析 項目名稱 售價 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 標(biāo)準(zhǔn)廠房 均價 2280 元 /平米 ， 公寓 均價 1900 元 /平米 長沙國際企業(yè)中心 一樓 均價 3100 元 /平米 ，二 — 六樓 均價 21002500 元 /平米 從目前在售項目來看，價格普遍不高，說明長沙工業(yè)地產(chǎn)剛起步，市場還不成熟，還處于低價競爭狀態(tài)。 ? 營銷推廣主題 項目名稱 營銷推廣主題 東湖 1 號生態(tài)總部基地 / 中信新城 / 湖南麓谷國際工業(yè)園 打造國際化專業(yè)園區(qū) 長沙國際企業(yè)中心 長株潭兩型工業(yè)基地 /領(lǐng)航長株潭產(chǎn)業(yè)圈 從營銷推廣上來看，都以打造國際性企業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，對外展示各自項目的 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 35 規(guī)格與檔次。 ? 園區(qū)定位 項目名稱 園區(qū)定位 東湖 1 號生態(tài)總部基地 新型企業(yè)和科研機構(gòu) 中信新城 高新技術(shù)企業(yè) 湖南麓谷國際工業(yè)園 高新技術(shù)企業(yè)孵化為主的創(chuàng)業(yè)服務(wù)基地 長沙國際企業(yè)中心 輕型制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)為發(fā)展核心，兼顧通訊、能源、新材料等朝陽產(chǎn)業(yè) 從園區(qū)定位來看，多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)定位模糊，僅長沙國際企業(yè)中心有比較明確的定位。 從配套來看 ,各項目都有園區(qū)配套 ,其中以中信新城配套最為齊全 ,其配套不僅僅是本項目的配套 ,更是放眼整個長株潭城市圈 ,所以中信新城配套規(guī)模最大 ,并且每一項配套都是重量級別。其中 東湖 1 號生 態(tài)總部基地 還規(guī)劃有 雙拼產(chǎn)業(yè)別墅 ，規(guī)劃檔次高。綜合來看，中信新城無疑是這當(dāng)中的巨無霸。 第三部分 項目初判、核心價值提煉部分 一 、 區(qū)域市場 同類型 競爭產(chǎn)品 深度 分析 從目前市場來看，跟本項目類似的有東湖 1 號生態(tài)總部基地、中信新城、湖南麓谷國際工業(yè)園、長沙國際企業(yè)中心，下面從項目規(guī)模、整體規(guī)劃、綠化率及配套、層高、園區(qū)定位、區(qū)域客群分析、營銷推廣主題、價格分析等各個層面來進行深度 分析 ： ? 規(guī)模 項目名稱 占地面積 建筑面積 東湖 1 號生態(tài)總部基地 平方米 萬平方米 中信新城 160 萬平方米 225 萬 平方米 湖南麓谷國際工業(yè)園 261 畝 22 萬 m2 長沙國際企業(yè)中心 畝 24 萬平方米 從項目的用地規(guī)模來看，長沙國際企業(yè)中心最小，中信新城最大。 由最初的默默無聞走到今天的蜚聲全國，短短四年多時間， 青羊工業(yè)總部基地已經(jīng)成為西南總部經(jīng)濟的領(lǐng)跑者，對于所屬區(qū)域的影響力和推動作用不言而喻。 提供良好的配套和服務(wù) 青羊發(fā)展公司為入園企業(yè)全程提供“管家式”服務(wù)，除了保潔、安防、設(shè)施維護等高標(biāo)準(zhǔn)的非盈利性服務(wù)，還全面完善升級員工餐廳、商務(wù)會所、運動健身等配套服務(wù)功能。進駐總部基地的企業(yè)，不僅有更多的機會與其他國內(nèi)外知名品牌企業(yè)自發(fā)溝通交流，更有充分便利的環(huán)境互 通有無，共享資源，降低企業(yè)投入和運營成本，主動制造企業(yè)交流生財?shù)臋C會。他們借腦引智，融合 “ 一個企業(yè)，一棟建筑，一種標(biāo)志 ” 的建筑設(shè)計理念，以獨棟為主體融入國際總部概念，在外立面和空間上，為企業(yè)提供既可彰顯企業(yè)獨特氣質(zhì)，又便于合理使用的企業(yè)總部。青羊區(qū)提出了 “ 政企聯(lián)手、市場運作、提升業(yè)態(tài) ” 的發(fā)展思路，由青羊區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司、成都置信實業(yè) (集團 )有限公司、四川合信實業(yè)有限公司共同出資組建了青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司 (以下簡稱青羊發(fā)展公司 )，全面負(fù)責(zé)青羊工業(yè)集中 發(fā)展區(qū) (東區(qū) )的開發(fā)建設(shè)。 員工餐廳 可同時容納 3000 人就餐的員工餐 。 精品購物街、電影院、圖書館、游泳池、運動場等超越居住社區(qū)的配 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 31 套 時尚青年城簡約的建筑外觀、時尚的園林藝術(shù)，人性化的戶型設(shè)計與精裝修風(fēng)格、完備的社區(qū)配套、創(chuàng)新的 “定制式 ”管理服務(wù) ， 有效減輕企業(yè)投資配套建設(shè)的資金壓力，為入?yún)^(qū)企業(yè)員工提供便利的生活、購物、休閑、娛樂等服務(wù) 。 ? 青羊工業(yè)總部基地 項目名稱 青羊工業(yè)總部基地 項目簡介 青羊工業(yè)總部基地，位于成都重點打造的 20 個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一的青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)核心區(qū)域，占地面積 1089 畝，投資規(guī)模： 億元，總建筑面積： 69 萬 m2 ，容 積 率： ，綠 地 率： 28％ ，項目以發(fā)展新型總部經(jīng)濟，打造彰顯和提升企業(yè)形象氣質(zhì)的企業(yè)總部為產(chǎn)業(yè)定位。另外 周邊大學(xué) 可以為項目入駐企業(yè)提供專業(yè)人才 。 具有完整的產(chǎn)業(yè)鏈 目前 進駐企業(yè)都是生 產(chǎn)型的服務(wù)業(yè)，以及一部分金融服務(wù)業(yè)，比方說數(shù)據(jù)處 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 30 理系統(tǒng)、票據(jù)處理系統(tǒng)，包括一些外包的服務(wù)基地 ， 進駐園區(qū)的企業(yè)有應(yīng)用材料（中國）有限公司、凱米拉化學(xué)品（上海）有限公司、尚德太陽能電力有限公司、尚禾互動娛樂有限公司、上海喬孚管路系統(tǒng)有限公司等。浦江智谷”商務(wù)園以“生態(tài)反哺”的理念作為環(huán)境建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“節(jié)能健康”的理念作為建筑設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)；以“先生活，后工作”的理念作為配套建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)；以“滿足客戶需要”的理念作為管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。在注重科 技推動產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的同時，更注重以人為本、生態(tài)保護的城市空間的營造，為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟營造一種和諧、高效、魅力的可持續(xù)發(fā)展環(huán)境。 “ 浦江智谷 ” 商務(wù)園 發(fā)展模式 借鑒： 提出園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展方向 —— 生態(tài)商務(wù)園 “ 浦江智谷 ” 商務(wù)園 為生態(tài)商務(wù)區(qū)， 生態(tài)商務(wù)區(qū)意指兼顧人本與環(huán)境，以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、商務(wù)為主導(dǎo)的生態(tài)新城區(qū)。 建立生態(tài)走廊，包 括人工湖、濱水林地景觀、結(jié)構(gòu)緊密的林地，模仿自然生態(tài)環(huán)境，利用朽木枯枝搭設(shè)多個生物棲息堆，以利于昆蟲的生存和繁衍。 采用 10 種節(jié)能技術(shù)：外遮陽卷簾系統(tǒng)、全新風(fēng)置換全熱回收系統(tǒng)、樓板埋管系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、雨水收集綜合利用系統(tǒng)、屋頂綠化、太陽能光熱利用系統(tǒng)、 LED 節(jié)能泛光照明系統(tǒng)、雙面 LowE 中空玻璃、外墻外保溫等系統(tǒng)。中央辦公樓群利用自然與規(guī)劃水系優(yōu)勢濱水而建，形成有特色的濱水景觀建筑，環(huán)境親水性被大大加強。建筑地下層建有充 足的停車位。規(guī)劃地面總建筑面積約 88 萬平米，容積率 ，綠化率達(dá) 45%。 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 28 ? “浦江智谷 ”商務(wù)園 項目名稱 “ 浦江智谷 ” 商務(wù)園 項目簡介 浦江智谷商務(wù)園 ” 項目由加拿大 CPC 建筑設(shè)計顧問公司擔(dān)綱規(guī)劃設(shè)計，近期規(guī)劃用地面積約 1100畝，位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路南北兩側(cè)，交通便利，水系發(fā)達(dá)。 羅森堡商務(wù)中心 的出現(xiàn)滿足了這個市場需求?？傊?，建筑設(shè)計采用素混凝土不僅能充分展示環(huán)保、節(jié)能、省錢等優(yōu)勢，而且可以真正體現(xiàn)讓建筑回歸本原的特色。 素混凝土是一種低廉的建筑材料，可以省略大量貼臉的裝飾裝潢材料，在追求欣賞品味的同時實現(xiàn)了成本的節(jié)約和工期的高效率。另外， 鋼谷的綠化面積達(dá)到了 50%，一半是硬線條的建筑，一半是溫和的花草，起到了剛?cè)岵男Ч?一期的獨棟雙層項目可以商住兩用，一樓用來辦公，兩樓用來居住，記者在參觀樣板房時也看到廚房、沙發(fā)、書架、電視等一應(yīng)俱全，和傳統(tǒng)的辦公室完全不同， SOHO 的意味非常濃厚。 綠色環(huán)保是印象鋼谷的設(shè)計者和開發(fā)者所倡導(dǎo)的一個理念，從素混凝土、鋼和玻璃的材料，到低碳排量的半地下室，再到戶外的高綠化率處處透著環(huán)保的意識。 印象鋼谷采用的是半地下車庫，層高 米，一側(cè)挖土形成地面之間兩米落差，使車庫四面通風(fēng)，自然采光，在白天不用開燈，也節(jié)約了電力資源；此外，車庫頂部的集中綠化形成 “碳匯 ”，即長效地減少碳排放，在綠化的中部，設(shè)置通風(fēng)井，結(jié)合通風(fēng)井，設(shè)置景觀觀賞亭 (玻璃體 )，解決地下車庫排煙面積及距離問題。 地理位置 上海市寶山區(qū)羅店鎮(zhèn) 潘涇路 4333 號 投資商 上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司 設(shè)計單位 上海原尚工業(yè)設(shè)計有限公司 /黃英浩 景觀設(shè)計事務(wù)所 占地面積 600 畝 建筑面積 40 萬平方米 容積率 綠化率 50% 物業(yè)形態(tài) 低層商務(wù)樓、 研發(fā)樓、 企業(yè)商務(wù)會館、高層商務(wù)樓、商務(wù)配套 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位 鋼鐵貿(mào)易結(jié)算、鋼鐵電子交易、鋼鐵工藝研發(fā)、金融租賃、物流訂單交易、模板交易、科研教育 等一大批企業(yè) 價格 寫字樓 12020 元 /平方米 （精裝修） 物業(yè)管理費 元 /平方米 羅森堡商務(wù)中心 項目簡介 鋼谷 ?上海羅森寶商務(wù)中心地處上海寶山，鄰近羅店美蘭湖畔，位于上海潘涇路、金石路口。 印象鋼谷 第三、從“園區(qū)”到“城市”的轉(zhuǎn)變 聯(lián)東 U 谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā) 的園區(qū)運營模式，轉(zhuǎn)向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務(wù)于一體的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)； 打造產(chǎn)業(yè)集群，完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 26 面對 亦莊區(qū)域這一 成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)條件，聯(lián)東 U 谷對園區(qū)進行科學(xué)定位，規(guī)劃 辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務(wù)區(qū) 五大區(qū)域，改變空間松散型的產(chǎn)業(yè)集聚模式，注重產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，增加同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)合作機會 。聯(lián)東 U 谷順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，提出園區(qū)運營三大理念轉(zhuǎn)變： 第一、從 “ 蓋廠房 ” 到 “ 造平臺 ” 的轉(zhuǎn)變 聯(lián)東 U 谷突破廠房單一的制造功能，改變 “ 造工廠 ” 的思維，轉(zhuǎn)向為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。園區(qū)周邊成熟產(chǎn)業(yè)鏈帶來技術(shù)與信息成本的降低。環(huán)渤海戰(zhàn)略地位降低企業(yè)機會成本 。 運營成本 :獨棟空間 ,集中管理帶來溝通成本的降低 。 節(jié)能環(huán)保 :園區(qū)的設(shè)計和布置運用太陽能電池板和中水系統(tǒng) ,并充分利用自然采光 ,節(jié)省電力的消耗。超大露臺的景觀優(yōu)勢 ,全面營造企業(yè)獨棟的香格里拉。 現(xiàn)代感十足的通透建筑 ,豐富多變的多種獨棟形態(tài) ,從獨棟到雙拼的 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 25 復(fù)合提供 ,包含 8003200 平米的不同選擇 ,滿足不同企業(yè)的不同需求。 售價 研創(chuàng)辦公樓面積 10003000 平米，銷售均價售價 6500 元 /平方米 ； 生產(chǎn)調(diào)試車間 100010000 平米，銷售均價為 4000 元 /平米 ； 租金 研創(chuàng)辦公樓租金為 2 元 /天 /平米 ； 生產(chǎn)調(diào)試車間租金為 1 元 /天 /平米 配套設(shè)施 商務(wù)酒店、企業(yè)會所、公寓、宿舍、餐廳、果嶺、體育中心、運動 休閑中心和園區(qū)綜合服務(wù)中心，金融、律師、郵政、工商、稅務(wù)等服務(wù)機構(gòu) 。 和立東升環(huán)保園項目市場研究及發(fā)展定位策劃報告 24 ? 聯(lián)東 U 谷 項目名稱 聯(lián)東 U 谷 項目簡介 北京聯(lián)東投資（集團）有限公司于 2020 年投資興建的集汽車配件、生物醫(yī)藥、環(huán)保技術(shù)、電子信息、光機電一體化、科工貿(mào)為一體的工業(yè)園區(qū)，位于 BDA 核心地塊，占地 1300 畝，規(guī)劃建筑面積 1000000 平方米，配套設(shè)施 60000 平方米。 不斷完善的配套服務(wù)建設(shè) 總 部基地建設(shè)了如下的四大體系的配套服務(wù)：即現(xiàn)代金融服務(wù)體系，包括銀行、證券、信托、基金、租賃等；包括信息服務(wù)體系，通信、網(wǎng)絡(luò)、咨詢、策劃等；中介服務(wù)體系，包括會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務(wù)等；服務(wù)支撐體系，包括教育、培訓(xùn)、會議、展覽、國際商務(wù)、現(xiàn)代物流等。 學(xué)術(shù)界： 總部基地已經(jīng)成為研究總部經(jīng)濟的最好范例；南京大學(xué)、北京大學(xué)光華管理學(xué)院的 MBA 班直接把