【正文】 . 在工程全過程中，協(xié)助項目公司（部）規(guī)范檔案管理。 . 在工程全過程中針對施工中出現(xiàn)的重要技術問題， 配合進行 工程技術論證。 . 負責編制公司招標的技術標書。 . 負責對 各投標單位的經濟標書的評價工作。 . 在工程全過程中，負責定期對項目成本進行監(jiān)控，審核各項目公司（部）每月提供的動態(tài)成本報告，對可能超出目標成本的情況進行預警。 . 在工程全過程中負責對提出的重大設計變更進行成本預算。 . 合約成本部： 51 最有價值房產策劃 2020 案 . 負責審核項目公司（部）提供的《項目設備及材料采購總體計劃》及《材料設備采購配合計劃》。 . 運營管理部： . 在工程施工過程中，負責跟蹤各項目的總體計劃和季度計劃落實情況，及時提出預警。 . 財務部： . 負責 統(tǒng)籌落實資金計劃。 . 負責項目竣工驗收后向公司檔案部門及政府相關部門移交工程技術檔案。 . 全面負責工程施工管理的各項工作（包括進度、質量、成本控制及安全文明施工等）。 . 負責項目報批報建及組織審核《施工組織設計》 。 3. 職責 . 項目公司（部）： . 負責 編制 《項目設備及材料采購總體計劃》及《材料設備采購配合計劃》，并交由 合約成本部 審核 。 48 最有價值房產策劃 2020 案 （四）工程管理工作流程及各相關部門工作 職責 工程管理工作流程示意圖 主要工作流程 責任部門 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 項目公司（部） 配合部門 工程技術部 運營管理部 工程技術部 合約成本部 運營管理部 財務部 工程技術部 合約成本部 運 營管理部 客戶服務部 物業(yè)管理公司 提交成果 前期資料準備 施工組織設計 項目工程施工 達到竣工標準 項目工程通過 各項驗收 與物業(yè)公司進行移交 控制要點 強調工程管理的 計劃性 注重工程安全、進度、質量、成本等方面的過程控制 檔案資料 整理歸檔 注重處理客戶投訴過程中，公司品牌形象維護 工程前期工作安排 工程移交 工程施工管理 工程驗收 49 最有價值房產策劃 2020 案 工程管理工作流程圖 工 程 管 理 工 作 流 程 圖工程前期工作安排工程施工管理工程施工管理工程移交總 包及 各 專 業(yè) 分 包財 務 部成 本 管 理 部監(jiān) 理 單 位項 目 公 司 （ 部 ）工 程 技 術 部運 營 管 理 部Y工 程 移 交物 業(yè) 公 司單 項 工 程施 工 完 畢成 本 動 態(tài) 預 警組 織 細 部檢 查開 工 現(xiàn) 場準 備 完 畢制 定 移 交計 劃跟 蹤 計 劃 落 實及 時 提 出 預 警協(xié) 助 辦 理 批 文單 項工 程 驗 收主 體 工 程施 工 完 畢相 關 資 料根 據(jù) 合 同 管 理總 包 及 各 專 業(yè) 分 包項 目 開 工規(guī) 劃 驗 收辦 理 竣 工 驗收 備 案 證 明現(xiàn) 場 施 工竣 工 資 料匯 總 完 畢備 案 移 交資 料 準 備竣 工 結 算領 取 單 項合 格 證 書質 量 、 進度 、 成 本 、安 全 文 明 現(xiàn)場 管 理 及 合同 管 理進 度 款 審 核參 與 配 合 各 階段 工 程 驗 收資 料 存 檔過 程 隱 蔽 工 程 驗 收 、 結 構 工 程 驗 收辦 理 施 工許 可 證竣 工 資 料相 關 實 體移 交 驗 收 組 織 移 交統(tǒng) 籌 資 金安 排保 證 工 程款 支 付配 合 變 更 及 現(xiàn) 場簽 證 管 理協(xié) 助 配 合主 要 專 業(yè) 分 包工 程 招 標配 合 專 業(yè) 分 包招 標 管 理竣 工查 丈竣 工 合 驗定 期 督 察提 供 專 業(yè) 技 術支 持專 業(yè) 施 工組 織 總 包 及 各 專 業(yè) 分包 進 場基 礎 工 程 驗 收審 核施 工 圖 會審 交 底總 承 包 招 投 標監(jiān) 理 單 位 招 標組 織 審 核《 施 工 組 織 設 計 》配 合 總 承 包 招標 管 理編 制 工 程 總 體 進 度 計 劃編 制項 目 分 包 進 場 計 劃根 據(jù) 合 同 管 理監(jiān) 理 單 位 50 最有價值房產策劃 2020 案 工程管理流程指引 1. 目的 全面控制項目工程施工過程，使項目的質量、進度、成本 得到 最合理的控制，同時保證工程安全文明 施工 ，杜絕安全事故。 . 各階段設計圖紙的審查： 在設計的各個階段， 配 合進行 設計評審 ， 確保設計質量。 47 最有價值房產策劃 2020 案 4. 合約成本部： . 各階段設計成本的審查： 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審 ，確保項目成本可控性。重點協(xié)助進行方案及施工圖設計階段建筑部分的圖紙審查。 . 設計成果報審： 負責組織各階段設計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 . 負責組織各階段設計： 在各個設計階段，負責組織各相關部門進行設計工作，并按照《項目設計工作總體計劃》的要求控制設計質量和進度。 . 分項專業(yè)設計： . 項目公司（部）負 責編制各類《專業(yè)設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行設計； . 項目公司（部）組織設計成果公司內審。 . 初步設計： . 項目公司（部）編制《初步設計任務書》； . 項目公司（部）組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按 照任務書進行設計； . 項目公司（部）組織設計成果公司內審，通過后與運營管理部配合，完成報批報建工作。 . 方案設計： . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 編制《方案設 計任務書》，并由產品研究部審核； . 產品研究部審核《方案設計任務書》，控制設計方向與策劃方向的一致性； . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組 組織設計單位招標，并簽訂設計合同，要求設計單位嚴格按照任務書進行方案設計； . 項目公司（部） ／項目 前期策劃小組組織 策劃、方案評審委員會對方案設計 成果公司 進行評審，由策劃、方案評審委員會提出調整意見，保證設計水平。 . 策劃、方案評審委員會： . 負責對方案設計成果進行評審， 確保 方案 設計 符合公司要求。 . 在設計的各個階段， 配合進行 設計評審，確保設計質量。 . 合約成本部： . 在設計的 各個階段， 配合進行 設計評審，確保項目成本可控性。重點協(xié)助進行方案及施工圖設計階段建筑部分的圖紙審查。 . 負責組織各階段設計成果的報審（含規(guī)劃、消防、民防、節(jié)能、環(huán)保等）。 . 在各個設計階段，負責組織各相關部門進行設計工作，并按照《項目設計工作總體計劃》的要求控制設計質量和進度。 2. 適用范圍 適用于公司項目設計階段的設計工作。 . 參與評審： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，提供成本管理方面專業(yè)支持。 5. 運營管理部： . 審核項目總體計劃： 參與《項目開發(fā)綱要》評審，審核 《 項目開發(fā)總體計劃 》 。 4. 營銷策劃部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項目前期策劃小組，深化項目定位，完成《營銷策劃報告》 及《產品建議書》 。 3. 產品研究部： . 制定項目開發(fā)綱要： 參與項 目前期策劃小組，深化概念規(guī)劃，完成《營銷策劃報告》 及《產品建議書》 。 2. 財務部： . 制定項目開發(fā)綱要： 深化財務分析， 編制《財務分析及資金計劃》。 40 最有價值房產策劃 2020 案 項目策劃各部門工作職責 1. 項目公司（部） ／項目前期策劃小組 ： . 制定項目開發(fā)綱要： 負責 深化《項目可行性研究報告》中的相關部分， 并匯總整理形成《項目開發(fā)綱要》。 . 項目前期策劃小組 組織 策劃、方案評審委員會對 《項目 開發(fā)綱要》 進行 評審 ，總經理辦公會 最終審批。 . 財務部負責 深化財務分析， 編制《財務分析及資金計劃》。 . 項目 前期策劃小組負責 深化《初步 項目開發(fā)總體計劃 》和《 風險控制報告 （初稿）》， 編制《項目開發(fā)總體計劃》及《風險控制報告》。 . 項目前期策劃小組負責組織 策劃、方案評審委員會對 《策劃定位報告》 進行評審 。 38 最有價值房產策劃 2020 案 ? 基本資料包括四周范圍、用地條件、基本經濟技術指標、限高、土地價格等信息； ? 現(xiàn)場踏勘主要是了解基地自然狀況、四至范圍、用地條件、周邊配套情況，以便于分析項目的優(yōu)劣勢； ? 范圍內市場調研主要指對項目周邊二至三公里范圍內可售、未售項目以及與項目的主力客源可能形成直接競爭的項目調研。 . 策劃、方案評審委員會： . 參加《項目開發(fā)綱要》的評審，負責對《 項目開發(fā)綱要》進行決策。 . 配合完成對 《項目開發(fā)綱要》評審 工作 ，提供財務方面專業(yè)支持。 . 在項目策劃各階段，負責組織各階段性及最終成果評審，并針對修改意見進行調整。 2. 適用范圍 適用于項目立項到《項目開發(fā)綱要》移交前所有相關工作。 6. 合約成本部： . 成本 測 算： 根據(jù) 《 初步產品建議 書》和《工程技術特點分析》 ，進行成本 測 算 ，完成《成本測算報告》 7. 工程技術部 . 工程技術特點分析： 對地塊的地形、地貌、地質水文條件等進行調查，并根據(jù) 《 產品初步 產品建議 書》 ，完成 《 工程技術特點分析 》 。 5. 運營管理部： . 收集項目背景資料： 從政府相關部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設施等）。 34 最有價值房產策劃 2020 案 3. 產品研究部： . 項目可行性分析： 參與項目前期策劃小組工作， 根據(jù)地塊的地形、地貌及 周邊環(huán)境進行項目規(guī)劃分析， 完成《初步策劃定位報告》和《初步產品建議書》 。必要時，運營管理部配合相關工作。 . 組織評審： 將項目可 行性報告提交公司 投資 決策委員會評審 ,通過后報董事會評審。 . 初步確定拓展目標： 分析土地信息，甄選目標地塊，并參考運營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標。 33 最有價值房產策劃 2020 案 項目拓展階段各部門工作職責 1. 投資拓展部： . 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進行歸檔，建立土地信息庫。 . 決策評審 . 投資 決策評審會聽取項目負責人對項目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。 . 項目可行性研究 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小組的配合下，進行較為詳細的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究報告》； 31 最有價值房產策劃 2020 案 . 項目負責人首 先將內部評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，向公司 領導進行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應工作的責任 主體 （責任人）、達到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負責人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負責人進一步完善項目背景調研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項目負責人根據(jù)項目背景材料評估項目 開發(fā) 風險， 編寫《風險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小 組 根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進行調研，反饋給項目負責人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審通過后，項目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產品意見書》； ? 項目負責人 根據(jù)《初步產品建議書》編寫《初步項目開發(fā)總體計劃》 ? 項目前期策劃小組根據(jù)《初步產品建議書》，編寫《工程技術特點分析》，并根據(jù)《工程技術特點分析》和《初步產品建議書》進行成本測算，完成《成本測算報告》； ? 財務部根據(jù) 項目 成本、 產品建議 等材料，完成經濟效益預測分析， 完成財務預測及資金籌措方案 。 . 了解到有效土地信息后，需于當日最遲不超過兩日內填寫《土地信息采