【正文】 16 消防事故發(fā) 生率 ≤1‰ 建立健全區(qū)內(nèi)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)對 消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測定，并填寫檢查標(biāo)示及記錄，對重點部位制定出防范措施。 15 消防設(shè)施設(shè) 備完好率 98% 配備專兼職消防人員，嚴(yán)格制度，落實責(zé)任，定期訓(xùn)練義務(wù)消防隊，組織消防宣傳； 總控中心系統(tǒng)設(shè)備完好，定期養(yǎng)護(hù)，記錄完整； 滅火設(shè)備配套齊全，有巡視檢查記錄； 緊急疏散信道暢通，指示照明與線路圖標(biāo)識齊全完好； 周密制定滅火方案，值班員熟悉業(yè)務(wù)，通訊暢通，反應(yīng)快捷。 14 治安（含車輛安全）案件發(fā)生率（因物業(yè)管理過失） % 秩序員與車輛實行一體化管理； 有完善安全制度與管理措施； 有專業(yè)秩序維護(hù)隊伍并實行準(zhǔn)軍事化管理和訓(xùn)練；秩序員統(tǒng)一服裝、熟悉轄區(qū)情況，言行規(guī)范，文明執(zhí)勤； 車輛停放有序，無違章行駛與停泊，場地整潔線標(biāo)清晰。 13 公共娛樂、休閑設(shè)施完好率 95% 公共娛樂場所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行維修、保養(yǎng) ，做到安全整潔、無損壞，無亂改、亂堆放、亂搭建。 12 停車場完好 率 97% 對車場內(nèi)的設(shè)施設(shè)備仔細(xì)巡查，有明確詳細(xì)的 巡查記錄并及時維修。 11 通道燈完好 率 98% 通道燈隨時處在完好狀態(tài)中，在四十八小時中無論任何時間出現(xiàn)故障做到及時修復(fù)，做好維修記錄，填寫巡視日記，確保正常使用。 序號 指標(biāo)名稱 完成 指標(biāo) 指標(biāo)考核內(nèi)容 管理措施 第 31 頁 10 排水管、明 暗溝完好率 97% 有明確詳細(xì)的巡查紀(jì)錄，及維修檔案，暢通、無積水、無損壞 每月檢查一遍。 污水井、雨水井、污水管每月檢查一遍，化糞池每年檢查一遍。 落實責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實行巡查制度，建檔記錄，服務(wù)中心經(jīng)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通。 8 道路完好率及使用率 90% 有明確詳細(xì)的巡查記錄，及維修檔案，不現(xiàn)路面積水、破損、不平坦、不整潔現(xiàn)象； 停車場管理制度落實責(zé)任到人。 7 保潔達(dá)標(biāo)率 95% 清潔衛(wèi)生建立一體化管理制度并落實； 專業(yè)清潔隊伍，實行門前三包；環(huán)衛(wèi)設(shè) 備完善； 小宗垃圾（煙頭、紙屑、痰跡）每 100平方米控制在 2處以下。 6 綠化完好率 97% 建立健全綠化管理制度，落實綠化工作負(fù)責(zé)制及巡查制度； 對管理區(qū)內(nèi)所有綠化品種、布局、長勢、修剪、維護(hù)等情況建檔登記，不出現(xiàn)長勢不好、局部有病蟲害、踐踏等情況； 確保綠化布局合理優(yōu)美，花草盆景擺放配置得當(dāng)，修剪整齊美觀、無踐踏、無黃土裸露。 5 維 修返工率 ≤ 1% 維修返工記錄與維修返工投訴。 4 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 收繳率 ≥98% 建立健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳及管理制度； 成立管理費(fèi)追繳小組，落實責(zé)任人。 3 維修質(zhì)量合格率及回訪率 100% 所有維修工程都必須有詳細(xì)的維修記錄及驗收記錄； 主要維修工程要建檔造冊，并由管理人員簽署驗收合格單； 每項維修工程完工后，對用戶進(jìn)行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，達(dá)到用戶滿意。 2 零修、急修 及時率 99% 維修管理制度與措施完善； 維修值班記錄與回訪記錄無缺漏，無弄虛作假現(xiàn)象； 用戶對維修及時程度的評定。具體如下： 一、 綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按《標(biāo)準(zhǔn)》 二 類（級）執(zhí)行 二、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按《標(biāo)準(zhǔn)》 二 類（級）執(zhí)行 三、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按《標(biāo)準(zhǔn)》 二 類（級）執(zhí)行 四、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按《標(biāo)準(zhǔn)》 二 類（級）執(zhí)行 五、 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 按《標(biāo)準(zhǔn)》 二 類（級）執(zhí) 行 第 30 頁 管理分項指標(biāo)及措施 序號 指標(biāo)名稱 完成 指標(biāo) 指標(biāo)考核內(nèi)容 管理措施 1 房屋本體完 好率 98% 房屋及配套設(shè)施完好整潔，無亂搭建、亂懸掛現(xiàn)象； 外墻無亂貼和銹跡、破損、污漬； 室外招牌、廣告、霓虹燈、引路標(biāo)識整潔統(tǒng)一美觀。 六、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 我物業(yè)服務(wù)中心對『中冶 ? 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。 ? 裝修單位在施工期間，應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定及有關(guān)的小區(qū)管理規(guī)定，對嚴(yán)重違反者，物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)勸其離場。 ? 所有施工必須按物業(yè)服中心審查批準(zhǔn)的方案進(jìn)行，不得有任何更改。 ? 方案批準(zhǔn)后，使用人按規(guī)定到物業(yè)服務(wù)中心簽訂協(xié)議，領(lǐng)取裝 修許可證。 （ 2） 服務(wù)中心審批 ? 在接到使用人遞交的裝修方案三天內(nèi)，物業(yè)服中心（必要時會同工程部一起）對方案進(jìn)行審核，以考慮是否同意使用人提交的方案，或提出方案的變更意見。 ? 使用人盡快請設(shè)計公司進(jìn)行裝修方案設(shè)計（或自行設(shè)計也可），選擇有資質(zhì)的裝修單位，并把有關(guān)資料送物業(yè)服務(wù)中心備案。 第 28 頁 5) 裝修的程序管理 （ 1） 住用戶裝修申報 ? 使用人如需 對房屋進(jìn)行裝修，必須事先向物業(yè)服務(wù)中心提出申請。 ? 對使用人從事裝修時有違章裝修行為，沒得到整改或糾正前，不能進(jìn)行驗收。 ? 特殊情況：若裝修量小，項目簡單，并且不進(jìn)行廚房、衛(wèi)生間改造的，如：申請“室內(nèi)粉刷一次”、 “鋪設(shè)木地板”等，由物業(yè)服務(wù)中心認(rèn)可初驗和正式驗收可一次進(jìn)行。 4) 裝修驗收 （ 1） 裝修驗收分類 ? 初驗：當(dāng)所有裝修工程施工完畢后，在未搬入使用之前進(jìn)行。 ? 當(dāng)裝修超出申請范圍但不屬違章時，使用人要增報裝修項目，填寫《小區(qū)裝修申請表》一式二份，以確保驗收時申請范圍與事實相符。 （ 2） 巡查規(guī)定 ? 對巡 查申發(fā)現(xiàn)的無明確規(guī)定的新情況，應(yīng)詳細(xì)記錄在《房屋裝修營埋巡查記錄》中，并及時向物業(yè)服務(wù)中心匯報，征求管理意見。 ? 環(huán)境污染（包括衛(wèi)生、噪音、刺激性氣味等）。 ? 是否未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改動房屋設(shè)施（如：空調(diào)口、改動地暖鋪設(shè)等）。 2) 施工噪音管理 （ 1） 噪音施工管理時間：每周一至周五上午 08： 00到下午 18： 00； 每周一至周五中午 12： 00到中午 14： 00禁止噪音施工； 周六、周日及其他節(jié)假日均禁止噪音施工； （ 2） 噪音管理內(nèi)容： a、鑿墻作業(yè)； b、鉆墻作業(yè)； c、鉆切金屬作業(yè)； d、錘打白鐵作業(yè)； e、用電鋸改料作業(yè)； f、其他施工噪音作業(yè)。 （ 6） 裝修工程不得在共用地區(qū)進(jìn)行，不得阻塞人行通道。 第 25 頁 ? 『中冶 第 24 頁 ? 交樓實施階段 ? 由物業(yè)公司相關(guān)部門組織好業(yè)主接待工作，包括引導(dǎo)服務(wù)、車輛停放和現(xiàn)場治安管理等； ? 服務(wù)中心加設(shè)秩序維護(hù)人員，采取固定與巡邏方式，確保遷入物品的安全； ? 服務(wù)中心對各區(qū)域提供特殊專項清潔服務(wù)，協(xié)助遷入人員做好各區(qū)域的清潔工作，并收 集各類廢棄物和垃圾； ? 設(shè)置相關(guān)路牌指引，加派服務(wù)人員引導(dǎo)業(yè)主和物流； ? 采取“一對一”服務(wù)方式由專人指引業(yè)主前往開發(fā)商辦事處辦理尾款繳交手續(xù)、簽署簽收填寫法律文書文件、繳納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用、前往業(yè)主房屋現(xiàn)場驗房、簽收房屋鑰匙物品完成收樓手續(xù)； ? 由置業(yè)服務(wù)中心組織的工程遺留問題處置小組協(xié)助物業(yè)管家部回答業(yè)主驗房收樓時提出的工程問題、及時記錄和處理現(xiàn)場可及時解決的工程問題； ? 物業(yè)管家部安排專人為業(yè)主解答業(yè)主關(guān)于房屋裝修方面的問題和給需要的業(yè)主辦理裝修手續(xù)； ? 由置業(yè)服務(wù)中心安排專人會同物業(yè)經(jīng)理在預(yù)先準(zhǔn)備的靜避辦公室 接待行為沖動的業(yè)主并處理相關(guān)問題； ? 由物業(yè)管家部整理業(yè)主驗房記錄表，集中轉(zhuǎn)給置業(yè)服務(wù)中心督促施工單位限期解決。將發(fā)現(xiàn)的問題告知置業(yè)服務(wù)中心，及時予以修繕。水洗干刮均可 整體潔凈明亮、無膠等附著 對異 形結(jié)構(gòu) 要 小心，以免損壞 文化石外墻面柱面 3M 中性全能水，吊繩作業(yè)，水洗干洗均可 整體潔凈明亮、無膠等附著 裝飾隔板及外置鋼結(jié)構(gòu)架 3M 中性全能水，吊繩作業(yè)，干洗 整體潔凈 外圍 毛面花崗石地面、花臺 弱酸性清潔劑、地刷機(jī)刷洗、高壓水沖洗 整體潔凈、無水泥等附著物 燈具、指示牌 擦拭、去塵 潔凈 陰溝暗渠、水景噴池 刷洗、高壓水沖洗 干凈、暢通 樓頂平臺 樓頂平臺 弱酸性除垢清潔劑、地刷機(jī)刷洗、高壓水機(jī)沖凈 整體潔凈、無明顯水泥漿粘附 標(biāo)準(zhǔn) 范圍 清潔工藝 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 備注 地下 停車 場 地面 (含車道出入口 ) 地刷機(jī)刷洗、高壓水機(jī)沖凈 潔凈 進(jìn)出車道頂棚清洗 高壓水刷洗 潔凈明亮 管道及燈具、風(fēng)口、指示牌、機(jī)房 清掃、除塵 潔凈 第 22 頁 走火 樓梯 地面、梯步 除塵刷洗 潔凈無附著物 扶手及燈具、風(fēng)口 除塵 潔凈 踢腳線 清潔抹塵 潔凈、無附著物 內(nèi)玻璃墻及玻璃門 除膠等附著物、玻璃水刮拭 光亮潔凈、無手印 電梯轎廂 不銹鋼光亮劑 擦拭上光 潔凈如新、無手印、無刮花 梯臺扶手等、風(fēng)口、吊頂燈具 清潔除塵 潔凈、無腐蝕 樓 層 開 荒 電梯廳： 地面：清潔、清洗 墻面：清除附著物、擦拭門窗及墻面、指示告示牌 地面：光潔，光度在80度以下 墻面：光亮潔凈、無附著物 樓層所有風(fēng)口、燈具、吊頂 吸塵 潔凈 衛(wèi)生間 大樓內(nèi)所有衛(wèi)生間、清潔間 全方位清潔、除臭 潔凈、無殘余物、無水跡 第 23 頁 入住管理 ? 交樓驗收程序 包括檢查業(yè)主的有效售樓合同，并由管家部接待業(yè)主，履行移交程序，并簽訂各類物業(yè)管理文件，告知各項權(quán)利義務(wù)及 裝修注意事項，如物業(yè)內(nèi)各項設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。 ? 開荒清洗的操作工藝及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn) 范圍 清潔工藝 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 備注 大樓 外墻 立面 低位石材墻面 3M 中性全能水、吊繩作業(yè)。 ? 開荒清潔的時間安排： 若現(xiàn)場裝修施工全部結(jié)束，不會對清潔工作造成重復(fù)污染，而且施工單位已對該 第 21 頁 辦公樓進(jìn)行了初步的清潔處理（無建修垃圾、無明顯積灰、無大面積的水泥、油漆、涂料等污垢污漬）的情況下，物業(yè)服務(wù)中心對社區(qū)的開荒清潔計劃用二十天時間。 ? 清潔開荒工作方案 ? 開荒清洗范圍 ? 大 廳：地面、墻面、柱面、臺面、梯臺、扶手樓梯、玻璃門窗 /墻、天花。 ? 秩序維護(hù)控制 此期間的秩序維護(hù)服務(wù)，將包括物業(yè)內(nèi)全部社區(qū)外圍公共場所、公共道路等處的秩序維護(hù)工作。 ? 裝修 控制程序 為防止物業(yè)樓板承重超過建筑設(shè)計允許的限度，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時也要求用戶提供裝修明細(xì)計劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。驗收與接管程序如下： 成立驗收小組 ↓ 制定驗收標(biāo)準(zhǔn) ↓ 接管移交手續(xù)書 ↓ 審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改 ↓ 簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案 ↓ 簽訂物業(yè)保修合同 ? 交樓準(zhǔn)備階段 ? 配合置業(yè)服務(wù)中心 進(jìn)場全面接管，包括工程驗收 移交、保安管理、保潔開荒，對工程驗收缺陷進(jìn)行督促整改完善； ? 置業(yè)服務(wù)中心 組織建筑單位包括土建、機(jī)電、水暖、智能化各專業(yè)工程人員成立工程遺留問題處置小組協(xié)助物業(yè)公司交樓； ? 置業(yè)服務(wù)中心 組織會同物業(yè)管家部對交樓手續(xù)辦理現(xiàn)場進(jìn)行規(guī)劃、整理和布置裝飾； ? 由物業(yè)公司對所有應(yīng)交房屋進(jìn)行詳細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)工程問題及時書面通知 置業(yè)服務(wù)中心 組織施工單位整改完善、清潔問題由物業(yè)保潔人員改善，以達(dá)到最 第 20 頁 佳交樓標(biāo)準(zhǔn)和效果。 ? 草擬物業(yè)管理合同文件 根據(jù)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)，及房產(chǎn)管理部門的規(guī)定，并結(jié)合項目實際情況，草擬切實可行的物業(yè)管理委托合同，明確雙方權(quán)、責(zé)、利。以軟廣告的形式促進(jìn)物業(yè)的整體銷售。 ? 提供物業(yè)設(shè)施專業(yè)建議 ? 就建設(shè)單位預(yù)定的各項物業(yè)設(shè)施提