【正文】 中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》和民政部“星光計(jì)劃”都對(duì)發(fā)展老年服務(wù)和加快社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)提出了具體意見?！吨腥A人民共和國老年人權(quán)益保護(hù)法》明確規(guī)定：“國家鼓勵(lì)、支持社會(huì)組織或個(gè)人興辦老年福利院、敬老院、老年公寓、老年醫(yī)療康復(fù)中心和老年文化體育活動(dòng)場(chǎng)所等設(shè)施”。老年公寓不失為解決老年人社會(huì)化養(yǎng)老的有效途徑和最佳選擇之一，是社會(huì)化養(yǎng)老的主要方向。我國各大中城市老年公寓發(fā)展的實(shí)踐證明，興辦老年公寓確實(shí)減輕了家庭養(yǎng)老壓力，彌補(bǔ)了家庭養(yǎng)老功能弱化的欠缺，緩解了空巢家庭、獨(dú) 生子女家庭照顧老人的困難，消除了中青年夫婦的后顧之憂，起到了家庭養(yǎng)老所不能起到的作用。 三、 XX區(qū) 老年公寓的前景分析 建立適合我國國情的老年公寓不僅是人口老齡化發(fā)展的必然趨勢(shì)，而且是加強(qiáng)社會(huì)保障工作的客觀要求。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙 化， 1994 年實(shí)行了《中心建筑法》， 2020 年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。 5．建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。 這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開 門 路。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。即老年人與銀行、其子女與銀行， 各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時(shí)，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。 老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。 老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總 體規(guī)劃。 政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全 一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。北京市 2020 年調(diào)查顯示， 50 歲以上的常住人口中， 60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為 860 元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為 400－ 500 元（《老年住房專題會(huì)議論文集》 2020 年）。 老年公寓的價(jià)位偏高 有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá) 2020－ 3000 元，很多老年人只好望洋興嘆。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。以我國大連市為例， 60 歲以上的老人 萬，占城市總?cè)丝诘?％，若 入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?3％的比例分析， 70多萬的老年人中，將有近 2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有 7 千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。 但是，由于我國老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國范圍來看還存在不少問題和需要改進(jìn)之處。大連市 2020 年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 150 所，其中老年公寓 11所，總床位 7993 張。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。它建于北京北部的小湯山，占地面積 42 萬平方米，總建筑面積 18 萬平方米，可以容納近萬老人入住。 第四章 老年公寓 發(fā)展現(xiàn)狀分析 一、全國 老年 公寓 發(fā)展現(xiàn)狀分析 老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。 二、垃圾處理 大力推廣城市生活垃圾焚燒發(fā)電、堆肥等綜合利用技術(shù)；推廣建筑垃圾的重復(fù)使用、再生利用和無害化利用。因此，必須堅(jiān)持發(fā)展中小套型住房，大力推進(jìn)建筑節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材等工作。每年城鄉(xiāng)新建建筑竣工面積約 15 至 17 億平方米，預(yù)計(jì)到 2020年底，全國房屋建筑面積將新增 220 至 250 億平方米。據(jù)測(cè)算， 城市 建設(shè)用鋼占全國用鋼總量的 20％，水泥用量占全國總用量的 17． 6％，用地面積占全國城市建成區(qū)用地總面積的 30％；住宅用水占全國城市水資源消耗 的 32％，住宅建設(shè)能耗占全國總能耗的 30％，單位建筑面積能耗為相同氣候條件下發(fā)達(dá)國家的 23倍。 資源消耗快速增長(zhǎng)，是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展階段的特點(diǎn)之一。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)不違被國家的相關(guān)政策，且能夠解決老年人的 “ 老有所養(yǎng) ” 這一問題。 當(dāng)資金與需求之間出現(xiàn)非常大的差異時(shí)，為了保證社會(huì)的穩(wěn)定，政府將會(huì)大力支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的大小來調(diào)整優(yōu)惠政策的力度。 這里，首先提到的是 “ 老有所養(yǎng) ” ，然而，目前 的情況是：一方面，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。 市場(chǎng)準(zhǔn)入制度是國家對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的基本制度，它作為政府管理的第一環(huán)節(jié)，既是政府管理市場(chǎng)的起點(diǎn)，又是一系列現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一項(xiàng)基礎(chǔ)性的、極為重要的經(jīng)濟(jì)法律制度。 第三節(jié) 行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、行業(yè)準(zhǔn)入制度概念 市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，是有關(guān)國家和政府準(zhǔn)許公民和法人進(jìn)入市場(chǎng)，從事商品生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的條件和程序規(guī)則的各種制度和規(guī)范的總稱。要 認(rèn)真總結(jié)開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，由點(diǎn)到面，逐步推開。民政部將在全國選擇若干單位開展試點(diǎn)和示范活動(dòng)；省級(jí)民政部門也要有計(jì)劃地確定一批單位開展試點(diǎn)和示范活動(dòng)，并將名單于今年 5 月底前報(bào)民政部社會(huì)福利和社會(huì)事務(wù)司。開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)，今年的重點(diǎn)是確定試點(diǎn)單位，啟動(dòng)示范活動(dòng)。民政部將對(duì)工作出色，開展示范活動(dòng)成效顯著的單位給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。 2．積極指導(dǎo)，精心組織。 五、基本要求 1．高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。 4．因地制宜，勇于創(chuàng)新。開展示范活動(dòng)的重點(diǎn)是發(fā)展政府主導(dǎo)、社會(huì)力量廣泛參與的多種養(yǎng)老服務(wù)形式，工 作基礎(chǔ)在社區(qū)。開展示范活動(dòng)必須堅(jiān)持社會(huì)化的發(fā)展方向，倡導(dǎo)多種形式養(yǎng)老，開展多樣化服務(wù)，大力推進(jìn)老年福利服務(wù)事業(yè)投資主體多元化、服務(wù)對(duì)象公眾化、服務(wù)方式多樣化、服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化。開展示范活動(dòng)要堅(jiān)持 “ 以民為本、為民解困 ” 的宗旨，以不斷滿足老年人尤其是 “ 三無對(duì)象 ” 和低保對(duì)象等老年人的福利服務(wù)需求、提高人民群眾生活質(zhì)量和文明程度為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，體現(xiàn)社會(huì)福利維護(hù)民利、解決民生、落實(shí)民權(quán)的本質(zhì)要求。職工對(duì)領(lǐng)導(dǎo)班子的滿意率為 90%以上，入住老年人的滿意率為 95%以上。 8．養(yǎng)老機(jī)構(gòu)優(yōu)質(zhì)高效。 7．服務(wù)隊(duì)伍愛崗敬業(yè)。 6．群眾廣泛參與。 5．社會(huì)力量支持。 4．服務(wù)網(wǎng)絡(luò)健全。 3．養(yǎng)老形式多樣。 2． 養(yǎng)老服務(wù)保障。 三、基本標(biāo)準(zhǔn) 1．政府高度重視。民政部制訂示范活 動(dòng)的基本標(biāo)準(zhǔn)，各地結(jié)合自身實(shí)際情況制訂具體標(biāo)準(zhǔn)。 一、指導(dǎo)思想 開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)，要以鄧小平理論和 “ 三個(gè) 代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真落實(shí) “ 以人為本 ” 的科學(xué)發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)，以保障城市 “ 三無對(duì)象 ” 和低保對(duì)象等困難老年人為重點(diǎn)，發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化，進(jìn)一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)而努力。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育 、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。 設(shè)計(jì)與配套設(shè)施 老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和 “ 老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 ” ，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。 老年公寓的模式 國外老年公寓的模式，依據(jù) 1986 年國際慈善機(jī)構(gòu)（ HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為 7 類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全 天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。我們應(yīng)按照中國政府制定的 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂 ” 的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。 在消費(fèi)觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時(shí)代的發(fā)展而弱化，老年人對(duì)子女的依賴性減弱、獨(dú)立性增強(qiáng)，對(duì)老年住宅的認(rèn)同會(huì)增加，不會(huì)再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙。 在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)模化和郊區(qū)化發(fā)展，降低了購置成本，實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人 的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了 “ 合家歡 ” 的親情時(shí)光。市場(chǎng)的發(fā)展一般會(huì)遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量 “ 老人公寓 ” 、 “ 老少居 ” 等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?； （ 2） 郊區(qū)化 為了滿足老年 住宅對(duì)環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪； （ 3） 建筑的多樣化 隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化， 1994 年實(shí)行了《中心建筑法》， 2020年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。 (5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。 這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。 融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。與此同時(shí)，也要發(fā)展適 量高收入者的老年公寓住宅。 老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。 在近期的城市發(fā)展和舊城改造