【正文】 該系統(tǒng)采 用 Lotus Domin Notes R Delphi作為開發(fā)工具，選用 SQL Server、 Aceess 作為數(shù)據(jù)庫(kù)，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。 一、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)方式 我們將利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在 XXX 居住區(qū)管理處建立一個(gè) WINDOW NT 局域網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時(shí)通過電話網(wǎng)與深圳總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)與公司的信息共享。 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化 計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們?cè)谖飿I(yè)管理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動(dòng)化、行政辦公業(yè)務(wù) 自動(dòng) 化及建立 XX 物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。 信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購(gòu)物、 VOD 視頻點(diǎn)播、家政服務(wù)、家具維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。 一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是 房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。同時(shí)物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢(shì)，幫助經(jīng)營(yíng)者形成有效交易，并從中獲取利潤(rùn)。 （三）給住戶帶來的好處 滿足住戶對(duì)高速獲取信息的需要，同時(shí)可以通過定制，獲取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便、快捷的信息化生活。 （二）給開發(fā)商帶來的好處 開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值；而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，能夠提供更多的利潤(rùn)空間。 （五）運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全 系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù)； 綜合防火墻技術(shù)，禁止對(duì)所有不必要 TCP/UDP 端口的訪問，防止對(duì)系統(tǒng)的惡意攻擊； 加 強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤干凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測(cè)，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。 （三）具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性 可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通”系 統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺(tái)上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、監(jiān)控。住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息；并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。 三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn) （一）開展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了可能；另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付 信用、商品配送等問題。 2．擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢” 信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源 —— 家庭。 3．交互式管理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報(bào)修、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個(gè)家庭，提供更具個(gè)性化的服務(wù)。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。 高速接入 inter 查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購(gòu)物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便 SOHO一族居家辦公。 （七）物業(yè)管理 提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程， 提高管理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請(qǐng)、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。 跳蚤市場(chǎng)：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場(chǎng)中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。 （五）股市行情 與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情、技術(shù)分析、證券分析、 委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)“家庭大戶室”。 （四）社區(qū)學(xué)校 網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁(yè)制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)、假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。 VOD 視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉 OK 及音樂服務(wù)。 聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或 OICQ 等聊天軟件，互相交流。 （二）休閑娛樂 網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。 網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)?？傊?，隨著 IT 業(yè)的發(fā)展， XXX 居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對(duì)管理資源及信息共享的需求。我們?cè)谖飿I(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。 第七部分 未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想 第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。 （三）完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。 （二）設(shè)立健康服務(wù)中心。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： （一）設(shè)立兒童益智中心。 二、服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù) 17 項(xiàng)： 類 別 編 號(hào) 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 01 殘障人士特別服務(wù) 家政 02 臨時(shí)照顧小孩 03 代定牛奶 服務(wù) 04 介紹保姆、代請(qǐng)家教 05 居室裝修咨詢 06 代租汽車 商 07 代辦旅游手續(xù) 務(wù) 08 代訂車、船、飛機(jī)票 服 09 代寄代領(lǐng)郵件 務(wù) 10 代訂報(bào)刊、雜志 11 臨時(shí)代為保管小件物品 12 代聯(lián)系舉辦喜事慶典 禮儀服務(wù) 13 代聯(lián)系攝影、攝像 14 村內(nèi)代購(gòu)、代送鮮花、禮品 15 開設(shè)棋類活動(dòng)場(chǎng)所 其它 16 邀請(qǐng)有關(guān)展覽和小型演出隊(duì)來社區(qū)服 務(wù) 17 義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)，宣傳消防常識(shí) 2. 有償服務(wù) 64 項(xiàng) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 01 窗式空調(diào)安裝 100 元 /臺(tái) 家 02 分體式空調(diào)安裝 200 元 /臺(tái) 03 空調(diào)加雪種 120 元 /臺(tái) 04 安裝抽油煙機(jī) 50 元 /臺(tái) 電 05 安裝熱水器 50 元 /臺(tái) 06 安裝排風(fēng)扇 30 元 /臺(tái) 07 安裝吊扇 30 元 /臺(tái) 安 08 安裝燈具 20 元 /套 09 安裝用電明線 元 /米 10 換電表 30 元 /個(gè) 裝 11 換鎮(zhèn)流器 20 元 /個(gè) 12 拆換燈管 5 元 /次 13 拆換業(yè)主入戶電源線 (50 米 ) 50 元 /次 維 14 拆換業(yè)主插座線 20 元 /次 15 拆換業(yè)主照明線 (30 米內(nèi) ) 30 元 /次 16 拆換業(yè)主電源開關(guān) 10 元 /個(gè) 修 17 調(diào)試多制式彩電 30 元 /臺(tái) 18 調(diào)試組合音響 30 元臺(tái) 19 調(diào)試收錄機(jī)、 VCD 機(jī) 15 元 /臺(tái) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 20 貼瓷片 40 元 /m2 21 鋪普通地磚 40 元 /m2 22 貼墻紙 1 元 /m2 23 墻面刷新 2 元 /m2 裝 24 安裝坐廁 150 元 /套 25 安裝洗臉盆、洗菜盆 50 元 /套 修 26 安裝空調(diào)架 150 元 /個(gè) 27 安裝防盜門 80 元 /個(gè) 維 28 安裝防盜網(wǎng) 80 元 /個(gè) 29 換門鎖 20 元 /套 修 30 換水龍頭 (4＂口徑 ) 10 元 /個(gè) 31 換水表 (4＂口徑 ) 30 元 /個(gè) 32 換門窗玻璃 20 元 /m2 33 砌筑灶臺(tái) 20 元 /人 .小時(shí) 34 木門維修 20 元 /人 .小時(shí) 35 清潔油煙機(jī) (提供清潔劑，下同 ) 30 元 /臺(tái) 36 清潔空調(diào) 30 元 /臺(tái) 清 37 清潔地毯 3 元 /m2 潔 38 清潔玻璃 5 元 /m2 服 39 地板 打蠟 4 元 /m2 務(wù) 40 疏通地漏、廁所管道 30 元 /次 41 疏通排污管 30 元 /次 42 其他清潔服務(wù) 20 元 /小時(shí) .人 43 打掃衛(wèi)生 15 元 /小時(shí) 家 政 44 荬菜，買早餐 15 元 /小時(shí) 服 務(wù) 45 做飯 30 元 /小時(shí) 46 送快餐 市價(jià) 類 別 編 號(hào) 服 務(wù) 內(nèi) 容 參考價(jià)格 (未定 ) 47 看護(hù)病人 10 元 /小時(shí) 家 48 上門收洗衣服（洗衣費(fèi)另計(jì)） 2 元 /次 政 49 開辦家政培訓(xùn) 10 元 /小時(shí) 服 50 家庭綠化、盆景造型 15 元 /小時(shí) 務(wù) 51 代購(gòu)、代售二手家私 面議 52 鐘點(diǎn)工 20 元 /小時(shí) 53 健康檢查 市價(jià) 健 康 54 建立健康檔案 工本費(fèi) 服 務(wù) 55 兒童計(jì)劃免疫檔案 工本費(fèi) 56 家庭病床 市價(jià) 禮 儀 57 租售鮮花盆景 市價(jià) 服 務(wù) 58 代接代送客 面議 59 電話 市價(jià) 商 60 傳真 6 元 /張 務(wù) 61 打字 元 /字 服 62 復(fù)印 元 /張（ A4） 務(wù) 63 洗車 1020 元 /輛 64 電子郵件 10 元 /次 說明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以 XX 市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及 XXX 居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略 低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則 ,合理確定，實(shí)施前將報(bào) XXXXX 置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。 （四）服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。同時(shí)根 據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足 業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū) 服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。 （五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù) ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運(yùn)行費(fèi)用。 （三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗 ,堅(jiān)持物盡 其用的原則 ,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 四、增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ,努力增加營(yíng)業(yè)外收入。 （二） XXX 居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（由 XX物業(yè)公司和 XXX置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定）； （三）日常物業(yè)管理收入測(cè)算（由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算） （四）日常物業(yè)管理支出測(cè)算（同上） 三、測(cè)算結(jié)果分析 經(jīng)初步測(cè)算，管理處年收支盈虧情況如下（單位：萬元）： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一年 第二年 第三年 第四年以后 總收入 總支出 年收支盈余 測(cè)算結(jié)果分析： （一）收支盈虧及原因（根據(jù) XX 公司和 XXX 置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析） （二）收支虧損的彌補(bǔ)辦法 針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。 XXX 居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。 稅費(fèi)按管理處總收入的 %計(jì)算。 《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。 一、物業(yè)管理資金的籌措與使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物