【正文】 硬布置強(qiáng)調(diào)功能性，軟布置注重藝術(shù)性。硬布置是依據(jù)消費(fèi)習(xí) 性來確定的， 42 起到便于消費(fèi)，引導(dǎo)消費(fèi)的作用，一般布置到位后，短期內(nèi)不會作大的調(diào)整，例如：客戶服務(wù)區(qū)設(shè)置、通道設(shè)計(jì)，商品陳列設(shè)計(jì)等。 3）場內(nèi)燈箱、廣告畫面完好，費(fèi)用及時收取。 （ 8）滯 交一個月的，強(qiáng)制使其退場，并按合約終止合同的履行，租戶承擔(dān)由此所造成的一切損失 （ 9）因費(fèi)用未完善要停止物業(yè)服務(wù)的一切行為，須經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人同意方可執(zhí)行 管理標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確無誤、及時催收到位 收款率 99% 商戶轉(zhuǎn)租管理 職責(zé) （ 1）商戶轉(zhuǎn)租由業(yè)務(wù)部樓層人員具體負(fù)責(zé) 重點(diǎn)管理 （ 1）業(yè)態(tài)符合項(xiàng)目的整體定位與經(jīng)營調(diào)整方案 （ 2）品牌要符合樓層經(jīng)營調(diào)整區(qū)域 （ 3）業(yè)種要與樓層區(qū)域業(yè)種相符 （ 4）新的經(jīng)營者實(shí)力符合公司經(jīng)營定位 （ 5）掌握經(jīng)營者的經(jīng)營理念 （ 5）前任商家在合同中的特殊約定及欠費(fèi) （ 6）轉(zhuǎn)租協(xié)議內(nèi)容的交底：商鋪面積在 150㎡ 以下的提前繳納半年租金、半年物管費(fèi)，商鋪面積在 150㎡ 以上的提前繳納三個月租金、三個月物管費(fèi) 管理標(biāo)準(zhǔn) 新客戶持續(xù)經(jīng)營能力較強(qiáng) 商戶撒場管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)撤場手續(xù)辦理 34 （ 2）綜合部負(fù)責(zé)退場商鋪設(shè)施設(shè)備的檢查及收鋪工作 （ 3）招商人員負(fù)責(zé)退場商鋪管理 重點(diǎn)管理 （ 1）撒場手續(xù) 1）商戶提出撒場申請 2）商戶填寫撒場申請表，由業(yè)務(wù)部人員完善分公司撒場 審批表的審批程序 3）業(yè)務(wù)助理完善撒場審批表公司審批程序，并完善業(yè)務(wù)部的租賃合同臺帳更新處理 4）財(cái)務(wù)賃公司審批同意的撒場審批表完善分公司合同臺帳消帳處理 5）綜合部負(fù)責(zé)撒場審批表的歸檔處理 （ 2）撒場前的要求 1）商戶須完善所有欠費(fèi) 2）商戶清貨時間，應(yīng)預(yù)留水電費(fèi)保證金 3）商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu) 4）商戶撒場須將房屋清潔后交管理公司 5）商戶按接房標(biāo)準(zhǔn)還房 6）綜合部換鎖、清潔、封場 管理標(biāo)準(zhǔn) （ 1） 商戶完善欠費(fèi) （ 2）設(shè)施設(shè)備完好 商戶管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)商戶的管理工作 （ 2）綜合部負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作 小商戶管理要求 （ 1） 準(zhǔn)入制的管理 1）品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標(biāo)注冊登記證書、 2）經(jīng)營者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營代理書 (注重時間的有效期 )、營業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 3）商品資質(zhì)審查：申報(bào)的品牌與實(shí)際經(jīng)營的商品名稱一致性， 35 （ 2）商品質(zhì)量的監(jiān)督 1）商品零售統(tǒng)一：本商場內(nèi)的零售價 標(biāo)價與其它商場的同一個商品的零售價標(biāo)價一致 2）商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價相符 3）商品售后報(bào)務(wù)：商品的退換貨制度 （ 3）商品陳列 1）上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例 2）季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個月季節(jié)貨的上貨率達(dá)到 60%左右 3）式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營的定位需要 4）商品陳列：豐滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營需要 （ 4）占道規(guī)范 1）花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商 鋪門前 2）雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3）玻璃門不能向外開 4）不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5）椅子不能擺放在公區(qū)域上 6）拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7）未經(jīng)容許不能在公共區(qū)域的柱面，墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8）不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場規(guī)定的統(tǒng)一時間、統(tǒng)一地點(diǎn)倒放垃圾 （ 5）商品的進(jìn)出商場 1）原則上，營業(yè)期間，商戶的進(jìn)出貨由商戶自行負(fù)責(zé) 2）管理人員應(yīng)隨時觀察商鋪人員進(jìn)入商場隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進(jìn)貨 量及銷售量 3）應(yīng)實(shí)際了解商家的經(jīng)營情況，預(yù)防有撤場的前期行為 4）撤場商家杜絕欠費(fèi)未完善后撒貨出場，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，保安嚴(yán)禁出場 5）與商戶有特殊約定的按特殊約定進(jìn)行管理（如電腦城） （ 6）銷售管理 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計(jì) 2）新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計(jì)，一般統(tǒng)計(jì)開業(yè)近一至二個有銷售業(yè)績 36 3）半年、一年主力店銷售業(yè)績統(tǒng)計(jì) 非小商戶管理要求（餐飲、娛樂、主力店等） （ 1）準(zhǔn)入制管理 1）經(jīng)營者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營許可證、營業(yè)執(zhí)照（法人 或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 2）品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊登記證書、加盟許可證 （ 2）食品衛(wèi)生管理 1）垃圾清運(yùn)規(guī)范：按分公司要求的時間及地點(diǎn)進(jìn)行及時清運(yùn) 2）隔油池的清潔：定期進(jìn)行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進(jìn)行時時清洗，特殊情況及時進(jìn)行清挖 3）排煙機(jī)的油污：定期的清洗，最多不起過二個月清洗一次 （ 3）治安秩序安全 1）治安秩序：打架斗毆及時報(bào)案，通知派出所或者 110 2）封場安全：封場后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 （ 4）消防安全 1）廚房管理 送風(fēng) :與整體送風(fēng)時間統(tǒng)一 風(fēng)機(jī)：控制線路保證正常 加壓風(fēng)機(jī)口：保證靈活 電氣元件：無損動、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2）排煙 通風(fēng)正常 3)給水 : 二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4)排水 :防水工程、排水管暢通 37 5）自動報(bào)警系統(tǒng) :正常 6）防火卷簾門系統(tǒng) :開關(guān)正常啟動 7）自動噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、 噴頭、閥門等正常完好 8）移動滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9）消防疏用通道：暢通、清潔 （ 5）用電 1）電表正轉(zhuǎn)，表計(jì)量準(zhǔn)確 2）室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3）各項(xiàng)用電器開關(guān)溫度正常 （ 6）停車場管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 （ 7）中中央空調(diào)管理 1）同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計(jì)：計(jì)量分?jǐn)? 2）使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機(jī)前各項(xiàng)指標(biāo)檢查與調(diào)試 3）商戶使用空調(diào)前的登記管理：電話通知空調(diào)開關(guān)時間并做好記錄 4）中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運(yùn) 行使用費(fèi)用在每月水電費(fèi)分?jǐn)? （ 8）電扶梯、電梯管理 1）夜間電梯使用的管理：開關(guān)時間明確 2）電梯內(nèi)清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng) 3）運(yùn)貨：使用專用貨梯 （ 9）霓虹燈、廣告 1）外墻霓虹圖文完好情況，按時開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。 標(biāo)準(zhǔn) （ 1）符合公司業(yè)態(tài)定位標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目部經(jīng)營調(diào)整指導(dǎo)思想 （ 2）符合公司審核同意的租金價格體系標(biāo)準(zhǔn) （ 3）在公司 OA 程序上審批同意的合同審批表 （ 4）各種入場費(fèi)用繳清 費(fèi)用繳納管理 職責(zé) （ 2）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)所用費(fèi)用收取工 作 （ 3）財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)所用費(fèi)用收取督導(dǎo)工作 （ 4）水電費(fèi)由綜合部抄表計(jì)量統(tǒng)計(jì)核算 （ 5）水電費(fèi)通知書由業(yè)務(wù)部進(jìn)行制單、發(fā)放、催收 （ 6）租金物管費(fèi)由業(yè)務(wù)部與財(cái)務(wù)部核對后，由業(yè)務(wù)部制單發(fā)放、催收 （ 7）其它費(fèi)用由業(yè)務(wù)部制單、分公司審核、業(yè)務(wù)部發(fā)單催收 重點(diǎn)管理 （ 1）商戶的租金、物管費(fèi)與水電費(fèi)單最好一并發(fā)放，減少重復(fù)發(fā)單與催費(fèi) 33 （ 2）財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)每月應(yīng)收租金、物管費(fèi)、水電費(fèi)的核對及對欠費(fèi)租戶的數(shù)據(jù)核實(shí)，由業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)并對欠費(fèi)注明其原因 （ 3）財(cái)務(wù)每月三 十日定期傳遞次月的應(yīng)收費(fèi)用數(shù)據(jù)給業(yè)務(wù)部，業(yè)務(wù)部核實(shí)簽字確認(rèn)后返財(cái)務(wù)，并由業(yè)務(wù)部填寫租戶繳費(fèi)通知書并發(fā)放商戶 （ 4）繳費(fèi)通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費(fèi)，業(yè)務(wù)部應(yīng)發(fā)放催費(fèi)通知書（第一次） . （ 5）催費(fèi)通知書發(fā)放一周后商戶未能及時繳費(fèi)的，業(yè)務(wù)部發(fā)入滯納金催費(fèi)通知書（按合同約定開具滯納金金額 +應(yīng)繳租金金額）（第二次） （ 6）按合同約定滯交二十天的，發(fā)函可強(qiáng)制終止其經(jīng)營，并開具滯納金，只有在滯納金和租金交齊后才可繼續(xù)營業(yè)。 d）專賣店項(xiàng)目在簽訂合同時收取履約保證金，小于 150㎡ 收取六個月的租金和六個月的物管費(fèi)、大于 150㎡ 繳三個月的租金和三個月的物管費(fèi) e）其它費(fèi)用：開業(yè)推廣費(fèi) 200 元 /戶，換鎖費(fèi) 30 元 /個，合同工本費(fèi) 20 元 /本， 7）能源費(fèi) a） 水、電，每一個商戶配置一組計(jì)量表，單獨(dú)使用的電量、據(jù)實(shí)按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算收取，若遇國家電價調(diào)價時按其定價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收； b）公共能源費(fèi)：公共照明、消防用電、公共設(shè)施設(shè)備用電、輸變電損耗、光彩工程照明、公共用水等，按整個項(xiàng)目商業(yè)部分實(shí)際發(fā)生費(fèi)用以全體用戶面積據(jù)實(shí)分?jǐn)?，?jīng)營以整個項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用按其經(jīng)營場地建筑面積所占比例據(jù)實(shí)分?jǐn)偨患{。 c）獨(dú)立項(xiàng)目在簽訂合同七天內(nèi)收取履約保證金和履約首季物管費(fèi)。 c） 主力店和洋快餐合同年限由公司決定。 3）合同期限 a）專賣店簽訂一年。 2）計(jì)租面積 a）合同面積一律以建筑面積報(bào)價出租，重點(diǎn)項(xiàng)目必須報(bào)開發(fā)公司直至集團(tuán)審批。 31 d）專賣店（包括以商鋪出租的配套經(jīng)營項(xiàng)目）配置：電、通過消防驗(yàn)收、做隔斷、基本照明、鋪地磚和安裝門。 標(biāo)準(zhǔn) （ 1）禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 （ 2）整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào) （ 3）安全、規(guī)范、合理、合法 合同簽定前管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部招商人員負(fù)責(zé)實(shí)施招商洽談與合同簽定工作 （ 2）綜合部負(fù)責(zé)商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作 重點(diǎn)管理 （ 1）簽合同注意事項(xiàng) 1)交房條件 a）主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯（綜超大賣場為電動坡梯）、貨運(yùn)電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗(yàn)收的清水房 b）次主力店（家電、裝飾、家具賣場）配置：水、電接駁到經(jīng)營場地；電動扶梯、貨運(yùn)電梯、中央空調(diào)和通過驗(yàn)收消防系統(tǒng)的清水房。 4）頂棚、墻面、立柱、通風(fēng)口的墻體：完好無損，如有損壞要進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng) 5）公共景觀、植物清潔：清潔、衛(wèi)生、完好 6）通道：清潔、亮度適 中，通道暢通無阻。 2）商場公共清潔：隨時保持清潔。 2）各商戶宣傳品、招貼畫、展板：不得隨意張貼懸掛于公共區(qū)域 3） 各商家廣告燈箱發(fā)布：應(yīng)先收費(fèi)后發(fā)布 4）商品陳列展示：貨品豐滿，標(biāo)價醒目，具有吸引力 5）模特：不得東倒西歪或裸露陳列，模特不得陳舊、破損 6）賣場照明：滿足經(jīng)營需要 7）賣場整潔：清潔、清晰 8）商鋪門前花車：按統(tǒng)一規(guī)定的要求擺放，不得阻礙通道，展架不能橫擺在門前 9）促銷場地的花車擺放：整齊美觀 10）商鋪內(nèi)外的 POP：書寫規(guī)范，合理，合法 11）玻璃幕墻：清潔、不得設(shè)置雜物或背柜裸露面 30 12）賣場布置：春夏兩季更換一次 13）商戶進(jìn)行促銷活動 ：不得損害商場整體形象行為發(fā)生 14）各樓層導(dǎo)視牌：完整、清晰、清潔 15）公共賣場內(nèi)外海報(bào)、吊卡、招貼畫、信息欄：不得有過期過時內(nèi)容，及時更新。 標(biāo)準(zhǔn) 收取費(fèi)用、經(jīng)營規(guī)范、安全 促銷活動 職責(zé) （ 1）項(xiàng)目部促銷 活動由策劃人員負(fù)責(zé)擬定 ,項(xiàng)目部審核后報(bào)公司審批后實(shí)施 （ 2）商戶促銷活動由商戶擬定報(bào)項(xiàng)目部備案，業(yè)務(wù)人員配合實(shí)施 （ 3）公司促銷活動由公司擬定，項(xiàng)目部配合實(shí)施 27 管理重點(diǎn) （ 1）促銷信息收集準(zhǔn)確及時 （ 2）促銷活動物資采購由行政中心負(fù)責(zé)，項(xiàng)目行政與財(cái)務(wù)參與監(jiān)督使用 （ 3）活動細(xì)案由策劃人員負(fù)責(zé)完成，并跟進(jìn)完成 （ 4）活動現(xiàn)場安全由天驕保安負(fù)責(zé)維護(hù) （ 5）活動現(xiàn)場市政手續(xù)的申報(bào)由策劃人員負(fù)責(zé)申報(bào) （ 6）活動現(xiàn)場拍照由策劃主管指定專人，并負(fù)責(zé)整理匯總打包傳項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人備份 （ 7）活動后評估由策劃人員匯總分析，業(yè)務(wù)人員參與評審上報(bào)公司 （ 8）活動完后的導(dǎo)具由策劃人員及時撒除與保管，工程人員配合 標(biāo)準(zhǔn) 有效實(shí)用，安全、合法、手續(xù)完善 廣告管理 職責(zé) （ 1）項(xiàng)目部策劃人員負(fù)責(zé)招商，并負(fù)責(zé)費(fèi)用的收取 （ 2）檢查責(zé)任人：策劃人員 （ 3）巡查次數(shù)：每天至少一次 管理重點(diǎn) （ 1）廣告制做效果圖審核權(quán)限 1）廣告牌：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審批 2）柱面廣告：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審 批 3）欄桿廣告：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批 4）戶外廣告：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批 5）商戶店招：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批 6）墻面廣告：效果圖報(bào)策劃人員審核，業(yè)務(wù)經(jīng)理審核，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批 （ 2）