協(xié)和廣場總體策劃營銷方案綱要(參考版)
2024-09-07 12:01本頁面
【正文】 4. 銷售工具：政策規(guī)劃的發(fā)展（大展塊）餐飲娛樂待業(yè)發(fā)展優(yōu)勢（大展塊）、銷售進度表。 2)EF 幢租金預測 年 限 月租金 月租金合計 年租金合計 1 年 20 元 /M2 130720 元 1568640 元 2 年 25 元 /M2 163400 元 1960800 元 3 年 30 元 /M2 196080 元 2352960 元 4 年 35 元 /M2 228760 元 2745120 元 5 年 40 元 /M2 261440 元 3137280 元 5 年合計 平均 30 元 /M2 980400 元 11764800 元 5 年投資回報推算 元 /M2 186733 元 11204011 元 注：租金按每年上漲 5 元 /M2進行計算。 溫州商場預計開盤時間在 2020 年春節(jié)前后，我們 E、 F 幢協(xié)和餐飲、娛樂版應在溫州商場開盤前迅速亮相，搶奪投資客戶。 5) EF 幢命名建議：協(xié)和新天地、協(xié)和尖沙嘴美食廣場 (F 幢 )、協(xié)和好旺角娛樂天地 (E 幢 ) 4．投資人群、競爭對手分析 據(jù)調(diào)查，雅安市商業(yè)地產(chǎn)項目中，對本案造成較大威脅的主要是假日廣場和溫州商城，這兩個主要競爭對手均地處歷史形成的商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍較為濃厚，口岸較本案有優(yōu)勢，產(chǎn)品設(shè)計均以臨街單間商鋪為主，總價大約在 2030 萬，中產(chǎn)階級和高收入人群為主要投資者，主要經(jīng)營為服裝、鞋包、家 居等。因此，根據(jù)項目的旅游優(yōu)勢，景觀優(yōu)勢，停車優(yōu)勢，建筑優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢，我們將項目的 E、 F幢定 位為餐飲娛樂城，以全新的形象吸引人氣、商氣，達到盡快銷售的目的，以點帶面帶動全盤。當據(jù)雅安市政府的最新發(fā)展規(guī)劃， 2020 年，市政府將投資四億元打造上里古鎮(zhèn)旅游區(qū)。雅安作為四川西南著名旅游城市，自然景觀絕佳，旅游資源豐富。雅安市 2020 年餐飲業(yè)零售總額為 億元，比 2020 年增長 22%，全市餐飲業(yè)營業(yè)額占社會消費品零售總額的 16%，餐飲行業(yè)已成為拉動雅安消費的重要力量，本項目地處雅安新舊城區(qū)的交匯處，位于青衣江和隴西河交匯處，遠眺周公山，緊鄰音樂廣場，自然和人文景觀絕佳。 2) 從現(xiàn)階段此項目的招商造勢分析我們的定位： A 幢：百貨 B 幢：百貨 C 幢： IT D 幢：服飾 E 幢：娛樂 F 幢：餐飲 3) 從目前來看，項目 ABCD 幢人氣較差，且需要商家經(jīng)營或活動造勢才能形成較旺的人流，目前銷售和招商滯后的原因主要是沒有濃厚的商業(yè)氛圍和人流，產(chǎn)品的亮點不能吸引商家、投資者、消費者的注意。協(xié)和廣場前期兩年投資回報期，使經(jīng)營者和投資者均得不到保障，因此對招商和銷售造成不利，建議將 EF 幢的經(jīng)營期和投資回報期調(diào)整為 5 年以上。 2) E、 F 幢產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)呈現(xiàn)，由于自然景觀的絕好性，以及停車場、露天廣場等外環(huán)境條件成熟，不再需要過多資金投入就能銷售、經(jīng)營，我們建議將項目以 ABCD 幢、 EF 幢兩個區(qū)域進行銷售，就目前的產(chǎn)品情況、工程進度及開發(fā)資金分析，我們建議第一階段先對 E、 F 幢進行銷售， ABCD 幢銷售則放在下一階段進行 。華西報系列夾報廣告 ? 商報、華西報及其它媒體相關(guān)活動廣告 媒 體 炒 作 媒體配合 成都商報 華西都市報相關(guān)新聞報道 雅安日報大篇幅新聞報道 雨城電視、有線電視新聞報道 聯(lián)合一家大報（華西都市報）持續(xù)炒作地方媒介持續(xù)關(guān)注，聯(lián)合炒作 商報生活專刊 華西都市報?？? 大篇幅專訪 電視臺專訪、新聞發(fā)布會 其他媒體相關(guān)報道（ 吉尼斯世界記錄） 炒作主題 4 個億 —— 雅安旅游市場怎么分？ 雅安 —— 西南旅游城市大規(guī)劃。 青衣江沿江廣場活動人群 雅安 8縣 1區(qū)藝術(shù)愛好者 雨城區(qū)才藝兒童 雨城區(qū)市民 政府部門相關(guān)領(lǐng)導 目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安 第一購物中心 的形象。目標人群 目的：通過活動和廣告的整合，塑造項目雅安 第一娛樂中心 的形象?；顒有麄骱?、 DM 單、手提袋、 精裝折頁 形象樓書 特型海報 項目宣傳展板 銷售中心階段主題包裝（元旦 amp。 策 略 廣告及活動推廣的目的是為了深化概念主題，我們認為只有概念得到消費者的認可后，概念的支撐的硬件產(chǎn)品也一定會被認可，發(fā)現(xiàn)之旅、文化之旅、體驗之旅是為了把本案提出雅安三個第一的概念深入人心，為項目的成功服務(wù)。 B、 設(shè)立顧客推銷獎勵。但漲價的次數(shù)更多，幅度要小，每期的投放量要適應，在這里 “控制 ”的藝術(shù)較強；總之，整體定價策劃的理性抉擇要基于對市場要素、行情發(fā)展態(tài)勢深刻認識的基礎(chǔ)之上，與項目營銷的定價目標和定價方法保持高度統(tǒng) 一。從實施難度上看，滲透的關(guān)鍵在于量價配合。人氣聚斂符合馬太效應 ——強者愈強，弱 者愈弱。價格節(jié)節(jié)攀高，既能保證已購者的經(jīng)濟利益，又符合投資的追漲理念；而價格下滑則會引起人們對物業(yè)品質(zhì)的懷疑，反而影響品牌形象。從消費行為學的角度，該策略是對買方趨利心理的縱向挖掘。例如以 3888 元／平方米的低價進入雅安市場，由于其品質(zhì)（事前調(diào)查表明該產(chǎn)品的市場認知 價值在 4480 元／平方米左右）與定價存在較大反差，加之“每天僅售 3 個鋪，決不多賣”的量控措施，引得每天購房者搶早來售房現(xiàn)場排大隊，熱銷勢頭被炒得淋漓盡致。 C、 動態(tài)的定價策略 “良好的開端等于成功的一半”因此應采用低開高走
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