【正文】 人員工資及福利按 30 人估算 （含季節(jié)用工） ，年工資。 年攤 銷額 76 萬元。 修理費(fèi)用 （ 不含住宅樓 ） 修理費(fèi) =土建折舊 30%， 年修理費(fèi)為 6 萬元。項(xiàng)目計(jì)算周期按 11 年。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ５０ 第九 章 財(cái)務(wù) 效益分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 單位成本估算依據(jù)：按市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格估算。 該項(xiàng)目 建設(shè)投 資 7905萬元，構(gòu)成內(nèi)容如下： （詳見附表 1） 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４９ 表 81 項(xiàng)目建設(shè)投資匯總表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 估算價(jià)值 占建設(shè)投資比例 (%) 1 固定資產(chǎn)投資 （土建） 7142 2 無形資產(chǎn)投資 （土地 ） 321 3 遞延資產(chǎn)投資 139 4 預(yù)備費(fèi) 303 合 計(jì) 5177 100 資金籌措 該項(xiàng)目資金來源全部由企業(yè)自籌。 投資總額：為基本建設(shè)投資＋全部流動(dòng)資金 =8000萬元。 建筑工程費(fèi)用，根據(jù)建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)提供的技術(shù)資料，按其結(jié)構(gòu)形式及使用功能，并結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b同類工程標(biāo)準(zhǔn)，按平方米造價(jià)指標(biāo)估算。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４８ 第八 章 投資估算 編制說明 大興和新村 建設(shè)項(xiàng)目 占地 42773m2，其投資估算內(nèi)容主要包括： 住宅樓 主體工程、 辦公樓、 機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)改造項(xiàng)目、和橋梁、道路及綠化工程及公用工程設(shè)施， 整個(gè)計(jì)算期為 11年。 項(xiàng)目運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)說明，該項(xiàng)目的建設(shè)從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)角度看是可行的。 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程的風(fēng)險(xiǎn)因素很多，風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿 于項(xiàng)目實(shí)施的全過程。 四 安全風(fēng)險(xiǎn) 工程 施工 過程中人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事 故。建立履約保證制度，用經(jīng)濟(jì)手段控制 施工進(jìn)度。 二 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目管理不到位 很小 中等 小 采購、 安裝、土建施工采用招標(biāo)方式，選擇有相應(yīng)資質(zhì)、有管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平高的供貨商和承包商。 資金使用安排不當(dāng) 中等 中等 中 在深化設(shè)計(jì)中，要密切關(guān)注設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)模、和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)投資失控，造成資金浪費(fèi)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，表 71 對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)階段的存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和評(píng)價(jià)，提出了初步對(duì)策方案。 總之，為了避免投資決策失誤，應(yīng)加強(qiáng) 農(nóng)村房地產(chǎn)、機(jī)動(dòng)車輛 市場(chǎng)現(xiàn)狀和需求調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目前期的科學(xué)評(píng)估和論證，建立科學(xué)民主的 決策體制和適合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的運(yùn)營管理模式。 投資決策控制機(jī)制 要堵塞投資決策風(fēng)險(xiǎn)控制的“漏洞”，就要強(qiáng)調(diào)投資決策的科學(xué)化、民主化，充分論證項(xiàng)目建設(shè)的可行性。結(jié)果表明， 公司對(duì)行業(yè)及 機(jī)動(dòng)車交易的 周邊市場(chǎng) 經(jīng)營發(fā)展等具有較好經(jīng)驗(yàn)，并具有政策、資源以及組織體系等優(yōu)勢(shì)，因此投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。 投資進(jìn)入的市場(chǎng)環(huán)境 投資決策面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指需求風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 因此，項(xiàng)目投資進(jìn)入政策“寬松”，投資進(jìn)入的政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)較小。 因此，在投資以前仔細(xì)研究國家的政策條件和政策意圖以及它們的變化趨勢(shì)，是控制投資決策風(fēng)險(xiǎn)的前提。 投資進(jìn)入的政策環(huán)境 任何建設(shè)項(xiàng)目的投資決策都要符合國家的一系列投 資政策的規(guī)定。然而，由于我國投資決策風(fēng)險(xiǎn)約束體制相對(duì)薄弱，在放寬投資增長(zhǎng)力度的同時(shí)，提高投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理水平十分必要。努力避免投資決策失誤，是強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)管理的中心環(huán)節(jié)。 地震疏散可利用交易市場(chǎng)場(chǎng)地。形成立體高效的疏散 系統(tǒng)。 滅火器配置 ： 采用 2kg手提式干粉型（磷酸銨鹽）滅火器，滅火 器應(yīng)放置在住宅樓、 辦公樓樓梯 明顯和便于取用的地方 、每個(gè)單元配備一個(gè)。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過 120m。 消防設(shè)施 消火栓設(shè)置： 室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，并宜靠近十字路口。 新村 消防中心控制室 設(shè)在辦公樓 內(nèi) ， 設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 消防供水 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４２ 大興和新村 在原鍋爐房 設(shè)置消防水池、同時(shí)設(shè)置兩臺(tái)消防供水高壓泵（一開一備），整個(gè)新村設(shè)置垂直和各樓層橫向的專用消防用水 管道和設(shè)施。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于 15米，以利消防車通行。 工程措施 消防設(shè)計(jì) 根據(jù)總圖布置與功能結(jié)構(gòu)， 大興和新村 消防 應(yīng)規(guī)范、合理 規(guī)劃 設(shè)計(jì)， 合理劃分消防責(zé)任區(qū) 。 增強(qiáng)消防意識(shí)，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 消防 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４１ 消防工程規(guī)劃原則 遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利賓館運(yùn)營、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好 大興和新村 防火規(guī)劃和滅 火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。 （ 5）設(shè)備設(shè)置重復(fù)接地，地埋電纜用塑料管保護(hù)（過路要加鋼套管），開關(guān)箱設(shè)置漏電保護(hù)器。 （ 3）電器、電路要設(shè)漏電、過載、短路保護(hù)和 防爆裝置。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ４０ 第六 章 安全 消防 安全 危險(xiǎn)源 （ 1）供熱管道； （ 2）電器、電路 （ 3）動(dòng)力設(shè)備 安全措施 （ 1）認(rèn)真執(zhí)行“安全操作規(guī)范”、“應(yīng)急預(yù)案”和“勞保條例” ，操作工人嚴(yán)格執(zhí)行公司制定的安全操作規(guī)范。 公司員工 要做到著裝整潔，上下班換工作服。 通過監(jiān)控設(shè)施，杜絕尾氣和噪音超標(biāo)車輛進(jìn)場(chǎng)交易。 環(huán)境 衛(wèi)生 措施 園區(qū)內(nèi)綠化和種植花草喬木 4000 ㎡、綠化率 12%； 生活區(qū)每棟樓前設(shè)置一個(gè)垃圾箱，市場(chǎng)兩側(cè)每 50米設(shè)置一個(gè)垃圾箱 。 污水排放控制 所有污水 經(jīng)循環(huán)使用后 進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池 厭氧分解處理后 肥田。交易時(shí)間為早 8 點(diǎn)至晚 5 點(diǎn)，保證居民和工作人員作息。 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)境影響分析 項(xiàng)目 運(yùn)營期環(huán)境影響因素 廢氣： 交易車輛排放的 汽車尾氣； 廢水：生活污 水； 生活垃圾； 施工、 居住、市場(chǎng)交易 排放的生活垃圾。 廢固物控制 生活垃圾分類存放分類送到園區(qū) 垃圾箱。 廢水控制 生活污水要統(tǒng)一收集，沉淀后統(tǒng)一排放到集水池、用于沖廁和綠化澆地。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３８ 每天晚 22： 00～次日 6： 00不得在生活區(qū)作業(yè)。 施工期間環(huán)境污染防治措施 噪聲和尾氣控制： 進(jìn)出施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)力車輛要加尾氣排放筒，并且是經(jīng)過年檢合格的車輛方可進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。 廢氣 ：運(yùn)輸車輛排放的尾氣。 此外， 大興和新村 建設(shè) 4000m2的 綠化 設(shè)施 ， 凈化空氣環(huán)境，減緩對(duì)周圍 噪聲 環(huán)境的 影響。 區(qū)域 噪聲 根據(jù)現(xiàn)狀， 界 內(nèi) 噪聲 可 達(dá)到 GB1234890《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中 Ⅱ 類標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域噪聲 能在 GB30962020《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中 Ⅱ 類標(biāo)準(zhǔn) 之內(nèi) 。 一期工程 2020年 5月～ 2020年 11 月 ； 二期工程 2020 年 3月 ～ 2020年 11月 。 工程進(jìn)度安排 工程分兩期建設(shè) ； 第一期工程 ： 建設(shè)橋右側(cè)，市場(chǎng)北部的辦公樓；市場(chǎng)南部的盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３５ 兩棟住宅樓和機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)改造工程 。 采用計(jì)算機(jī)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置讀驗(yàn)卡機(jī)、信號(hào)燈、攔車器、感應(yīng)線圈及 LED 顯示屏，主控計(jì)算機(jī)設(shè)出口管理室。 在一些無人值守的重點(diǎn)場(chǎng)所，根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)要求及現(xiàn)場(chǎng)條件進(jìn)行區(qū)域設(shè)防。本工程設(shè)有線電纜電視系統(tǒng) 和寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 引入市 話電纜線路。 斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù)，變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。采用電磁操作。 （ 2）通風(fēng)工程：本工程消防排煙和空調(diào)排風(fēng)分開設(shè)置，每個(gè)區(qū)域均設(shè)有排風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)在屋面。 通過排污 泵將污水 排入 化糞池， 設(shè)計(jì)主排水管采用DN500 砼管。雨水由水落管流入農(nóng)田排水網(wǎng) 。 設(shè)計(jì) 參數(shù) ： 污水量按用水量的 80%計(jì)算： 雨水量 Q=φ qF I/S 其中徑流系數(shù)φ =0 .60 暴雨強(qiáng)度 q 按盤錦市暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算， 匯水面積 F 按起步區(qū)匯水面積計(jì)算 排水設(shè)計(jì)方案 ： 根據(jù)上述參數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)污水量為 480m3/d，雨水量為 ／ s。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。 用水指標(biāo) ： 大興和新村 用水指標(biāo)： 14L／ m2/ d 公用設(shè)施用地用水指標(biāo)： ／ m2/ d 道路廣場(chǎng)用水刷地指標(biāo)： ／ m2/ d 綠地用水指標(biāo)： 2L／ m2/ d 時(shí)變化系數(shù) ： l. 50 建設(shè)方案 ： 根據(jù)上述參數(shù)資料， 大興和新村 最高日用水量為 600m3／d，最高小時(shí)最大時(shí)用水量為 37m3／ h。 公用工程 供水 供水現(xiàn)狀： 建設(shè) 大興和新村 給水系統(tǒng) ，來水經(jīng) DNl00管道接入新村 給水管網(wǎng)，要求供水壓力 ，保證不間斷用水。 綜合 辦公樓 柱、地面采用花崗石磨光板， 內(nèi)墻涂白色乳膠漆。 裝修 外裝修： 主樓正面 干掛 彩色瓷磚，其他三面 按建筑構(gòu)物分不同層次配刷米黃、紫紅、白色涂料 。據(jù)建筑抗震設(shè)防類別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為 6 度；按建筑抗震設(shè)防類別及場(chǎng)地類別調(diào)整后用于 確定抗震等級(jí)的烈度 7度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為 。墻體采用空心磚砌筑。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ３１ 本工程建筑耐火等按Ⅱ 級(jí) 設(shè)防 ，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。 工程設(shè)計(jì) 建筑設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國家頒布的現(xiàn)行各設(shè)計(jì)規(guī)范及盤錦市 、盤山有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。 機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng) 對(duì)原有機(jī)動(dòng)車市場(chǎng)進(jìn)行改造 ，按以前積累 的交易經(jīng)驗(yàn)、重新規(guī)劃和界定交易區(qū)，將市場(chǎng)地面改造成黑色瀝青砼地面。 層高 ，塑鋼窗、不銹鋼 門、內(nèi)門為木質(zhì)裝飾門，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。 辦公樓 市場(chǎng)北部東側(cè)、建筑紅線以內(nèi) 9m、 建設(shè)辦公樓 。外墻前面粘瓷磚、其余三面為涂料，內(nèi)墻為仿瓷涂料，麻面水泥地 。 63 13m、 6 層帶閣樓、 層高 ， 每棟建筑面積 5195 ㎡，框架結(jié)構(gòu)。 建筑構(gòu)物 住宅 樓 臨 305 國道 一側(cè) 、建筑紅線以內(nèi) 9m，橋西側(cè)建設(shè) 住宅 樓 3棟、橋東側(cè) 2 棟。 市場(chǎng)及其他空間 為黑色瀝青砼地面。 南西角坐標(biāo)點(diǎn)向東 215m（中心）為新村橋、橋?qū)?15m。 總圖 布置 大興和新村建設(shè) 規(guī)劃在 原 盤山縣新立大興和機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)有限公司 的左側(cè) ，南鄰 305 國道 規(guī)劃 占地面積 為，呈 形 ， 建筑面 積： 45822m2。 建筑設(shè)計(jì)符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２９ 豎向布置與總平面布 置結(jié)合考慮，場(chǎng)地標(biāo)高符合建設(shè) 要 求，為賓館經(jīng)營管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件，滿足場(chǎng)內(nèi)道路運(yùn)輸 設(shè)施的要求。 盤山縣新立大興和新村建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ２８ 第五 章 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃》 《盤錦市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50068－ 2020 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010－ 202