【正文】 中標(biāo)候選 人的投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)。本項(xiàng)目不接受聯(lián)合招標(biāo)。投標(biāo)人少于 3 個(gè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行招標(biāo)。 三、招投標(biāo)程序 招標(biāo)邀請函 —— 資格預(yù)審 —— 招標(biāo)文件發(fā)售 —— 開標(biāo)評(píng)標(biāo) —— 推薦中 55 標(biāo)候選人 —— 確定中標(biāo)人。 二、招標(biāo)方式 招標(biāo)方式 本項(xiàng)目將采用邀請招標(biāo)方式確定工程施工單位。 招標(biāo)組織形式 項(xiàng)目主要采用委托招標(biāo)形式，由項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)、從事過類似工程招標(biāo)且信譽(yù)良好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。 一、招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式 招標(biāo)范圍 本項(xiàng)目為企業(yè)投資項(xiàng)目，項(xiàng) 目工程施工采用邀請招標(biāo)。詳見進(jìn)度表。 入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作 ○購房須知 ○詳細(xì)價(jià)格表 ○銷售控制表 ○樓書 ○宣傳海報(bào)、折頁 ○認(rèn)購書 ○正式合同 ○交房標(biāo)準(zhǔn) ○物業(yè)管理內(nèi)容 ○物業(yè)管理公約 52 第十章、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目 2021 年 11 月份開始編制可行性研究報(bào)告； 2021 年 11～ 2021年 1 月進(jìn)行工程勘察及施工圖設(shè)計(jì)等前期手續(xù)工作； 2021 年 2 月開始施工建設(shè)， 本項(xiàng)目可分三期施工 ,一期 32659平方米 ,二期 61618 平方米 ,三期37085 平方米。本項(xiàng)目應(yīng)通過一定期限的實(shí)景展示來積累客戶 ，引起市場關(guān)注，將會(huì)對(duì)開盤熱銷起到極大的幫助作用。 無造市不入市：在該區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售平淡的態(tài)勢下，我們認(rèn)為“無造市即無市場 ”，所以入市準(zhǔn)備時(shí)間再短也不能忽略造勢，而且還要費(fèi)勁心機(jī)的造好勢。在推廣策略不明確、市場動(dòng)向沒有把握、 推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。 （ 3）其他促銷手段 包括：廣告宣傳；內(nèi)部認(rèn)購；舉辦展銷會(huì)；集團(tuán)認(rèn)購；有針對(duì)性 (銷售對(duì)象 )的舉辦展銷會(huì)；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷。 DM 郵寄內(nèi)容： XX商業(yè)廣場單張簡介、商業(yè)廣場投資秘笈、各種印刷品。 （ 2） DM 郵寄 對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜訪前先實(shí)行 DM 郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。 直銷對(duì)象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險(xiǎn) 50 公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。目標(biāo)是把 XX商業(yè)廣場在銷售中推出的所有廣告聯(lián)系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。目前，許多房地產(chǎn)商在廣告設(shè)計(jì)方面還停留在較為初級(jí)的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時(shí)間 “隆重開盤 ”、 “剩下的已經(jīng)不多了，快來看一看啊 ”等等。 Ⅴ 三維動(dòng)畫 ——提前展現(xiàn)大廈內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立 消費(fèi)者信心，運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。 Ⅲ 車體 ——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁 華地區(qū)的公交車。 49 Ⅱ 報(bào)紙 ——軟廣告與硬廣告結(jié)合?？刹粩? 保持市場新鮮度，沖擊力持久 。 理由： ①可令整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。 Ⅱ 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引 客戶，建立人氣。 本案的內(nèi)部優(yōu)勢得 天獨(dú)厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質(zhì)，存在可信度的問題，而城內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈優(yōu)勢及人文關(guān)懷和智能化服務(wù)顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對(duì)容易。打 “文化 ”牌，使 XX商業(yè)廣場在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費(fèi)者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使 “城建 ”品牌的形象遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越競爭對(duì)手，增強(qiáng)競爭力。 媒體策略 以 “人文 ”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。 （ 2）商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設(shè)計(jì)。 Ⅲ . 針對(duì)自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種 配合策略 （ 1）對(duì)售樓部、租賃部進(jìn)行風(fēng)格化包裝設(shè)計(jì)。這項(xiàng)工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因?yàn)槿绻熏F(xiàn)租戶解決了，則對(duì)外界具有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力，在市場不明朗的情況下，對(duì)租戶實(shí)行 “租轉(zhuǎn)售 ”策略，這是對(duì)承租客戶和開發(fā)方實(shí)現(xiàn)雙贏局面極其重要的一步。 付款方式策略 （ 1）付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。 ② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi) 47 拓展客源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 ②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。 （ 2）本案操作分為三個(gè)階段： 第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。 ②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 （ 1）售樓處選址： 售樓處面向向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。 45 第九章 營銷策略 一、銷售總體思路 公司將根據(jù)被現(xiàn)代企業(yè)廣泛采用的國際經(jīng)典營銷模式 —— 二十世紀(jì)著名的營銷學(xué)大師，美國密西根大學(xué)教授杰羅姆 .麥卡錫（ Jerome McCarthy）提出的? 4Ps?組合 —— 產(chǎn)品 (Product)、價(jià)格 (Price)、促銷 (Promotion)、分銷 (Place)和美國哈佛大學(xué)教授瑞查德（ Riochheld）和塞斯（ Sasser）提出的? 3Rs?組合 —— 顧客保留（ Retention）、相關(guān)銷售 (Related sales)和顧客推薦 (Referral)，強(qiáng)調(diào)公司各 部門間的協(xié)調(diào)與合作，以顧客滿意度和忠誠度為公司的首要目標(biāo)的? 4Ps+3Rs?營銷組合理論制定市場的營銷策略，以達(dá)到最佳的營銷效果。 三、人員培訓(xùn) 為了項(xiàng)目的經(jīng)營管理在短時(shí)間內(nèi)走上正規(guī)和長期發(fā)展 , 應(yīng)有計(jì)劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工 ,使職工素質(zhì)不斷提高。 (三 ) 其他工作人員。 (二 ) 專業(yè)保安人員。主要包括維修服務(wù)所需要的各種工程師、技師和技工等。具體詳見機(jī)構(gòu)框架圖： 陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司機(jī)構(gòu)設(shè)置架構(gòu)圖 二、人員來源和培訓(xùn) 項(xiàng)目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。 一、管理機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員 建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)： 項(xiàng)目建成后，由陜西 XX實(shí)業(yè)有限公司管理運(yùn)營。一個(gè)環(huán)境良好的商副經(jīng)理、項(xiàng)目總工 供應(yīng)部 財(cái)務(wù)部 質(zhì)檢部 工程部 辦公室 項(xiàng)目經(jīng)理 43 住廣場，必須具有完善的物業(yè)管理體系，為顧客和居民提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和安全保障。 第二節(jié) 正常運(yùn)營期組織與管理 項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)營，更好地發(fā)揮工程效益，應(yīng)建立健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理。指揮部 機(jī)構(gòu)具體設(shè)置如下： 為了提高工程質(zhì)量 ,加快工程建設(shè) ,協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系 , 總工應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部。 42 第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)與管理 為了把 XX 商業(yè)大世界項(xiàng)目建成低造價(jià)、 質(zhì)量高的精品工程 ,確保工程的順利實(shí)施 , 在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的組織管理機(jī)構(gòu)。 所有用水單元均安裝計(jì)量表，便于管理和計(jì)量。 采用合理的供水 系統(tǒng)和質(zhì)量較好的用水設(shè)備。 （ 4）變配電房位置盡量深入負(fù)荷中心，減少線路長度及損耗。 變壓器及線路 （ 1）選用低損耗電力變壓器； （ 2）合理選擇變壓器臺(tái)數(shù)，使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行； （ 3）采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時(shí)節(jié)能燈。 （三） 建筑電氣節(jié)能 照明 （ 1）提倡室內(nèi)采用高效照明產(chǎn)品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。照明燈具及小區(qū)公用路燈采用高效節(jié)能燈源，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。 建筑設(shè)計(jì) 盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。 設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。 三、節(jié)能 （一） 節(jié)能措施 本項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)建造中，應(yīng)依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，提高建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。嚴(yán)禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。 第二節(jié) 節(jié)能措施 一、節(jié)能原則 認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。 (二 ) 凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。 平均滿負(fù) 荷運(yùn)行 5h測算： 38 每天有效工作時(shí)間按 5 小時(shí)計(jì)算，日平均用電總量≈ *5= 萬kw/h。 （ 3）負(fù)荷測算 根據(jù)《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500342021），設(shè)計(jì)照度為：辦公室、商場區(qū) 300Lx,走廊及門廳 75Lx，廁所 100Lx. 根據(jù)建筑類型和設(shè)計(jì)方案，用電負(fù)荷取值約為 15W/m2 ，則折算后該工程的總計(jì)算負(fù)荷 Pjs 為：有功功率 Pjs(kW)=15 149298=。 平均年用水量 =5*365=1825L= 立方米 /m2 d 最高日用水量 Qd≈ m*qd/1000=149298*5/1000= 立方米。 用水量 （ 1）用水量：最高日水量 立方米，最大時(shí)水量 立方米。安全工作要建立安全網(wǎng)絡(luò)，公司和廠要有應(yīng)急預(yù)案，對(duì)重大安全工作常抓不懈，做到生產(chǎn)必須安全，安全促進(jìn)生產(chǎn)，使企業(yè)能在安全的氛圍中創(chuàng)造 更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，使員工的經(jīng)濟(jì)收入能隨著經(jīng) 37 營的發(fā)展逐步得到提高。 （ 2）設(shè)計(jì)中的安全措施，實(shí)行同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用的?三同時(shí)?管理辦法。 （ 3）為員 工創(chuàng)造一個(gè)安全、衛(wèi)生、舒適的工作環(huán)境。 （ 2）對(duì)冷藏倉庫崗位，設(shè)計(jì)要有相應(yīng)處理措施，另外對(duì)操作人員要配發(fā)相應(yīng)勞保用品，以防職業(yè)危害。 （ 2）使用特種設(shè)備必須嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作，操作人員必須持證上崗和按規(guī)定報(bào)審。 36 （ 3）員工必須按崗位要求穿戴好勞動(dòng)保護(hù)用品上崗。有關(guān)場所和操作崗位設(shè)置安全標(biāo)志，安全信號(hào)或安全指示。 （ 3）采用防腐耐高溫電纜電線來保障供電安全。接地電阻必須符合相關(guān)要求。 避雷與防火 使項(xiàng)目投產(chǎn)后，既符合勞動(dòng)安全衛(wèi)生要求，又能更好地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)員工的安全健康， 避免發(fā)生職業(yè)危害和傷亡事故，本項(xiàng)目要遵守國家的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，采取較有效的防護(hù)措施來保障安全生產(chǎn)。 （ 3）建立健全衛(wèi)生、清掃制度，并監(jiān)督實(shí)施。 （ 1）項(xiàng)目供水水質(zhì)應(yīng)符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》 GB5749— 85的規(guī)定。在值班室監(jiān)控中心集 35 中監(jiān)視，電視信號(hào)可在多媒體電腦上顯示。 安保監(jiān)控 在商場、停車、倉儲(chǔ)區(qū)場主要出入口及內(nèi)部、各主要通道、倉儲(chǔ)等重要場地設(shè)置電視攝像機(jī)及巡更點(diǎn)、巡更點(diǎn)采用顯示屏監(jiān)視并經(jīng)過錄像機(jī)錄制。廣場大門出入口處、主要通道、底樓門廳、停車場和車輛入口等部位安裝電視監(jiān)控系統(tǒng)。 認(rèn)真貫徹國家勞動(dòng)部、衛(wèi)生部、公安部有關(guān)安全生產(chǎn)衛(wèi)生、消防規(guī)定，加強(qiáng) 安全管理，定期檢查防護(hù)措施和勞動(dòng)安全措施，確保職工健康、人身安全及生產(chǎn)安全。 做好電器設(shè)備的防雨工作，各種露天電器設(shè)備必備有防雨罩，并由電工專門管理，防止漏電觸電。 （三）、其它 冬季施工時(shí)，對(duì)施工作業(yè)面、垂直運(yùn)輸設(shè)備、外腳手架及施工現(xiàn)場主要道路采取防滑措施。對(duì)檢查出的安全隱患落實(shí)責(zé)任人，定期進(jìn)行整改，并組織復(fù)查。 安全技術(shù)交底制：根據(jù)安全措施要求和現(xiàn)場實(shí)際情況，項(xiàng)目經(jīng)理部必須分階段對(duì)管理人員進(jìn)行安全書面交底，各施工工長及專職安全員必須定期對(duì)各分包隊(duì)伍進(jìn)行安全書面交底。 安全學(xué)習(xí)制度：項(xiàng)目經(jīng)理部針對(duì)現(xiàn)場安全管理特點(diǎn)，分階段組織管理人員進(jìn)行安全學(xué)習(xí)。 安全分析會(huì) 施工單位同業(yè)主方或其指定的代表召開每月的安全分析會(huì)，或在雙方約定的時(shí)間內(nèi)以約 定的形式召開安全分析會(huì)，對(duì)當(dāng)月的安全工作進(jìn)行分析，對(duì)安全隱患提出整改完工時(shí)間，對(duì)以后的安全工作提出預(yù)防措施，對(duì)安全事故進(jìn)行分析，對(duì)事故責(zé)任單位和個(gè)人提出處罰意見，對(duì)其他承包商的安全工作提出配合要求，對(duì)下月的安全工作提出新的指導(dǎo)意見。在現(xiàn)場無重大安全事故的前提下，項(xiàng)目安全主管編寫 33 每月安全報(bào)告，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后報(bào)總承包和上級(jí)安全科。 安全報(bào)告 安全管理機(jī)構(gòu)內(nèi)各責(zé)任人，按規(guī)定填寫每天的安全報(bào)告報(bào)項(xiàng)目質(zhì)安組長。 安全巡視 項(xiàng)目安全組織機(jī)構(gòu)內(nèi)各責(zé)任人，在項(xiàng)目安全主管的領(lǐng)導(dǎo)下開展日常安全巡視工作。 第三節(jié) 安全與防護(hù) 一、安全管理 安全管理工作遵循 “預(yù)防為主 ”的方針來開展工作。 七、消防控制中心 消防控制中心設(shè)于主樓首層 ,建筑面積不小于 50 平方米。自動(dòng)噴灑系統(tǒng)與消火栓系統(tǒng)共用一套消防管路 , 出水口設(shè)有