【正文】 物流產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)，大規(guī)模 會(huì)展、商貿(mào)、市場(chǎng)服務(wù) 功能的展開(kāi)，以及完備的基礎(chǔ)設(shè)施，將 重慶市西部現(xiàn)代物流城 建設(shè)城全國(guó)一流、世界領(lǐng)先的 物流基地 ；三期的建設(shè)，錦上添花，各項(xiàng)城市功能日趨完善，高效運(yùn)營(yíng)。 一期、二期、三期的關(guān)系 三個(gè)周期，環(huán)環(huán)相扣，關(guān)系緊密。 二期開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)時(shí)間： 2020— 2020 開(kāi)發(fā)模式： BOT、 ABS 模式 實(shí)施步驟 （ 1）建設(shè) 物流中轉(zhuǎn)區(qū)、 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū)、總部會(huì)展中心區(qū)、總部商務(wù)中心區(qū)的二期部分； （ 2） 建設(shè)保稅區(qū)，包括專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、保稅加工區(qū)； （ 3） 建成城市生態(tài)配套區(qū)的第一個(gè)居住組團(tuán)區(qū)。入駐企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、照章納稅，依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)需要建設(shè)相應(yīng)的庫(kù)房、堆場(chǎng)、車(chē)間，配備相關(guān)的機(jī)械設(shè)備和輔助設(shè)施。開(kāi)發(fā) 機(jī)構(gòu) 以某個(gè)項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 ABS(即項(xiàng)目資產(chǎn) —— 贖回 —— 證券化， AssetBackedSecurisation)模式。然后由園區(qū)開(kāi)發(fā)公司向社會(huì)招商，政府投入資本可以稅收的方式取得回報(bào)。政府在 現(xiàn)代物流城 規(guī)劃建設(shè)中的作用如下：由政府解決土地的征用及相關(guān)的拆遷，由政府出資進(jìn)行 現(xiàn)代物流城 的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括 現(xiàn)代物流城 內(nèi)的七通一平，以及區(qū)內(nèi)外道路及相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。 政府扶持建設(shè)。具體內(nèi)容如下： 38 政府統(tǒng)籌規(guī)劃。 基地管理機(jī)構(gòu) 公益組織管理和有限公司管理兩種方式。 政府統(tǒng)一規(guī)劃集資；行業(yè)協(xié)會(huì)組織集資；企業(yè)自主經(jīng)營(yíng) 政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資 ； 在政府的指導(dǎo)下，企業(yè)自行投資規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理； 企業(yè)自行投資規(guī)劃。 開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行土地與設(shè)施投資建設(shè)或參與運(yùn)營(yíng) 物流企業(yè)租賃土地進(jìn)行設(shè)施投資建設(shè)，并進(jìn)行運(yùn)營(yíng) 物流企業(yè)租賃設(shè)施進(jìn) 行運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)主體興建公共服務(wù)設(shè)施，為企業(yè)提供信息、咨詢、維修等服務(wù)。 五、運(yùn)作實(shí)施 項(xiàng)目管理及運(yùn)營(yíng)模式 國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)發(fā)展模式 通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的調(diào)研分析和比較，可以得到國(guó)內(nèi)外物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，見(jiàn) 下表所示。 第二十八條 雕塑與環(huán)境小品 在城市廣場(chǎng)、綠地、商業(yè)步行區(qū)等空間，結(jié)合環(huán)境的具體情況和要求，設(shè)置裝飾性景觀雕塑和環(huán)境小品，以雕塑和小品作為環(huán)境的主要構(gòu)成要素，豐富環(huán)境特色，造型因地制宜可現(xiàn)代或富有趣味性。應(yīng)使規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共廁所與環(huán)境相互協(xié)調(diào)，外觀應(yīng)配合環(huán)境的格調(diào)與基地特點(diǎn)。 第二十七條 衛(wèi)生設(shè)施 規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾桶應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)和獨(dú)立設(shè)置，按人流休息、滯留時(shí)時(shí)間不同相應(yīng)配備。 第二十六條 服務(wù)設(shè)施 在商業(yè)、辦公區(qū)域等人流密集的公共空間設(shè)置公共電話亭，電話亭造型應(yīng)簡(jiǎn)潔，建議選用透明有機(jī)玻璃和鋼材材質(zhì)，體量小巧、輕盈通透；色彩宜清爽明快，如淺綠等。 街道設(shè)施設(shè)計(jì)導(dǎo)則 第二十五條 休息設(shè)施 35 在步行道、室外廣場(chǎng)、商業(yè)購(gòu)物、文化、娛樂(lè)區(qū)域設(shè)置坐椅或長(zhǎng)凳。 （二）建筑泛光照明的設(shè)施，應(yīng)隱蔽安裝，不能暴露于建筑表面。 第二十四條 建筑照明 （一）建筑照 明應(yīng)突出重點(diǎn)建筑和重點(diǎn)建筑部位，并強(qiáng)調(diào)整體色光的和諧。 （四）小范圍的鋪砌地面、禮儀性的場(chǎng)所，如停車(chē)區(qū)和建筑入口宜采用樁燈。 （二）廣場(chǎng)宜用高桿燈和裝飾性強(qiáng)的桿燈組合，成為點(diǎn)綴廣場(chǎng)、圍合或劃分廣場(chǎng)空間的藝術(shù)性“構(gòu)件”。 （三）路燈，燈桿和附屬裝置應(yīng)相互匹配，建議選用白色或深褐色和黑色，后兩種顏色易于和樹(shù)木的顏色融為一體。 第二十二條 道路照明 （一）道路照明應(yīng)根據(jù)道路性質(zhì)和寬度的不同，采用不同的亮度標(biāo)準(zhǔn)和燈桿高度。 34 第二十條 在高度 設(shè)置上要考慮車(chē)行和步行使用者的差異，駕車(chē)者的標(biāo)識(shí)牌離地面高度約— 米，步行者標(biāo)識(shí)牌應(yīng)安裝在墻或其它可以使用的構(gòu)筑物上，以減少人行道上的障礙物。 第十七條 建筑標(biāo)識(shí)、交通標(biāo)識(shí)、商業(yè)標(biāo)識(shí)等不同性質(zhì)的標(biāo)識(shí)在位置的選擇、外觀表達(dá)對(duì)信息的傳遞上應(yīng)符合人在城市中的現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)，給人以十分明確的空間方位感。 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 第十六條 標(biāo)識(shí)的安置不得破壞建筑空間，一般近人尺度范圍內(nèi)不得安置大型廣告。 第十五條 道路兩側(cè)的綠化帶為過(guò)渡性綠化空間，綜合考慮人與車(chē)視覺(jué)要求，主要以遮蔭樹(shù)為主，內(nèi)部設(shè)有林蔭道。 第十三條 道路紅線內(nèi)的人行道應(yīng)成為主要步行空間，并合理設(shè)置電話亭、廢物箱等街道家具；從道路 紅線到建筑退界形成的區(qū)域作為休閑步行空間，設(shè)置花壇、臺(tái)階、庭院燈、坐椅等街道家具作為建筑室內(nèi)外空間的過(guò)渡，人行地道、過(guò)街天橋室外扶梯等應(yīng)設(shè)置在該區(qū)域內(nèi)。 街道景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)則 第十一條 街道景觀的設(shè)計(jì)，將依據(jù)街道周邊地塊的性質(zhì)和功能的不同，進(jìn)行風(fēng)格的匹配，保證整體景觀的連續(xù)性和整體性。其他未盡建筑高度控制要求應(yīng)滿足 重慶市相關(guān)規(guī)定。本區(qū)的標(biāo)志性建筑主要位于一縱線以東，二橫線以北的總部商務(wù)中心區(qū)和會(huì)展商務(wù)中心區(qū)，在綜合功能區(qū)也可規(guī)劃設(shè)置地標(biāo)性的建筑物。 （四） 倉(cāng)儲(chǔ) 及廠房 建筑建議以淺藍(lán)色、灰色等冷色調(diào)為主色系 ； （五） 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng) 區(qū)及綜合功能區(qū) 的建筑色彩應(yīng)豐富多彩，體量舒緩，體型新穎現(xiàn)代，充分體現(xiàn)園區(qū)繁榮、熱鬧的氣氛。 （三） 物流 配套區(qū)的商業(yè) 建筑建議以黃色、米色等暖色調(diào)為主色系，按照整體景觀基本統(tǒng)一的原則，局部可運(yùn)用較為鮮艷的顏色。 （二） 城市配套區(qū)的居住空間比重很大，空間構(gòu)成應(yīng)盡量采 用樸素、大方、簡(jiǎn)潔的處理手法，形成明快的宜居氣氛。 重點(diǎn)處理好沿 一縱線、二橫線 的界面。 第六條 建筑形式 （一） 在鼓勵(lì)建筑形式個(gè)性化的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)建筑之間形式的協(xié)調(diào)與對(duì)話； （二） 標(biāo)志性建筑或構(gòu)筑物的建筑形式應(yīng)突出強(qiáng)化其個(gè)性特征，一般建筑在相鄰地 塊之間應(yīng)具有相似性； （三） 建筑強(qiáng)調(diào)體現(xiàn)城市“街墻”景觀，相鄰建筑應(yīng)在高度、色彩、材質(zhì)、標(biāo)識(shí)等方便取得統(tǒng)一和協(xié)調(diào)； （四） 避免高層巨大體量給街道行人帶來(lái)壓抑感，建筑后退可以用以處理建筑與道路之間的銜接，重新組織沿街立面的廣場(chǎng)硬地、綠化設(shè)計(jì)，避免街道空間的擁擠。 32 建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)則 第五條 建筑尺度與體量 建筑物的整體尺度應(yīng)依照城市設(shè)計(jì)的有關(guān)控制要求執(zhí)行，以保證正常的的土地開(kāi)發(fā)秩序；形成協(xié)調(diào)的建筑物群體空間形態(tài)。 （二） 努力維持區(qū)內(nèi)生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)共生和持續(xù)發(fā)展，豐富該區(qū)域內(nèi)城市空間的生物多樣性，采用喬木、灌木、草坪、花卉等復(fù) 合立體的綠化方式，營(yíng)造生動(dòng)的空間生態(tài)氛圍和環(huán)境。綜合采用以下生態(tài)手段： （一） 結(jié)合梁灘河的治理及中梁山旅游開(kāi)發(fā)，維系、提高規(guī)劃區(qū)內(nèi)的環(huán)境生態(tài)質(zhì)量、有機(jī)融入自然景觀要素。 生態(tài)設(shè)計(jì)導(dǎo)則 第三條 在城市設(shè)計(jì)和建設(shè)中努力營(yíng)造人與自然的 和諧關(guān)系，結(jié)合鐵路、高速公路、周邊山體、綠化廣場(chǎng)、街頭綠地和地塊內(nèi)部綠地，創(chuàng)造優(yōu)美的城市環(huán)境。設(shè)計(jì)中只有很好的體現(xiàn)現(xiàn)代與傳統(tǒng)，才能讓人體會(huì)建筑的文化底蘊(yùn)與意義。 第二條 城市特色與歷史文脈 新與舊的任何一個(gè)時(shí)代的建筑，無(wú)論在技術(shù)上還是設(shè)計(jì)觀念上，均帶有那個(gè)時(shí)代的烙印。一般建筑按基本烈度 6度設(shè)防，城市生命線工程（給排水、供電、通訊、道路、橋梁、堤壩等）及主要公共建筑 (如影劇院、體育館、醫(yī)院、消防站、重要倉(cāng)庫(kù)等 )及主要公共建筑按 7 度設(shè)防和加固。 31 (3) 有計(jì)劃、分步驟地對(duì)已建重要建（構(gòu)）筑物和城市生命線工程、易 發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害源工程等進(jìn)行抗震性能鑒定與加固。 防震措施： (1) 建立健全防震減災(zāi)工作體系。 對(duì)中梁山山腳 以及水庫(kù)群堤壩進(jìn)行加固。 中梁山腳環(huán)山地段應(yīng)有計(jì)劃地設(shè)置截洪溝，預(yù)防山洪襲擊；利用現(xiàn)有河道和水面，結(jié)合道路布置排洪渠。 防洪 原則上 按 50 年一遇標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防。 各種建筑物施工前必須先進(jìn)行基礎(chǔ)和邊坡工程的地質(zhì)勘察。 1防災(zāi)設(shè)計(jì) 防治措施 中梁山山體部分屬于禁建區(qū)；中梁山山腳和梁灘河兩側(cè)構(gòu)造剝蝕深丘及寨山坪低山 部位屬于慎建區(qū)。 1建筑高度 規(guī)劃 建筑高度形成以中部商貿(mào)區(qū)為最高頂點(diǎn)，周?chē)鷧^(qū)域高度降低的整體高度格局。 1 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度規(guī)劃 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 以商貿(mào)區(qū)最高、城市生態(tài)配套區(qū)次之、物流區(qū)最低。山體景觀向規(guī)劃區(qū)域滲透的景觀體系。 區(qū)域內(nèi)停車(chē)場(chǎng) 500m 半徑可以輻射大部分重要區(qū)域， 1000 半徑可以輻射幾 乎所有區(qū)域，可以滿足區(qū)域停車(chē)需求。根據(jù)物流園區(qū)的規(guī)模與業(yè)務(wù)量預(yù)測(cè)產(chǎn)生的客車(chē)與貨車(chē)需求量，進(jìn)而為客車(chē)停車(chē)場(chǎng)與貨車(chē)停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)提供依據(jù)。配建停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模主要根據(jù)不同用地的內(nèi)部配建停車(chē)場(chǎng)的設(shè)置要求，參考相應(yīng)的建筑配建要求進(jìn)行確定。在一縱線以西城市生態(tài)配套區(qū) 交通組織主要以社會(huì)車(chē)輛以及人行交通為主。對(duì)于貨車(chē)與客車(chē)分別設(shè)計(jì)道路系統(tǒng)，做到客貨分流，避免貨車(chē)流與客車(chē)流的相互干擾。善于科學(xué)的運(yùn)用標(biāo)志、標(biāo)線， 合理組織路面交通 。 土地利用平衡表 ： 用地性質(zhì) 用地面積（ ha ） 比例（ %） 二類(lèi)居住用地 (R) 商住用地（ R/C） 公共設(shè)施用地（ C） —— 行政辦公用地（ C1） 商業(yè)金融業(yè)用地（ C2） —— 商業(yè)金融用地 市場(chǎng)用地（ C26） 金融貿(mào)易用地 商業(yè)服務(wù)用地 文化娛樂(lè)用地 (C3) 體育用地（ C4） 醫(yī)療衛(wèi)生用地（ C5） 工業(yè)用地（ M） 倉(cāng)儲(chǔ)用地 (W) —— 普通倉(cāng)庫(kù)用地（ W1） 堆場(chǎng)用地（ W3） 對(duì)外交通用地（ T） —— 物流用地 鐵路用地 (T1) 28 道路廣場(chǎng)用地（ S） —— 道路用地（ S1） 社會(huì)停車(chē)場(chǎng)庫(kù)用地 （ S3） 市政公用設(shè)施用地（ U） 綠地 (G) —— 公園（ G11） 防護(hù)綠地（ G22） 水域和其他用地 —— 水域（ E1） 林地（ E4） 規(guī)劃范圍總用地 100 1 交通規(guī)劃： 道路交通系統(tǒng)： “綜合交通 四通八達(dá)” 規(guī)劃區(qū)域以渝遂高速為高速路，南北向一縱線、東西向二橫線為快速路， 西井大道、 新規(guī)劃團(tuán)歇路、風(fēng)回路等為主干道，次干道、支路相互連通的網(wǎng)路道路系統(tǒng)。 區(qū) 域 占地面積（ ha） 容積率 鐵路集裝箱站區(qū) ———— 鐵路集裝箱 ———— 多式聯(lián)運(yùn)區(qū) 貨運(yùn)配載區(qū) 金屬材料物流區(qū) 鐵路散貨站場(chǎng) 保稅區(qū) ———— 保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū) 保稅加工區(qū) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)配送區(qū) 物流中轉(zhuǎn)區(qū) 27 物流配套區(qū) ———— 總部商貿(mào) 中心區(qū) 會(huì)展商貿(mào)中心區(qū) 物流裝備產(chǎn)業(yè)區(qū) 回龍壩舊城改造區(qū) 土主鎮(zhèn)舊城改造區(qū) 城市生態(tài)配套區(qū) ———— 城市綜合區(qū) 居住組團(tuán) 1土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地利用以鐵路用地、物流用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、居住用地、商貿(mào)用地、工業(yè)用地為主，其它市政設(shè)施用地、文化娛樂(lè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、行政辦公用地等為配套 。 分為城市綜合區(qū)以及兩個(gè)城市居住組團(tuán) 。 包括會(huì)展商務(wù)區(qū)、總部商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代物流居住區(qū)、舊城改造區(qū)、物流裝備產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)。 26 分為保稅倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、保稅出口加工區(qū)、 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) . (5) 物流配套區(qū) ： 主要位于二橫線以北、一縱線以東區(qū)域； 為 物流城 提供 商貿(mào)、加工、居住等 服務(wù)。 (3) 倉(cāng)儲(chǔ)配送 區(qū)： 位于回龍壩舊城改造區(qū)北側(cè)，規(guī)劃面積 。 五 點(diǎn)：土主鎮(zhèn)、回龍壩、現(xiàn)代物流居住區(qū)中 五 個(gè)配套服務(wù)點(diǎn) 六區(qū)： 集裝箱中心站 區(qū) 、物流中轉(zhuǎn) 區(qū) 、 倉(cāng)儲(chǔ)配送 區(qū) 、 保稅區(qū) 、 物流配套 區(qū)、 城市生態(tài)配套區(qū) 功能分區(qū) (1) 集裝箱中心站 區(qū) 位于一縱線以東、二橫線以南，規(guī)劃面積 。 25 總體形象概念 “山水走廊 、物流基地 ” 以山、水為脈，物流為基礎(chǔ)，打造現(xiàn)代 生態(tài)物流基地。 通過(guò) 打造特色的 物流功能 區(qū)， 進(jìn)而帶動(dòng)商貿(mào)功能、城市配套 等 功能，形成一個(gè)集物流、商貿(mào)、居住、服務(wù)、等多功能為一體的現(xiàn)代生態(tài)綜合物流城。同時(shí)將物流功能及物流延伸出的商貿(mào)、居住功能三者有機(jī)融合，并妥善解決交通問(wèn) 題，使之符合現(xiàn)代物流高地的功能定位。制訂物流園區(qū)規(guī)劃，也要有長(zhǎng)、中、短之分，要把有限的財(cái)力用在關(guān)鍵部位上，做到長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與眼前利益兼顧。 （ 6）“生態(tài)性”開(kāi)發(fā)原則 要保留及規(guī)劃 與縉云山、中梁山、梁灘河等自然景觀空間， 較多的開(kāi)敞空間及良好的視線通廊，推進(jìn)片區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與生態(tài) 環(huán)境系統(tǒng)之間的和諧。這要求政府具 體問(wèn)題具體分析，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)的功能、布局和發(fā)展趨勢(shì)，依據(jù)物流需求量和不同特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，尤其要打破地區(qū)、行業(yè)的界限，按照科學(xué)布局、資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、良性循環(huán)的思路進(jìn)行規(guī)劃，防止各自為陣、盲目布點(diǎn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)、貪大求洋，避免走彎路、誤時(shí)間、費(fèi)錢(qián)財(cái)。同時(shí)對(duì)物流企業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)施等的分布和發(fā)展現(xiàn)狀也要做好調(diào)查。物流園區(qū)必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以物流信息管理系統(tǒng)的建設(shè)為重點(diǎn)，以第三方物流企業(yè)為主體，成為現(xiàn)代物流技術(shù)的研發(fā)、應(yīng)用或轉(zhuǎn)化的孵化基地。 (2) 高起點(diǎn)現(xiàn)代化原則 現(xiàn)代物流園區(qū)是一個(gè)具有關(guān)聯(lián)性、整合性、集聚性和規(guī)