合生新項(xiàng)目商業(yè)模式(參考版)
2025-03-02 04:33本頁面
【正文】 附件： 一、 節(jié)點(diǎn)及時(shí)間定額表 5． 附件一 新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期） 6． 附件二 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（二十四層一層地下室） 7． 附件三 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（三十二層二層地下室） 8． 附件四 合生集團(tuán)新項(xiàng)目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式（別墅） 二、 盈利模式表 1. 附件五 盈利模式匯總圖示 2. 附件六 盈利方案一 3. 附件七 盈利方案二 4. 附件八 盈利方案匯總表 5. 附件九 動態(tài)定價(jià)模式 。 第六十二條 本規(guī)定自批準(zhǔn)生效之日起開始執(zhí)行。 第六十條 要點(diǎn) 十 ：時(shí)間定額標(biāo)準(zhǔn)（見表 4） 項(xiàng)目商業(yè)模式的每項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化的 時(shí)間定額，每個(gè)工程節(jié)點(diǎn)工作都有一定的時(shí)間控制 ，具體的時(shí)間定額表參照《新項(xiàng)目開發(fā)模式（以十二層無地下室排期）》中的“任務(wù)名稱”及“工期”欄目，比如任務(wù)名稱為“施工圖報(bào)建”的工期為“ 20 天”。 第五十八條 要點(diǎn) 八 ：樣板房軟裝飾設(shè)計(jì)方案與物品采購須提前樣板房硬裝修施工的同時(shí)進(jìn)行，這樣才能確保樣板房在公開發(fā)售之日開放。 第五十六條 要點(diǎn) 六 ： 售樓部施工圖預(yù)算、對數(shù)工作應(yīng)與主體施工圖預(yù)算、對數(shù)工作分開 ，且須提前到“售樓部基礎(chǔ)、主體施工”前完成，否則無法確保售樓部工程施工。 第五十四條 要點(diǎn) 四 ： 售樓部選址 須定在會所首層（或商業(yè)街入口），總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)確定后，售樓部 須采取臨時(shí)報(bào)建 ，否則，無法確保售樓部工程如期開工。 第五十二條 要點(diǎn)二： 所有的報(bào)建一次過，必須一次性全部報(bào)完，報(bào)完將施工證拿到后，再調(diào)整產(chǎn)品、換圖，就不用再辦理施工證 。 14 1樓 2樓 3樓 5 樓 6 樓 次干道 連廊 參考圖示 次 入口 門樓 小區(qū)主入口 入口廣場 4樓 兩小高層之間的架空層合并做成會所 售樓部 （永久商鋪或會所） 商鋪 商鋪 圖 4 主干道 15 第四章 操作模式 第四十九條 操作模式的主要內(nèi)容： 操作模式與經(jīng)營模式都是手段，為完成公司盈利模式的要求，落實(shí)了各種手段來支持去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，安排了回款高峰期付款、開盤定價(jià)、證照辦理等各環(huán)節(jié)的整體配合，才能保證盈利模式的實(shí)現(xiàn)。 第四十八條 要點(diǎn)四：會所、酒店業(yè)態(tài) 1． 會客大堂或酒店的規(guī)劃要能提升小區(qū)品質(zhì)，形成 樓盤賣點(diǎn)。 第四十六條 要點(diǎn)二：風(fēng)雨連廊業(yè)態(tài) 會客大堂與樓棟之間以風(fēng)雨連廊相連接，連廊注意和小區(qū)園林的配合（圖 4） 。 、家私、家電的全配臵經(jīng)營模式； 建筑 有問題的通過園林彌補(bǔ)，產(chǎn)品有缺點(diǎn)的通過裝修去彌補(bǔ)，裝修產(chǎn)品有缺點(diǎn)的用裝飾去彌補(bǔ) ,通過增加配臵 ,提供利潤增長點(diǎn)的經(jīng)營模式。那么，就要注意開售條件在整體氣勢上的搭配，要綜合考慮會所旁的商業(yè)以及看樓通道、園林樣板段和樣板房整體的效果。 由于不是臨時(shí)性的，所以不會浪費(fèi)錢，工期又短，而且市場形象又較好。 13 第五節(jié) 實(shí)現(xiàn)最高銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化 第四十五條 要點(diǎn)一：二點(diǎn)一線的業(yè)態(tài) 1．在地塊總體策劃時(shí)，要適當(dāng)考慮有部分獨(dú)立功能的建筑體，主要以商業(yè)街的形式規(guī)劃在最具商業(yè)價(jià)值的地塊上，控制在二層 以內(nèi)，總面積視項(xiàng)目規(guī)模而定，但停車方便，面主要街道，最好是雙面臨街。 每年初，各地區(qū)公司須根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)在全年整體營銷費(fèi)用預(yù)算中做好新項(xiàng)目開盤前期費(fèi)用預(yù)算，以確保使用。 備注： 開盤前期營銷費(fèi)用使用定額標(biāo)準(zhǔn)是指截至開盤當(dāng)月止（含開盤當(dāng)月）所需使用的營銷費(fèi)用額度。 售樓部費(fèi)用 15 19 24 % （ 1）保安、清潔、花木、綠化、擦鞋機(jī)及維護(hù)、糠果、養(yǎng)魚、養(yǎng)鴿、電瓶車、廣告衫、紅帽子費(fèi)用、水電費(fèi)用分?jǐn)偅? （ 2）售樓部茶藝費(fèi)用（包括人工、服裝等費(fèi)用）、提供給客戶用的飲水、咖啡的設(shè)備、材料、人員的服裝、管理等費(fèi)用。 公關(guān)費(fèi)用 8 10 12 % 撰稿費(fèi)、車馬費(fèi)、酬勞餐飲費(fèi)、外出活動費(fèi)、業(yè)務(wù)贈品、榮譽(yù)獎項(xiàng)評選經(jīng)費(fèi)、咨詢費(fèi)、贊助捐贈費(fèi)。 物料制作費(fèi)用 15 19 24 % 樓書、單張、 pop 廣告、制作光 盤、手提袋、手冊、海報(bào)、鳥瞰圖、產(chǎn)品目錄、價(jià)格表、認(rèn)購書（包括設(shè)計(jì)、制作、印刷費(fèi)）。 12 表 3 開盤營銷費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn) 類別 費(fèi)用名 稱 開盤營銷費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn) （萬元） 比重 說明 銷售額＜ 2億 銷售額＜ 4億 銷售額≥ 4億 基準(zhǔn)費(fèi)用 256 320 400 100% 其中： 投放費(fèi)用 179 224 280 % 報(bào)紙投放、電視投放、電臺投放、網(wǎng)絡(luò)投放、夾報(bào)、雜志、車身廣告、戶外廣告、短信息、其他付費(fèi)廣告。付款方式在爭取單價(jià)最優(yōu)惠情況下，與投放進(jìn)度配合，首付2030%，發(fā)布半年后付至 50%，發(fā)布九個(gè)月后付至 8090%，余款在發(fā)布期滿后 15 個(gè)工作日支付。如出現(xiàn)多市場推廣及多廣告代理公司操作，總費(fèi)用按單一項(xiàng)目、單一工作任務(wù)項(xiàng)控制，不能重復(fù)計(jì)費(fèi)。 2． 廣告公司代理傭金費(fèi)用控制： 廣告公司代理傭金月費(fèi)或年費(fèi)，以單個(gè)項(xiàng)目為單位計(jì)算，不能以推廣市場個(gè)數(shù)及代理公司個(gè)數(shù)重復(fù)計(jì)算。 第四十三條 要點(diǎn) 五 ：設(shè)定二點(diǎn)一線的合理基準(zhǔn)價(jià) 根據(jù)不同售價(jià)水平和檔次，合理設(shè)定二點(diǎn)一線的基準(zhǔn)造價(jià)，簡化基準(zhǔn)造價(jià)內(nèi)的審批流程，超基準(zhǔn)價(jià)的必須上報(bào)集團(tuán)，保證項(xiàng)目的成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還規(guī)定了營銷宣傳物料的基準(zhǔn)價(jià)，具體定額請參照表 1 和表 2。地價(jià)付款安排在現(xiàn)金流入高峰期 ,二期款安排在抵押貸款獲批時(shí) ,后期款應(yīng)安排在銷售收入高峰期。 第四十一條 要點(diǎn) 三 ：預(yù)算精度的要求 預(yù)算不能搞估算，經(jīng)營方案的相關(guān)數(shù)據(jù)要非常準(zhǔn)確，概算的準(zhǔn)確率誤差在 5％以內(nèi)，預(yù)算的準(zhǔn)確率誤差在 3％，決算的準(zhǔn)確率誤
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