【正文】 商業(yè)機(jī)會點(diǎn) 商業(yè)機(jī)會點(diǎn) 商業(yè)中心 1. 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何？ 2. 區(qū)域內(nèi)人群的商業(yè)需求是什么？ 3. 本項(xiàng)目的商業(yè)是否有足夠的市場突破空間？ 項(xiàng)目商業(yè)該如何定位？ 核心問題分解 核心問題 。 ?在萬家麗路、香樟路交匯處廣場設(shè)置 4層集中式商業(yè)，面積約 4000平米 ，前期作為售樓部使用 ； 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的黎托商圈，黎托商圈以武廣客運(yùn)站為核心進(jìn)行建設(shè)； 武廣客運(yùn)站與主城區(qū)的連接主要通過勞動路與香樟路來完成，這兩條路與萬家麗路的交叉口都有發(fā)展既重視商業(yè)的條件； 香樟東路的拉通，成為武廣客運(yùn)站與南長沙的連接紐帶，未來的人流量和車流量將明顯較大；為本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展提供契機(jī)。 精裝修抗性 : 樣板間展示 ,萬科家居解決方案 。 對項(xiàng)目高層營銷的啟示 推廣發(fā)力方向： 地段、萬科品牌、宜居性 。 客 戶 汪小姐 年 齡 25 職 業(yè) 晨報(bào)記者 長沙生活時(shí)長 7年（衡陽人） 現(xiàn)居住地 勞動廣場 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 公寓 50㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 青年之 家 置業(yè)需求 有 意向居住地 東城 意向物業(yè) /面積 120㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 4050萬 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 區(qū)域、地段、配套、價(jià)格、產(chǎn)品 意向購買物業(yè) 目前無房，準(zhǔn)備購買一套實(shí)用性三房作為自己的家，然后和父母一起居住 印象深的項(xiàng)目 水岸天際、星城印象、萬樹丹堤 獲知項(xiàng)目的信息途徑 報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò) 置業(yè)決策的意見征求 家人、業(yè)內(nèi)人士 區(qū)域印象 武廣能夠帶動區(qū)域發(fā)展 萬科印象 大開發(fā)商，經(jīng)常看到王石在媒體露面 備注 作為外地人在長沙的汪小姐性格開朗，較為幽默，自嘲自己現(xiàn)在是‘蝸居’以后就變成‘房奴’，希望能在今年購置一套價(jià)格合適的房子，將家人遷至長沙，希望購買的房子能夠使用，對于房屋贈送面積當(dāng)然是越多越好。 客 戶 王先生 年 齡 29 職 業(yè) 私企經(jīng)理 長沙生活時(shí)長 本地人 現(xiàn)居住地 楊家山 現(xiàn)居住物業(yè) /面積 86㎡ 家庭結(jié)構(gòu) 青年之 家 置業(yè)需求 有 意向居住地 武廣 意向物業(yè) /面積 110㎡ 以下 新置業(yè)后是否與 家人同住 是 意向總價(jià) 55萬左右 置業(yè)關(guān)注因素 （排序） 地段、價(jià)格、戶型、增值 意向購買物業(yè) 第一次購買住房，目前知道武廣板塊特別火，加之地鐵的動工，想購買此區(qū)域樓盤，目前已經(jīng)開始收集這方面信息，小三房較為合適自己 印象深的項(xiàng)目 風(fēng)尚國際、萬樹丹堤、天驕城 獲知項(xiàng)目的信息途徑 報(bào)廣、戶外、朋友介紹、網(wǎng)絡(luò) 置業(yè)決策的意見征求 朋友、家人 區(qū)域印象 目前一般，未來看好 萬科印象 萬科知道，但從未去看過他們的樓盤 備注 在金牛角偶遇正在看房產(chǎn)雜志的王先生，和其攀談了解購房意向。 印象深的項(xiàng)目 中隆國際御璽、印象天心、萬科金域藍(lán)灣 獲知項(xiàng)目的信息途徑 戶外、報(bào)廣、朋友介紹 置業(yè)決策的意見征求 家人、地產(chǎn)朋友 區(qū)域印象 以前一般，現(xiàn)在很火 萬科印象 看過金域藍(lán)灣，還不錯(cuò) 備注 銀行高管，典型的三高女性，由于職業(yè)特性非常注重理財(cái)，對于房地產(chǎn)投資較為偏重，同時(shí)覺得市中心置業(yè)成本太高，增值性較弱，對于有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域置業(yè)為首選，如武廣新城，省政府區(qū)域。 對萬科品牌認(rèn)同 客戶對 萬科企業(yè)、萬科品牌非常認(rèn)可 。 01020304050品牌認(rèn)知產(chǎn)品設(shè)計(jì)景觀資源區(qū)域位置配套現(xiàn)狀萬樹丹堤恒大綠洲中城麗景香山萬科金域華府區(qū)域客戶特征分析 通過對區(qū)域內(nèi)高層項(xiàng)目的客戶構(gòu)成 ,我們發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目檔次越高 ,投資于投資兼自住客戶的比例越高 , 檔次分類 項(xiàng)目名稱 投資客戶比例 自住客戶比例 投資與自住 中高檔樓盤 中隆國際御璽 19% 49% 32% 恒大綠洲 21% 44% 35% 茂華國際湘 18% 54% 28% 中城麗景香山 19% 57% 24% 新城新世界 11% 68% 21% 博林金谷 18% 51% 31% 萬科金域華府 —— —— —— 中檔樓盤 恒大城 15% 52% 33% 三江花中城 13% 69% 18% 歐洲城公爵 12% 58% 30% 萬樹丹堤（含公寓） 31% 45% 24% 水岸天際 11% 79% 10% 星城映象 14% 63% 23% 中低檔樓盤 盛世華章 12% 64% 24% 彩云之翼 9% 75% 16% 星城榮域 12% 67% 21% 長大彩虹都（含公寓） 28% 55% 17% 恒大綠洲項(xiàng)目客戶研究 購買動機(jī) 相對其他同檔次樓盤，綠洲投資型客戶比重相對較高，占到 2025%左右， 投資客戶普遍看中武廣區(qū)域發(fā)展前景 面積區(qū)間 芙蓉區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 天心區(qū) 其他地州市 省外 90㎡ 以下 7% 6% 14% 33% 15% 18% 7% 90110㎡ 5% 4% 12% 37% 11% 21% 10% 110144㎡ 9% 7% 10% 29% 16% 20% 9% 144㎡ 以上 10% 5% 12% 32% 19% 17% 5% 面積區(qū)間 投資 自住 自住兼投資 90㎡ 以下 22% 57% 20% 90110㎡ 25% 54% 21% 110144㎡ 23% 61% 16% 144㎡ 以上 18% 57% 25% 客戶來源 雨花區(qū)客戶為項(xiàng)目主要客戶來源 ，而 110㎡ 以下戶型其他地州市客戶來源占據(jù)多數(shù)， 110㎡ 以上戶型天心區(qū)客戶來源占比重較高 職業(yè)構(gòu)成 客戶構(gòu)成板塊，傳統(tǒng)高收入人群占據(jù)樓盤主力客戶群，其中 私營業(yè)主為主要構(gòu)成部分，企業(yè)中高層、公務(wù)員為第二主力構(gòu)成 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 綠洲客戶在關(guān)注價(jià)值點(diǎn)方面最為看重的因素分別為 地段、發(fā)展商品牌、園林 面積區(qū)間 公務(wù)員 企業(yè)中高層 私營業(yè)主 醫(yī)生教師律師 一般職員 其他 90㎡ 以下 19% 16% 27% 13% 13% 12% 90110㎡ 18% 17% 28% 15% 10% 12% 110144㎡ 19% 14% 32% 14% 11% 10% 144㎡ 以上 18% 20% 26% 16% 9% 11% 面積區(qū)間 地段 價(jià)格 開發(fā)商品牌 園林 改善居住 周邊工作 為子女購房 90㎡ 以下 24% 13% 24% 18% 8% 6% 7% 90110㎡ 26% 14% 18% 16% 7% 7% 12% 110144㎡ 24% 14% 19% 20% 9% 6% 8% 144㎡ 以上 20% 13% 21% 22% 9% 8% 7% 客戶來源 對于客戶區(qū)域來源三成以上客戶來至雨花區(qū)，天心區(qū)次之占整體比例兩成左右 購買動機(jī) 整體以自住為項(xiàng)目主體 ,面積越小則投資客戶比重越高 (含公寓 ) 面積區(qū)間 投資 自住 自住兼投資