【正文】 、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置 區(qū)域分布圖 樓層號(hào)、單元號(hào)、棟號(hào)、房號(hào)、導(dǎo)向標(biāo)志 ，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象（現(xiàn)場） 、整潔；外墻是建材貼面的，無脫；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 (現(xiàn)場 ) 、廣告牌、霓虹燈按 規(guī)定設(shè)置 ,保持整潔統(tǒng)一美觀 ,無安全隱患或破損（現(xiàn)場） 、冷凝水集中收集、支架無銹蝕 ，色調(diào)一致 ,不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等 ，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 物業(yè)裝修管理程序文件 裝修管理規(guī)定） 裝修申請審批表 裝修巡視記錄表及整改措施 裝修施工人員登記表 建筑物的管理程序文件（見程序文件） 建筑物巡視維護(hù)規(guī)定 建筑物維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 樓宇管理規(guī)定 建筑物完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 建筑物巡視維護(hù)表 建筑物養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 施工任務(wù)完成情況表 工程維修單 零星工程驗(yàn)收評(píng)審表 房屋完損等級(jí)評(píng)定表 完好率評(píng)定表 。 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度； 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位置； 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低 電壓的燈具； 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。 照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應(yīng)有一致的安排； 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計(jì)師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的效益 (每瓦電力所產(chǎn)生的照明度 )越高越好，而燈光設(shè)計(jì)師未必有這樣的想法。 它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。 周界報(bào)警 周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。 用智能一卡通 建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。 設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng) 電梯機(jī)房、監(jiān)控室 在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)置空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)置專用電表計(jì)量裝置，有利于對公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂＃ㄓ行└呒?jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒有通風(fēng)） 各類房間裝飾 客房裝飾中應(yīng)用對比成補(bǔ)色原理，最重要是同一色彩計(jì)劃中，不要等量使用對比色，而應(yīng)以少取勝； 房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深 墻壁中 天花淺； 南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射 ，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點(diǎn)的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)； 北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會(huì)有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。 電梯間照明線路應(yīng)與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。 從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影）， 即使開門也應(yīng)保證有所遮擋。 大廈正廳、電梯廳 大廳、電梯廳是商住項(xiàng)目的窗口，設(shè)計(jì)、施工、材料選擇方面應(yīng)十分重視，因此它比商住項(xiàng)目任何一個(gè)部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。減速器應(yīng)有一定的寬度 (最少 30 厘米 )，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。 主次道路 道路人車分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對人車分流方案進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)證。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。管理程序根據(jù)商住項(xiàng)目的用途和屋頂?shù)念愋投壬矶ㄖ啤? 屋頂 屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。 根據(jù)獅城怡安對項(xiàng)目日常前期介入管理的經(jīng)驗(yàn)，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正： 商住項(xiàng)目建筑、裝修的考慮事項(xiàng) 商住項(xiàng)目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。張家港商住項(xiàng)目目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見將對商住項(xiàng)目建成后的投入使用產(chǎn)生廣泛深遠(yuǎn)的影響。 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨 、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。在 商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。 商鋪的整體布局設(shè)計(jì)是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設(shè)計(jì)相協(xié)調(diào)，這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計(jì)必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會(huì)破壞商鋪的整體設(shè)計(jì)格調(diào)。除電視、報(bào)刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。 項(xiàng)目開發(fā) 物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項(xiàng)目，擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物： 開辦商務(wù)中心， 為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長途電話、電子郵件等服務(wù)： 開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會(huì)、卡拉 OK、節(jié)日慶祝，年終聯(lián)歡等文娛活動(dòng)，活躍業(yè)戶的文化生活： 辦好商鋪內(nèi)部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價(jià)廉的飯萊， 為顧客提供寄存包袋、代訂報(bào)刊、代辦保險(xiǎn)、兌換零幣等服務(wù)： 開辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等： 為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等． 節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又?jǐn)U大了商鋪的知名度，吸引大批消費(fèi)者來購物助興。 大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住? 租金的組成要素： 租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險(xiǎn)，貸款資金利息、投資回報(bào)率等。 協(xié)議租金 出租的注意事項(xiàng)： 在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，資金狀況，以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目，業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等； 承租人的經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營范圍，所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量．是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動(dòng)，從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。 競標(biāo)租賃的注意事項(xiàng)： 嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格，主要是審核其個(gè)人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營業(yè)績，資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等； 169。租金計(jì)算可采用兩種形 式， 一種先規(guī)定一個(gè)固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合