【正文】 46 。 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中既要注重景觀的完整、統(tǒng)一 與協(xié)調(diào)，又要保證歷史文物、歷史遺跡的原真性，注重歷史文化內(nèi)涵的挖掘。 二、問(wèn)題和建議 建議項(xiàng)目單位做好項(xiàng)目前期的規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)論證工作，做到規(guī)劃合理、方案可行，以達(dá)到簡(jiǎn)約、實(shí)用的目的。 45 第十二章 結(jié)論與建議 一、主要結(jié)論 該項(xiàng)目通過(guò)鼎翔小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)，不僅能夠豐富 哈爾濱 市旅游市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還能夠滿足市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動(dòng)當(dāng)?shù)赜螛I(yè)走向進(jìn)一步的繁榮。上述風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)屬于同類項(xiàng)目所共有的風(fēng) 險(xiǎn)，通過(guò)采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，可以將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁或規(guī)避。合同一經(jīng)簽訂成立，即 44 具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，否則就要承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。 ④密切關(guān)注合同履行過(guò)程，確保合同履行善始善終。簽訂合同前，要對(duì)合作方的工商登記、資產(chǎn)、信 譽(yù)及經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查，對(duì)于公民個(gè)人開(kāi)辦或控制、無(wú)資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責(zé)任公司，要盡量規(guī)避。未經(jīng)法律顧問(wèn)審查同意，不得簽訂和變更合同。②建立兼職或者專職的法律顧問(wèn)隊(duì)伍，加強(qiáng)對(duì)合同簽訂、履行的法律審查。以上風(fēng)險(xiǎn)，在服務(wù)類項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，是經(jīng)常發(fā)生的，而且一旦發(fā)生，損失也可能十分巨大。例如，合同沒(méi)有要求對(duì)方提供擔(dān)保，或者雖然對(duì)方提供了擔(dān)保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無(wú)效。本項(xiàng)目面臨的主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有：①對(duì)合作伙伴資信情況考察不細(xì)，導(dǎo)致上當(dāng)受騙；②法律關(guān)系不清，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)把握不準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)增大；例如，錯(cuò)定合同性質(zhì)和名稱，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任無(wú)法確定。同時(shí)，在項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu) 先雇傭本地勞動(dòng)力等。 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別難度極大，不確定性也很大。②社會(huì)治安風(fēng)險(xiǎn)。由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，在每個(gè)大型項(xiàng)目的拆遷安置過(guò)程中，都會(huì)出現(xiàn)“釘子戶”現(xiàn)象。 四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)社會(huì)影響估計(jì)不足，或者項(xiàng)目所處的社會(huì)環(huán)境發(fā)生變化，給項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)帶來(lái)困難和損失的可能性。加息，無(wú)疑會(huì)直接增加項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，對(duì)于數(shù)額巨大的項(xiàng)目，利率變動(dòng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是很大的。投資者在項(xiàng)目負(fù)債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，利率的增長(zhǎng)必然增加公司的資金 成本，從而抵減了預(yù)期收益。 本項(xiàng)目面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有以下兩種：①無(wú)力償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由于負(fù)債經(jīng)營(yíng)以定期付息、到期還本為前提，如果項(xiàng)目用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，項(xiàng)目必將面臨無(wú)力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅尋致項(xiàng)目投資者資金緊張，也會(huì)影響投資者信譽(yù)程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災(zāi)。③成立專門的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理人員，盡早著手項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作，采取租售結(jié)合的營(yíng)銷模式，以應(yīng)變未 來(lái)市場(chǎng)的不確定性。該項(xiàng)目面臨的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括：①消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好發(fā)生變化，使得市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化，導(dǎo)致市場(chǎng)需求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏離；②市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格 局發(fā)生重大變化，出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或替代項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的收入產(chǎn)生重大影響，將分流項(xiàng)目的客戶群；③由于市場(chǎng)條件變化，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本發(fā)生較大變化，對(duì)項(xiàng)目的效益產(chǎn)生重大影響，例如，水、電、食品、器材等物價(jià)上漲，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)成本的上升。 二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要指由于項(xiàng)目產(chǎn)品（或服務(wù)）由于市場(chǎng)需求的減少或供給的增加導(dǎo)致銷路不暢，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益。在項(xiàng)目前期的運(yùn)作中，得到土地管理部門 和環(huán)保部門認(rèn)可。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)層面。 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能導(dǎo)致項(xiàng)目原定目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)的可能性。規(guī)劃實(shí)施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍(lán)天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無(wú)論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認(rèn)識(shí)到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高 其環(huán)境保護(hù)意識(shí)。 三、生態(tài)效益分析 （一）促進(jìn)資源與環(huán)境保護(hù) 通過(guò)規(guī)劃，建立有效保護(hù)環(huán)境的機(jī)制，進(jìn)行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對(duì)保護(hù)和維持田莊臺(tái)古鎮(zhèn)自然景觀和衛(wèi)生環(huán)境具有重要意義。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負(fù)面的社會(huì)影響，主要表現(xiàn)為：外來(lái)文化和價(jià)值觀沖擊本地文化和價(jià)值觀，導(dǎo)致以不正當(dāng)?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。根?jù)總體規(guī)劃，到 20xx 年，旅游業(yè)可直接提供就業(yè)機(jī)會(huì) 400個(gè)，按照 1： 5 的比例，它所提供的間接就業(yè)機(jī)會(huì)將達(dá)到 20xx，對(duì)緩解就業(yè)壓力、維護(hù)社 會(huì)穩(wěn)定無(wú)疑具有重要的意義和作用。 （二）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，緩解就業(yè)壓力 旅游業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動(dòng)力，提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動(dòng)大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。旅游者的消費(fèi)不僅涉及食、住、行、游、購(gòu)、娛等直接經(jīng)濟(jì)部門，還涉及金融、通訊、安全、衛(wèi)生、醫(yī)療等相關(guān)服務(wù)部門，同時(shí)為滿足旅游者消費(fèi)，還間接地拉動(dòng)一、二、三產(chǎn)業(yè)中的許多相關(guān)部門生產(chǎn)與服務(wù) 。 39 第十章 項(xiàng)目社會(huì)和生態(tài)效益分析 一、經(jīng)濟(jì)效益 綜合考慮建筑投入、經(jīng)營(yíng)成本、折舊等因素預(yù)計(jì)綠色生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)達(dá)到 億元，投資利潤(rùn)率達(dá)到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定 ,預(yù)計(jì) 2 年；生態(tài)漁港項(xiàng)目投資年均凈利潤(rùn)達(dá)到 197 萬(wàn)元， 利潤(rùn)率達(dá)到33%，投資利稅率 16%，投資回收期為 3 年；濕地養(yǎng)生餐廳項(xiàng)目投資年均凈利潤(rùn)達(dá)到 2133 萬(wàn)元，利潤(rùn)率達(dá)到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期為 1 年。由于旅游開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，貸款利息負(fù)擔(dān)重，因此應(yīng)積極爭(zhēng)取優(yōu)惠的信貸資金， 減少純商業(yè)貸款。堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)受益原則，調(diào)動(dòng)各方面的積極性，鼓勵(lì)所有人開(kāi)發(fā)營(yíng)地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項(xiàng)目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競(jìng)爭(zhēng)、互相促進(jìn)的發(fā)展格局。 （三 ）招商引資 東北振興計(jì)劃正在起動(dòng)，擁有雄厚的民間資本，積極發(fā)掘民間資本的潛力是汽車營(yíng)地旅游發(fā)展的重要渠道。 （二）籌措自有資金 充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)。 加大用于汽車營(yíng)地旅游形象塑造和對(duì)外宣傳、市場(chǎng)推廣、規(guī)劃和建設(shè)引導(dǎo)等專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，該部分資金總體上應(yīng)當(dāng)逐年遞增，以滿足 哈爾濱 市作為汽車營(yíng)地旅游示范點(diǎn)的發(fā)展需求。 表 61：投資估算總表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)率 金額（萬(wàn)元） 一 工程項(xiàng)目基 礎(chǔ)造價(jià) 35820 1 綠色生態(tài)社區(qū) 29465 濕地養(yǎng)生餐廳 1125 生態(tài)漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務(wù)設(shè)施 2730 二 前期費(fèi) 3% 900 三 工程建設(shè)其它費(fèi) 5% 17905 四 營(yíng)銷宣傳費(fèi) 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動(dòng)資金 20% 7164 二、項(xiàng)目資金籌措方案 （一）最大限度爭(zhēng)取公有資金 37 本項(xiàng)目建設(shè)的汽車營(yíng)地作為公益性很強(qiáng)的旅游項(xiàng)目，需積極爭(zhēng)取政府的項(xiàng)目資金支持，并積極爭(zhēng)取各級(jí)政府的環(huán)保、生態(tài)改造、 新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。營(yíng)銷費(fèi)用基本預(yù)算按三年實(shí)際投入為 180 萬(wàn)元，實(shí)行分期投入原則。前期費(fèi)中各項(xiàng)內(nèi)容根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際情況確定。 （二）投資估算 36 項(xiàng)目受市場(chǎng)條件、資源條件、地理區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和企業(yè)操作能力等因素決定，由于還未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)資源狀況、相應(yīng)物資市場(chǎng)價(jià)格未能做深入調(diào)研，下面就對(duì)總投資、分項(xiàng)投資、營(yíng)銷費(fèi)用等，其估算參照同等條件相近案例進(jìn)行估算，確定投資額 度。 —— 供方是建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項(xiàng)目的最終質(zhì)量。 —— 根據(jù)實(shí)時(shí)信息與計(jì)劃比較，及時(shí)做出準(zhǔn)確判斷。 基于事實(shí)的決策方法 —— 數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)。 —— 隨著科學(xué)技術(shù)、市場(chǎng)以及社會(huì)的發(fā)展，需要持續(xù)改進(jìn)，以滿足顧客和相關(guān)方不斷增長(zhǎng)的需求。 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應(yīng)予特別關(guān)注。 管理的系統(tǒng)方法 33 —— 建設(shè)項(xiàng)目 是多任務(wù)種和多任務(wù)序組成的復(fù)雜系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)“將相互聯(lián)系的過(guò)程作為系統(tǒng)加以識(shí)別、理解和管理”。 —— 明確全過(guò)程以至各道工序的輸入、實(shí)施和輸出，明確各道工序之間的接口 (界面 )，按照 PDCA 循環(huán)原理，實(shí)施各道工序以及全過(guò)程的控制。 —— 應(yīng)當(dāng)將項(xiàng)目的全過(guò)程劃分為一系列子過(guò)程，再將子過(guò)程進(jìn)一步劃分為更小的過(guò)程。 過(guò)程方法 —— 過(guò)程是“一組將輸入轉(zhuǎn)化為輸出的相互關(guān)聯(lián)或相互作 用的活動(dòng)”。 —— 培育團(tuán)隊(duì)意識(shí)。 全員參與 —— 質(zhì)量靠人去實(shí)現(xiàn)。 —— 領(lǐng)導(dǎo)為員工創(chuàng)造充分參與實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的工作環(huán)境。 —— 領(lǐng)導(dǎo)確定各參與方在質(zhì)量管理體系內(nèi)的職責(zé)和權(quán)限。 領(lǐng)導(dǎo)作用 —— 領(lǐng)導(dǎo)的態(tài)度決定建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系的成敗。 —— 加強(qiáng)與顧客的溝通。定期地舉行專題會(huì)議是一種很好的方式，如： 1)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師和承包商現(xiàn)場(chǎng)人員每天的碰頭會(huì)、周進(jìn)度會(huì)議、月進(jìn)度會(huì)議； 2)關(guān)于變更和索賠處理的專題例會(huì)； 3)項(xiàng)目辦公室、工程設(shè)計(jì)和工程監(jiān)理之間的會(huì)議； 4)項(xiàng)目辦公室、工程監(jiān)理和各承包商之間的會(huì)議等。 31 (3)實(shí)行全員合同管理 1)要組織合同培訓(xùn)，對(duì)各級(jí)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行“合同交底” 2)確定合同管理任務(wù)、目標(biāo)和責(zé)任，并將其細(xì)化和分解，將具體的合同 管理任務(wù)和責(zé)任落實(shí)到有關(guān)部門和人員的身上。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質(zhì)、分層次的合同管理團(tuán)隊(duì) 30 1)要確立項(xiàng)目辦公室在項(xiàng)目管理中的主導(dǎo)地位，在建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主管理機(jī)構(gòu)中建立面向工程的最高決策機(jī)構(gòu) ，直接對(duì)工程負(fù)責(zé)，并負(fù)責(zé)及時(shí)就工程的重大問(wèn)題做出決策； 2)應(yīng)給予工程監(jiān)理應(yīng)有的授權(quán)； 3)聘請(qǐng)?jiān)诠芾?、合同?wèn)題處理和法律方面有經(jīng)驗(yàn)的專家，組成合同管理咨詢機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目辦公室和工程監(jiān)理隨時(shí)提供咨詢意見(jiàn)； 4)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和需要，建立爭(zhēng)議調(diào)解機(jī)構(gòu)及時(shí)就合同爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行調(diào)解； 5)合同管理人員應(yīng)具備組織管理和協(xié)調(diào)溝通能力、觀察分析和總結(jié)提高能力、判斷決策和應(yīng)急反應(yīng)能力，以及技術(shù)業(yè)務(wù)能力，要有誠(chéng)信熱情、嚴(yán)謹(jǐn)執(zhí)著、勤思機(jī)敏、好學(xué)上進(jìn)的基本素質(zhì)和嚴(yán)于自律的精神。 (8)建立合同檔案，加強(qiáng)合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 (6)分析和處理索賠，及時(shí)解決合同爭(zhēng)議，減少對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的影響。 (4)全過(guò)程跟蹤合同執(zhí)行情況，按照動(dòng)態(tài)管理原理，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面的監(jiān)督、控制和調(diào)整，盡力實(shí)現(xiàn)合同規(guī)定的各項(xiàng)目標(biāo)。 (2)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)，組織合同談判和訂立合同。 合同管理的主要任務(wù) (1)按照建設(shè)項(xiàng)目的管理要求和特點(diǎn)，確立合同體系。 三、項(xiàng)目招投標(biāo) 項(xiàng)目建設(shè)施工采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，選取資質(zhì)高、造價(jià)合理，信譽(yù)好的施工單位施工，以確保項(xiàng) 目能夠高質(zhì)量、低成本、 圖 81 建設(shè)工程招投標(biāo)工作流程圖 28 四、建設(shè)項(xiàng)目合同與管理 （一）建設(shè)項(xiàng)目合同 根據(jù)起步區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和國(guó)家及所在地的有關(guān)法律和規(guī)范，制定建設(shè)工程施工合同審批流程圖如下圖 82。 （ 3）控制工程設(shè)計(jì)工作進(jìn)度，滿足建設(shè)項(xiàng)目工期與進(jìn)度的要求。 工程設(shè)計(jì)過(guò)程管理的目標(biāo)控制 （ 1）從建設(shè)項(xiàng)目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計(jì)的功能滿足使用要求、符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。 外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。 動(dòng)力供應(yīng)：水源、電源及其供應(yīng)線路、供應(yīng)方式、供應(yīng)指標(biāo)。 （二）工程設(shè)計(jì)招投標(biāo) 項(xiàng)目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和工程設(shè)計(jì)任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開(kāi)展工程勘察、設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)選工程勘察設(shè)計(jì)單位，促使工程勘察設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達(dá)到采 用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。因此，項(xiàng)目辦公室應(yīng)對(duì)工程設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行管理，中心任務(wù)是對(duì)設(shè)計(jì)的工程質(zhì)量、進(jìn)度