【正文】 重要人員變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 提供由合理的有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間，吸引經(jīng)濟(jì)型酒店管理人才的加盟；樹立“以人為本”的思想，努力建設(shè)員工滿意、客人滿意、投資。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 34 頁 突發(fā)事件的風(fēng)險(xiǎn) 由于行業(yè)本身的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)型酒店具有較強(qiáng)的依托性，任何一種突發(fā)事件如重大的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等都會(huì)使酒店的發(fā)展受到制約，極大的影響酒店的生存。作為旅游業(yè)配套的住宿業(yè)也由于進(jìn)入門檻低，吸引了眾多的投資者。如果出現(xiàn)重要的業(yè)務(wù)人員如管理人員、業(yè)務(wù)骨干的流失，則可能導(dǎo)致公司效益下滑。 風(fēng)險(xiǎn) 客源變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展是以客源為依托的，由于政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素都可以影響旅游市 場(chǎng)環(huán)境，從而引起酒店客源的數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，進(jìn)一步影響企業(yè)的發(fā)展和盈利。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 33 頁 第 8 章 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策分析分析 任何項(xiàng)目的運(yùn)作都會(huì)面臨各種風(fēng)險(xiǎn)， “ 散客之家 ” 也不例外。初期散客之家的股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖 ， 以后 視經(jīng)營(yíng)情況 增資擴(kuò) 股由各位股東按相同比例出資。股權(quán)結(jié)構(gòu)如圖所示。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 31 頁 第 7 章 資本結(jié)構(gòu) 資金來源 “散客之家”經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目屬于有限責(zé)任公司，初期注冊(cè)資金為 280萬元人民幣，由股東一次性繳足現(xiàn)金構(gòu)成。(1+ IRR)5 IRR=% 本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于設(shè)定的折現(xiàn)率 12%，項(xiàng)目具有可行性。(1+ IRR)3+（ 50860） 247。(1+ IRR)1 +（ 23248） 247。它是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。第四年末，實(shí)際收回凈利潤(rùn) 520 萬元，最后一年月均利潤(rùn) 26 萬元，故項(xiàng)目投資回收期為四年零一個(gè)月。本項(xiàng)目第一年初投入 280 萬元，年 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 30 頁 末回收凈利潤(rùn) 52 萬元；第二年初投入 156 萬元，年 底凈利潤(rùn) 104 萬元；第三年初投入現(xiàn)金 48 萬元，年底收回凈利潤(rùn) 156 萬元；第四年底收回凈利潤(rùn)208 萬元；第五年初投入現(xiàn)金 60 萬元，年底收回凈利潤(rùn) 312 萬元。(1+) 5 280 = ++++ = 0 五年的營(yíng)運(yùn)期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。(1+) 3 +（ 50860） 247。(1+) 1+（ 23248） 247?？紤]到目前受金融危機(jī)影響，資金成本較低，以及資金的機(jī)會(huì)成本和投資的風(fēng)險(xiǎn)性等因素，本著穩(wěn)健性原則將折現(xiàn)率 r 取為 12% 計(jì)算。其計(jì)算公式為： NPV = ?? ?Tt TTrCF1 )1( CF0 （ 61） 本方案現(xiàn)金流如下：第一年初，投入 280 萬元，年末回收現(xiàn)金 124 萬元；第二年初投入 156 萬元，年底收回現(xiàn)金 232 萬元；第三年初投入現(xiàn)金 48 萬元，年底收回現(xiàn)金 340 萬元；第四年底收回現(xiàn)金 508 萬元；第五年初投入現(xiàn)金 60 萬元，收回現(xiàn)金 688 萬元。凈現(xiàn)值大于零，投資方案可以接受；凈現(xiàn)值是小于零，投資方案不能接受。 凈現(xiàn)值法 凈現(xiàn)值（ Net Present Value）是投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項(xiàng)目投資成本之間的差值。 18247。 80%247。 單位邊際收益 =128（ 360000247。到第五年末，實(shí)際擁有散客之家酒店直營(yíng)店 6家，股東權(quán)益為 1376 萬元。按照股東協(xié)議，在 5 年中股東共需要投入544 萬元。具體情況 見附表 。 為穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，按股東現(xiàn)在協(xié)議 5 年內(nèi)公司不貸款，利潤(rùn)不分配，全部用于擴(kuò)大再生產(chǎn) ， 并根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況和現(xiàn)金流情況，適當(dāng)追加投資。 洗滌費(fèi)按每房每天 10元計(jì)算。 工資按人均每年 18000 元測(cè)算， 工資附加費(fèi)率為 22%。 小餐廳外包租金及洗漱用品出售收入 30 萬元。 財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè) 收入測(cè)算說明 根據(jù)調(diào)查取得的雅安市星級(jí)酒店的出租率和房?jī)r(jià)情況預(yù)測(cè)，散客之家酒店以每間房每天 128 元的房?jī)r(jià)估算，客房日常出租率應(yīng)可以達(dá)到 80％。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 27 頁 第 6 章 投資與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 投資估算 根據(jù)“散客之家”的定位，雅安店將按照經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相關(guān)設(shè)施，項(xiàng)目投資為 280 萬 元。 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，建立科學(xué)的人才估價(jià)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人才的最大激勵(lì)。我們對(duì)企業(yè)確實(shí)需要的管理人才，應(yīng)該大膽引進(jìn)。 一手引進(jìn)外來管理人才，一手建立正確的培訓(xùn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)人才可持續(xù)性發(fā)展。實(shí)際上這也是企業(yè)沒有向心力、薪酬機(jī)制沒有競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)。在建立人才培養(yǎng)體系中，我們注意以下幾點(diǎn)： 建立科學(xué)的考核制度和公平合理薪資福利待遇。 人才戰(zhàn)略 經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)是一個(gè)前景美好的產(chǎn)業(yè)，但卻面臨著較大的人才危機(jī)，主要表現(xiàn)為：行業(yè)的快速發(fā)展使人員流失率高；缺乏真正懂管理、會(huì)經(jīng)營(yíng)、善創(chuàng)新的復(fù)合型管理人員。 出納由股東 F 擔(dān)任。 會(huì)計(jì)由股東 B 擔(dān)任。 經(jīng)理由股東 C 擔(dān)任。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 25 頁 第 5 章 管理團(tuán)隊(duì) 人員構(gòu)成 散客之家按照精簡(jiǎn)、效能的原則配備服務(wù)人員，需要服務(wù)人員 8人、保安 兼維修 4人、出納兼營(yíng)銷人員 1人、會(huì)計(jì)兼采購(gòu) 1 人、經(jīng)理 1人。 經(jīng)營(yíng)初期，派人在長(zhǎng)途汽車站發(fā)放宣傳資料進(jìn)行品牌介紹和宣傳。因?yàn)轫?xiàng)目本身靠的就是優(yōu)質(zhì)低價(jià)、薄利多銷的原則，沒有更多的利潤(rùn)空間促銷，與他們合作的目的是互助互利，絕不靠他們進(jìn)行主流銷售。 這種自創(chuàng)的會(huì)員卡營(yíng)銷方式目標(biāo)就是：使每一個(gè)曾經(jīng)的客戶都成為我們 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 24 頁 的“推銷員”。 ②持老會(huì)員卡打折。只要住店的客人為本店介紹客人，我們將為這張會(huì)員卡增加積分，到一定時(shí)間可以按一定標(biāo)準(zhǔn)兌換獎(jiǎng)品或集中享受以后“散客之家”在新旅游景區(qū)開設(shè)的連鎖店一晚的免費(fèi)住宿活動(dòng)。 向住店客人免費(fèi)發(fā)放會(huì)員卡。目前，越來越多的游客在出發(fā)前通過網(wǎng)絡(luò)了解目的地的交通、餐飲、住宿、景區(qū)等情況，建立自己的宣 傳訂房網(wǎng)站，既可以吸引潛在的客戶群，又可以宣傳“散客之家”的品牌。在旅游旺季的時(shí)候， 可以 參照雅安市的行業(yè)提價(jià)幅度確定屆時(shí)實(shí)際價(jià)格。 市場(chǎng)營(yíng)銷策略 定價(jià) 酒店定價(jià)一般是 根據(jù)調(diào)查獲得的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格和提供的服務(wù)內(nèi)容定價(jià)。 本著 方便客人 的目的，我們 在每層樓單獨(dú)開辟一間服務(wù)室，提供兩臺(tái)免費(fèi)的上網(wǎng)服務(wù)（拒絕提供游戲）和平價(jià)電話供其查找信息資源、瀏覽新聞、聯(lián)系親 朋好友等 。 我們 為 客人提供 的 產(chǎn)品和服務(wù) 就 是 ：干凈、整潔、舒適 的客房休息 、 24 小時(shí)熱水供應(yīng)、空調(diào)、電視等基本需要 。所以本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)十分明確：到雅安市旅游、進(jìn)行公務(wù)或商務(wù)活動(dòng)的外來散客。隨著旅游者收入水平的提高，自主意識(shí)和自主能力的增強(qiáng)，旅游方式正由以前的“團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)型”轉(zhuǎn)向“散 客主導(dǎo)型”。面對(duì)我國(guó)旅游市場(chǎng)開始進(jìn)入的“散客時(shí)代”，傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式和理念面臨著巨大的挑戰(zhàn)。 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 22 頁 第 4 章 市場(chǎng) 營(yíng)銷 目標(biāo)市場(chǎng) 20 世紀(jì) 80 年代，全球旅游市場(chǎng)出現(xiàn)了“散客化”的趨勢(shì)，目前歐美等國(guó)的散客市場(chǎng)份額已經(jīng)占到了 70%多。只 要 樹立良好的品牌形象，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，控制不必要的開支， 就 能夠在競(jìng)爭(zhēng)中站住腳并發(fā)展壯大。 上述五種競(jìng)爭(zhēng)力量共同決定行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的強(qiáng)度和獲利能力。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，汽車大量進(jìn)入家庭，汽車旅館也將是未來一個(gè)巨大的潛在進(jìn)入者。投資金額不是太大，只要具有令人信服的服務(wù)特色和特定的服務(wù)對(duì)象，就可以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （ 3）購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力 酒店的品牌、價(jià)格、衛(wèi)生、安全、舒適度、服務(wù)水平、交通便利程度等各種因素都對(duì)酒店入住率有影響，同時(shí)由于網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，客戶掌握了充分的市場(chǎng)信息，有更多的選擇余地，所以購(gòu)買者相對(duì)來說具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。供應(yīng)商與酒店屬于互惠互利的類型，一榮具榮、一損據(jù)損，供應(yīng)商的議價(jià)能力一般。 （ 1）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力 項(xiàng)目主要服務(wù)于旅游及商務(wù)散客，雅安市的現(xiàn)有的星級(jí)酒店將成為項(xiàng)目客源市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其競(jìng)爭(zhēng)力情況如下表： 表 32 雅安市 部分 星級(jí)酒店 配套設(shè)備與設(shè)施情況表 項(xiàng)目 西康 雨都 雅安 客房種類 標(biāo)間、套間 標(biāo)間、套間 標(biāo)間、套間 客房數(shù)量 45 61 124 酒店新舊度 八成 七成 六成 配套設(shè)施 齊全 齊全 齊全 會(huì)議設(shè)施 大小會(huì)議室 大小會(huì)議室 大小會(huì)議室 娛樂設(shè)施 桑拿、歌廳等 桑拿、歌廳等 桑拿、歌廳等 經(jīng)營(yíng)方式 自營(yíng) 自營(yíng) 自營(yíng) 停車場(chǎng) 有 有 有 酒店定位 商務(wù)、旅游 商務(wù)、旅游 商務(wù)、旅游 資料來源：根據(jù)電話和網(wǎng)絡(luò)查詢整理而成 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 20 頁 從上述調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，雅安市的星級(jí)酒店具有較強(qiáng)的商務(wù)功能，配套設(shè)施齊備，其提供的服務(wù)屬于全面服務(wù)。波特 (Michael Porter)于 80 年代初提出，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生了全球性的深遠(yuǎn)影響。”作為西部的中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、大熊貓棲息地，雅安一定會(huì)引起他們的注意和入駐的。速 8（中國(guó)）董事長(zhǎng)兼 CEO 柏力就說，“現(xiàn)在的大市場(chǎng)可以說經(jīng)濟(jì)型酒店的數(shù)量也不少，但是市場(chǎng)不在那兒，市場(chǎng)大量的需求在小地方，所以說速 8 要下鄉(xiāng)，真正滿足我們的客人。 國(guó)際品牌的潛在威脅 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué) MBA 學(xué)位論文 第 19 頁 在金融危機(jī)的大環(huán)境下，國(guó)際資本看好中國(guó)酒店業(yè)的市場(chǎng)， 利用當(dāng)前 開店成本 低的機(jī)遇，加大在中國(guó)的擴(kuò)張步伐 。任何時(shí)候服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的同行競(jìng)爭(zhēng)將始終是經(jīng)營(yíng)面臨的主要威脅。 威脅 酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 酒店業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)文化程度較高的行業(yè)，始終存在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 新的服務(wù)理念將影響與推動(dòng)新市場(chǎng)的形成。國(guó)家將進(jìn)一步采取強(qiáng)力措施，依靠旅游拉動(dòng)內(nèi)需。這些數(shù)據(jù)生動(dòng)的表明了雅安在震后 四川 旅游市場(chǎng)中的地位在 不斷 上升。目前，雅安市碧峰峽、上里古鎮(zhèn)、周公山溫泉公園、蒙頂山等旅游景區(qū)已達(dá)到災(zāi)前接待水平，賓館酒店照常營(yíng)業(yè)。泰國(guó)在東南亞海嘯過后，美國(guó)在“ ”事件之后，云南在麗江地震之后，都把旅游業(yè)作為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，并取得了成功。 機(jī)會(huì) 震后發(fā)展的 機(jī)遇。作為新開業(yè)的酒店，是雅安市服務(wù)性行業(yè)市場(chǎng)的新進(jìn)入者，缺少品牌知名度，建立品牌將要經(jīng)過一定的時(shí)間，投入一定的資金。作為提供有限服務(wù)的經(jīng)濟(jì)型酒店，它的經(jīng)濟(jì)性決定了其提供的配套設(shè)施肯定不如星級(jí)酒店，同時(shí)服務(wù)質(zhì)量也沒有星級(jí)酒店高，這樣不利于吸引追求舒適度的客人。“散客之家”項(xiàng)目的定價(jià)在每間 128 元，運(yùn)營(yíng)初期應(yīng)該可以達(dá)到 80%的出租率。目前雅安市的星級(jí)酒店主要有雨都、西康、雅安等，其它形式的各類酒店基本上只提供簡(jiǎn)單的住宿服務(wù)，缺少有特色的服務(wù)功能。 具有地理位置優(yōu)勢(shì) 由于酒店位于雅安市中心地段，交通便利，周圍客流量大，將極大的提高酒店“散客之家”品牌知名度。根據(jù)國(guó)外酒店研究數(shù)據(jù)表明，一家酒店的平均生命期為 40 年，酒店的入住率和收益在起初的 5到 15 年之間 (中期 )收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能 力逐漸下降 (衰退期 )。 優(yōu)勢(shì) 具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì)。 生存環(huán)境分析 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展深受內(nèi)外部環(huán)境的影響，對(duì)項(xiàng)目所處的充滿變化的環(huán)境進(jìn)行分析是十分必要的。漢代文化遺存非常豐富，漢闕、漢碑、漢隸書、漢神獸、漢石棺、漢浮雕，件件是國(guó)寶。雅安是一座矗立紅色豐碑的城市，石棉縣中國(guó)工農(nóng)紅軍強(qiáng)渡大渡河紀(jì)念館、紀(jì)念碑、遺址、寶興紅軍長(zhǎng)征翻越夾金山和陳云出川紀(jì)念館、名山紅軍百丈關(guān)戰(zhàn)役紀(jì)念館以成為紅色旅游的重要景點(diǎn)。蒙頂山是世界茶文化的發(fā)源地，有“揚(yáng)子江心水，蒙山頂上茶”的美譽(yù)。主要旅游線路包括：大熊貓棲息地生態(tài)之旅、茶文化發(fā)源地之旅、雅韻精品三日游、周末休閑二日游、山水怡情二日游、紅色成功之旅、大渡河峽谷國(guó)家地質(zhì)公園之旅等。 雅安擁有豐富的旅游資源，集高原風(fēng)光、原始森林、地?zé)釡厝?、珍稀?dòng)植物、民族風(fēng)情、歷史文化等于一體，具有資源豐富、類型多、品味高、綜合性好的特點(diǎn)。此外，住宿和餐飲業(yè)勞動(dòng)力需求也較二季度有所增加，企業(yè)發(fā)展后勁增強(qiáng)。四是投資力度加大，發(fā)展后勁有所增強(qiáng)。二是收費(fèi)（服務(wù)）價(jià)格提升，營(yíng)業(yè)收入趨好，盈利情況較為樂觀。表現(xiàn)為：一是業(yè)務(wù)預(yù)訂和客房出租率大幅提高。 汶川 地 震后 ， 省內(nèi)外游客來雅旅游大幅上升，并以此帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，成為雅安第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。推出了 6 條安全的經(jīng)典旅游路線，包括成都 — 樂山 — 峨眉、川東環(huán)線、攀西陽光風(fēng)情線、成都 — 雅安大熊貓線、成都 — 海螺溝溫泉線等。據(jù)四川旅