【正文】 （ 2） 出租物業(yè)收入主要核算寫字樓租金收入（按 [房地產項目 ]進行輔助核算）、商鋪租金收入（按[房地產項目 ]進行輔助核算）、車位租金收入 ， 按 [房地產項目 ]進行輔助核算）、其他租金收 入（停車位收入、宿舍租金收入） . （ 1） 房地產公司出售物業(yè)收入于物業(yè)的風險及回報轉讓至買方，即有關物業(yè)竣工后并將物業(yè)交付買家，且合理確保收取有關應收款時，方予 確認。 [業(yè)態(tài)檔案 ]分為獨立別墅、聯(lián)體別墅、雙拼別墅、 多層洋房（ 7 層及 7 層以下） 、 小高層洋房（ 812 層）、高層洋房（ 13 層以上） 、室外車位、商業(yè)街（僅指單獨開發(fā)的商業(yè)用途物業(yè)，底商形式的商鋪在洋房范圍內）等明細， [房地產項目 ]是指各公司具體苑區(qū)名稱。房地產經營收入三級明細為自建物業(yè)、外購物 業(yè)，出租物業(yè)收入三級明細為寫字樓租金收入、商鋪租金收入、車位租金收入、其他等。 3）銀行按揭付款方式：首期銷售收入（現(xiàn)樓）或預收賬款（預售）按實際已收到的款項在合同收樓日當季確認；合同收樓日后，對后續(xù)收到的銀行按揭款，按照銀行實際放款的當季確認收入（現(xiàn)樓）或預收賬款（預售） 。 時點 原則： 原則上是按 合同收樓日為確認收入的口徑 ，但由于售樓合同約定業(yè)主可選擇不同的付款方式，故確認收入的時間也有不同，現(xiàn)根據(jù)相關的情況做出指引如下： 1）一次性付款方式：以合同交付日期（銷售合同上所載的收樓日 期）為收入確認的時間點，以合同約定的實際結算金額為收入確認金額。 取得土 地使用權同時，部分土地不能辦理土地使用權證，只能以租賃形式獲取較長期限 (租賃期 10年及以上 )的土地使用權，向政府或相關單位所繳納的租金，如部分山林綠化用地、水庫長期租用權 ， 直接計入“生產成本 ” 中付款成本項目“土地費用 拆遷補償費及其他 ” ； 對于開發(fā)項目在前期勘察、七通一平過程中發(fā)生的土地租金，以及為施工過程需要臨時租用作興建辦公設施和擺放物資的場地租金計入 “生產成本 ” 中付款成本項目“前期工程 臨時設施 ” ； 對于綠化種植用地租金以及其他根據(jù)業(yè)務所屬部門的性質界定應核算至相應成本的經常性支出的土地租金， 先計入“制造費用 租賃費”，再分攤到“生產成本 房地產開發(fā)成本”付款成本項目的輔助核算 [開發(fā)間接費用 ]。 3. 由于制造費用屬于間接費用，發(fā)生時不能直接歸集至各成本核算單位中，需根據(jù)工程進度分攤當期發(fā)生的費用，所以制造費用不設項目、業(yè)態(tài)輔助核算。 2. 房地產 開發(fā)間接費用 ： 指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等 。 二、 5101 制造費用 1. 制造費用： 核算 內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用。帶 [房地產項目 ]、 [業(yè)態(tài)檔案 ]、 [成本要素 ]輔助核算。 2． 遞延所得稅負責計量： 遞延所得稅負債 =應納稅暫時性差異 *適用的所得稅稅率 （目前國內 25%）。 ，反映企業(yè)尚未支付的其他應付款項 . 六、 2901遞延所得稅負債 1． 遞延所得稅負責確認： 企業(yè)根據(jù)所得稅準則確認的 應納稅暫時性差異 產生的所得稅負債 。 “其他應付款 購房誠意金”核算，簽約前收到的定金通過“其他應付款 購房 定金”核算 ，簽 約后再轉入“預收賬款”。 五、 2241其他應付款 科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產和 包裝物 的租金， 存入保證金 、應付、暫收所屬單位、個人的款項；應付職工統(tǒng)籌退休金，以及應收暫付上級單位、所屬單位的款項 。 因解除與職工的勞動關系給予的補償，借記 “ 管理費用 ”等 科目，貸記“應付職工薪酬 辭退 工資 ”。 . （ 2） “醫(yī)療費支出”計入應付福利費的，月末根據(jù)所屬部門性質計入成本、費用的福利費。其他福利費發(fā)生時在“應付職工薪酬職工福利”借方反映，月末根據(jù)所屬部門性質，計入成本、費用的“福 利費”。 6. “應付職工薪酬 職工福利”開設以下明細科目核算：宿舍收支、產假工資、醫(yī)療費、其他。 職工及其供養(yǎng)的直系親屬的醫(yī)藥費，醫(yī)療部門的全體醫(yī)務工作人員工資和醫(yī)務經費， 公司組織職工體檢費，工傷醫(yī)療費，注射疫苗費，醫(yī)療室藥品費， 職工因工負傷就醫(yī)路費 、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼 、 員工產假工資、工傷工資補貼 等； （ 2） 員工宿舍的收支 ，包括宿舍日常用品、水電費、燃氣、 液化氣， 宿舍住宿 用具的購買、修理費用等； （ 3） 為職工生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的供暖費補貼、 職工防暑降溫費 、職工困難補貼、救濟費、職工交通補貼 、 節(jié)日慰問品、節(jié)日慰問金 等。 5. 福利費是指用于公司職工福利方面的支出。 4.“應付職工薪酬 職工福利”的核算 ，不按先計提后列支的核算方式，直接在成本、費用中據(jù)實列支。 職工福利、工會經費、職工教育經費，不 進行計提，在成本費用中 據(jù)實 列支。 “ 工資 ” 、 “ 職工福利 ” 、 “ 社會保險費 ” 、 “ 住房公積金 ” 、 “ 工會經費 ” 、 “ 職工教育經費 ” 、 “ 非貨幣福利 ” 、 “辭退 工資 ” 、“股份支付” 等應付職工薪酬項目 。 4.“應交稅金－應交所得稅”下設 2個明細科目“預交所得稅”和“匯算清繳所得稅”，“預交所得稅”核算按月或季度正常應交的所得稅，“匯算清繳所得稅”僅核算年度匯算清繳時申報的所得稅。不能以直接到稅局支付為由將某些稅費如印花稅、車船使用稅等直接計入費用。 三、 2221應交稅費 按照稅法規(guī)定計算應交納的各種稅費 ，包括增值稅、營業(yè)稅、 土地增值稅、 消費稅、資源費、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、 印花稅、契稅 、教育附加費、堤圍費、文化建設費、地方教育附加、價格調節(jié)基金、地方教育發(fā)展費等。 若該車位是出售的，則按銷售處理，房地產公司的室外車位出售收入按“主營業(yè)務收入（房地產板塊）內約定的收入確認原則確認。 收到的誠意金先通過“其他應付款 購房誠意金”核算， 簽約前收到的定金通過“其他應付款 定金”核算， 待 簽約轉入“預收賬款”核算。 二、 2203預收賬款 ：核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項。 6月 30日與 12月 31日應與各供應商進行對賬。 主要包括 ：應付土地款、應付材料設備款、應付工程款 等。 匯算清繳前： 所得稅費用： 4,000*25%=1,000萬； 預付稅費 企業(yè)所得： (10,00020,000)*15%*25%（ 10,00020,000） *8%*25%=175萬； 應交稅金： 175+1,000=825萬； 分錄如下： 借：所得稅費用 1,000 貸：預付費用 企業(yè)所得稅 175 應交稅費 企業(yè)所得稅 825 匯算清繳時，納稅調增了廣告費 500萬（以后納稅年度可抵扣），納稅調增業(yè)務招待費 50萬，行政罰款 50萬，納稅調增應繳企業(yè)所得稅 150萬。 遞延所得稅資產： 500*25%=125萬； 以前年度損益調整：（ 50+50） *25%=25萬； 應交稅費 企業(yè)所得稅： 125+25=150萬； 由于 12年度有 825萬可抵扣所得稅，故本次應交所得稅 150萬在 825萬中抵減，實際不用繳納。 匯算清繳前： 所得稅費用： 4,000*25%=1,000萬； 預付稅費 企業(yè)所得： （ 10,000*15%800） *25%=175萬； 應交稅金： 1751,000=825萬； 當賬面利潤出現(xiàn)虧損，導致應交稅費 企業(yè)所得稅科目出現(xiàn)借方余額時，借方余額全額確認遞延所得稅資產。 遞延所得稅資產科目應做好明細臺賬，以便追查和沖減。 ： 遞延所得稅 資產 =可抵扣 暫時性差異 *適用的所得稅稅率 （目前國內 25%）。如綠化公司租用土地種植苗圃，租賃期限較長，建筑泵房、倉庫、簡易宿舍等。 5.“簡易用房及設施”主要核算除房產公司及酒店外，在租用土地期限較長，建筑簡易用房及設施用于經營使用，不能取得 產權的成本計入該明細。 4.“臨時樣板房” 是指將樣板房設在會所或售樓部內，該樣板房不可以作為以后銷售產品只作臨時產品展示樣板之用，而該樣板房主要成本由裝修工程、園林工程和裝飾布置構成，不做為原會所及售樓部的固定資產組成部分。 如無特殊需要，統(tǒng)一按三年攤銷。 十八 、 1801長期待攤費用 ：核算企業(yè)已經發(fā)生但應由本期或以后各期負擔的分攤期限在一年以上的各項費用 。采用直線法攤銷，殘值為零。 物業(yè) ，如： 學校、 酒店、 會所、售樓部、員工宿舍等用地 的 土地成本 應和房屋全部結轉入“固定資產”，不單獨計入“無形資產”，與房產折舊年限一致。 ，用于建造對外出售的商品房，相關的土地成本應計入所建造商品房成本。 、非房產公司自建物業(yè)， 未完 工 前工程成本在“在建工程 酒店工程成本、房地產工程成本 ”核算， 并按 [付款成本項目 ]輔助核算。一般核算產權歸屬公司物業(yè)的建筑物在竣工前所發(fā)生的成本。清理完畢后凈收益轉入 “ 營業(yè)外收入 ” 賬戶；凈損失轉入 “ 營業(yè)外支出 ” 賬戶。 ；貸方登記出售固定資產的取得的價款、殘料價值和變價收入。 十五 、 1606固定資產清理 ，以及因各種不可抗力的自然災害而遭到損壞和損失的固定資產所進行的清理工作。 （ 4） 學校及幼兒園、醫(yī)務室等免征房產稅公司自持物業(yè)，不對其房屋各組成部分進行分拆入賬。 （ 2）公司自持物業(yè)如酒店、會所、售樓部等，根據(jù)結算書將建筑物和其他附屬工程分開入賬， 獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等， 發(fā)生的成本不計入 房屋 建筑物資產 。 ，企業(yè)出售、轉讓、報廢固定資產或發(fā)生固定資產毀壞（失竊），應將處置收入（ 包括保險或個人賠償）扣除帳面價值和相關稅費后的金額計入當期損益 。若符合固定資產確認條件的應當計入固定資產成本。 ： 折舊方法為平均年限法 ；預計凈殘值率統(tǒng)一使用 5%. 預計使用壽命：房屋建筑物 20年，機器設備 10年，電子機器及家具 5年，運輸工具 5年，辦公及其他設備 5年 。若需安裝的固定資產，還需包含安裝調試成本。 殊界定規(guī)則 .為有效利用資源，加強管理，下列品種的資產不論價值大小一律作為固定資產管理： （ 1） 主要包括：電腦、電視機、復印機、傳真機、保險柜、空調、刻錄機、冰箱、洗衣機、手機、汽車、摩托車、掃描儀、攝像機、數(shù)碼相機、手提電腦、打印機、速印機、碎紙機、投影儀、音響、繪圖儀、電瓶車等； （ 2） 成批或分散購入的辦公家具（如大、中班臺椅、柜、會議桌、沙發(fā)等）以及日常辦公用品（文具），應該按照批量入庫的各不同資產，單件符合固定資產入帳標準的就必須按固定資產管理。 ，反映企業(yè)各種已支出但尚未 攤銷的費用 ，期末在資產負債表“預付款項”項目填列 。如果待攤費用所應攤銷的費用項目，不能再為企業(yè)帶來利益，應將尚未攤銷的待攤費用的攤余價值，全部轉入當期成本、費用。 按 受益期限分期平均攤銷時，借記 “ 管理費用 ” 、“制造費用”、“銷售費用”、 等科目，貸記本科目。 、預付經營租賃固定資產租金、預付報刊訂閱費等，應于預付時，借記本科目，貸記 “ 銀行存款 ” 等科目；財產保險費應在保險的有效期限內、經 營租賃固定資產租金應在租賃期間 內、報刊訂閱費應在所涉及的期間內平均攤銷，借記 “ 管理費用 ” 、 “制造費用” 等科目，貸記本科目。 ， 反 映企業(yè)庫存商品的實際成本。 ： （ 1） 完工產品結轉原則：產品竣工后由生產成本科目結轉至“庫存商品”科目核算， 按實際成本，借記本科目，貸記“生產成本” 。 “庫存商品 開發(fā)產品”核算的同時，應收集 、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。 十二、 1405庫存商品 核算 已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產品的實際成本 。 、倉庫通過用友供應鏈管理，系統(tǒng)已設好賬務處理規(guī)則和憑證模板，實現(xiàn)自動生成憑證，保證倉庫賬和會計賬的數(shù)據(jù)一致。 \本金科目用于核算委托方委托貸款本金，按【銀行類別】【客商輔助核算】分別 核算受托銀行和借款人信息； 【投資收益 \委托貸款 \委托貸款利息收入】核算； 【投資收益 \委托貸款 \委托貸款手續(xù)費】核算，若期限超 1年的委 托貸款手續(xù)費可根據(jù)實際需要作分攤處理； 【投資收益 \委托貸款 \委托貸款稅費（明細）】進行核算； 【短期借款 \委托貸款】和【長期借款 \委托貸款】科目，用于核算借款方委托貸款的借款本金，其中一年內到期的委托貸款使用短期借款科目，一年以上的使用長期借款科目，并增加【銀行類別】【客商輔 助核算】分別核算受托銀行和借款人信息 . 【財務費用 \利息支出】核算。按總包合同約定支付的工程預付款通過“預付工程款 ”核算 。這部分屬代付款項，需從施工單位工程款中抵扣回，或施工單位返還。為區(qū)分政府事業(yè)單位收取的保證金及押金，專設“政府保證金及押金”進行核算。 工代付款核算公司預支付需向員工收回的款項，科目下設明細科目：個人所得稅、社保費、住房公積金、