【正文】 （ 3） 裝修出入證費： 為確保本 商務樓 內使用人（業(yè)主）安全，本住宅樓在裝修過程中實行出入證管理制度，進入 本 商務樓 的裝修工人，必須辦理裝修出入證，出入證工本費 10元 /證 /人，出 入證保證金 50 元 /證 /人（出入證保證金在使用人裝修完畢后，憑出入證證件及物業(yè)公司開具的原始票據，由物業(yè)公司一次性無息退還）。 自我司進場之日起，凡未辦理裝修手續(xù)的業(yè)主均按以下標準進行收取裝修期間費用： （ 1） 裝修保證金： 使用人（業(yè)主）在進行房屋裝修時，應向物業(yè)公司按 200 元 /平方米繳納裝修保證金（該費用在使用人（業(yè)主）裝修完畢經物業(yè)公司對房屋進行 驗收合格三個月后，并在裝修過程中無違規(guī)現象發(fā)生的情況下，憑物業(yè)公司開具的原始票據，由物業(yè)公司如數無息退還該保證金）。 計算方式：單獨電表度數每度電費247。（此項費用的據實公攤情況每季度由物業(yè)公司進行公示） 。 三、 其它費用收取說明： 每月公共用水、用電據實分攤費：該費主要指用于道路燈、樓道燈的照明用電、設施設備的運行電費、公共用水的總費用。 (不包含電梯運行電費、年檢費 ) 辦公用房 常規(guī)性物業(yè)管理服務費為： 元 /m178。 14 檔案建立 完好率 98% 檔案齊全，管理完善，清晰可查 15 供水、供電正 常率 99% 除供電、供水部門和物業(yè)公司搶修外，無一隨便停水，停電現象 16 環(huán)保建設 按 ISO14000 審核標準核定 17 市優(yōu)建設 按重慶市示范住宅 商務樓 驗收標準檢驗 18 國優(yōu)建設 按全國示范住宅 商務樓 驗收標準檢驗 19 安全建設 按 OHSAS18000 審核標準核定 第十章 重慶碧景園小區(qū) 項目服務要點管理措施 物業(yè) 類型 要點 管理措施 商務樓 ●對環(huán)境保潔要求較高 ●對照明、中央空調要求較高 ●對電梯運行要求較高 ●對消防安全管理要求較高 ●商務服務需求大 ●服務 細小過程要求高 ●上下班期間人流集中 ●辦公時間外來人員出入頻繁 ●建立業(yè)主 /用戶檔案，收集完善 商務樓 竣工資料 ●制定上崗 培 訓教材，經 培 訓考核合格后上崗 ●建立、健全各項規(guī)章制度，完善工作流程，提高工作效率 ●嚴格按照設備運行、保養(yǎng)管理規(guī)定進行日常保養(yǎng)及巡視工作 ●制定符合當地消防管理規(guī)定及裝修管理規(guī)定的裝修準則，并給予宣傳 ●協助客戶對涉及屐消防設備的裝修范圍向主管理單位申報 ●積極開展各項商務服務，滿足客戶需求 ●裝修工作的不定期性較大 ●個性化需求較大 ●通信、網絡設備要求較高 ●制定符合市場標準的清 潔、綠化作業(yè)規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行效果 ●導入 ISO9001:2021 體系，使各項工作得到持續(xù)改進 ●加強對分包單位 (電梯、外墻清洗 )的監(jiān)管，確保設施設備正常運行 ●統(tǒng)一完善公共區(qū)域的種類標識， 搞好 寫字樓物業(yè)形象 ●定期進 ●認真對待客戶投訴，及時給予解決、回訪 ●人防與技防相結合，確保 商務樓 安全 (設施、設備、資料 ) ●定期開展消防，制定社會活動事件處理程序，明確主要責任人 ●積極配合、公安、衛(wèi)生防疫等政府部門工作，做好各項預防工作 第十 一 章 重慶雅豪麗景商務樓 項目管理服務物資裝備配備 設備名稱及型號 數 量 大約經費 (元 ) 備注 電話 1 部 168 電腦 1 臺 4500 辦公 辦公桌椅 3 套 800 工具柜 1 個 200 維修工 資料柜 2 個 800 員工服裝 2 套 400 管理人員 1 名，按每人春、秋裝 各兩套 36 套 5400 操作人員 9 名，按每人春、秋裝各兩套 辦公用品 估算 1000 飲水機 1 臺 300 辦工使用 熱水器 1 臺 500 保安員宿舍使用 對講機 2 個 800 保安、維修工用 橡皮棍 2 根 100 保安員執(zhí)勤使用 日常清潔、綠化工具 1000 清潔及 綠化工作人員使用 鋁合金梯 1 架 400 水電工工具 1 套 2021 合計 18269 第十 二 章 重慶雅豪麗景商務樓 項目管理服務費用構成明細及說明 一 、成本測算 （每月） 管理成本 ： 員工工資（見附件）： 元 公共設施設備維護保養(yǎng)費： 元 衛(wèi)生費； 元（含綠化費 、殺蟲消毒費 ） 折舊費： 元 辦公費： 元 法定稅費： 元 相關保險費： 元 1不可預見費； 元 合計 ： 元（大寫：壹萬貳仟貳佰陸拾元正） 附件 :人員工資 二 、物業(yè)管理費收費標準說明： 根據我公司所編制的人員配備標準、工資標準、服務標準及其他相關費用支出成本構成，特測算出 雅豪麗景商務樓 物業(yè)管理 常規(guī)性收費標準 如下 : 商業(yè) 房常規(guī)性物業(yè)管理服務費為： 元 /m178。 8 重大投訴率 ≤ 1% 讓住戶生活得舒心，滿意 9 住戶投訴 處理率 98% 99% 10 業(yè)主滿意率 98% 98% 業(yè)主滿意；主管單位滿意；社會各界滿意 11 綠化完好率 95% 96% 區(qū)域內綠化物保持優(yōu)美 12 道路、車場 完好率 90% 95% 道路暢通無損壞，無隨意占道或改變使用功能。 對精神病、酒醉出丑鬧事人員的處理 保安部值班人員接到報警后，應做好以下工作： 予以勸阻和誘導，讓 其離開； 在可能危及他人人身安全和公私財產安全時可采取強制手段，迅速將鬧事人員 帶離現場； 查明鬧事者身份、目的、工作單位及家庭住址； 通知鬧事者家屬領回，同時加強監(jiān)護； 對情形嚴重者應向公安派出所報告，并移交公安機關處理； 在處理此類事件時應注意說話得體，態(tài)度和藹、冷靜。 保安部處理案件時應做好以下幾方面工作： 組織警力； 攜帶必要的器材； 布置警戒線； 對現場拍照； 配合公安機關做好相關工作； 協助搶救傷員。 保安部值班員作完登記后，應通知以下部門（單位）到達現場。 工作要求 沉著、冷靜； 不輕易接近、移運可疑爆炸物； 聽從指揮，堅守崗位。 布置以可疑爆炸物或爆炸地點為中心的警戒線； 啟動消防設施設備 ,使其進入戰(zhàn)備狀態(tài)； 報告公安機關派出所； 配合公安部門做好有關工作； 做好人員疏散工作及搶救工作 。 工程 維修組 、管理處； 醫(yī)務人員； 案發(fā)現場的單位負責人； 公司領導。 對爆炸及可疑爆炸物的處理 保安部值班人員接到報警作好如下登記： 發(fā)生爆炸的時間、地點； 與案件相關的其它情況； 報案人姓名、身份、聯系電話； 立即向 管理處 報告 。 商務樓 樓頂、車庫； 商務樓 周邊 。 商務樓 /大廈可翻越的缺口及薄弱環(huán)節(jié)； 處警 保安部值班接到報警后作好以下幾方面工作； 組織警力，攜警具趕赴現場； 盡量抓獲現行、吸毒販毒者； 將吸毒、販毒人員及證據帶到保安部處理； 清理現場查看，有無遺留物及公物完好情況； 通知公安派出所； 將嫌疑人移交公安機關處理。重點部位指： 商務樓 空置房間； 閑置工地、工棚； 地下停車場。 對現場進行保護 ,防止斗歐人員逃跑。 在帶離肇事者過程中應注意 警惕性要高； 查看肇事者有無兇器，有應及時收繳； 防止肇事者逃跑。 報警 凡遇到突發(fā)事件發(fā)生，任何人都有責任和義務報警。 E、消防器材放置在指定位置，嚴禁隨意挪動，機房 工作人員必須熟悉消防器材放置的地點，掌握消防器材使用方法，負責補救初期火災。 C、嚴禁使用汽油等易燃液體清洗件。 （ 2）電梯機房防火制度 A、機房內嚴禁吸煙，禁止存放各油料、紙張和易燃、易爆物品，嚴禁兼作庫房和其他工作間。 C、泵房內禁止有明火。 設備機房、消防泵房管理 （ 1）消防泵 房防火制度 A、嚴禁非工作人員進入泵房，泵房內不準私人會客。 （ 10）施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。工程駿工后須經公安消防監(jiān)督機關檢查驗收，合格后方可批使用。 （ 7）各部位需要進行施工改造及內裝修工程進，須事先將施工方案及有關圖紙報一份交管理處備案，另一份報消防局審批。 （ 5）各班組、各崗位對自己工作范圍內的消防設備在責任配合安全部進行維護，發(fā)現問題及時匯報 。 （ 3）各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。 防設備管理與檢查 （ 1）管理處內安裝，配置的 各類消防設施、設備是一旦出現火情時滅火之用的，必須保持完好靈敏的狀態(tài)，任何人不得無故拆損、破壞、也不許挪作它用，否則將按消防獎懲條例及消防法嚴肅處理。 d、隱患的解決，要嚴格按照消防部門提出的要不去做。 b、部門能解決的不交管理處。 d、定實施整改期限，根據整改隱患因素定出解決隱患所需的最短時間。 b、定整改措施：根據隱患性質采取相應整改措施。 （ 5） 隱患整改制度 A、對消防機關及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。 B、以各種消防法規(guī)、消防管理制度為準繩，有法必依，違章必究，有獎有賞。 F、查器材：是否完好無損，位置是否變動。 D、查隱患：是否存在，提出后是否整改。 B、查思想：是否具有消防議事。 C、崗位、班組每日班后進行防火自查。 安全三級檢查制 （ 1）實行三級檢查制 A、管理中心防火安全委員會每月組織一次防火安全檢查。 ●組織和領導義務消防隊的 培 訓和學習以及的消防安教育。 ●負責消防制度的建立和落實。 三、消防管理 消防管理重點 （ 1）施工期消防控制 （ 2）裝修期消防動火 （ 3）消防監(jiān)控控制 （ 4）消防設施設備管理 （ 5）消防制度建立 消防管理組織建設和職責分配 （ 1）根據《中華人民共和國消防條例實施細則》第十九條規(guī)定，物業(yè)管理處應建立防火安全委員會，并明確一名物業(yè)管理處領導為防火責任人，組織和領導管理處消防安全工作。在日常管理工作中，保安不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關的法律、法規(guī)。 （ 2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為保安的行為準則和工作標準，并建立注重才干、 配套考核的機制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。提高工作效率和服務質量，增強與客戶間的溝通和了解，加強治安防范。 （ 4）崗位 培 訓內容：形勢教育、法律基本常識、專業(yè)基礎和消防知識、緊急情況處理、擒拿格斗知識、隊列、文明、職業(yè) 道德、職業(yè)紀律、敬業(yè)精神等。 （ 2） 培 訓方式：理論講授、制度學習、經驗介紹、操作、模擬訓練等。在不增加人員的情況下，實行早晚班 、機動班人員互補支援的辦法，在上班高峰期 7:308:30，下午下班高峰期17:3018:30 的各一個小時內除早晚班正常人員外，由隊長帶隊加強秩序維護力量，互相調配支援。管理每月組織進行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國慶、元旦、春節(jié)前進行綜合大檢查。 樓層隱患點的安 全管理要點 管理處加強對安全工作的宣傳，在各樓層及室內顯要位置設置警示標識，提醒使用人 注意安全。 （二）安全管理總體思路 公司針對 ” 重慶雅豪麗景商務樓 ” 的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點，在對物業(yè)及周邊環(huán)境詳細調查分析的基礎上，針對“ 重慶雅豪麗景商務樓 ”安全管理的特點，設置層級安全屏障，對每一處安全關鍵點設設有相對應管理防范措施，以周密、細致的工作安排確?！?重慶雅豪麗景商務樓 ”的公共安全秩序。 D、為辦公室提供保潔委托服務 三、消殺管理 序號 項目 消殺方式 消殺頻率 1 滅鼠 滯留消殺 煙霧消殺 藥物誘捕 辦公區(qū)、衛(wèi)生間： 2 次 /月 墻基、通道、底部、梯間： 4 次 /月 大堂、通道口： 4 次 /月 外圍、垃圾站： 3 次 /月 2 滅蟑 3 滅蚊 4 滅蠅 5 白蟻防治 第四節(jié) 安全、消防管理 一、安全管理 （一）安全管理特點分析 人流、車流、物流量大； 本 商務樓 地處重慶 沙坪壩區(qū) ，商業(yè)氣息現較 濃 ，交通四通八達，人流、車流、物流量大，周邊環(huán)境復雜。 質量檢查標準 嚴格檢查是保障保潔工作質量的必要手段，有關保潔檢查標準可參照以下辦法執(zhí)行： A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭 80CM，檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬； B、樓梯：抽查 2 至 3 層，無痰漬、煙 頭、垃圾等； C、玻璃或鏡面：抽查不同位置 3 到 5 外，每處檢查約 1 平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮； D、排水溝：抽查 20 米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味； E、明溝：抽查 13 米，不積泥沙，垃圾雜物等； F、標牌、指示牌：抽 23 個，用衛(wèi)