【正文】 25． 法律。 23． 違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品及 排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超出標(biāo)準(zhǔn)的噪音。 21． 在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂刻畫、亂涂寫。 19． 擅自改變住宅的使用用途，開設(shè)各類店鋪（居改非行為）。 17． 改變樓道內(nèi)地坪和墻體的原有顏色和材料。 15． 改變住宅外立面原有顏色和材料（包括陽臺內(nèi)側(cè)），以及在非承重外墻上開門、窗。 13． 未經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn)，擅自在墻外、屋頂和平臺等處安裝衛(wèi)星接收天線 、 39 太陽能熱水器 。 11． 空調(diào)室外機(jī)安裝在非指定位置，冷凝水管未接入指定的排水管。 9． 在住宅室外設(shè)置突出 立 面的晾衣架、 花架 、遮陽篷、雨篷、 。 7． 拆除公共煙道、封閉公共管道檢修孔。 5． 將沒有作防水要求的房間和陽臺改為衛(wèi)生間和廚房。 3． 提出的裝修方案 未經(jīng)原設(shè)計單位或相應(yīng)的資質(zhì)設(shè)計單位 論證同意的 ，擅自變動建筑主體及承重結(jié)構(gòu)。 2．占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或者移裝共用設(shè)備。 三、物業(yè)管理處有義務(wù)及時告知業(yè)主 /使用人有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定和禁止行為，以及相應(yīng)的注意事項。 二、業(yè)主 /使用人需要對住宅房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先辦理申請手續(xù)。 10． 愛護(hù)公共 財物 ，維護(hù)公共設(shè)施， 共同 創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全舒適的居住環(huán)境。 8． 勇于堅持正義，與不良行為和各類犯罪分子作斗爭，共同維護(hù)社會安定團(tuán)結(jié)，保障社區(qū)治安安全。 6． 愛護(hù)小區(qū)綠化，不踐踏草地、攀折花枝樹木，不在室外及公共場所晾曬衣物等。 4． 住戶應(yīng)遵守“七不規(guī)范”：不損壞公物 、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。 2． 住戶鄰里互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處、自覺維護(hù)公共秩序。 《 精神文明公約 》 為搞好 中橋 城市園（一期） 小區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大業(yè)主和使用人享有安全、潔凈、優(yōu)美、 健康的生活環(huán)境，特制訂本公約，敬請所有 業(yè)主 /使用人 共同遵守。 第三十六條 本臨時公約由建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和每位業(yè)主各執(zhí)一份。 本臨時公約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。 第三十三條 建設(shè)單位未能履行本臨時公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。 第六章 違約責(zé)任 第三十一條 業(yè)主違反本臨時公約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時公約向人民法院提起訴訟。 物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）是物業(yè)服務(wù)活動正常開展的基礎(chǔ)，涉及全體業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)積極倡導(dǎo)欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。 第二十九條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)收費采取包干制方式。 第二十六條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項維修資金。 第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。 第二十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。 34 第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù) 第二十條 業(yè)主對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。 寵物在小區(qū)公共部位所遺留的穢物，請主人自行 及時清理干凈 。 攜帶寵物外出時必須用繩鏈拴牽 。 第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途； 占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備； 違章搭建、私設(shè)攤點； 在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物； 違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲； 擅自在物業(yè)共用 部位和相關(guān)場所懸掛、張貼、涂改、刻畫； 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動； 禁止在樓宇外墻上安裝任何設(shè)施設(shè)備等，包括空調(diào)外機(jī)、晾衣架以及衛(wèi)星接收裝置等 ； 禁止擅自以任何材質(zhì)封閉或半封閉陽臺； 法律、法規(guī)禁止的其他行為。 第十六條 業(yè)主及 物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。 33 第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。 本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時間為 周一至周五的 8： 00 至 18： 00， 雙休日及國定假日只能進(jìn)行無噪聲施工 ，其他時間不得施工。 業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。 第九條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱 、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。 第七條 在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)物業(yè)買賣合同，凡屬建設(shè)單位所有的房屋及設(shè)施設(shè)備等，不得影響物業(yè)買受人正常使用物業(yè)。 物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 康定 路 ； 南至 塔 秀路 ； 西至 定西路 ； 北至 城中路 。 第四條 建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益 的約定，應(yīng)與本臨時公約一致。 物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時對本臨時公約予以的書面承諾，表示對本臨時公約內(nèi)容的認(rèn)可。 上海市房屋土地資源管理局 二○○ 一 年 十二 月 二 十 五 日 31 《 臨時 業(yè)主公約》 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定本臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應(yīng)當(dāng)及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。對物業(yè)管理公司不履行法定管理服務(wù)和義務(wù)等行為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定責(zé)令其改正，并可處相應(yīng)的罰款。 對業(yè)主或使用人違反《業(yè)主公約》勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會通過，業(yè)主委員會可向人民法院提起民事訴訟。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同 》、《 住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。 物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時收回小區(qū)臨時出入證。 4．加強(qiáng)知法、守法和履約意識 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅 30 使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。 對損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違反裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告相關(guān)行政管理部門依法處理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的，應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使 用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間 18： 00 時至次日上午 8： 00 時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。 為加強(qiáng)對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）。 業(yè)主或使 用人在裝修住宅前，應(yīng)當(dāng)將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設(shè)計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。 2．加強(qiáng)住宅裝修前的管理 物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)及時告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。 29 物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將《住宅裝修須知》與本《通知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）和《上海市家庭裝飾裝修管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)居住物業(yè)的裝修管理通知如下，請遵照執(zhí)行。 九、施行日期 本意見自 2021 年 11 月 1 日起施行。對《條例》施行前通過的《業(yè)主委員會章程》，應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議時，依照《條例》、《規(guī)定》將其修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。 28 再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。 七、專項維修資金不足時的籌集 專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的 30%時，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)就再次籌集方案作出決定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定繳納專項維修資金。 六、停車場（庫）的管 理 建設(shè)單位在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用，尚未出售的應(yīng)當(dāng)出租，不得閑置不用。 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位可在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，或者以先期開發(fā)區(qū)域的建筑面積為基數(shù)，按本條第一款、第二款規(guī)定配置臨時物業(yè)管理用房。 （二）業(yè)主委員會用房，不低于建筑面積 30 平方米。該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。 停車場（庫）以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權(quán)。 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位；建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，應(yīng)在房屋銷售合同中明示業(yè)主大會的決定 27 事項。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過 2 年。 二、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理 劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。 物業(yè)管理區(qū)域需作調(diào)整的，區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）聽取業(yè)主意見。 關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見 為更好地實施市人大常委會發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），現(xiàn)提出如下若干意見： 一、物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整 建設(shè) 單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求時，應(yīng)當(dāng)提交建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案。 物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位辦理物業(yè)驗收的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部有關(guān)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 七、關(guān)于物業(yè)的驗收 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括 26 房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進(jìn)行查驗。屬當(dāng)事人未及時告知造成后果的，由當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 當(dāng)事人自行拆除違法建筑的，應(yīng)及時告知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門；區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核實后通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記；違法建筑被依法執(zhí)行拆除的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記。 “附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記”，按下列程序處理： （一）區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)查證認(rèn)定后，制作附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定書（詳見附件二），并送達(dá)當(dāng)事人及房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)；認(rèn)定書中可要求當(dāng)事人限期自行拆除違法建筑。 在處理上述違法行為過程中，行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。但違法行為自發(fā)生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應(yīng)通過責(zé)令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。 三、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)對違法行為的勸阻制止義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主（臨時）公約》的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法（規(guī)）行為整改通知書》；經(jīng)勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在 24 小時內(nèi)書面報告相關(guān)行政管理部門及業(yè)主委員會（《違法（規(guī)）行為整改通知書》及《違法（規(guī)）行為報告單》樣張詳見附件一）。 二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認(rèn)定 在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為： （一）未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用的。 上述違法建筑物、構(gòu)筑物包括擅自在 天井、庭園、平臺、曬臺（露臺）、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構(gòu)筑物，開挖地坪、以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。 一、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)中若干損害公共利益行 為的認(rèn)定 （一）擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于