跨塘商業(yè)項(xiàng)目提報(bào)ppt28-經(jīng)營(yíng)管理(參考版)
2024-08-18 17:01本頁(yè)面
【正文】 銷售階段 時(shí)間 累計(jì)銷售目標(biāo) 準(zhǔn)備期 5% 鋪墊期 10% 開(kāi)盤(pán)期 45% 強(qiáng)銷期 80% 持續(xù)期 95% 尾盤(pán)期 100% 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 預(yù)祝項(xiàng)目合作成功，謝謝您聽(tīng)取博思堂的報(bào)告！ 。 媒體運(yùn)用 常規(guī)媒體：報(bào)紙 、 電視 、 戶外廣告牌 、 廣播 、 網(wǎng)絡(luò)等 特殊媒體：我司博仕會(huì)的會(huì)刊 ， 向我們幾萬(wàn)會(huì)員推廣 。 舉辦本案冠名的主題活動(dòng)、公益活動(dòng)。 面向全市的征名活動(dòng)。 在商鋪價(jià)格彈性理論依據(jù)下，適當(dāng)調(diào)高商鋪售價(jià)，從而保證開(kāi)發(fā)商的盈利水平。就是說(shuō)對(duì)同一個(gè)區(qū)域的商鋪來(lái)說(shuō)，定價(jià)為 10000元 /平方米，和定 11000元 /平方米對(duì)客戶來(lái)說(shuō)沒(méi)有太大的差別，關(guān)鍵是看銷售及媒體如何來(lái)引導(dǎo)。 但在上海和杭州等地基本采用 3年8%/年或 5年 8%/年對(duì)投資者進(jìn)行返租銷售 。 實(shí)施返租有兩大好處：一方面 ， 投資者收鋪后將租給開(kāi)發(fā)商 ， 有穩(wěn)定的租金收入；另一方面 ， 商鋪由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)有助于做旺商場(chǎng) ， 返租期滿投資者收回一個(gè)成熟旺鋪 。 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 （ 4） 售后返租 返租方式是 ， 投資者買(mǎi)下商鋪后將物業(yè)回租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng) ， 租金標(biāo)準(zhǔn)（ 返還率 ） 一般以成交額的一定比例確定 （ 如每年 8%12%） ， 返租期通常是 3年或 5年 。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō) ， 風(fēng)險(xiǎn)較大 ， 若在其保租期內(nèi) ， 商鋪經(jīng)營(yíng)不佳 ， 則會(huì)產(chǎn)生巨大資金壓力 。 優(yōu)劣勢(shì)分析： ? 一方面是為了便于開(kāi)發(fā)商實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ， 有利于盡快把商場(chǎng)做旺 ， 另一方面讓投資者感覺(jué)有高額回報(bào) ， 刺激成交 ， 加快商鋪銷售實(shí)現(xiàn) 。 ? 若主力店 ， 不愿意購(gòu)買(mǎi) ， 只希望租賃 ， 采取這種方式 ? 優(yōu)劣勢(shì)分析： ? 這種銷售方式銷售速度快 ， 鋪位的價(jià)格相對(duì)的抬高 ， 但是 ， 租賃商家支付的租金與開(kāi)發(fā)商支付給業(yè)主的回報(bào)存在較大的差距 ， 開(kāi)發(fā)商前些年要背負(fù)著巨大的返租壓力 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 （ 3） 保租營(yíng)銷 ? 闡述 ? 保租營(yíng)銷是指投資者在定購(gòu)商鋪時(shí) ， 向銀行申請(qǐng)按揭貸款 ， 首期款無(wú)需全額支付 ， 只需支付首期款的一部分 （ 通常是 12成 ） ， 然后買(mǎi)家將商鋪委托開(kāi)發(fā)商代理經(jīng)營(yíng)四至五年 ， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)付租金用于抵扣買(mǎi)家余下未付的購(gòu)鋪首期款 ， 委托經(jīng)營(yíng)期期滿后開(kāi)發(fā)商將商鋪交回買(mǎi)家自行經(jīng)營(yíng)管理 。 所以 ， 此種方式往往被運(yùn)用在資金鏈斷裂的項(xiàng)目上 ， 被當(dāng)作是項(xiàng)目的最后一招棋 。 如深圳蛇口商業(yè)總公司將南山南城購(gòu)物廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給深圳鴻岳公司 ， 英資太古注資廣州報(bào)業(yè)文化廣場(chǎng)及正大集團(tuán)注資的正佳廣場(chǎng) 。 商業(yè)行業(yè)比較注重資產(chǎn)的良好流動(dòng)性 ， 一般不會(huì)采取直接購(gòu)買(mǎi)的方式取得經(jīng)營(yíng)權(quán) 。 若主力店實(shí)力雄厚，并愿意購(gòu)買(mǎi)商鋪，采用這種銷售方式。 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 銷售方式舉例及優(yōu)劣勢(shì)分析： (1) 直銷 ? 直銷是銷售人員直接與目標(biāo)客戶聯(lián)絡(luò)，與目標(biāo)客戶實(shí)行面對(duì)面、一對(duì)一的推銷方法，在項(xiàng)目的目標(biāo)客戶極其鮮明的情形下，采用直銷是最直接、最有效、也是推廣成本最低的行銷手法。 ? 這兩點(diǎn)是項(xiàng)目二期成功操作的基礎(chǔ)，我司的租售一體化策略便是針對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行的針對(duì)性策略，通過(guò)一期的租售，對(duì)二期操作起直接的促進(jìn)作用。我司認(rèn)為，在進(jìn)行項(xiàng)目一期操作過(guò)程中，有兩點(diǎn)是必須做到的： ? 一、項(xiàng)目銷售一定要成功。 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 “租、售”一體化策略 [利益平衡模型 ] 核心利益點(diǎn)： 賺取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 賺取租金 樹(shù)立經(jīng)營(yíng)品牌 核心利益點(diǎn)： 售價(jià)是利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵 銷售率高 、 不沉淀利潤(rùn)
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